Решение по делу № 2-1852/2024 от 05.03.2024

25RS0029-01-2024-002160-24

Дело № 2-1852/2024

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Уссурийск 27 мая 2024 года

Уссурийский районный суд Приморского края в составе:

председательствующего судьи Герасимчук А.С.,

при секретаре Барабаш И.В.,

с участием представителя истца - Овчаренко Ю.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «МЕГА СКЛАД» к Карзевичу Д. Г. о признании предварительного договора купли-продажи основным и права собственности на объекты недвижимости, с привлечением в качестве третьего лица Управления Росреестра по Приморскому краю,

У С Т А Н О В И Л:

Истец в лице своего представителя Овчаренко Ю.А. обратился в суд к ответчику, в обоснование своих требований указал, что между сторонами ДД.ММ.ГГ заключён предварительный договор купли-продажи объектов недвижимого имущества: гаража площадью 1 188 кв. м с кадастровым номером XXXX; гаража площадью 972 кв. м с кадастровым номером XXXX; земельного участка площадью 3 162 кв. м с кадастровым номером XXXX; земельного участка площадью 6 000 кв. м с кадастровым номером XXXX. Заключение основного договора и оплата по нему должны были состояться не позднее ДД.ММ.ГГ.

Во исполнение договора истец ДД.ММ.ГГ произвёл оплату за указанные объекты недвижимости в размере 19 млн. рублей. Однако, ответчик уклоняется от подписания основного договора купли-продажи и от регистрации перехода права собственности.

Ответчиком произведено объединение спорных земельных участков, после чего образовался земельный участок с кадастровым номером XXXX площадью 9 162 кв. м.

Претензию от ДД.ММ.ГГ, полученную ДД.ММ.ГГ об исполнении своих обязательств по предварительному договору ответчик добровольно не исполнил.

С учётом уточнённых ДД.ММ.ГГ исковых требований представитель истца, ссылаясь на изменение вида разрешённого использования спорных объектов недвижимости, а также присвоения им новых адресов, просил признать предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГ основным, а также право собственности за истцом на объекты недвижимости:

- склад, расположенный по адресу: Приморский край, Уссурийский городской округ, XXXX здание 19/3, кадастровый номер XXXX, площадью 1 188 кв. м;

- склад, расположенный по адресу: Приморский край, Уссурийский городской округ, XXXX здание 19/3 строение 1, кадастровый номер XXXX, площадью 972 кв. м;

- земельный участок, расположенный по адресу: Приморский край, г. Уссурийск, XXXX здание 19/1, нежилое здание-гараж, участок находится примерно в 80 м по направлению на северо-восток от ориентира, кадастровый № XXXX площадью 9 162 кв. м.

В судебном заседании представитель истца, действующий на основании доверенности, Овчаренко Ю.А. настаивал на уточнённых исковых требованиях, по доводам, изложенным в исковом заявлении. Дополнительно пояснил, что ответчиком установленные договором сроки нарушены. В связи с внесёнными изменениями в характеристики объектов недвижимости, цена сделки изменилась. От заключения основного договора ответчик уклоняется, расторжение заключённого предварительного договора для истца будет являться невыгодным условием, приведёт к финансовым потерям, поскольку спорные объекты находятся уже в пользовании.

Ответчик в судебное заседание не явился ходатайствовал о рассмотрении дела в своё отсутствие, представил правоустанавливающие документы на спорные объекты недвижимости.

В судебном заседании ДД.ММ.ГГ заявленные исковые требования ответчик признал в полном объёме, просил их удовлетворить. Пояснил, что денежные средства по предварительному договору купли-продажи от истца он получил. Заключение основного договора купли-продажи не состоялось, поскольку принятые на себя обязательства по объединению земельных участков он смог выполнил только ДД.ММ.ГГ, так как данная процедура занимает продолжительное время. После внесения изменений в ЕГРН, кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости изменилась, в связи с чем обращение в Росреестр приведёт к экономически невыгодным условиям, при заключении основного договора придётся увеличивать стоимость объектов недвижимости, на что покупатель не будет согласен.

Представитель третьего лица Управление Росреестра по Приморскому краю, извещенный надлежащим образом о слушании дела, в судебное заседание не явился. Об уважительности причин неявки суд не известил, ходатайств об отложении дела слушанием не заявляло.

С учётом требований ст. 167 ГПК РФ, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся сторон, извещение которых признал надлежащим.

Выслушав пояснения представителя истца, изучив материалы дела, проанализировав представленные по делу доказательства, приходит к следующему.

Согласно представленных суду правоустанавливающих документов ответчик являлся собственником объектов недвижимости:

- гаража площадью 1 188 кв. м с кадастровым номером XXXX, расположенный по адресу: Приморский край, г. Уссурийск, участок находится примерно в 15 м по направлению на восток от ориентира XXXX;

- гаража площадью 972 кв. м с кадастровым номером XXXX, расположенный по адресу: Приморский край, г. Уссурийск, участок находится примерно в 15 м по направлению на восток от ориентира XXXX;

- земельного участка площадью 3 162 кв. м с кадастровым номером XXXX, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, - гаражные боксы; участок находится примерно в 15 м, по направлению на восток от ориентира, почтовый адрес которого: Приморский край, г. Уссурийск, XXXX;

- земельного участка площадью 6 000 кв. м с кадастровым номером XXXX, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, - жилой дом; участок находится примерно в 370 м от ориентира по направлению на северо-восток, почтовый адрес которого: Приморский край, г. Уссурийск, XXXX.

