Решение по делу № 3а-76/2018 от 18.05.2018

№ 3а-76/2018

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

15.06.2018 г.Петрозаводск

Верховный Суд Республики Карелия в составе

судьи Данилова О.И.,

при секретаре Макаршиной А.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Голятиной К. В. о пересмотре кадастровой стоимости здания,

установил:

Голятина К.В. обратилась в суд с требованием о пересмотре кадастровой стоимости здания с кадастровым номером (...), расположенного по адресу: (...).

В обоснование заявленных требований указано, что с 24.12.2015 Голятина К.В. являлась собственником указанного двухэтажного здания главного магазина, которое по договору купли-продажи от 10.08.2016 № б/н было продано (...).

Решением Межрайонной ИФНС России № 10 по Республике Карелия от 09.11.2017 (.....) установлено занижение Голятиной К.В. налога на доходы физических лиц за 2016 год, поскольку административным истцом налоговая база по реализованному спорному объекту недвижимости определена не из кадастровой стоимости по состоянию на 01.01.2016 (60216109,64 руб.), а из суммы, обозначенной в качестве цены по договору купли-продажи от 24.12.2015 (1011680 руб.).

Вопрос о пересмотре кадастровой стоимости здания с кадастровым номером (...) был рассмотрен на заседании Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Республике Карелия 18.10.2017 (решение (.....)) на основании заявления нынешнего собственника здания ((...) установлена кадастровая стоимость по состоянию на (.....) в размере рыночной стоимости - 9202 000 руб.

Административный истец полагает, что установленная по итогам массовой оценки объектов недвижимости кадастровая стоимость здания в размере 60216109,64руб. по состоянию на 22.11.2011 определена некорректно, поскольку были использованы недостоверные сведения о спорном здании: не были учтены степень его физического износа, вид целевого использования объекта (спорный объект никогда не функционировал как здание магазина).

Ссылаясь на то, что такое завышение нарушает его права, как налогоплательщика, административный истец просит в связи с недостоверными сведениями об объекте оценки пересмотреть результаты определения кадастровой стоимости здания и установить его кадастровую стоимость в размере рыночной, равной 9202 000руб.

В судебном заседании представитель административного истца Пучинская С.А. заявленные требования поддержала, заявила об отказе административного истца от взыскания с лиц, участвующих в деле, судебных расходов.

Административные ответчики - Правительство Республики Карелия, Управление Росреестра по Республике Карелия, заинтересованные лица – филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Республике Карелия, АО «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» представителей в судебное заседание не направили, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, просили о рассмотрении дела в их отсутствие. В отзывах на административное исковое заявление Правительство Республики Карелия, Управление Росреестра по Республике Карелия вопрос об удовлетворении исковых требований оставили на усмотрение суда, указали на отсутствие доказательств недостоверности сведений о здании, использовавшихся при проведении государственной кадастровой оценки. АО «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ», филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Республике Карелия позиции по делу не высказали.

Заслушав представителя административного истца, свидетеля (...)., исследовав материалы дела, дела правоустанавливающих документов, суд приходит к следующим выводам.

Из материалов дела правоустанавливающих документов следует, что 30.11.2006 между ОАО «Судостроительный завод «Авангард» и (...) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества (.....), согласно которому последним приобретено здание главного магазина за 1700905 руб., в том числе НДС 18 % (дата регистрации права собственности – 25.04.2007, (.....)).

27.07.2007 (...) приобрело спорный объект недвижимости у (...) за 1734923,10 руб. без НДС (дата регистрации права собственности – 29.08.2007, (.....)).

01.10.2007 здание главного магазина приобретено (...) цена объекта по договору составила 2116223 руб. 73 коп. с НДС ((.....) от 18.10.2007).

18.03.2009 между (...) и (...) заключен договор аренды (.....) сроком на 12 лет, согласно которому, в том числе, спорный объект недвижимости предоставлен арендатору во временное возмездное владение и пользование. 01.08.2010 заключен договор субаренды (.....) сроком по 31.07.2018.

17.11.2015 между (...) и (...) заключен договор купли-продажи (.....), согласно которому в соответствии с договором и протоколом № (...) от 12.11.2015 о результатах открытых торгов посредством публичного предложения в форме открытых торгов по продаже имущества (...) продавец обязуется передать в собственность покупателя имущество, реализованное в составе Лота (.....), а именно двухэтажное здание главного магазина, цена имущества составляет 1011680 руб., цена установлена по результатам проведения открытых торгов посредством публичного предложения.

По договору купли-продажи от 24.12.2015 Голятина К.В. приобрела у (...) в собственность двухэтажное здание главного магазина с кадастровым номером (...), общей площадью (...) кв.м, расположенное по адресу: (.....) (территория завода «Авангард»), стоимостью 1011680 руб. (государственная регистрация права собственности произведена 13.01.2016, запись (.....)).

