Решение по делу № 33-7901/2021 от 18.08.2021

Судья Ящук С.В. Дело 33-7901/2021

25RS0003-01-2020-000385-76

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

8 сентября 2021 года <адрес>

Судебная коллегия по гражданским делам <адрес> в составе:

председательствующего Матосовой В.Г.

судей Чернянской Е.И., Шароглазовой О.Н.

при секретаре Якушевской Н.Е.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Силенко А.И. к администрации <адрес>, Управлению муниципальным имуществом <адрес> о расторжении договоров аренды земельных участков,

по апелляционной жалобе УМС <адрес>

на решение Ленинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, которым исковые требования удовлетворены.

Заслушав доклад судьи Матосовой В.Г., пояснения представителя администрации <адрес> и УМС <адрес> – Гороховой Е.А., представителя истца – Загуменной Р.П., представителя Нончевой А.Ю. – Гудзь Н.В., судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

Силенко А.И. обратилась в суд с вышеназванным иском, в обоснование указав, что ДД.ММ.ГГГГ между Смакотиной Т.И. и администрацией <адрес> был заключен договор аренды № земельного участка площадью 104 кв.м, с кадастровым номером №, в целях строительства пристройки кафе-закусочной к продовольственному магазину.

Также ДД.ММ.ГГГГ между указанными сторонами был заключен договор аренды № земельного участка площадью 495 кв.м (доля участия 9/25, что соответствует 178 кв.м. без выдела в натуре), с множественностью лиц на стороне арендатора, с кадастровым номером №, для дальнейшей эксплуатации нежилых помещений (магазин).

Земельные участки расположены по адресу: <адрес>.

В дальнейшем нежилые помещения переданы Силенко (до брака Дригова А.И.) Права и обязанности по указанным договорам аренды земельных участков переданы Силенко А.И. на основании соглашений от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ.

В 2013 году Силенко А.И. подарила часть помещений Нончевой А.Ю., в 2015 году подарила Нончевой А.Ю. оставшиеся нежилые помещения.

В декабре 2019 года Силенко А.И. в адрес администрации <адрес> направлены уведомления о расторжении договоров аренды, на что получен отказ.

Поскольку истец собственником помещений для эксплуатации которых предоставлялись земельные участки, не является с 2013 года, правовых оснований для продолжения арендных отношений нет, просила расторгнуть вышеуказанные договоры аренды земельных участков.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования в полном объеме.

Представитель администрации <адрес>, УМС <адрес> возражал против удовлетворения требований, полагал, что администрация <адрес> является ненадлежащим ответчиком. Также пояснил, что поскольку собственником объектов недвижимости в пределах спорных земельных участков является Нончева А.Ю., то в силу прямого указания закона, ей перешло право пользования земельными участками на тех же условиях и в том же объеме, что и прежнему собственнику. Просил в удовлетворении иска отказать.

Судом постановлено решение, которым заявленные требования удовлетворены.

Суд расторг договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ № земельного участка площадью 104 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный между администрацией <адрес> и Смакотиной Т.И.

Расторг договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ № земельного участка площадью 495 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный между администрацией <адрес> и Смакотиной Т.И.

С решением суда не согласился ответчик, представителем подана апелляционная жалоба, в которой просит отменить решение суда, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении требований.

В возражениях на доводы апелляционной жалобы просит решение суда оставить без изменения.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ решение Ленинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ оставлено без изменения.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам <адрес>вого суда от ДД.ММ.ГГГГ отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель администрации <адрес> и УМС <адрес> поддержала апелляционную жалобу по доводам, изложенным в ней. Просила решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу удовлетворить и вынести по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

Представитель истца просила решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения, по доводам, изложенным в письменных возражениях на апелляционную жалобу.

Представитель третьего лица Нончевой А.Ю. просила решение суда первой инстанции оставить без изменения. Пояснила, что третьему лицу принадлежат не все помещения в здании. В здании имеются и другие правообладатели. Понуждение к заключению договора недопустимо. Сведения из ЕГРН подтверждают, что обременение зарегистрировано только на истца.