ДД.ММ.ГГ между сторонами заключён предварительный договор купли-продажи, предметом которого являются вышеуказанные объекты недвижимости.

В соответствии с п. 3.3 предварительного договора основной договор должен быть заключён сторонами не позднее ДД.ММ.ГГ

Сторонами определена цена договора, исходя из п. 2.1.1 договора стоимость гаража площадью 1 188 кв. м составляет 7 млн. рублей, гаража площадью 972 кв. м – 5 млн. рублей, земельного участка площадью 3 162 кв. м – 4 млн. рублей, земельного участка площадью 6 000 кв. м – 3 млн. рублей.

Из представленной истцом расписки следует, что ДД.ММ.ГГ ответчик получил от генерального директора ООО «МЕГА СКЛАД» денежных средств в размере 19 млн. рублей.

Стороны установили порядок оплаты стоимости объектов недвижимости, согласовали дату подписания основного договора купли-продажи – до ДД.ММ.ГГ

Однако до указанной даты основой договор заключён не был.

Согласно п. 3.5 заключённого договора ответчик гарантировал, что до подписания основного договора он обязан произвести объединение земельных участков в один, изменить их назначение на «Склады, деловое управление, общественное питание, хранение автотранспорта, служебные гаражи», объединённому участку присвоить почтовый адрес, изменить наименование гаражей – на «нежилое помещение».

Из представленных выписок из Единого государственного реестра недвижимости следует, что ответчик произвёл принятые на себя обязательства, предусмотренные п. 3.5 договора, в связи с чем на праве собственности ему принадлежат:

- земельный участок площадью 9 162 кв. м с кадастровым номером XXXX, находящийся по адресу: Приморский край, г. Уссурийск, XXXX, нежилое здание – гараж, участок находится примерно в 80 м по направлению на северо-восток от ориентира;- склад площадью 1 188 кв. м с кадастровым номером XXXX, расположенный по адресу: Приморский край, г. Уссурийск, XXXX, здание 19/3;

- склад площадью 972 кв. м с кадастровым номером XXXX, расположенный по адресу: Приморский край, г. Уссурийск, XXXX.

Установив приведённые обстоятельства, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных исковых требований, несмотря на их признание ответчиком.

В соответствии с положениями статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Согласно п. 1 ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В силу требований ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме.

Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Из содержания указанных статей следует, что предварительный договор купли-продажи недвижимости, должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Государственной регистрации предварительного договора не требуется.

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (п. п. 1 - 5).

Правилами пункта 4 статьи 445 ГК РФ предусмотрено, что если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В п. 27 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 ГК РФ). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации). Ведение сторонами переговоров, урегулирование разногласий в целях заключения основного договора не могут являться основаниями для изменения момента начала течения указанного шестимесячного срока.

Из разъяснений, содержащихся в п. 23 указанного постановления, следует, что если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила ст. 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Таким образом, исходя из материалов дела, заключенный между сторонами договор от ДД.ММ.ГГ следует квалифицировать как основной.

При этом, установлено, что предварительный договор, заключённый между сторонами, не расторгнут и недействительным не признан.

В ходе рассмотрения дела не оспаривалось сторонами, что расчёт между ними по договору произведён полностью, объекты, относительно которых заключены договора, переданы истцам и находятся в их пользовании.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 ГК РФ).

Согласно части 1 статьи 14 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Между тем, истец с ответчиком, который признал заявленные требований, в установленном законом порядке в органы государственной регистрации, кадастра и картографии не обращались.

В силу пункта 1 статьи 1, пункта 1 статьи 11, статьи 12 ГК РФ и статьи 3 ГПК РФ предъявление любого требования должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в суд лица, установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права, а также установление факта нарушения прав истца ответчиком.

Условием предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд с соответствующим требованием, является установление факта нарушения субъективного материального права истца ответчиком. При этом отказ в защите прав и свобод по мотиву отсутствия нарушения об ущемлении права на защиту не свидетельствует.

Избрание судебного способа защиты и средства защиты является правом заинтересованного лица (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации), однако реализация данного права безусловную обязанность суда по защите заявленного заинтересованным лицом права (интереса) не предопределяет.

Между тем, нарушений прав и законных интересов истца со стороны ответчика не установлено.

В связи с изложенным, суд приходит к выводу о том, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты права, оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

По изложенному, руководствуясь ст. ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «МЕГА СКЛАД» к Карзевичу Д. Г. оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Приморский краевой суд через Уссурийский районный суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий А.С. Герасимчук

Мотивированное решение изготовлено 3 июня 2024 г.