10.08.2016 указанное здание было отчуждено Голятиной К.В. в собственность (...) (государственная регистрация права собственности осуществлена 03.10.2016, запись (.....)).

Обременение в виде договора аренды от 18.03.2009 (.....) сохранено, здание, а также помещения спорного объекта недвижимости неоднократно передавались в субаренду.

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.

В силу статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.

В соответствии пунктом 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – постановление Пленума) требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 23.05.2018 указанное здание поставлено на кадастровый учет как нежилое, наименование – главный магазин.

Архивная кадастровая стоимость здания с кадастровым номером (...) определена на основании постановления Правительства Республики Карелия от 26.09.2012 № 298-П «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Республики Карелия» (далее – постановление Правительства Республики Карелия от 26.09.2012 № 298-П) по состоянию на 22.11.2011 в размере 60216109,64 руб., дата внесения сведений о кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости 18.10.2012 (выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 27.09.2017, (...)).

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Республике Карелия от 18.10.2017 (.....) на основании заявления нынешнего собственника здания (...) установлена кадастровая стоимость по состоянию на 22.11.2011 в размере рыночной стоимости – 9202 000 руб. Дата, с которой применяется указанная кадастровая стоимость, 01.01.2017.

Решением МИФНС России № 10 по Республике Карелия от 09.11.2017 (.....), оставленным без изменения Решением УФНС России по Республике Карелия от 21.02.2018, установлено занижение Голятиной К.В. НДФЛ за 2016 год в размере 5348148 руб., доначислены пени в размере 179786, 91 руб., она привлечена к налоговой ответственности в виде штрафа в размере 133703,70 руб.

Привлекая налогоплательщика к налоговой ответственности, налоговый орган исходил из положений пункта 5 статьи 217.1 НК РФ, согласно которым в случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.

Налоговый орган определил налоговую базу по доходам от продажи Голятиной К.В. спорного объекта в размере 41139596,75 руб. исходя из кадастровой стоимости (60216109,64 руб.) умноженной на понижающий коэффициент 0,7 и за минусом расходов по его приобретению (1011680 руб.).

Поскольку исходя из указанных положений законодательства результаты определения кадастровой стоимости здания затрагивают права административного истца, при этом переход сведений о кадастровой стоимости в категорию архивной стоимости не прекращает обязанность административного истца как налогоплательщика, постольку суд не находит оснований для прекращения производства по делу.

Под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке (пункт 6 ФСО № 4).

Подпунктом «в» пункта 18 ФСО № 1, действующего на момент проведения массовой оценки, установлено, что оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки.

При определении кадастровой стоимости с использованием методов массовой оценки все объекты оценки, содержащиеся в перечне для целей проведения государственной кадастровой оценки, разбиваются на группы объектов оценки на основании анализа информации о рынке объектов оценки, обоснования модели оценки кадастровой стоимости, состава ценообразующих факторов и сведений о значениях ценообразующих факторов объектов оценки для каждого исследуемого вида объектов оценки. В набор ценообразующих факторов должны быть включены только те факторы, которые оказывают существенное влияние на стоимость объектов оценки и могут быть достоверно определены и объективно измерены. Для проведения группировки обосновывается выбор показателей, значений или диапазона значений данных показателей для отнесения объектов оценки в соответствующие группы.

При применении методов массовой оценки кадастровая стоимость объекта оценки определяется путем подстановки значений ценообразующих факторов, соответствующих данному объекту оценки, в модель оценки, выбранной оценщиком (пункты 16, 21 ФСО № 4).

Для определения кадастровой стоимости все объекты недвижимости на территории Республики Карелия были разгруппированы в зависимости от назначения и типа объекта.

В результате проведенной группировки здание с кадастровым номером (...) было отнесено оценщиками к 5 группе «объекты торговли, общественного питания, бытового обслуживания, сервиса, отдыха и развлечений, включая объекты многофункционального значения», подгруппа «Петрозаводск» ((...)).

Из пунктов (...) Отчета от (...) следует, что исходные данные, которые получены Исполнителем для проведения оценки из открытых общедоступных источников, отражаются Исполнителем в Отчете полностью, в неискаженном виде, и считаются достоверными.

Осмотр объекта оценки не проводился.

В рамках данных работ оценщиком не проводится анализ НЭИ поскольку при массовой оценке объектов недвижимости определить НЭИ для каждого объекта невозможно. Оценка объектов недвижимости проводится из допущения, что наиболее эффективное использование объектов оценки совпадает с текущим использованием.

В расчетной части отчета от (...) (...) указано, что информация о количественных и качественных характеристиках объекта оценки, в том числе: данные о физических свойствах объектов оценки, износе, количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объектов оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки, сведения о текущем использовании объектов оценки, а также иные факторы и характеристики, относящиеся к объектам оценки, - представлены в Приложении 3.3.2. «Группировка ОН» к Отчету.

