Решение по делу № 2а-47/2021 от 02.02.2021

Дело №2а-47/2021

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

17 мая 2021 года город Симферополь

Верховный Суд Республики Крым в составе:

судьи Верховного Суда Республики Крым - Кучеренко Н.В.,

при секретаре Налисник Е.В.,

с участием представителя административного истца Плешакова А.С.,

представителя административного ответчика Полещука Д.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Череватого Анатолия Александровича к Совету министров Республики Крым, Государственному комитету по государственной регистрации и кадастру Республики Крым об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, заинтересованные лица Департамент имущественных и земельных отношений Администрации города Ялты, Администрация города Ялты Республики Крым,

установил:

Череватый А.А. обратился в Верховный Суд Республики Крым с административным иском к Совету министров Республики Крым, Государственному комитету по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, в котором просил установить кадастровую стоимость земельного участка, кадастровый номер №, площадью 2770 кв.м, категория земель - земли населённых пунктов, вид разрешённого использования – «туристическое обслуживание», расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 сентября 2016 года в размере 12304000 рублей.

Требования мотивированы тем, что указанный земельный участок принадлежит административному истцу на праве аренды, что подтверждается договором аренды земельного участка от 13 февраля 2020 года. На земельном участке расположен объект капитального строительства - коттедж, находящийся в собственности Череватого А.А., что подтверждается выпиской из ЕГРН от 16.04.2018 об объекте недвижимости: нежилое здание, кадастровый номер №, площадь 679,3 кв.м. Размер ежегодной арендной платы, согласно указанному договору аренды земельного участка установлен в размере 152879,73 рублей и определён исходя из размера кадастровой стоимости земельного участка, которая составляет 16986637,20 рублей по состоянию на 01 сентября 2016 года, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 05 февраля 2020 года. Административный истец с указанной кадастровой стоимостью в отношении земельного участка не согласен, считает её завышенной. Так, согласно отчёту об оценке от 30 сентября 2020 года №03/06-4-2020 Ассоциации «СРОО «Экспертный совет», составленному оценщиком Черкашиным С.Н., рыночная стоимость данного земельного участка по состоянию на 01 сентября 2016 года составляет 12304000 рублей. Результаты определения кадастровой стоимости земель затрагивает права и обязанности административного истца, поскольку существенное различие между кадастровой стоимостью земель и их рыночной стоимостью влияет на размер арендной платы, существенно увеличивая её.

Представитель административного истца по доверенности Плешаков А.С. в судебном заседании административный иск поддержал, просил удовлетворить с установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной исходя из выводов проведенной по делу судебной оценочной экспертизы.

Представитель административного ответчика Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым по доверенности Полещук Д.В. административный иск не признал, возражая как против представленной административным истцом оценки земельного участка, так и против заключения судебной оценочной экспертизы по делу. Просил в удовлетворении административного иска отказать.

Представитель административного ответчика Совета министров Республики Крым в судебное заседание не явился, направил возражения на заключение судебной оценочной экспертизы, просил отказать в удовлетворении административного иска.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещённые о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.

Выслушав представителей сторон, пояснения эксперта, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли является земельный налог и арендная плата.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.

В соответствии с пунктом 3 приведенной нормы, в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Федеральным законом Российской Федерации от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее Закон № 135-ФЗ), регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

Статьёй 24.12 поименованного закона предусмотрено, что для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости.

В соответствии с положениями статьи 24.18 Закона № 135-ФЗ, результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если они затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 поименованного закона, под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации закреплено право граждан на обращение в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Из материалов административного дела следует, что 13 февраля 2020 года между Департаментом имущественных и земельных отношений Администрации города Ялты Республики Крым (арендодателем) и административным истцом (арендатором) заключён договор аренды земельного участка, в соответствии с пунктом 1.1 которого, арендодатель передаёт, а арендатор принимает за плату во временное владение и пользование земельный участок общей площадью 2770 кв.м., для строительства и обслуживания пансионата семейного отдыха, расположенный по адресу: <адрес>16, кадастровый номер участка №, в границах указанных в кадастровом паспорте (плане, карте), являющимся неотъемлемой частью настоящего Договора. Вид разрешенного использования земельного участка: «туристическое обслуживание» (код 5.2.1), категория земель: земли населённых пуантов (пункт 1.2 настоящего Договора) (т. 1 л.д. 5-9).

