Решение по делу № 66а-455/2021 от 12.03.2021

Дело № 66а-455/2020

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

город Сочи                                                                                  6 апреля 2021 года

Судья Третьего апелляционного суда общей юрисдикции Гылкэ Д.И., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кирилловым Н.Н.

рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело № 3а-1057/2020 (УИД 23OS0000-01-2020-000750-79) по административному исковому заявлению акционерного общества «Тандер» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости

по апелляционной жалобе департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Краснодарского краевого суда от 28 октября 2020 г., которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав объяснения представителя административного ответчика Буренкова Д.Л., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, возражения представителя административного истца Зафирова С.В., судья Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

установил:

акционерное общество «Тандер» (далее – АО «Тандер») обратилось в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №, площадью 5889,9 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>.

Заявленные требования мотивированы тем, что административный истец является собственником указанного объекта недвижимости. Утвержденная по результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость объекта недвижимости существенно превышает его рыночную стоимость, установленную оценщиком индивидуальным предпринимателем Юрковой Е.А. (далее – ИП Юркова Е.А.) в отчете № Р-155-19 от 17 июня 2019 г., что нарушает права административного истца, являющегося плательщиком налога на имущество организации, расчет которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решением Краснодарского краевого суда от 28 октября 2020 г., постановленным в порядке упрощенного (письменного) производства в соответствии с главой 33 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ), заявленные требования удовлетворены с учетом результатов судебной оценочной экспертизы; кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № установлена равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 г. в размере 144090000 рублей.

В апелляционной жалобе департамент имущественных отношений Краснодарского края, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального и процессуального права, просит решение суда отменить и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований. В обоснование указано, что кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу объекта недвижимости определена на основании и в полном соответствии с нормами действующего законодательства, регулирующими порядок проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости. Снижение кадастровой стоимости объекта недвижимости повлияет на наполняемость бюджета Краснодарского края. По мнению автора апелляционной жалобы, положенное в основу решения суда заключение эксперта выполнено с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки.

Относительно доводов апелляционной жалобы представителем административного истца представлены письменные возражения.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения административного дела в апелляционном порядке извещены своевременно и в надлежащей форме.

В соответствии с положениями части 4 статьи 247 КАС РФ судья рассмотрел административное дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы административного дела, изучив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, допросив эксперта У., проверив законность и обоснованность решения суда в порядке статьи 308 КАС РФ, судья приходит к следующему.

В силу пункта 1 статьи 373 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками налога на имущество организаций признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 настоящего Кодекса.

Статьей 375 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 378.2 настоящего Кодекса (пункт 2).

В силу положений части 1 статьи 245 КАС РФ, части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, административный истец является собственником объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 5889,9 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости определена по состоянию на 1 января 2018 г. и утверждена приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 1 ноября 2018 г. № 2368 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, земельных участков из состава земель лесного фонда, земельных участков из состава земель водного фонда» в размере 203617223,20 рублей.

Сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 1 января 2019 г.

Принимая во внимание, что АО «Тандер» является собственником вышеуказанного объекта недвижимости, результаты определения его кадастровой стоимости затрагивают права и законные интересы административного истца как плательщика налога на имущество организации, в связи с чем могут быть им оспорены в установленном законом порядке (пункт 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее - постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28).

В соответствии с частью 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

В соответствии с положениями статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости объекта недвижимости, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил отчет от 17 июня 2019 г. № Р-155-19, выполненный оценщиком ИП Юрковой Е.А., из которого следует, что рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2018 г. составила 95677152 рублей.

Исследовав отчет об оценке, в связи с возникшими сомнениями в его соответствии требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности, в том числе федеральных стандартов оценки, в достоверности установленной рыночной стоимости объекта недвижимости, исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28, суд первой инстанции назначил судебную экспертизу с целью определения рыночной стоимости объекта недвижимости, проведение которой поручил эксперту общества с ограниченной ответственностью «Краснодарский центр оценки и правовых экспертиз» (далее – ООО «Краснодарский центр оценки и правовых экспертиз»).

Согласно заключению эксперта ООО «Краснодарский центр оценки и правовых экспертиз» У. от 23 сентября 2020 г. № 3а-1057/2020 рыночная стоимость вышеуказанного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2018 г. составила 144090000 рублей.

Суд первой инстанции, разрешая спор, верно применил вышеприведенные положения федерального законодательства, установил обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, и пришел к обоснованному выводу о том, что кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена в размере его рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта ООО «Краснодарский центр оценки и правовых экспертиз» У. от 23 сентября 2020 г. № 3а-1057/2020.

Отчет об оценке от 17 июня 2019 г. № Р-155-19, выполненный оценщиком ИП Юрковой Е.А., судом обоснованно не принят в качестве допустимого доказательства, объективно подтверждающего размер рыночной стоимости объекта недвижимости. Содержащиеся в приведенном отчете об оценке выводы о рыночной стоимости объекта недвижимости опровергнуты заключением судебной оценочной экспертизы.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 названного Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

Оценив экспертное заключение от 23 сентября 2020 г. № 3а-1057/2020, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что оснований не доверять выводам эксперта не имеется.

