Решение по делу № 2-2159/2021 от 29.01.2021

66RS0001-01-2021-000658-91

гражданское дело 2-2159/2021

мотивированное решение составлено 31.05.2021

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

24.05.2021                         г. Екатеринбург                

Верх-Исетский районный суд г. Екатеринбурга Свердловской области в составе председательствующего судьи Патрушевой М. Е., при секретаре Толстых А. О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации города Екатеринбурга к Дубининой Н.В. о взыскании задолженности по арендной плате, пени,

установил:

Администрация города Екатеринбурга, в лице представителя, обратилась в суд с иском, в котором, с учетом уточнения исковых требований, просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с января по декабрь 2020 года в размере 15 425,68 руб., неустойку за нарушение сроков оплаты по договору аренды за период с 11.01.2018 по 23.03.2021 в размере 28 487,66 руб.

Представитель истца Киреева О. Ю., действующая по доверенности, исковые требования поддержала, в судебное заседание после перерыва не явилась,

Ответчик Дубинина Н. В. в судебное заседание не явилась, направила в суд своего представителя.

Представитель ответчика Зорина А. В. в судебном заседании возражала против удовлетворения требований в заявленном размере по доводам, изложенным в письменных возражениях. В частности полагает, что истец необоснованно при расчете арендной платы исключил места общего пользования. Кроме того, указала, что поскольку между сторонами спора отсутствуют договорные отношения, требование о взыскании неустойки не подлежит удовлетворению. В случае удовлетворения данного требования, просил применить положения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного, суд определил рассмотреть дело при данной явке.

Заслушав представителя ответчика, исследовав доказательства по делу, суд приходит к следующему.

В силу п. 7 ч. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации настоящий Кодекс и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства основываются, в том числе, на платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии с п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В силу ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией города Екатеринбурга (арендодатель) и Гаражно-строительным кооперативом «ГСК-94» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № с кадастровым номером № общей площадью 5532 кв. м, расположенный по адресу: г. Екатеринбург <адрес>, для строительства здания многоэтажного гаражного комплекса для автомашин личного пользования, культурно-оздоровительного центра и административных помещений (п.2.1.5).

Договор аренды заключен на неопределенный срок (п. 6.1 договора аренды).

Ответчику принадлежали нежилые помещения площадью 141,8 кв. м. с кадастровым номером № (регистрационная запись от ДД.ММ.ГГГГ №) и площадью 100,4 кв.м. с кадастровым номером № (регистрационная запись от ДД.ММ.ГГГГ №).

В соответствии со сведениями из ЕГРН осуществлена регистрация перехода права собственности на помещение с кадастровым номером № от Дубиной Н. В. к <ФИО>6 (регистрационная запись от ДД.ММ.ГГГГ №).

Дополнительное соглашение к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ № с Дубинной Н. В. как собственником указанных нежилых помещений не заключалось.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что поскольку в установленном законом порядке соглашение о пользовании земельным участком с кадастровым номером № между сторонами достигнуто не было, то к Дубининой Н. В. перешли обязательства по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ №.

В соответствии с ч. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Условиями договора предусмотрено, что арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными долями не позднее 15 числа последнего месяца квартала, подлежащего оплате (п. 2.2.4 договора аренды).

Согласно расчету истца, за период с января по декабрь 2020 года у ответчика образовалась задолженность по арендной плате в размере 15 425,68 руб. При этом, ответчиком, каких-либо доказательств подтверждающих иной (меньший) размер задолженности по договору не предоставлено.

Ссылка ответчика на необоснованный не учет при расчете арендной платы недвижимого имущества общего пользования собственников гаражных боксов, судом отклоняется на основании следующего.

Согласно абз. 4 п. 20 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», при определении размера обязательства каждого из соарендаторов земельного участка судам следует исходить из размера площади здания (помещения), принадлежащего каждому из соарендаторов.

Согласно п. 10 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с п. п. 2 - 4 настоящей статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них.