Размер, условия и порядок внесения арендной платы определены в пункте 3 указанного договора.

Согласно приложению №1 к Договору аренды земельного участка от 13 февраля 2020 года расчёт годовой арендной платы определён: АП (арендная плата) = КС (кадастровая стоимость) x САП (ставка арендной платы) = 16986637,20 x0,9% = 152879,73 рублей (т. 1 л.д.8 об.).

Советом министров Республики Крым в соответствии с требованиями статьи 24.17 Федерального закона Российской Федерации от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» принято распоряжение №1498-р от 29 ноября 2016 года «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных на территории Республики Крым», в соответствии с которым определена кадастровая стоимость, в том числе, вышеуказанного земельного участка.

В соответствии с пунктом 2 распоряжения Совета министров Республики Крым от 21 ноября 2019 года №1492-р внесены изменения в Распоряжение №1498-р, в том числе в части применения результатов государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных на территории Республики Крым, утверждённых распоряжением Совета министров Республики Крым от 29 ноября 2016 года № 1498-р «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных на территории Республики Крым», с учётом изменений, внесённых настоящим распоряжением.

Следовательно, из вышеуказанного договора аренды земельного участка, а также разъяснений, содержащихся в абзаце 6 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», следует, что результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права административного истца как плательщика арендной платы, в связи с чем, могут быть оспорены в установленном законом порядке.

Как следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости, кадастровая стоимость заявленного земельного участка, определённая по состоянию на 01 сентября 2016 года составляет 16986 637,20 рублей (т. 1 л.д. 16).

Согласно положениям части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями части 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 6 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, закрепляющими принцип состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений.

Административный истец, обращаясь в Верховный Суд Республики Крым с настоящим административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости путём установления его рыночной стоимости, в подтверждение заявленных требований представил отчёт №03/06-4/2020 «Об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2770 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>», подготовленный Ассоциацией «СРОО «Экспертный совет», оценщик Черкашин С.Н., от 30 сентября 2020 года, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 сентября 2016 года определена равной 12304000 рублей (т. 1 л.д. 24-120).

В ходе рассмотрения дела, учитывая наличие возражений на Отчёт об оценке со стороны административных ответчиков, по ходатайству стороны административного истца, судом назначалась судебная оценочная экспертиза.

Согласно выводам, содержащимся в заключении эксперта судебной оценочной экспертизы №531 от 12 апреля 2021 года, в результате исследования Отчёта №03/06-4/2020 «Об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2770 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>», подготовленного Ассоциацией «СРОО «Экспертный совет» - оценщик Черкашин С.Н. от 30 сентября 2020 года, установлено, что данный документ выполнен с нарушением статьи 4 Федерального закона Российской Федерации от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и не может считаться Отчётом об оценке.

В связи с чем, рыночная стоимость заявленного объекта недвижимости экспертом определена по состоянию на 01 сентября 2016 года самостоятельно в размере 12775000 рублей.

При этом, в заключении судебной оценочной экспертизы содержится подробное описание применённых корректировок с обоснованием необходимости применения поправки к рассчитываемой рыночной цене исследуемого объекта недвижимости, учтены сведения, представленные Государственным комитетом по государственной регистрации и кадастру Республики Крым о характеристиках объектов недвижимости, зарегистрированных ограничениях использования исследуемого земельного участка (т. 2 л.д. 35-95).

В судебном заседании эксперт Терещенко Н.А. поддержала обоснование и выводы экспертного заключения, указав, что выбор объектов аналогов производился по двум основополагающим параметрам: месторасположение участка-аналога; вид возможного использования земельного участка. Вид возможного использования всех потенциальных объектов - аналогов должен совпадать или быть сопоставимым с видом разрешенного использования оцениваемого земельного участка (размещение отдыхающих). В данном исследовании возможным использованием, сопоставимым с использованием оцениваемого участка является участки с разрешенным использованием – гостиничное обслуживание, туристическое обслуживание. Участки могут относиться к разрешенному использованию «предпринимательская деятельность». Очень часто в объявлениях предлагаются участи под ИЖС большой площадью, да и сами участки в курортной зоне подразумевают собой размещение объектов гостиничного направления – мини-гостиницы. Поэтому даже участки под ИЖС сопоставимы с объектом оценки. Также пояснила, что все земельные участки, которые продаются в секторе ИЖС - продаются с правами собственности, очень редко бывает право аренды.