Проанализировав заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд апелляционной инстанции соглашается с указанным выводом суда первой инстанции. При этом принимает во внимание, что данное доказательство содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости, и соответствует федеральным стандартам оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности. Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Положенное в основу выводов суда о рыночной стоимости объекта недвижимости заключение эксперта отвечает требованиям, предусмотренным как КАС РФ, так и Федеральным законом от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», в силу которого эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7), проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме и дает заключение, основанное на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

Данное заключение содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости на дату определения оспариваемой административным истцом кадастровой стоимости.

Относительно доводов апелляционной жалобы о несогласии с решением суда, суд апелляционной инстанции не находит оснований для иной оценки вышеуказанного экспертного заключения и иных выводов о действительной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Определение экспертом рыночной стоимости объекта недвижимости с использованием доходного подхода методом капитализации доходов является мотивированным и корректным.

Отказ от применения затратного подхода экспертом обоснован тем, что рынок коммерческой недвижимости достаточно развит, и имеется возможность применения доходного подхода, что полностью согласуется с положениями пункта 24 «в» Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», из которого следует, что затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка. Сравнительный подход также не применялся ввиду отсутствия сходных объектов-аналогов, предложенных к продаже на дату оценки, позволяющих их использовать в рамках исследования сравнительным подходом.

Вопреки утверждению автора апелляционной жалобы подобранные экспертом объекты-аналоги для исследования в рамках доходного подхода являются сходными с объектом экспертизы и могли использоваться в расчетах.

Действующее законодательство не устанавливает требований абсолютной идентичности объекта оценки и используемых при установлении его рыночной стоимости объектов-аналогов. Объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)»).

Подобранные экспертом объекты-аналоги относятся к одному с объектом экспертизы сегменту рынка – «коммерческая недвижимость» и сопоставимы с ним по основным ценообразующим факторам, в том числе по такому фактору как «местоположение», отвечают требованиям пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)».

Площадь в рассматриваемом случае не является основным ценообразующим фактором, поскольку исходя из принятой экспертом модели расчета (из условий сдачи объекта в аренду частями) фактор масштаба не влияет на стоимость объекта. Влияние материала стен оцениваемого объекта недвижимости и объектов-аналогов на арендную ставку не подтверждено. Как следует из Справочника оценщика недвижимости 2017 г. под ред. Лейфера Л.А., материал стен может учитываться в качестве характеристики объекта, значимой при его эффективном использовании. Поскольку объект оценки и объекты-аналоги идентичны по эффективному использованию, введение корректировки в данной части не требовалось.

Отсутствие корректировки на наличие и тип парковки для объектов-аналогов не свидетельствует об ошибочности выводов эксперта, поскольку данный фактор не является ценообразующим, сведения о наличии и типе парковки, как правило, в тексте объявления не приводятся.

Экспертом верно принята площадь объекта-аналога № 3 в размере 340 кв. м, с учетом террасы (180 кв. м), поскольку как следует из имеющихся в экспертном заключении фотоматериалов, данная терраса является закрытой, остекленной и может быть использована для сдачи в аренду.

Использование в расчетах площади объекта-аналога № 2 в размере 550 кв. м с учетом кровли (50 кв. м.) является обоснованным, поскольку данное помещение также может эксплуатироваться в целях аренды.

В ходе исследования эксперт обоснованно учел поправку на стоимость земельного участка, на котором расположен оцениваемый объект недвижимости. Доля стоимости участка в составе единого объекта недвижимости учтена экспертом по среднему значению диапазона – 23% (Справочник оценщика недвижимости – 2017 под редакцией Лейфера Л.А.)

Экспертом проведено исследование объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд апелляционной инстанции не находит.

Поскольку допустимых и относимых доказательств, которые опровергали бы выводы эксперта, автором апелляционной жалобы ни в суд первой инстанции, ни в суд апелляционной инстанции не предоставлено, судья не находит оснований ставить экспертное заключение, положенное в основу решения суда, под сомнение.

С учетом изложенного, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил административный иск, установив кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости на основании заключения эксперта от 23 сентября 2020 г. № 3а-1057/2020.

Выражая несогласие с решением суда, представитель административного ответчика в апелляционной жалобе указал, что изменение по инициативе административного истца размера кадастровой стоимости объекта недвижимости направлено на уменьшение императивно установленных налоговых платежей, что недопустимо в рамках судебного разбирательства без согласования с органами исполнительной власти, установившими данные платежи.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с указанными доводами по следующим основаниям.

В силу пункта 3 статьи 3 Налогового кодекса Российской Федерации налоги и сборы должны иметь экономическое основание и не могут быть произвольными.

Связанные с кадастровой стоимостью обязательные платежи, составляющие доходную часть бюджетов различных уровней, должны отвечать требованиям экономической обоснованности.

Таким образом, несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости нежилого здания его рыночной стоимости нарушает права административного истца, являющегося его собственником и плательщиком налога, который рассчитывается исходя из кадастровой стоимости вышеуказанного объекта недвижимости.

При этом выбранный административным истцом способ защиты нарушенного права соответствует действующему законодательству, в частности, положениям главы 25 КАС РФ.

Апелляционная жалоба не содержит обоснованных доводов о допущенных судом нарушениях норм материального и процессуального права, предусмотренных статьей 310 КАС РФ, являющихся основанием для отмены или изменения решения суда, которые судом апелляционной инстанции также не установлены, в связи с чем решение суда следует признать законным и обоснованным.

Руководствуясь статьями 307-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судья

определил:

решение Краснодарского краевого суда от 28 октября 2020 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу департамента имущественных отношений Краснодарского края – без удовлетворения.

    Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение 6 месяцев.

Судья