Общая площадь объектов, принадлежащих ответчику, до 15.04.2019 составляла 242,2 кв. м. (141,8 кв.м. + 100,4 кв.м.), с 16.04.2019 – 141,8 кв.м. Площадь земельного участка по договору составляет 5532 кв. м. Общая площадь здания в соответствии со сведениями из БТИ, составляет 22309,3 кв.м. (нежилые помещения - 11214,8 кв.м, гараж - 11094,5 кв.м, гаражные боксы - 5139,7 кв.м, места общего пользования - 5954,8 кв.м.). Расчет арендной платы произведен без учета мест общего пользования (22309,3 кв. м. - 5139,7 кв. м. = 16354,5 кв. м.).

При определении платы за земельный участок, находящийся под нежилым зданием и необходимый для его эксплуатации, должны учитываться площади помещений, предназначенных для обслуживания более одного помещения в здании, то есть относящихся к общему имуществу здания. Иное означало бы нарушение принципа платности землепользования в Российской Федерации (п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Поэтому размер арендной платы для каждого арендатора устанавливается пропорционально площади помещений, находящихся в собственности отдельного арендатора, к общей площади помещений в здании, на которые зарегистрированы права в ЕГРН.

Иной расчет арендной платы повлечет пользование соответствующей частью земельного участка (пропорциональной площади помещений общего пользования, относящихся к общему имуществу здания), без оплаты, поскольку арендная плата для каждого арендатора рассчитывается пропорционально площади принадлежащих ему нежилых помещений (абз. 4 п. 20 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11).

Таким образом, доля ответчика составляет:

до 15.04.2019 – 242,2 кв.м. / 16 354,5 кв.м. х 5532 кв.м. = 81,9 кв.м.

с 16.04.2019 – 141,8 кв.м. / 16 354,5 кв.м. х 5532 кв.м. = 47,96 кв.м.

Кроме того, на основании п. 3.1 договора аренды представитель Администрации города Екатеринбурга просит взыскать с ответчика неустойку в виде пени за период с 11.01.2018 по 23.03.2021 в размере 28 487,66 руб.

В свою очередь ответчик просит снизить размер неустойки, в связи с несоразмерностью, представив в обоснование свой расчет.

В соответствии со ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии со ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Из разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», следует, что подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (п. 1 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации) (п. 69).

Сумма неустойки за просрочку исполнения денежного обязательства может быть снижена не ниже предела, установленного п. 1 ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 15.01.2015 № 6-О, предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования ст. 17 ч. 3 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Исходя из правового анализа вышеприведенных норм в их взаимосвязи, принимая во внимание разъяснения, данные в Постановлении Пленума Верховного суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», а также учитывая все обстоятельства дела, период просрочки и сумму долга, принципы разумности и справедливости, суд приходит к выводу о необходимости уменьшения размера взыскиваемой неустойки до 8 000 руб., что превышает размер процентов по ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за этот же период.

Доводы ответчика о неправомерном начислении пени, суд отклоняет в виду следующего.

В соответствии с п. 14 Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» от по смыслу ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации и ст. 25.5 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Соответственно, на ответчика распространяются все условия договора от 14.05.2008 № 3-1106 аренды земельного участка, заключенного истцом с Гаражно-строительным кооперативом «ГСК-94», в том числе и условие о размере пени.

Таким образом, суд взыскивает с ответчика в пользу истца задолженность по арендной плате за период с января 2020 года по декабрь 2020 года в размере 15 425,68 руб., пени за период с 11.01.2018 по 23.03.2021 в размере 8 000 руб.

Довод ответчика о неполучении расчетов арендной платы не имеет правового значения для рассматриваемого спора, поскольку данный факт не освобождает ответчика от уплаты задолженности по платежам в силу открытости сведений об установленных государством ставках арендной платы.

Иные доводы ответчика подлежат отклонению, как основанные на неправильном толковании норм материального права.

На основании ст. 98, 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 1 517 руб.

Руководствуясь ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд    

решил:

исковое заявление Администрации города Екатеринбурга к Дубининой Н.В. о взыскании задолженности по арендной плате, пени, – удовлетворить частично.

Взыскать с Дубининой Н.В. в пользу Администрации города задолженность по арендной плате за период с января 2020 года по декабрь 2020 года в размере 15 425,68 руб., пени за период с 11.01.2018 по 23.03.2021 в размере 8 000 руб.

Взыскать с Дубининой Н.В. в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 1 517 руб.

Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме, с подачей жалобы через Верх-Исетский районный суд г. Екатеринбурга Свердловской области.

Судья подпись М. Е. Патрушева