В приложении к отчету (...) указаны следующие характеристики спорного объекта недвижимости: назначение здания (нежилое), наименование (главный магазин), год постройки и ввода в эксплуатацию, этажность, площадь, материал стен и адрес места нахождения.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 13 постановления Пленума, при рассмотрении дел о пересмотре кадастровой стоимости в связи с недостоверными сведениями об объекте оценки необходимо учитывать, что к недостоверным сведениям относится допущенное при проведении кадастровой оценки искажение данных об объекте оценки, на основании которых определялась его кадастровая стоимость. Например, неправильное указание сведений в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, либо неправильное определение оценщиком условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости (местоположение объекта оценки, его целевое назначение, разрешенное использование земельного участка, аварийное состояние объекта, нахождение объекта в границах санитарно-защитных зон и других зон с особыми условиями использования территории и иные условия), неправильное применение данных при расчете кадастровой стоимости, неиспользование сведений об аварийном состоянии объекта оценки.

Согласно разделу «Экспликация площадей» технического паспорта на здание главного магазина назначение помещений – склад (...)). Помещения, предназначенные непосредственно для торговой деятельности, в техническом паспорте отсутствуют.

Свидетель (...), являющийся начальником отдела аренды (...) с 10.09.2009, пояснил суду, что помещение с наименованием «Здание Главного магазина» было получено в аренду (...) 18.03.2009 на срок 12 лет. Указанное помещение ранее принадлежало обанкротившемуся заводу «Авангард», выпускающему, в том числе, военные корабли, находилось и находится до сих пор на закрытой территории завода и поэтому не могло и не может использоваться в качестве магазина, всегда использовалось под склад. С момента заключения договора аренды и по сегодняшний день здание используется под складскую деятельность.

В отчете об оценке № 310/17 от 09.10.2017 ИП Каменского Н.В., который лег в основу решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Республике Карелия от 18.10.2017 (.....), и согласно которому рыночная стоимость здания по состоянию на 22.11.2011 составила 9202 000руб., также установлено путем визуального осмотра фактическое использование спорного объекта под производственно-складские функции. При этом отрицательным фактором расположения объекта оценки установлено расположение его на закрытой территории бывшего завода «Авангард».

Таким образом, отнесение спорного объекта к 5 группе объектов недвижимости «Объекты торговли, общественного питания, бытового обслуживания, сервиса, отдыха и развлечений, включая объекты многофункционального назначения» не соответствует фактическому использованию спорного объекта.

Следовательно, кадастровая стоимость спорного объекта на 22.11.2011 в размере 60216109,64 руб., действовавшая в период с 18.10.2012 (даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости) и до 31.12.2016 (с 01.01.2017 действует кадастровая стоимость, установленная решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Республике Карелия от 18.10.2017 (.....)), подлежит пересмотру в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки, использованных при определении его кадастровой стоимости.

При пересмотре кадастровой стоимости в связи с недостоверными сведениями об объекте недвижимости по требованию заявителя может быть установлена рыночная стоимость такого объекта (пункт 5 постановления Пленума).

В обоснование заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке № 310/17 от 09.10.2017 ИП Каменского Н.В, согласно которому рыночная стоимость здания по состоянию на 22.11.2011 составляет 9202000руб. и на основании которого по заявлению ООО «АТЛАНТ» решением Комиссии кадастровая стоимость была установлена в размере рыночной (дата, с которой применяется указанная кадастровая стоимость, 01.01.2017).

Учитывая, что указанным решением Комиссии кадастровая стоимость определена в размере рыночной также на 22.11.2011, отчет об оценке отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки, замечаний к указанному отчету лицами, участвующими в деле, не высказано, суд полагает возможным установить по состоянию на 22.11.2011 кадастровую стоимость здания с кадастровым номером (...), расположенного по адресу: г.(...), в размере его рыночной стоимости, равной 9202 000 руб., на период с 18.10.2012 и до 31.12.2016 включительно.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд

решил:

административное исковое заявление Голятиной К. В. о пересмотре кадастровой стоимости здания удовлетворить.

Пересмотреть кадастровую стоимость здания с кадастровым номером (...), расположенного по адресу: (...), в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки, использованных при определении его кадастровой стоимости.

Установить по состоянию на 22.11.2011 кадастровую стоимость здания с кадастровым номером (...), расположенного по адресу: (...), в размере его рыночной стоимости, равной 9202 000 руб., на период с 18.10.2012 и до 31.12.2016 включительно.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Верховного Суда Республики Карелия в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья О.И.Данилов

Мотивированное решение изготовлено в порядке части 2 статьи 177 КАС РФ 19.06.2018, последний день подачи апелляционной жалобы 19.07.2018.