Решение по делу № 3а-117/2021 от 01.07.2021

Дело № 3а-117/2021

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

02 сентября 2021 года город Тверь

Тверской областной суд в составе:

председательствующего судьи Парфеновой Т.В.

при помощнике судьи Пермяковой А.А.,

с участием представителя административного истца М.А.В. – Дмитриева В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску М.А.В. об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной стоимости,

установил:

М.А.В. обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости.

Административный истец указал, что является арендатором указанного объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого была определена по состоянию на 17 августа 2011 года в размере 17812342,94 рублей, что существенно превышает рыночную стоимость, определенную в результате независимой оценки, и затрагивает права и законные интересы М.А.В., так как приводит к необоснованному увеличению уплачиваемой им арендной платы.

В судебном заседании представитель административного истца Дмитриев В.А. заявленные требования поддержал.

Представители административных ответчиков: Управления Росреестра по Тверской области и ФГБУ «ФКП Росреестра», заинтересованных лиц: Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области, Администрации городского поселения города Лихославль, ООО ТФ «Университетская книжная лавка», извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.

Выслушав объяснения представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что нежилое двухэтажное здание площадью 382 кв.м. с кадастровым номером №, расположенное по указанному адресу, используется М.А.В. на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ № №, заключенного с собственником - ООО ТФ «Университетская книжная лавка» на срок 11 календарных месяцев. Государственная регистрация права ООО ТФ «Университетская книжная лавка» на данное здание произведена 30 марта 2016 года.

Согласно подпункту 3.2 пункта 3 договора аренды расчет арендной платы определяется в размере 2% от кадастровой стоимости объекта недвижимости. Пунктом 3.4 того же договора арендатору предоставлено право выкупа арендуемого объекта недвижимости по цене, составляющей 50% кадастровой стоимости.

Таким образом, являясь арендатором объекта недвижимости, обязанным вносить арендную плату, размер которой, как и размер выкупной стоимости зависит от его кадастровой стоимости, М.А.В. вправе оспаривать его кадастровую стоимость.

В соответствии с частью 4 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Тверской области утверждены приказом Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области от 17 сентября 2012 года № 4-нп.

Принадлежащее истцу здание не вошло в перечень объектов, подлежащих государственной кадастровой оценке. Его кадастровая стоимость определена органом кадастрового учета в соответствии со статьей 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Порядком определения кадастровой стоимости, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 18 марта 2011 года № 113, по состоянию на 17 августа 2011 года в размере 17812342,94 рублей.

В подтверждение рыночной стоимости административным истцом представлен отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ № №, составленный оценщиком Чайкиным А.С., согласно которому рыночная стоимость здания по состоянию на вышеуказанную дату составила 4323 000 рублей.

Оценив представленный отчет об оценке в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд полагает, что он соответствует требованиям действующего законодательства.

Оценка произведена в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральными стандартами оценки, на основе собранной оценщиком информации, удовлетворяющей требованиям достаточности, достоверности и существенности.

Отчет содержит количественные и качественные характеристики объекта оценки, анализ рынка объектов недвижимости, в том числе торгово-офисного назначения, к сегменту которых относится объект оценки, информацию о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость.

В отчете имеются ссылки на источники информации, используемой при проведении оценки, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приведены копии объявлений, опубликованных в газете «Ярмарка».

Рыночная стоимость объекта оценки определена с применением сравнительного подхода, метода сравнения продаж. Мотивы отказа от использования доходного и затратного подходов оценщиком приведены.

Используя сравнительный подход (метод корректировок), оценщик в соответствии с пунктом 22 ФСО № 7 отобрал 3 аналога, расположенные в населенных пунктах <адрес>, сопоставимые с объектом оценки по ценообразующим факторам, их цены скорректировал по итогам сравнения с оцениваемым объектом, и согласовав полученные результаты, определил итоговую величину рыночной стоимости.

