Решение по делу № 2-14/2022 (2-69/2021; 2-620/2020;) от 25.06.2020

Дело №2-14/2022

21RS0001-01-2020-000709-77

Решение

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ года г.Алатырь

Алатырский районный суд Чувашской Республики под председательством судьи Назаровой Н.М.,

при секретаре судебного заседания Новиковой Л.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Новосад <данные изъяты> к Сазоновой <данные изъяты> и Курносовой <данные изъяты> о расторжении договора купли-продажи,

установил:

первоначально представитель истца Новосад В.И. – Бегунова М.С., действующая на основании доверенности, обратилась в суд с иском к Сазоновой Л.В. и Курносовой Г.И. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, мотивировав его тем, что Новосад В.И., до 05 ноября 2019 года, являлся собственником квартиры расположенной по адресу: <адрес>. В данной квартире он проживает один и никаких близких родственников не имеет. Является инвалидом 3 группы <данные изъяты>.

Сазонова Л.В., жительница этого же дома периодически навещала его, приносила продукты и готовила еду, в знак благодарности за ее работу, он должен был завещать на ее имя свою квартиру.

В октябре 2019 года Новосад В.И. сломал ногу. После выписки из больницы 18 октября 2019 года, находился в состоянии алкогольного запоя до апреля 2020 года.

01 ноября 2019 года Сазонова Л.В. пригласила к нему в квартиру нотариуса Зотову Л.А. для написания завещания.

Составленный нотариусом документ нотариусом не был зачитан, а было предложено читать самому, на что он ответил, что у него плохое зрение и что у него нет очков. Он подписал документ, не прочитав, доверяя нотариусу и Сазоновой Л.В., будучи уверенным, что он подписывает завещание.

Как впоследствии оказалось, им была подписана доверенность на имя Курносовой Г.И., гражданки совершенно ему незнакомой и более того, которой доверил продажу своей квартиры.

Данная доверенность была составлена 01 ноября 2019 года, а 05 ноября 2019 года между Курносовой Г.И. и Сазоновой Л.В. состоялась сделка по продаже его квартиры. До настоящего времени он ничего не знал о продаже своей квартиры, пока не попросил знакомую Бегунову М.С. взять выписку из Единого государственного реестра недвижимости. В выписке значится, что правообладателем квартиры по адресу: <адрес>, является Сазонова Л.В.

Пункт 3 договора купли-продажи указывает: вышеуказанная квартира продается за 250000 рублей, которые выплачены Покупателем Продавцу до подписания настоящего договора. До настоящего времени никто никаких денег за продажу квартиры ему не передавал.

Другого жилья кроме вышеуказанной квартиры он не имеет, поэтому у него не возникало мыслей о её продаже. Он всегда сам оплачивал и до настоящего времени платит коммунальные платежи. Сазонова Л.В. не является добросовестным приобретателем спорной квартиры, поскольку крайне малый срок между написанием доверенности на имя Курносовой Г.И. и продажей квартиры, а также тот факт, что в настоящее время квартира находится в его пользовании и владении. Сазонова Л.В. до настоящего времени не въехала в спорную квартиру, данные обстоятельства дают основания усомниться в правомочиях продавца на отчуждение данной квартиры.

Со ссылкой на статьи 166, 302 Гражданского кодекса РФ просила признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> от 05 ноября 2019 года, заключенный между Курносовой Г.И. и Сазоновой Л.В.; применить последствия недействительности сделки и признать недействительной запись в Едином государственном реестре недвижимости о государственной регистрации права собственности на квартиру по адресу: <адрес> за Сазоновой <данные изъяты>; взыскать с Сазоновой <данные изъяты> в пользу Новосад <данные изъяты> компенсацию морального вреда в денежном выражении в размере 20000 рублей и денежную сумму на оплату коммунальных услуг за квартиру № <адрес> за период с ноября 2019 года по май 2020 года.