Оценив данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что вопреки поданным возражениям, оно является достоверным подтверждением рыночной стоимости оцениваемого земельного участка. В заключении экспертом в исчерпывающем объёме приведены обоснования применения каждой из корректировок при расчётах рыночной стоимости объекта оценки, выводы предельно ясны и мотивированны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Замечания сторон по делу рассмотрены в судебном заседании, имеющиеся сомнения и противоречия судом устранены путём допроса эксперта.

При этом, каких-либо ходатайств о назначении дополнительной или повторной экспертизы сторонами не заявлялось, доказательств, опровергающих выводы эксперта, в том числе, с иным расчётом такой стоимости, суду также не представлены.

Учитывая, что установленная в ходе рассмотрения дела рыночная стоимость вышеуказанного объекта недвижимости ниже утверждённой кадастровой, заявленные административные исковые требования Череватого А.А. являются обоснованными и подлежат удовлетворению путём установления рыночной стоимости заявленного земельного участка в размере согласно заключению судебной оценочной экспертизы.

Как уже указывалось, согласно статье 24.18 Закона №135-ФЗ, в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Верховным Судом Республики Крым установлено, что кадастровая стоимость земельного участка установлена по состоянию на 01 сентября 2016 года.

В соответствии со статьёй 24.20 Закона №135-ФЗ, кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой, в том числе, вследствие установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В силу пункта 25 вышеуказанного Постановления Пленума ВС РФ №28 от 30 июня 2015 года, датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, если имело место обращение этого лица в комиссию.

Административный истец обратился в Верховный Суд Республики Крым с административным иском об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере, равном его рыночной стоимости, 29 января 2021 года.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Закона №135-ФЗ.

Разрешая вопрос о распределении судебных расходов по делу, суд исходит из того, что признанная экономически обоснованной рыночная стоимость объекта недвижимости ниже кадастровой стоимости менее, чем в два раза, и подобная разница, в данном случае, не свидетельствует об ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при её применении к конкретному объекту недвижимости, признаётся судом приемлемым и допустимым диапазоном отклонения в стоимости объекта недвижимости с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки.

При этом, именно выводы экспертного заключения положены судом в основу решения при установлении рыночной стоимости земельного участка.

В связи с чем, судебные расходы по делу, в том числе, расходы по проведению по административному делу судебной оценочной экспертизы в размере 100 000 рублей, подлежат отнесению за счёт административного истца.

Правовых оснований для снижения заявленных экспертным учреждением расходов по проведению оценочной экспертизы для взыскания с административного истца по ходатайству представителя Череватого А.А. - судом не усматривается.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

решил:

Административный иск Череватого Анатолия Александровича - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – «туристическое обслуживание», площадью 2 770 кв.м., равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 сентября 2016 года в размере 12775000 (двенадцать миллионов семьсот семьдесят пять тысяч) рублей 00 копеек.

Датой подачи заявления считать 29 января 2021 года.

Решение суда является основанием для внесения соответствующих изменений в сведения государственного кадастра недвижимости о кадастровой стоимости земельного участка.

Взыскать с Череватого Анатолия Александровича в пользу Автономного некоммерческого объединения «Крымский республиканский центр «Судебная экспертиза» (<адрес>, 295011; ИНН №, КПП №) судебные расходы по административному делу в виде оплаты за проведение судебной оценочной экспертизы №531 от 12 апреля 2021 года в размере 100000 (сто тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции путём подачи апелляционной жалобы через Верховный Суд Республики Крым в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Верховного Суда

Республики Крым подпись Н.В. Кучеренко

Решение суда составлено в окончательной форме 21 мая 2021 года.

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>