Решение по делу № 33-275/2022 (33-6091/2021;) от 21.12.2021

КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

    Судья Сайбель В.В.                39RS0011-01-2021-000937-78

                                                                                                    № 2-729/2021

                                                                                                   № 3-275/2022

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

12 января 2022 года                                                          г. Калининград

Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:

председательствующего    Мухарычина В.Ю.,

судей                                    Гарматовской Ю.В., Куниной А.Ю.,

при секретаре                      Журавлёвой М.И.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области к Тимощуку Андрею Александровичу о понуждении к заключению соглашения о переводе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, по апелляционной жалобе Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области на решение Зеленоградского районного суда Калининградской области от 08 октября 2021 года.

Заслушав доклад судьи Гарматовской Ю.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области обратилось в суд с иском к Тимощуку А.А., указав, что на основании сведений ЕГРН ответчик является арендатором земельного участка с КН № на основании договора аренды земельного участка № 9 от 29.06.2000 и договора уступки прав аренды земельного участка от 18.06.2015.

В отношении указанного земельного участка 05.06.2017 зарегистрировано право Российской Федерации.

10.06.2020 истцом в адрес ответчика было направлено письмо о необходимости заключения соглашения о переводе прав и обязанностей арендодателя по договору аренды земельного участка № 9 от 29.06.2000 на Российскую Федерацию. Ответчик оставил данное письмо без рассмотрения.

Со ссылкой на ст. 617, 382, 387 ГК РФ Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области просило обязать ответчика заключить соглашение о переводе прав и обязанностей арендодателя по договору аренды земельного участка № 9 от 29.06.2000 на Российскую Федерацию согласно предложенному истцом проекту соглашения.

Судом постановлено вышеприведенное решение об отказе в иске.

В апелляционной жалобе истец просит решение суда отменить, ссылаясь на наличие безусловных оснований для возложения на ответчика обязанности заключить соглашение с новым собственником арендованного земельного участка.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились стороны о дне и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, с заявлением об отложении судебного заседания не обращался. В соответствии с ч. 3 ст. 167, ч. 1, 2 ст. 327 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в его отсутствие.

Проверив материалы дела в порядке ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, постановлением Лесновского сельского округа Зеленоградского района Калининградской области от 25 ноября 1998 года за № 20 ОАО « Спецремстройтрест» в долгосрочную аренду на срок 49 лет были переданы два земельных участка, площадью 4682 кв.м и 384 кв.м расположенные в пос. Лесной по ул. Центральной, 38 под существующую турбазу «Здоровье».

Постановлением администрации МО «Зеленоградский район» от 25.02.1999 за № 92 такое предоставление земельных участков в долгосрочную аренду было согласовано главой образования.

29 июня 2000 года между администрацией Лесновского сельского округа Зеленоградского района Калининградской области и ОАО «Спецремстройтрест» был заключен договор № 9 аренды земельного участка, площадью 4682 кв.м, которому был присвоен кадастровый номер 39:05:279:25, со сроком действия до 28.07.2049.

Договором уступки прав аренды от 18.06.2015 права и обязанности арендатора по вышеуказанному договору аренды были переданы от ОАО «Спецремстройтрест» Тимощук А.В.

Все вышеуказанные договоры, как аренды, так и передачи прав, прошли государственную регистрацию.

Также судом установлено и подтверждается материалами дела, что земельный участок с КН 39:05:27925 был поставлен на кадастровый учет 08.06.2003 с присвоением кадастрового номера №, с адресом расположения ориентира: <адрес>, с указанием площади <данные изъяты> кв.м, с категорией земель - земли населенных пунктов, с разрешенным использованием - под существующую базу отдыха «Здоровье»; для размещения домов отдыха, пансионатов, кемпингов, что подтверждается сведениями об основных характеристиках на земельный участок по состоянию на 15.03.2021.

Из данных сведений так же следует, что в границах земельного участка расположены шесть объектов недвижимости, собственником которых значится Тимощук А.А.

05.06.2017 на указанный земельный участок зарегистрировано право собственности Российской Федерации и в реестре имеется отметка, что он обременен правом аренды Тимощука А.А. на него.

Правом на распоряжение земельными участками, являющимися собственностью Российской Федерации в Калининградской области наделено Территориальное управление Росимущества по Калининградской области.

10.06.2020 Территориальное управление Росимущества по Калининградской области направило Тимощуку А.А. письмо, в котором извещало последнего о смене собственника земельного участка, предложила явиться в Управление для заключения соглашения об изменении стороны договора, а так же предложила представить документы, подтверждающие оплату арендных платежей.

20 мая 2021 года в адрес ответчика истцом было направлено соглашение о переводе на Российскую Федерацию в лице Территориального управления Росимущества в Калининградской области прав и обязанностей Арендодателя по договору аренды земельного участка от 29.06.2000 № 9, датированное 30 марта 2021 года. В п. 1 и 4.1 соглашения, указано, что Тимощук А.А. оплачивает арендую плату за земельный участок с 05.06.2017 г.