21 сентября 2020 года представитель истца Новосад В.И. – Бегунова М.С., исковые требования дополнила, со ссылкой на статьи 177, 179 Гражданского кодекса РФ, просила признать недействительной доверенность от 01 ноября 2019 года, зарегистрированную в реестре за № на имя Курносовой <данные изъяты>, выданную от имени Новосад <данные изъяты>; признать недействительным договор купли-продажи квартиры от 05 ноября 2019 года, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный между Курносовой <данные изъяты>, действующей в интересах Новосад <данные изъяты> и Сазоновой <данные изъяты>; применить последствия недействительности сделки прекратить право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> за Сазоновой Л.В.; возвратить квартиру, расположенную по адресу: <адрес> в собственность Новосад <данные изъяты>; обязать Сазонову <данные изъяты> сняться с регистрационного учета из квартиры по адресу: <адрес>; взыскать с Сазоновой Л.В. в пользу Новосад В.И. компенсацию морального вреда в денежном выражении в размере 20000 рублей и оплату услуг ЖКХ за спорную квартиру за период с ноября 2019 года по май 2020 года.

30 августа 2022 года представитель истца Новосад В.И. – Бегунова М.С., действующая на основании доверенности, исковые требования изменила, по следующим основаниям. 01.11.2019г. Новосад В.И. была подписана доверенность на продажу его квартиры на имя Курносовой <данные изъяты>. ДД.ММ.ГГГГ. состоялась сделка купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> между его представителем – Курносовой Г.И. и Сазоновой Л.В. В пункте 3 договора указано, что соглашение о цене является существенным условием договора. Квартира продается за 250000 руб., которые выплачены покупателем продавцу до подписания настоящего договора. Однако, до настоящего времени денег за продажу квартиры от Сазоновой он не получил. На его неоднократные требования рассчитаться за сделку Сазонова Л.В. отвечала, что деньги ему отдала. ДД.ММ.ГГГГ в адрес Сазоновой Л.В. была отправлена претензия. Так как он продал свое единственное жилье, на полученные от продажи деньги рассчитывал купить комнату. Но до настоящего времени денег не получил, проживает в своей квартире, оплачивает коммунальные услуги, с регистрационного учета не снимался. В указанную квартиру Сазонова Л.В. не вселялась, ключей от квартиры не получала, коммунальные услуги и налоги, как собственник не оплачивает. В ходе судебного заседания ответчиком были представлены расписка в получении денег и объяснительная, написанная, якобы, его рукой. Но проведенная почерковедческая экспертиза в своем заключении не подтвердила факт написания этих документов Новосад В.И.

Просил расторгнуть договор купли-продажи квартиры от 05.11.2019г., заключенный между Курносовой <данные изъяты>, действующей в интересах Новосад <данные изъяты> и Сазоновой <данные изъяты> о продаже квартиры, находящейся по адресу: <адрес>.

В судебном заседании истец Новосад В.И. не участвовал, извещен, обеспечил явку своих представителей. Однако, ранее участвуя в судебных заседаниях исковые требования поддерживал, пояснял, что Сазонову Л.В. и Бегунову М.С. знает давно, Курносову Г.И. не знает. Осенью 2019 года к нему домой приходила нотариус Зотова Л.А., которая ничего не прочитав, дала подписать документ. Он подумал, что подписывает завещание и подписал. Осенью 2019 года он часто употреблял спиртные напитки. Деньги за продажу квартиры – он не получал. С Сазоновой Г.И. была договоренность, она за ним ухаживает, а он ей оставляет квартиру. Расписку в получении денег и объяснительную он не писал. С ноября 2019 года по март 2020 год Сазонова Л.В. получала за него пенсию и оплачивала коммунальные услуги. В квартиру Сазонова Л.В. привезла кровать. Холодильник ему отдал сосед. Телевизор купила Сазонова Л.В. Факт подписания доверенности от 01 ноября 2019г. не оспаривал.

Представитель истца Новосад В.И. – Бегунова М.С. уточненные исковые требования поддержала.

Представитель истца Новосад В.И. – Гудкова Т.М. уточненные исковые требования поддержала, суду пояснила, что 5 ноября 2019 года состоялась сделка купли-продажи квартиры <адрес> между Курносовой Г.И., действующей по доверенности за Новосад В.И. и Сазоновой Л.И. В настоящее время денежные средства за квартиру Новосад В.И. не получены. По договору Новосад В.И. обязательства свои исполнил, Сазонова Л.И. свои обязательства не исполнила, чем нарушено существенное условие договора. Расписки Новосада В.И. в получении денежных средств по договору не имеется. По ее мнению, в сложившейся ситуации имеется место договор дарения, однако Новосад В.И. дарить квартиру Сазоновой Л.И. не собирался, как и сожительствовать с ней.

Ответчик Сазонова Л.В. исковые требования не признала, суду пояснила, что с Новосад В.И. знакомы очень давно. В августе 2019 года она с Новосад В.И. договорились проживать совместно, она переселится к нему в квартиру и купит ее. Выкупить его квартиру предложил сам Новосад В.И. Цену сделки определили в 250000 руб., деньги она ему передала до подписания договора в августе 2019г., в середине или в конце – не помнит. Поскольку своих собственных средств у нее было только 70000 рублей, остальную сумму заняла у ФИО1, ФИО3, ФИО2 Договорились с Новосад В.И. ДД.ММ.ГГГГг. пойти к нотариусу, но он запил. Пил до ДД.ММ.ГГГГг. Время шло. Потом Новосад В.И. сломал ногу. После того, как его выписали из больницы, она договорилась с нотариусом Зотовой Л.А., пригласила ее по месту жительства Новосад В.И. для подписания доверенности, чтобы Курносова Г.И. представляла интересы Новосад В.И. при подписании договора. В оспариваемой квартире она собиралась сделать ремонт и проживать совместно с Новосад В.И. Ключи от квартиры он ей передал после того, как вернулся из больницы, поскольку замок в квартире не работал, по ее просьбе его починили. Она заменила окно в кухне на пластиковое. Оплатила, примерно 29000-30000 руб. оплачивала коммунальные платежи до момента подачи на нее иска в суд, в июне 2020г. Получив копию искового заявления, обратилась к Новосад В.И., который ей пояснил, что ничего не писал и ничего никуда не подавал. С её телефона Новосад В.И. позвонил Бегуновой М.С., спросил зачем та подала исковое заявление. Бегунова М.С. в ответ отключила телефон. Тогда она попросила Новосад В.И. написать расписку и объяснительную. Он написал и пояснил, что оформил на Бегунову М.С. доверенность, чтобы на карту пенсию переводить. Бегунова М.С. забрала у Новосад В.И. паспорт и карточку. Ключи от квартиры Новосад В.И. у нее забрали после того, как Бегунова М.С. вызвала полицию. Ключи она отдала участковому полиции, когда тот приходил, под расписку.

Представитель ответчика Сазоновой Л.В. адвокат Земсков Д.В. исковые требования не признал, суду пояснил, что договор купли-продажи квартиры фактически состоялся, регистрация договора была проведена. В договоре указано, что денежные средства, то есть расчет был проведен до подписания договора. В доказательство того, что обязанности исполнены сторона ответчика представила сам договор, где указано, что денежные средства были переданы до подписания договора, показаниями свидетелей ФИО1, ФИО2 и ФИО3, что денежные средства именно собирала Сазонова Л.В. для совершения сделки по купли-продаже. Это подтверждается позицией нотариуса Зотовой Л.А., которой при удостоверении доверенности Новосад В.И. говорил, что продает квартиру за символическую плату, знает Сазонову Л.В., они сожительствовали, она ухаживала за ним, и будет ухаживать, он остается проживать в данной квартире. Считает, что нет основания для расторжения договора купли-продажи по мотиву его не исполненности. Обращает внимание, что истец неоднократно исковые требования уточнял и пришел наконец к требованию о расторжении договора купли-продажи. Претензию о расторжении договора сторона ответчика получила только в суде. По его мнению, истцом не был соблюдён досудебный порядок урегулирования спора.

Ответчик Курносова Г.И. в судебное заседание не явилась, извещена. Ранее в судебном заседании исковые требования не признала, суду поясняла, что она работает дворником возле домов № и <адрес>. Новосада В.И. знает как жителя дома №. Ей также известно о том, что Сазонова Л.В. ухаживала за Новосад В.И., покупала ему продукты питания. Сазонова Л.В. говорила о том, что в благодарность за это Новосад В.И. хочет подписать ей квартиру. В один из дней, подошла Сазонова Л.В., попросила прийти в квартиру Новосада В.И. для того, чтобы оформить от его имени на ее имя доверенность на продажу квартиры, принадлежащей Новосаду В.И. У Новосада в это время была сломана нога. По поводу оплаты за квартиру, Новосад В.И. на ее вопрос ответил, что «всё без тебя решим, идите, делайте документы» (протокол судебного заседания от ДД.ММ.ГГГГг., т.1 л.д. 47-50).

Третье лицо - нотариус Алатырского нотариального округа Чувашской Республики Зотова Л.А. в судебное заседание не явилась, извещена, представила письменное ходатайство о рассмотрении дела без ее участия, решение вопросов просила разрешить на усмотрение суда. В материалы дела приобщен письменный отзыв, из которого следует, что 25 октября 2019г. к ней в нотариальную контору, расположенную по адресу: <адрес>, обратилась гр. Сазонова <данные изъяты>, с заявлением, в котором излагалась просьба о выезде нотариуса к Новосад <данные изъяты>, проживающему по адресу: <адрес>, ввиду того, что он лично сам не может посетить нотариальную контору ввиду болезни (перелом бедренной кости), но сам сможет прочитать изготовленный документ и расписаться в нём, для удостоверения доверенности на имя гр. Курносовой <данные изъяты>, проживающей <адрес>, на продажу принадлежащей ему квартиры под №, расположенной по адресу: <адрес>, за 250000 руб. 01 ноября 2019г. она выехала к Новосад <данные изъяты> по вышеуказанному адресу для беседы и удостоверения данной доверенности. Перед совершением данного нотариального действия она лично и непосредственно беседовала с Новосад <данные изъяты>. В квартире №, расположенной по адресу: <адрес>, она с ним находились вдвоём, посторонних третьих лиц никого не было. При беседе у него был доброжелательный, спокойный тон, он чётко и внятно отвечал на поставленные ею вопросы (с кем он проживает, кто у него есть из родственников, их место жительство, с какой целью обратился к нотариусу, почему он хочет продать квартиру, и где будет жить после продажи квартиры, почему не завещание хочет оформить). Он сказал, что родственников у него никого нет, мама и сестра умерли давно, детей и жены нет, хочет продать свою квартиру Сазоновой <данные изъяты>, чисто по символической цене за 250000 руб., так как с ней давно знакомы, она к нему ходит, помогает по хозяйству, убирается в квартире, покупает продукты, готовит еду, хочет сделать ремонт в квартире. Курносову <данные изъяты> он тоже знает, знакомая Сазоновой Л.В. Завещание не хочет оформлять. Она разъяснила ему последствия данной сделки, что он уже не будет являться собственником квартиры и задала ему вопрос - «А вы не боитесь, что Сазонова Л.В. Вас потом выселит из квартиры, ведь Вы уже не будите являться владельцем, это не завещание, которое Вы в любое время можете отменить», на что он ответил «Нет, думаю, она меня не обманет, мы давно знакомы, она знала еще мою маму и сестру, я ей доверяю». Перед тем как зачитать доверенность вслух, она уточнила у Доверителя, сможет ли он сам сделать это, как в заявлении о вызове нотариуса на дом, было указано, что Новосад В.И. сам сможет читать изготовленный документ и расписаться в нём, он ответил мне - «не знаю где лежат очки, поискать нужно, лучше прочитайте сами». Она вслух прочла ему доверенность, еще раз устно объяснила ее последствия, уточнила всё ли понятно, есть ли какие-то вопросы, на что он ответил, что ему всё понятно. Поэтому у неё не возникло никаких сомнений относительно направленности воли, дееспособности в совершении действий со стороны истца в момент оформления доверенности, способность лица, обратившегося за совершением нотариального действия отдавать отчёт в своих действиях проверяется нотариусом вербальным способом, то есть путём проведения беседы с ним, логичность изложения его мыслей и визуальным способом (внешний осмотр посетителя). В ходе диалога с посетителем нотариус выясняет адекватность ответов на задаваемые вопросы, на основании чего делается вывод о возможности гражданина понимать сущность своих действий, то есть в данном случае нотариусом проверяется сделкоспособность гражданина как элемент содержания дееспособности. О том, что Новосад В.И. находился в состоянии запоя, она как нотариус, не могла определить, так как вид у него был опрятный, адекватно себя вел, логично излагал свои мысли, понимал и осознавал суть доверенности, то есть какой именно документ он подписывает, находился в трезвом состоянии. Сведения о том, что Новосад В.И. состоял на учете в <данные изъяты> у нее как нотариуса отсутствовали, так как ни Доверитель, ни его представитель нотариуса в известность об этом не поставили. При совершении нотариальных действий предполагается добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий. Данная статья была разъяснена ею Новосад В.И., что указано в тексте доверенности.

По информации, полученной ею 28 октября 2019г., в электронном виде, из Единого государственного реестра недвижимости, решение суда о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным, не поступало.

26 мая 2020 года к ней обратилась Бегунова <данные изъяты>, проживающая в г. Алатыре, с заявлением о выезде к Новосад <данные изъяты> по адресу: <адрес>, для оформления доверенности на представление интересов в суде, ввиду его болезни (перелом бедренной кости), а также, что он сам не может прочитать изготовленный документ и расписаться в нем. Когда она вторично выехала к истцу ДД.ММ.ГГГГ для удостоверения вышеуказанной доверенности, он её узнал, вспомнил, о том, что в ноябре 2019г. она к нему приезжала для удостоверения доверенности на продажу принадлежащей ему квартиры и начал рассказывать, что Сазонова <данные изъяты> его обманула, деньги от продажи квартиры он так и не получил от нее, то есть 250000 руб., ремонт в квартире, как она обещала - не сделала, некоторое время вообще к нему не ходила, продукты не приносила, коммунальные платежи он сам за всё оплачивает, последнее время может прийти один раз в несколько дней и все, поэтому сказал, хочет обратиться в суд, расторгнуть договор купли-продажи. Он вспомнил их с ним разговор от 01 ноября 2019г., когда она спросила не боитесь ли, что Сазонова Л.B. его выселит из квартиры и задал этот же вопрос Сазоновой Л.В., когда к нему приходила уже после оформления договора купли-продажи. Он сказал, что его очень «обидели» слова, которые она ему сказала в ответ на его вопрос, ему стало обидно за себя, он понял, что его обманули, и решил обратиться в суд с заявлением о расторжении договора купли-продажи принадлежащей ему квартиры (т.1 л.д. 41-42).

Третье лицо – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике – Чувашии – извещены, своего представителя не направили.

Третье лицо – Отделение по вопросам миграции МО МВД России «Алатырский» - извещены, своего представителя не направили. За подписью врио начальника Мартыновой С.А. поступило заявление о рассмотрении дела без участия представителя.

Суд, выслушав мнение участников процесса, допросив свидетелей, изучив письменные материалы дела, приходит к следующим выводам.

Свидетель ФИО1 показала, что Сазонову Л.В. знает. В августе 2019 года Сазонова Л.В. попросила у неё в долг 100000 рублей на покупку жилья, пояснив, что не хватило денег. Для того, чтобы убедиться в том, что именно на покупку жилья Сазонова Л.В. просит деньги, она поехала с ней к хозяину квартиры, в дом №<адрес>. Поднялись на пятый этаж, дверь никто не открыл. Утром ей перезвонила Сазонова Л.В. и сказала, что деньги за квартиру в сумме 250000 рублей она передала продавцу. Самого продавца квартиры Новосада В.И. она не знает (протокол судебного заседания от ДД.ММ.ГГГГг., т.1 л.д. 47-50).

Свидетель ФИО3 показал, что Новосад В.И. – его сосед. В августе 2019 года Сазонова Л.В. занимала у него 40000 рублей на покупку жилья, потом за несколько раз рассчиталась. Отдала ли Сазонова Л.В. деньги за квартиру самому Новосаду В.И. - ему не известно. Со слов Новосада В.И. ему известно, что тот собирался квартиру продать Сазоновой Л.В., по какой цене он не знает. Отношения между Новосад В.И. и Сазоновой Л.В. хорошие. Новосад В.И. иногда употребляет спиртные напитки. Сазонова Л.В. помогает по хозяйству Новосад В.И., купила ему телевизор. Старый телевизор он помогал выносить из квартиры Новосад В.И. (протокол судебного заседания от ДД.ММ.ГГГГг., т.1 л.д. 47-50).

Свидетель ФИО2 показал, что Сазонова Л.В. его мать. Новосад В.И. видел один раз. В августе 2019 года Сазонова Л.В. занимала у него 40000 рублей на покупку жилья. Квартиру она покупала у Новосада В.И. за 250000 рублей. При передаче денег Новосад В.И. Сазоновой Л.В. он не присутствовал. Как-то заходил в квартиру Новосад В.И., Сазонова Л.В. там убиралась, готовила еду. Он спрашивал у Новосад В.И., передала ли Сазонова Л.В. ему деньги за квартиру, тот ответил утвердительно (протокол судебного заседания от ДД.ММ.ГГГГг., т.1 л.д. 47-50).

В пп. 1 и 2 ст. 209 ГК РФ установлено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Из доверенности, удостоверенной нотариусом Алатырского нотариального округа Чувашской Республики Зотовой Л.А. 01.11.2019г. реестр. №, следует, что Новосад В.И. настоящей доверенностью уполномочил Курносову <данные изъяты> продать за 250000 рублей на условиях ему известных, принадлежащую ему на праве собственности квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>. Доверенность удостоверена вне помещения нотариальной конторы по адресу: <адрес> (т.1 л.д. 43).

Как следует из материалов дела и установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ между Курносовой Г.И., действующей на основании доверенности от 01.11.2019г., удостоверенной Зотовой Л.А., нотариусом Алатырского нотариального округа Чувашской Республики за Новосад В.И. и Сазоновой Л.В. заключен договор купли-продажи, по условиям которого последняя купила квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, общей площадью 31,3 кв.м. в собственность (т.1 л.д. 15-16).

Согласно п.2 указанного договора указанная квартира принадлежит продавцу на праве собственности на основании: договора мены от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно п.3 указанного договора соглашение о цене является существенным условием настоящего договора. Вышеуказанная квартира продается за 250000 руб., которые выплачены покупателем продавцу до подписания настоящего договора.

Стороны пришли к соглашению, что передача квартиры осуществляется без составления передаточного акта (п.12 договора) (т.1 л.д. 15).

Договор купли-продажи от 05.11.2019г. зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республики 11.11.2019 № (т.1 л.д. 19).

По заключению судебно-психиатрической экспертизы (комиссии экспертов) Государственного казенного учреждения здравоохранения «Ульяновская областная клиническая психиатрическая больница имени В.А. Копосова» № от ДД.ММ.ГГГГ данных за то, что в момент составления доверенности 01.11.2019 и в момент заключения договора купли-продажи квартиры 05.11.2019г. у Новосада В.И. какое-либо временное психической расстройство, сопровождающееся нарушением сознания, дезориентировкой в окружающем, дезорганизацией мышления, психотическими нарушениями (бред, галлюцинации) в материалах гражданского дела и в медицинской документации не имеется, следовательно, он мог понимать значение своих действий и руководить ими (т.1 л.д. 193-203).

Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со статьей 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором (пункт 1).

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (пункт 1 статьи 549 ГК).

В соответствии с абзацем 1 ст. 554 ГК РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости.

Согласно п. 1, 3, 4 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. В случае, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации. Если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора.

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В силу статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В соответствии с пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно пункту 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Основания и последствия расторжения договора определены соответственно в статье 450 и пункте 4 статьи 453 ГК РФ.

Из содержания указанных норм права следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом или договором. При этом возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором.

Заключенный между сторонами договор купли-продажи от 05.11.2019г. квартиры условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, не предусматривал, в том числе при неуплате покупателем денег за квартиру.

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

В пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положении Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

В соответствии с пунктом 3 договора купли-продажи квартиры от 05.11.2019г. заключенного между представителем Новосад В.И. – Курносовой Г.И. - продавцом и покупателем Сазоновой Л.В. цена продаваемой квартиры определена сторонами в размере 250000 руб., и на момент подписания договора уплачена покупателем продавцу в полном объеме до подписания договора.

Как следует из материалов дела, а именно, объяснений самой Сазоновой Г.И. показаний свидетелей ФИО2, ФИО1, ФИО3 к моменту совершения оспариваемой сделки - 05.11.2022г. у Сазоновой Л.В. имелись денежные средства для приобретения принадлежащей Новосад В.И. квартиры, в размере 250000 рублей.

О том, что цена договора уже была согласована в размере 250000 рублей, следует из содержания доверенности от 01.11.2019г., в которой указана конкретная сумма, за которую Новосад В.И. хочет продать принадлежащую ему квартиру. Данное обстоятельство подтверждается объяснениями нотариуса Зотовой Л.А.

Подписанием представителем Новосад В.И. – Курносовой Г.И. и Сазоновой Л.И. договора, содержащего условия о проведенной оплате, а также регистрацией данного договора в установленном законом порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Чувашской Республики стороны подтвердили факт оплаты стоимости отчуждаемой квартиры и отсутствие каких-либо взаимных претензий по его исполнению.

Доказательств, подтверждающих безденежность оспариваемого договора, истцом не представлено.

В материалах дела имеется объяснительная от имени Новосад В.И. следующего содержания: «предоставляется по месту требования Я Новосад В.И. подтверждаю иск на суд не подовал и некого не просил сделка остаётся на Сазонову ЛВ по первоначальному договору проживаю в этой кв <адрес> до конца своей жизни 24 05 2020 «подпись» (орфография сохранена) (т.1 л.д.45).

Согласно заключению эксперта № от 05.07.2022 тексты объяснительной Новосада <данные изъяты> от 24.05.2020 и расписки Новосада <данные изъяты> (июнь 2020) выполнены, вероятно, самим Новосадом <данные изъяты>. Решить вопросы в категоричной форме не представилось возможным по причинам, изложенным в исследовательской части заключения эксперта. Установить самим Новосадом <данные изъяты> или другим лицом, выполнены подписи от его имени в объяснительной Новосада <данные изъяты> от 24.05.2020 и расписке Новосада <данные изъяты> (июнь 2020) не представилось возможным по причинам, изложенным в исследовательской части заключения эксперта.

Из исследовательской части указанного заключения следует, что при сравнении исследуемых подписей с подписями Новосада <данные изъяты> в каждом случае сравнения были установлены отдельные совпадения и различия признаков, однако объем и значимость их ни по одному из сравнений не достаточны для какого-либо определенного (положительного или отрицательного) вывода. Выявить большее количество идентификационных признаков не удалось из-за малого объема содержащейся в подписях графической информации, обусловленного их краткостью и простотой строения. Поэтому установить, кем, самим Новосадом <данные изъяты>, или другим лицом, выполнены исследуемые подписи не представляется возможным (т.2 л.д.18-30).

Суд не принимает во внимание наличие указанной расписки и объяснительной Новосада В.И., поскольку при наличии состоявшегося договора купли-продажи от 05.11.2020г., содержащего все существенные условия договора и прошедшего государственную регистрацию в Управлении Росреестра, данные письменные документы правового значения для дела не имеют.

При этом, суд считает необходимым отметить, что отсутствие письменных доказательств передачи денежных средств (например, расписки), не может свидетельствовать о том, что деньги по договору не передавались, поскольку сами участники сделки определили, что расчет произведен полностью до подписания договора.

В связи с этим, довод представителя истца Новосада В.И. – адвоката Гудковой Т.М. о том, что для подтверждения расчета между сторонами Новосадом В.И. и Сазоновой Л.В. нужен письменный документ (расписка) подлежит отклонению.

Взаимных претензий по поводу исполнения условий договора купли-продажи стороны друг к другу не предъявляли на протяжении более полугода (с ноября 2019г. по 25 июня 2020г. (дата подачи иска)).

Таким образом, подписание участниками договора, содержащего пункт о выполнении сторонами обязательства по оплате спорной квартиры до подписания договора, свидетельствует о надлежащем исполнении сторонами принятых на себя договорных обязательств и, с учетом факта регистрации перехода к покупателю права собственности на предмет договора оценивается судом как достоверное и достаточное доказательство исполнения участниками условий договора купли-продажи квартиры.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено Федеральным законом.

Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основания своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, в пределах срока, установленного судом, если иное не установлено настоящим Кодексом.

Поскольку истцом не было представлено доказательств, подтверждающих безденежность оспариваемого договора, оснований для удовлетворения исковых требований о расторжении договора купли-продажи от 05.11.2019г. не имеется.

Требования о прекращении права собственности Сазоновой Л.В. на квартиру, находящуюся по адресу: <адрес> и признание права собственности Новосад В.И. на указанную квартиру являются производными от основного (расторжении договора купли-продажи), удовлетворению не подлежат.

Также суд не находит оснований для вынесения решения о снятии с регистрационного учета по адресу спорной квартиры Сазоновой Л.В., как собственник жилого помещения она вправе осуществлять права владения и пользования данным жилым помещением.

Первоначально стороной истца Бегуновой М.С., действующей в интересах Новосад В.И. было заявлено требование к Сазоновой Л.В. и Курносовой Г.И. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры.

Спор по требованию о признании недействительным договора не предусматривает обязательный порядок его урегулирования.

В ходе рассмотрения дела, в порядке ст.39 ГПК РФ сторона истца изменила исковые требования – на расторжение договора купли-продажи.

В соответствии с пунктом 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от дата N 18 "О некоторых вопросах досудебного урегулирования споров, рассматриваемых в порядке гражданского и арбитражного судопроизводства" законодательством не предусмотрено соблюдение досудебного порядка урегулирования спора по требованиям, которые были изменены в порядке статьи 39 ГПК РФ, статьи 49 АПК РФ при рассмотрении дела, например, в случае увеличения размера требований путем дополнения их требованиями за другой период в обязательстве, исполняемом по частям, либо в связи с увеличением количества дней просрочки.

Таким образом, довод представителя ответчика Сазоновой Л.В. – адвоката Земскова Д.В. о несоблюдении досудебного порядка урегулирования спора является несостоятельным.

Поскольку в судебном заседании не установлено нарушения прав истца Новосад В.И. какими-либо действиями Курносовой Г.И., исковые требования предъявленные к ней подлежат оставлению без удовлетворения.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования Новосад <данные изъяты> к Сазоновой <данные изъяты> о расторжении договора купли-продажи квартиры от 05 ноября 2019 года, заключенного между Курносовой <данные изъяты>, действующей в интересах Новосад <данные изъяты> и Сазоновой <данные изъяты> по продаже квартиры, находящейся по адресу: <адрес>; прекращении права собственности Сазоновой <данные изъяты> на квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>; признании права собственности Новосад <данные изъяты> на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>; обязании Сазоновой <данные изъяты> сняться с регистрационного учета из квартиры по адресу: <адрес> – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Чувашской Республики, в течение месяца, со дня составления мотивированного решения, с подачей жалобы через Алатырский районный суд Чувашской Республики.

Мотивированное решение составляется в течение пяти дней.

Председательствующий: судья Н. М. Назарова

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.