Решение по делу № 2-14/2024 (2-364/2023;) от 09.10.2023

Дело № 2-14/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

05 февраля 2024 года Красновишерский районный суд Пермского края в составе: председательствующего судьи Митраковой Т.В.,

при секретаре Шарафиевой В.Е.,

с участием истца Филипьевой А.Д.,

представителя ответчика по ст. 50 ГПК РФ адвоката Мусина И.П., действующего по ордеру № 49479 от 05.12.2023 года,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Красновишерске гражданское дело по иску Филипьевой А.Д. к Каримову М.К. о расторжении договора аренды квартиры,

У С Т А Н О В И Л:

Истец обратилась с иском в суд к ответчику о расторжении договора аренды квартиры с правом выкупа от ДД.ММ.ГГГГ, мотивируя свои требования тем, что ежемесячный платеж по договору составлял: 15 000 рублей арендная плата, 10 000 рублей выкупная стоимость, оплата за жилое помещение и коммунальные услуги. С 01.04.2023 года ответчик не вносит плату, поэтому считает, что договор подлежит расторжению.

В судебном заседании истец Филипьева А.Д. на удовлетворении исковых требований настаивает, пояснила, что ее муж Ф.В.В. умер ДД.ММ.ГГГГ, из дети отказались от наследства. Жилое помещение фактически принадлежит ей. Каримов М.К. был зарегистрирован по <адрес>, регистрация закончилась. Ей известно, что до этого, он был зарегистрирован или проживал в Свердловской области, поэтому она направляла исковое заявление в Североуральский городской суд Свердловской области. Ответчик выплатил ее мужу наличными денежными средствами 75 000 рублей, в марте 2023 года перевел 25 000 рублей, 07.04.2023 года- 25 000 рублей. Она оплачивала коммунальные услуги и сообщала об этом Каримову М.К., он переводил ей денежные средства в 20203 году: в январе 9 207 рублей, в феврале- 10 367 рублей, в марте- 10207 рублей, также он наличными отдавал ее мужу кварплату за декабрь 2022 года в январе 2023 года 3000 рублей. Считает, что при расторжении договора она ничего не должна возвращать ответчику. В марте или апреле 2023 года Каримов М.К. позвонил ей, сказал, что уезжает, оставил ключи от квартиры на подоконнике. Когда она забирала ключи, в жилом помещении вещей ответчика не было. Она видела его один раз с двумя мужчинами, когда Каримов М.К. забирал ключи от квартиры. Ответчик выехал из жилого помещения 18-19 мая 2023 года, не заплатил коммунальные услуги за апрель и май 2023 года, примерно 17 000 рублей.

В судебное заседание ответчик Каримов М.К. не явился. надлежащим образом извещен о дне слушания дела по последнему известному суду месту жительства через жилищный орган- администрацию Красновишерского городского округа, место его жительства не известно.

Представитель ответчика по ст. 50 ГПК РФ адвокат Мусин И.П. исковые требования не признал, пояснил, что ему не известна позиция его доверителя. Считает, что истец должен возвратить Каримову М.К. 75 000 рублей, если желает расторгнуть договор.

Суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что

ДД.ММ.ГГГГ между супругами Ф.В.В., Филипьевой А.Д. и Каримовым М.К. был заключен договор аренды с правом выкупа жилого помещения, сделка ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирована в Росреестре.

ДД.ММ.ГГГГ Ф.В.В. умер, его наследником по закону является супруга Филипьева А.Д., дети наследодателя отказались от наследства в пользу Филипьевой А.Д., что подтверждается сведениями нотариуса Красновишерского нотариального округа.

Каримов М.К. по сведениям адресной справки в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ был зарегистрирован по месту пребывания по адресу: <адрес>.

Из определения Североуральского городского суда Свердловской области о возврате искового заявления от 19.10.2023 года следует, что сведения о месте жительства ответчика в г. Североульске отсутствуют.

Из рассматриваемого договора следует, что его предметом является жилое помещение по адресу: <адрес>.

Выкупная стоимость жилого помещения на момент заключения договора аренды с правом выкупа по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ и на момент окончания договора ДД.ММ.ГГГГ составляет 350 000 рублей (пункты 1.2, 1.3 договора).

Срок платежей в счет выкупа установлен по ДД.ММ.ГГГГ (п. 1.6 договора).

Платежи в счет выкупа вносятся ежемесячно по 10 000 рублей, не позднее 10-го числа месяца на расчетный счет Ф.В.В. по номеру сотового телефона, привязанного к банковскому счету ( п. 5.1.2 договора).

При заключении договора покупатель разово вносит 50 000 рублей, которые при расторжении договора ему не возвращаются, но включаются в выкупную стоимость (п. 5.1.1 договора).

Арендная плата составляет 15 000 рублей в месяц, которая вносится ежемесячно до 10-го числа текущего месяца на расчетный счет Ф.В.В. по номеру сотового телефона, привязанного к банковскому счету ( п. 5.1.1 договора).

Срок договора аренды установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (п. 1.5 договора).

Арендатор ежемесячно оплачивает коммунальные услуги, в том числе теплоснабжение, электроснабжение, водообеспечение (холодное), водоотведение, вывоз мусора, на счет Ф.В.В. по номеру сотового телефона, привязанного к банковскому счету. Для оплаты коммунальных услуг продавец до 10-го числа месяца, следующего за месяцем, за который необходимо оплатить коммунальные услуги обязан со своей электронной почты на электронную почту продавца направить документы, подтверждающие сумму которую необходимо оплатить за коммунальные услуги. После направления данной информации покупатель обязан в течение 1 календарного дня, но не позднее 11-го числа месяца, следующего за месяцем, за который необходимо оплатить коммунальные услуги, оплатить необходимые денежные средства: либо на счет Филипьевой А.Д. либо напрямую в организации, которые принимают плату за коммунальные услуги (п. 5.3 договора).

Согласно п. 7.2.3 договора расторжение договора допускается, если покупатель не внес платежи, указанные в разделе 5 договора, в течение 2-х месяцев подряд.

Во всех случаях, указанных в п. 7.2, при расторжении договора продавец обязан вернуть покупателю только сумму, указанную в п. 5.1.2 из суммы платежей в счет выкупа, но имеет право удержать сумму неоплаченных коммунальных платежей (п. 7.3 договора).

Как установлено судом, при заключении договора ответчик передал 15 000 рублей в счет оплаты аренды и 60 000 рублей в счет выкупной стоимости.

ДД.ММ.ГГГГ Филипьева А.Д. направила в адрес ответчика уведомление о расторжении договора с требованием о расторжении договора в одностороннем порядке, выплате в срок до ДД.ММ.ГГГГ задолженности по коммунальным платежам в размере 17 100 рублей, указывая, что Каримов М.К. уплатил по договору всего 125 000 рублей. Почтовое отправление вернулось ДД.ММ.ГГГГ за истечением срока хранения.

Из истории операций по дебетовой карте Ф.В.В., выпушенной ПАО Сбербанк, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ следует, что ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ ему переводилось по 25 000 рублей.

Из истории операций по дебетовой карте Филипьевой А.Д., выпущенной ПАО Сбербанк, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ей переводилось: ДД.ММ.ГГГГ- 9 207 рублей, ДД.ММ.ГГГГ- 10 367 рублей, ДД.ММ.ГГГГ- 10 207 рублей 74 коп., что совпадает с суммами начислений в расчетных счетах.

С апреля 2023 года оплата за жилое помещение и коммунальные услуги не вносилась.

С учетом показаний истца письменных доказательств, таким образом, ответчиком внесено в счет выкупной стоимости спорного жилого помещения 80 000 рублей, в счет аренды квартиры 45 000 рублей, в счет оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги 32 781 рубль 74 коп., 3 000 рублей были переданы нарочно.

Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Положениями ст. 619 Гражданского кодекса РФ предусмотрены основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя, в частности, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Доказательств того, что арендатор в разумный срок, в том числе, с момента предъявления иска в суд, уплатил задолженность по договору, не представлено.

Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Таким образом, суд, признав доказанным факт существенного нарушения ответчиком условий договора аренды, а именно невнесение арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, расторгает договор аренды на основании положений п. 3 ст. 619 ГК РФ.

В ходе рассмотрения дела судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ было переведено в совокупности 50 000 рублей, без определения целевого назначения, в счет арендной платы или выкупной стоимости или оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги.

Таким образом, суд соглашается с доводами истца и не усматривает оснований для зачета указанных денежных средств в счет выкупной стоимости квартиры. Такой зачет не предусмотрен ни законом (ст. 410 ГК РФ), ни договором аренды.

В соответствии со ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Согласно ст. 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Соответственно, ответчик вправе требовать с истца только неосновательное обогащение, однако, встречных исковых требований, суду не заявлено.

Кроме того, право требования арендатора в данной части ограничено размером денежных средств, излишне уплаченных арендатором в счет оплаты выкупной стоимости жилого помещения, право на удержание которых у арендодателя в связи с досрочным расторжением договора аренды квартиры с последующим выкупом в силу приведенных выше правовых позиций и норм права отсутствует.

Истец не просит взыскивать с ответчика, понесенные судебные расходы по оплате государственной пошлины за подачу иска в суд и почтовые расходы.

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Расторгнуть договор аренды с правом выкупа жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированный ДД.ММ.ГГГГ за номером № в Едином государственном реестре недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Красновишерский районный суд в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.

Председательствующий