Не соглашаясь с выводами оценщика, Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области представило письменные возражения, указав, что оценщик неверно проанализировал рынок недвижимости – на основании предложений о продаже объектов, существенно отличающихся от объекта оценки; необоснованно использовал в процессе оценки аналог № 1, являющийся помещением; расчет корректировки на дату продажи произвел на основе анализа цен на жилую недвижимость; безосновательно произвел корректировку на этажность, и, напротив, отказался от корректировки на коммуникации, а также от расчета рыночной стоимости затратным подходом.

Между тем, данные возражения не опровергают сведения, используемые при производстве оценки, а также выводы, содержащиеся в отчете об оценке, достоверность которых оценщик Чайкин А.С., допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля, полностью подтвердил.

Так, из содержания отчета об оценке и показаний свидетеля следует, что оценщик проанализировал предложения объектов, относящихся к сегменту торгово-офисной недвижимости, а в качестве аналогов отобрал находящиеся в этом же сегменте, но наиболее сопоставимые с объектом оценки объекты, имеющие административное назначение.

Применение аналога № 1 в процессе оценки допустимо, поскольку данный объект является пристроенным помещением к жилому дому, расположенным на земельном участке, имеющим отдельный вход, в связи с чем корректировка на тип объекта недвижимости не требуется.

Расчет корректировки на дату предложения аналогов на основании данных о средней рыночной стоимости жилой недвижимости на вторичном рынке обусловлен тем, что состояние рынка в данном сегменте отражает тенденции на рынке коммерческой недвижимости, а также отсутствием иной аналитической информации по данному вопросу. При этом в соответствии с пунктом 25 ФСО № 7 оценщик самостоятелен в выборе используемой в процессе оценки методологии и методов оценки недвижимости. Обязанности применять в рамках избранных оценщиком подходов и методов оценки конкретную методологию расчета применяемых корректировок и источники необходимой для этого информации, действующие нормативные правовые акты в области оценочной деятельности не устанавливают.

Обоснование корректировки на этажность приведено на страницах 44-45 отчета, а необходимость ее применения вызвана тем, что стоимость площадей на первом этаже строений дороже площадей на втором и выше этажах.

Расчет рыночной стоимости затратным подходом не мог быть выполнен в связи с отсутствием у собственника технического паспорта, содержащего необходимые для такого расчета данные о строительном объеме объекта оценки, а также невозможностью иным способом установить указанную характеристику объекта недвижимости. В то же время в соответствии с подпунктом «в» пункта 24 ФСО № 7 затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке. В данном случае на рынке присутствовало достаточное количество предложений, позволяющих рассчитать рыночную стоимость сравнительным подходом, результат применения которого является более точным, так как в отличие от затратного подхода, позволяет учесть местоположение объекта недвижимости на территории области.

Информация о сопоставимости объекта оценки и аналогов по наличию инженерных коммуникаций оценщиком уточнялась у продавцов объектов-аналогов и с учетом такого уточнения основания для применения корректировки отсутствовали.

Основания ставить под сомнение показания свидетеля, обладающего специальными знаниями и квалификацией в области оценочной деятельности, предупрежденного об уголовной ответственности в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, у суда отсутствуют.

Доказательств, опровергающих изложенные в отчете выводы, и содержащих сведения об иной рыночной стоимости, суду не представлено. Ходатайства о проведении по делу судебной экспертизы для установления рыночной стоимости участвующие в деле лица не заявили.

При таких обстоятельствах, кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества следует установить в размере, определенном в представленном истцом отчете об оценке.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административные исковые требования М.А.В. удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости, определенной по состоянию на 17 августа 2011 года в размере 4 323000 рубля.

Датой подачи заявления считать дату обращения в суд – 01 июля 2021 года.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Председательствующий Т.В. Парфенова

Мотивированное решение составлено 06 сентября 2021 года.

Председательствующий Т.В. Парфенова