Выслушав пояснения представителей сторон, проверив законность и обоснованность оспариваемого решения в пределах доводов апелляционной жалобы (часть 1 статьи 327.1 ГПК РФ), доводов возражений, судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между Смакотиной Т.И. и администрацией <адрес> был заключен договор аренды № земельного участка площадью 104 кв.м, с кадастровым номером № в целях строительства пристройки кафе-закусочной к продовольственному магазину.

Также ДД.ММ.ГГГГ между указанными сторонами был заключен договор аренды № земельного участка площадью 495 кв.м (доля участия 9/25, что соответствует 178 кв.м. без выдела в натуре), с множественностью лиц на стороне арендатора, с кадастровым номером №, для дальнейшей эксплуатации нежилых помещений (магазин).

Земельные участки расположены по адресу: <адрес>.

Право собственности на нежилые помещения, расположенные на спорных земельных участках от Смакотиной Т.И. передано Силенко А.И., затем ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ Нончевой А.И.

Права и обязанности по указанным договорам аренды земельных участков переданы Силенко А.И. на основании соглашений от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ Силенко А.И. направила в адрес администрации <адрес> уведомление о расторжении договоров аренды в связи с выбытием из её собственности помещений, для эксплуатации которых заключены договоры аренды земельных участков.

Письмом администрация <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении просьбы Силенко А.И отказала. При этом разъяснила, что при переходе права собственности на здание, расположенное в границах земельного участка, нежилых помещений в нём, расторжение договора аренды на земельный участок не требуется, а права и обязанности по договору аренды земельного участка переходят к собственнику нежилого помещения.

Удовлетворяя исковые требования Силенко А.И., суд первой инстанции руководствуясь статьями 450, 450.1, 452 ГК РФ, установив, что дополнительные соглашения о перемене стороны в договорах аренды земельных участков с новым собственником нежилых помещений - Нончевой А.И., не заключались, пришел к выводу, что у администрации <адрес> не имелось правовых оснований для отказа Силенко А.И., как бывшему собственнику нежилых помещений, в расторжении договоров аренды земельных участков.

С таким выводом суда судебная коллегия согласиться не может в силу следующего.

В соответствии с подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Согласно пункту 3 статьи 552 ГК РФ, продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В силу части 1 статьи 35 ЗК РФ, при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Из содержания приведенных норм материального права в их взаимосвязи следует, что при отчуждении объектов недвижимого имущества, находящихся на земельных участках, не принадлежащих Силенко А.И. на праве собственности, к новому собственнику этой недвижимости Нончевой А.И. с момента государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость в силу прямого указания закона переходит право пользования земельными участками, которое принадлежало прежнему собственнику недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности (перемена лица в договоре аренды), независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между новым собственником недвижимости и собственником земельного участка. При этом прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данных земельных участков.

При таких обстоятельствах, в связи с приобретением объектов недвижимости, расположенных на земельных участках, находящихся в аренде у Силенко А.И., к Нончевой А.И. перешли права и обязанности арендатора по договорам аренды, в связи с чем оснований для расторжения вышеуказанных договоров аренды не имеется, поскольку они в силу закона в настоящее время заключены не с Силенко А.И., а с Нончевой А.И.

Доводы возражений истца о том, что суд расторг договоры не только по причине передаче прав собственности на нежилые помещения, но и в связи с истечением срока аренды, не принимаются судебной коллегией, поскольку суд таких выводов в решении не делал. Более того, в силу положений пункта 2 статьи 621 ГК РФ при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Возражений со стороны арендодателя относительно использования земельных участков не поступало, земельные участки арендодателю по акту приема-передачи не передавались по окончании срока действия договоров, в связи с чем, договора аренды возобновлены на неопределенный срок.

Доводы представителей истца и третьего лица о том, что Нончевой А.Ю. принадлежат не все помещения в зданиях и об отсутствии доказательств нахождения нежилых помещений на территории земельных участков, в соответствии с частью 4 статьи 327.1 ГПК РФ, не рассматриваются судом апелляционной инстанции, поскольку они не были предметом рассмотрения в суде первой инстанции и доказательств таких суду не представлялось.

Руководствуясь статьями 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

решение Ленинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ отменить.

Принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Силенко А.И. к администрации <адрес>, Управлению муниципальным имуществом <адрес> о расторжении договоров аренды земельных участков – отказать.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.