Именно указание на оплату арендных платежей с 05.06.2017 года послужило основанием для отказа ответчика от подписания соглашения на предложенных истцом условиях. При этом против замены арендодателя на собственника земельного участка ответчик не возражал.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст.ст. 421, 445, 617 ГК РФ, 39.20 ГК РФ исходил из того, что предусмотренных законом оснований для возложения на ответчика обязанности заключить дополнительное соглашение к существующему договору аренды земельного участка в настоящее время не имеется, а вопросы выплаты задолженности по арендной плате, образовавшейся с момента регистрации права собственности Российской Федерации на участок, подлежат разрешению в ином порядке, истец не лишен права ставить вопрос о взыскании такой задолженности.

Указанные выводы суда являются законными и обоснованными.

Так, в силу п.1 ст. 16 ЗК РФ государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований.

Отнесение объектов к государственной собственности осуществляется на основании предписаний специального закона, в частности в соответствии со статьей 3.1 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

В этой связи земельные участки, не подпадающие под критерии разграничения, предусмотренные непосредственно Законом № 137-ФЗ, если они не были разграничены изданными до вступления в силу данного закона актами Правительства Российской Федерации, они остались в неразграниченной государственной собственности.

Согласно ст.3.3 Федерального закона от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» распоряжение земельными участками, указанными в статье 3.1 настоящего Федерального закона, осуществляется после государственной регистрации права собственности на них, если настоящим Федеральным законом другими федеральными законами не установлено иное.

Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для распоряжения ими.

В силу положений п.2 ст. 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, - федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

Как следует из правового содержания ст.ст. 209, 608 ГК РФ, правом сдачи имущества в аренду обладает собственник имущества.

Таким образом, в силу вышеприведенных положений закона, договор аренды земельного участка 29 июня 2000 года, права арендатора по которому принадлежат на основании договора уступки прав аренды от 18.06.2015 года, заключен полномочным арендодателем – органом местного самоуправления, учитывая, что на момент совершения сделки право Российской Федерации на земельный участок не было зарегистрировано.

С момента государственной регистрации перехода права собственности в 2017 году в силу закона к Российской Федерации перешли права и обязанности арендодателя по договору аренды с ответчиком.

Вместе с тем, п.1 ст. 617 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В соответствии с пунктами 1,4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу абз.2 пю1 ст. 421 ГК РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Из изложенного следует, что понуждение к заключению договора возможно лишь в случаях, прямо предусмотренных законом или договором.

В частности, понуждение к заключению договора аренды участка допускается в отношении собственников зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, а также при множественности лиц на стороне арендатора (п.8 ст. 39.20 ЗК РФ). Иных случаев понуждения собственников объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, находящемся в публичной собственности, к заключению договора аренды действующее земельное законодательство не предусматривает.

Вместе с тем, данные нормы подлежат применению при отсутствии договорных арендных отношений между собственниками зданий и собственниками земельных участков, тогда как по настоящему делу договор аренды земельного участка заключен, прошел государственную регистрацию, является действующим, не оспорен, недействительным не признан.

Таким образом, учитывая, что против заключения соглашения и изменения арендодателя в договоре аренды ответчик не возражал и спора в данной части не имеется, а понуждение к изменению условий договора, в части возложения на арендатора обязанности по оплате задолженности по арендной плате путем заключения предложенного истцом дополнительного соглашения, действующим законодательством не предусмотрено, оснований для удовлетворения иска у суда не имелось. Представленное к исковому заявлению дополнительное соглашение к договору аренды предусматривало обязанность арендатора оплатить задолженность по арендной плате, против чего он возражал. В связи с этим следует отметить, что при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду. Несмотря на смену собственника сданного в аренду имущества арендатор обязан осуществлять оплату арендных платежей по условиям договора аренды, заключенного с арендодателем.

Вместе с тем, вопрос об уплате задолженности подлежит разрешению, как верно отметил суд первой инстанции, иным способом, а не путем возложения на арендатора обязанности по заключению соглашения о ее уплате. Истец не лишен возможности ставить вопрос о взыскании такой задолженности в установленном законом порядке.

С учетом изложенного, доводы апелляционной жалобы со ссылкой на положения ст.39.20 ГК РФ на правильность выводов суда первой инстанции не влияют. Ссылка истца на наличие оснований для изменения арендодателя в договоре аренды, не может служить основанием к отмене решения, учитывая, что предложенный к заключению договор содержит условия об оплате задолженности по арендной плате, именно на таком варианте дополнительного соглашения настаивал истец.

Оснований для переоценки доказательств и иного применения норм материального права у судебной коллегии не имеется, так как выводы суда первой инстанции полностью соответствуют обстоятельствам данного дела и спор по существу разрешен верно.

    Руководствуясь ст.ст. 328,329 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

решение Зеленоградского районного суда Калининградской области от 08 октября 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Мотивированное решение изготовлено 17 января 2022 года.

Председательствующий:

Судьи: