Решение по делу № 8Г-2192/2023 [88-6140/2023] от 20.01.2023

Дело №

УИД 69RS0№-97

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

02 марта 2023 года <адрес>

Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего ФИО8

судей ФИО4, ФИО5

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску прокурора <адрес>, в интересах неопределенного круга лиц к ФИО1, ФИО2, ФИО3, Администрации Весьегонского муниципального округа <адрес> о признании недействительными договоров купли-продажи земельного участка и применение последствий недействительности сделок

по кассационной жалобе ФИО1

на решение Бежецкого межрайонного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Тверского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ.

Заслушав доклад судьи ФИО8, судебная коллегия

установила:

Прокурор Весьегонского муниципального округа <адрес>, обратился в суд с исковым заявлением в интересах неопределенного круга лиц к ФИО1, ФИО2, ФИО3, Администрации Весьегонского муниципального округа <адрес>, в котором просил признать недействительными (ничтожными) договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ № земельного участка с кадастровым номером 69:05:0080902:107, от ДД.ММ.ГГГГ № земельного участка с кадастровым номером 69:05:0080902:109, от ДД.ММ.ГГГГ № с кадастровым номером 69:05:0080902:111, заключенные Администрацией Весьегонского муниципального округа <адрес> с ФИО1; признать недействительными (ничтожными) договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ земельных участков с кадастровыми номерами 69:05:0080902:107, 69:05:0080902:109, 69:05:0080902:111, заключенные ФИО1 с ФИО2; применить последствия недействительности ничтожной сделки путем возврата каждой из сторон всего полученного по сделкам.

Решением Бежецкого межрайонного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Тверского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ, исковые требования прокурора удовлетворены.

В кассационной жалобе ответчик, просит отменить судебные постановления судов первой и апелляционной инстанции, как постановленные с нарушением норм материального права, не установлением юридически значимых обстоятельств по делу, существенным нарушением прав и законных интересов заявителя.

Представитель Генеральной прокуратуры РФ в судебном заседании просила судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу без – удовлетворения.

Иные лица в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Изучив материалы дела, выслушав стороны, проверив законность обжалуемых судебных постановлений по правилам статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе, судебная коллегия кассационного суда не находит предусмотренных законом оснований для ее удовлетворения.

В соответствии со статьей 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального или процессуального права.

Таких нарушений при проверке доводов кассационной жалобы не установлено.

Судом установлено и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ Администрацией Ёгонского сельского поселения <адрес> заключены договора аренды трех земельных участков с ФИО1, а именно:

договор № от ДД.ММ.ГГГГ на аренду земельного участка с кадастровым номером 69:05:0080902:107, площадью 1591 кв.м., для ведения личного подсобного хозяйства, имеющий адресный ориентир: <адрес>, Ёгонское сельское поселение, д. Перемут, <адрес>, сроком до ДД.ММ.ГГГГ;

договор № от ДД.ММ.ГГГГ на аренду земельного участка с кадастровым номером 69:05:0080902:109, площадью 1590 кв.м., для ведения личного подсобного хозяйства имеющий адресный ориентир: <адрес>, Ёгонское сельское поселение, д. Перемут, <адрес>, сроком до ДД.ММ.ГГГГ;

договор № от ДД.ММ.ГГГГ на аренду земельного участка с кадастровым номером 69:05:0080902:111, площадью 1589 кв.м., для ведения личного подсобного хозяйства имеющий адресный ориентир: <адрес>, Ёгонское сельское поселение, д. Перемут, <адрес>, сроком до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ сторонами договора подписан Акт приема-передачи земельного участка.

В 2018 году ФИО1 через своего представителя по доверенности ФИО6 обратился в администрацию <адрес> с уведомлением о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома. ДД.ММ.ГГГГ <адрес> ФИО1 выданы три разрешения для строительства индивидуальных жилых домов на земельных участках 69:05:0080902:107, 69:05:0080902:109, 69:05:0080902:111 в д. <адрес>.

Кадастровым инженером ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ составлены три технических плана зданий, подготовленных в результате выполнения кадастровых работ в связи с созданием трех зданий, расположенных по адресам:

-    <адрес>, Весьегонский муниципальный округ, д. Перемут, <адрес> д.З, согласно которому здание, расположенное в пределах границ земельного участка с кадастровым номером 69:05:0080902:109, является жилым домом, количество этажей-1, площадь застройки 34,0 кв. м, год завершения строительства объекта недвижимости - 2020. Из заключения кадастрового инженера следует, что сведения об объекте недвижимости указаны в техническом плане на основании декларации, составленной и подписанной арендатором земельного участка;

-    <адрес>, Весьегонский муниципальный округ, д. Перемут, <адрес>, согласно которого здание, расположенное в пределах границ земельного участка с кадастровым номером 69:05:0080902:111, является жилым домом, количество этажей-1, площадь застройки 34,0 кв. м, год завершения строительства объекта недвижимости - 2020. Из заключения кадастрового инженера следует, что сведения об объекте недвижимости указаны в техническом плане на основании декларации, составленной и подписанной арендатором земельного участка;

-    <адрес>, Весьегонский муниципальный округ, д. Перемут, <адрес>, согласно которого здание, расположенное в пределах границ земельного участка с кадастровым номером 69:05:0080902:107, является жилым домом, количество этажей-1, площадь застройки 33,7 кв. м, год завершения строительства объекта недвижимости - 2020. Из заключения кадастрового инженера следует, что сведения об объекте недвижимости указаны в техническом плане на основании декларации, составленной и подписанной арендатором земельного участка.

ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ уведомил администрацию Весьегонского муниципального округа об окончании строительства трех индивидуальных жилых домов на земельных участках с кадастровыми номерами №№, 69:05:0080902:109, 69:05:0080902:111, предоставив соответствующе Уведомление с Техническими планами, подготовленными кадастровым инженером ФИО3

По результатам рассмотрения представленных документов, Администрацией Весьегонского муниципального округа <адрес> ДД.ММ.ГГГГ выдано уведомление на каждый из вышеуказанных объектов индивидуального строительства о соответствии построенного объекта индивидуального жилищного строительства требованиям законодательства о градостроительной деятельности.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 зарегистрированы права собственности на три объекта:

<адрес>, Ёгонское сельское поселение, д. Перемут, <адрес>, общей площадью 34 кв.м.;

<адрес>, Ёгонское сельское поселение, д. Перемут, <адрес>, общей площадью 34 кв.м.;

<адрес>, Ёгонское сельское поселение, д. Перемут, <адрес> площадью 33,7 кв.м.

На основании заявлений вышеуказанные земельные участки предоставлены ФИО1 в собственность:

-    по договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № земельный участок с кадастровым номером 69:05:0080902:107, с кадастровой стоимостью 594986,27 руб. по выкупной цене 13089,79 руб. без проведения торгов;

-    по договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № земельный участок с кадастровым номером 69:05:0080902:109, с кадастровой стоимостью 594612,27 руб. по выкупной цене 13081,50 руб. без проведения торгов;

-    по договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № земельный участок с кадастровым номером 69:05:0080902:111, с кадастровой стоимостью 594238,33 руб. по выкупной цене 13073,20 руб. без проведения торгов.

ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ обратился в Администрацию Весьегонского муниципального округа <адрес> с уведомлением о намерении сноса объектов капитального строительства с кадастровыми номерами 69:05:0080902:227, 69:05:0080902:228, 69:05:0080902:229, расположенные по адресу:

<адрес>, Ёгонское сельское поселение, д. Перемут, <адрес>, общей площадью 34 кв.м.;

<адрес>, Ёгонское сельское поселение, д. Перемут, <адрес>, общей площадью 34 кв.м.;

<адрес>, Ёгонское сельское поселение, д. Перемут, <адрес>, общей площадью 33,7 кв.м.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 уведомил администрацию Весьегонского муниципального округа <адрес> о сносе вышеуказанных объектов жилищного строительства.

ДД.ММ.ГГГГ кадастровый инженер ФИО3 составил акты обследования, в которых указал, что объекты недвижимости с кадастровыми номерами 69:05:0080902:227, 69:05:0080902:228, 69:05:0080902:229, расположенные по адресу:

<адрес>, Ёгонское сельское поселение, д. Перемут, <адрес>, общей площадью 34 кв.м.;

<адрес>, Ёгонское сельское поселение, д. Перемут, <адрес>, общей площадью 34 кв.м.;

<адрес>, Ёгонское сельское поселение, д. Перемут, <адрес>, общей площадью 33,7 кв.м., прекратили свое существования.

ДД.ММ.ГГГГ сотрудники <адрес> прокуратуры совместно с государственным инспектором ГЖИ <адрес> ФИО7 и представителем ФИО1 по доверенности ФИО6, в рамках проведения проверки соблюдения муниципальными органами земельного законодательства, произвели обследования земельных участков по адресам: <адрес>, Ёгонское сельское поселение, д. Перемут, <адрес>.

В ходе обследования установлено нахождение на каждом земельном участке строений, которые определены как объекты вспомогательного назначения, а именно отсутствуют коммуникации, электро и водоснабжение, отопление, а так же утепление стен и отсутствие потолочных перекрытий, фундамент местами заглублен на 5 см, каркас не связан с фундаментом.

В ноябре 2021 года ФИО1 осуществил продажу вышеперечисленных земельных участков. Так, по договорам купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ земельные участки с кадастровыми номерами 69:05:0080902:107, 69:05:0080902:109, 69:05:0080902:111, проданы ФИО2

Пунктом 1.1 указанных договоров предусмотрено, что земельные участки продаются свободными от каких-либо построек и сооружений.

В декабре 2021 года ФИО2 зарегистрировано право собственности на перечисленные объекты недвижимости.

Разрешая спор, суд первой инстанции, руководствуясь ст. ст. 15, 25, 35 ЗК РФ, ст. ст. 263, 219, 131, 260, 554 ГК РФ, установив, что ФИО1 зарегистрировал право собственности на спорные объекты, возведенные в кратчайшие сроки, как на объекты недвижимости, которые фактически таковым не являются, что в силу закона исключает возможность передачи участков в его собственность, и соответственно, в силу ст. ст. 166, 168 ГК РФ влечет недействительность последующих сделок по отчуждению спорного имущества, пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований. Суд признал, что нарушив порядок предоставления участка в собственность, ответчиком нарушены и права неопределенного круга лиц.

В ходе апелляционного рассмотрения дела судебная коллегия, проверив доводы жалобы, не нашла в действиях суда первой инстанции нарушений процессуального и материального права и согласилась с его выводами.

В связи с принятием Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» статья 33 Земельного кодекса Российской Федерации утратила силу. Предоставление земельного участка в собственность за плату собственнику расположенного на нем объекта недвижимости без проведения торгов осуществляется в порядке, предусмотренном подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3, пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Подпунктами 1 и 14 статьи 39.16 ЗК РФ предусмотрено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, в том числе в случаях, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов; разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка.

В соответствии с пунктом 3 статьи 35 ЗК РФ собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 данного кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено указанной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

При этом выкуп земельного участка не допускается, если строительство объектов недвижимости, для возведения и эксплуатации которых земельный участок был предоставлен, не завершено, либо возведенный объект не соответствует признакам недвижимого имущества, виду разрешенного использования земельного участка.

По смыслу указанных норм, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (статьи 42 ЗК РФ), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу.

Несмотря на позицию ФИО1 и ФИО2 о том, что на указанных земельных участках перед покупкой располагались капитальные строения на железобетонном ленточном фундаменте в полуразобранном состоянии, то есть осуществлялся снос зданий, указанное обстоятельство не нашло своего подтверждения в ходе судебного разбирательства.

Из ответов уполномоченных органов следует, что спорные объекты никогда не были подключены к электро- и газоснабжению.

Право собственности на указанные объекты было оформлено на основании деклараций. Иных доказательств, безусловно свидетельствующих о том, что указанные объекты были построены на спорных участках, не представлено.

Учитывая совокупность представленных обстоятельств, судебные инстанции пришли к обоснованному выводу о том, что, при оформлении права собственности на постройки на спорных земельных участках фактической целью ответчика являлось получение в обход закона в собственность без проведения торгов земельных участков, а также их дальнейшая перепродажа.

Ответчиком ФИО1 не представлено бесспорных доказательств, подтверждающих наличие возведенных на испрашиваемых земельных участках капитальных объектов недвижимости, возведенных с соблюдением действующего законодательства, поэтому суд обоснованно пришел к выводу об отсутствии у ФИО1 исключительного права на приобретение данных земельных участков в собственность без проведения торгов.

Кроме того, возведение на земельных участках вспомогательного объекта, в том числе при наличии государственной регистрации права собственности на него, не влечет возникновения у лица права на приобретение в собственность земельного участка в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ.

В соответствии с пп. 1,2 ст. 4 Закона № 112-ФЗ, для ведения личного подсобного хозяйства могут использоваться земельный участок в границах населенного пункта (приусадебный земельный участок) и земельный участок за пределами границ населенного пункта (полевой земельный участок).

Приусадебный земельный участок используется для производства сельскохозяйственной продукции, а также для возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов. Параметры жилого дома, возводимого на приусадебном земельном участке, должны соответствовать параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Установленный Классификатором видов разрешенного использования вид разрешенного использования земельных участков "для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок)" (код 2.2) предусматривает возможность размещения жилого дома; производства сельскохозяйственной продукции; размещения гаража и иных вспомогательных сооружений; содержание сельскохозяйственных животных.

В силу части 10 статьи 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №-ФЭ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" к зданиям и сооружениям пониженного уровня ответственности относятся здания и сооружения временного (сезонного) назначения, а также здания и сооружения вспомогательного использования, связанные с осуществлением строительства или реконструкции здания или сооружения либо расположенные на земельных участках, предоставленных для индивидуального жилищного строительства.

Таким образом, к числу объектов капитального строительства вспомогательного использования относятся здания, строения, сооружения, не имеющие самостоятельного хозяйственного назначения и предназначенные для обслуживания другого (главного) объекта капитального строительства.

Соответственно, не могут быть отнесены к числу объектов вспомогательного использования объекты капитального строительства, имеющие одинаковую функцию с основными (главными) объектами.

Из приведенных правовых норм следует, что производственные, бытовые и иные здания, строения и сооружения, расположенные на приусадебных земельных участках и обладающие признаками объекта недвижимости, являются объектами вспомогательного использования по отношению к основному объекту - жилому дому.

Право гражданина, являющегося правообладателем приусадебного земельного участка, самостоятельно определить очередность возведения указанных объектов и принять решение об их создании до начала строительства жилого дома не исключает правила о возможности приобретения такого участка в собственность путем выкупа на возмездной основе только после окончания строительства основного объекта.

Выводы судов о признании недействительными договоров купли-продажи земельных участков, являются законными и обоснованными.

При таких обстоятельствах, ФИО2 не является добросовестным приобретателем земельных участков. Согласно договоров купли-продажи земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 приобрел в собственность у ФИО1 спорные земельные участки без построек и сооружений. Таким образом, ФИО2 было достоверно известно, что на момент совершения сделки на спорном земельном участке объекты капитального строительства отсутствовали.

В соответствии с пунктом 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

Согласно разъяснениям, приведенным в пунктах 74 - 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

С учетом анализа приведенных норм права и имеющихся в деле доказательств суды пришли к обоснованному выводу о том, что договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенные между ФИО1 и ФИО2 являются недействительными (ничтожными) с момента их заключения и не порождают никаких правовых последствий, поскольку основана на договорах, признанные недействительными.

Доводы кассационной жалобы о том, что возведенные ответчиком строения соответствовали требованиям, предъявляемым к недвижимому имуществу, не могут быть приняты во внимание, поскольку доказательств наличия объектов недвижимого имущества, отвечающим критериям жилого дома, на момент совершения сделки и последующего его демонтажа в судебные инстанции не представлено.

При обсуждении доводов кассационной жалобы, направленных на оспаривание выводов суда относительно установленных им юридически значимых обстоятельств, судебной коллегией учитывается, что по смыслу части 3 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции, в силу своей компетенции, должен исходить из признанных установленными судом первой и второй инстанций фактических обстоятельств, проверяя лишь правильность применения и толкования норм материального и процессуального права судами первой и второй инстанций, тогда как правом переоценки доказательств он не наделен.

Соответственно, не имеется оснований для повторного обсуждения вопроса о допустимости, относимости, достоверности и достаточности доказательств, положенных в основу решения суда, либо отвергнутых судом, включая те из них, на которые ответчик ссылается в кассационной жалобе.

Разрешая спор, суд правильно определил характер правоотношений сторон и нормы закона, которые их регулируют, исследовал обстоятельства, имеющие значение для разрешения спора, вследствие чего постановил судебный акт, отвечающий требованиям законности и обоснованности.

Существенных нарушений норм процессуального права судами двух инстанций также не допущено.

Обжалуемые судебные акты в соответствии с требованиями части 4 статьи 198, пункта 5 части 2 статьи 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации содержат ссылки на нормы права, регулирующие спорное правоотношение, установленные судом обстоятельства и мотивы, по которым суд отдал предпочтение одним доказательствам перед другими.

Следовательно, правила оценки доказательств судом соблюдены, тогда как несогласие стороны с результатами этой оценки не подпадает под содержащийся в законе исчерпывающий перечень оснований к пересмотру вступивших в законную силу судебных актов в кассационном порядке.

Признав, что ни один из доводов кассационной жалобы не свидетельствует о наличии нарушений, предусмотренных в статье 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия кассационного суда не находит оснований для ее удовлетворения и пересмотра обжалуемых судебных актов.

Руководствуясь статьями 379.6, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции

определила:

решение Бежецкого межрайонного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Тверского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ оставить без изменения, кассационную жалобу ФИО1 - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи