Решение от 09.03.2022 по делу № 2-101/2022 от 24.01.2022

61RS0048-01-2022-000067-96

Дело №2-101\22

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

09 марта 2022 года             п. Орловский Ростовская область

Орловский районный суд Ростовской области в составе

председательствующего         Лазуревской В.Ф.

при секретаре          Пикаловой О.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Лопатько Ю.П. к СПК им Ленина о признании договора аренды незаключенным

УСТАНОВИЛ:

Лопатько Ю.П. обратился в суд с иском к СПК им Ленина о признании договора аренды незаключенным, обосновав его следующим.

Истец по договору купли - продажи от 18.04.2019 года приобрел у
Р. земельный участок земель
сельскохозяйственного назначения площадью 153000 кв. м, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, право собственности зарегистрировано 22.04.2019г.

На момент заключения договора купли - продажи земельного участка данный земельный участок не имел обременений в виде аренды.

Однако СПК имени Ленина на следующий день после заключения договора купли-продажи, т. е. 19.04.2019 г. подал на регистрацию договор аренды земельного участка от 15.03.2016 г., заключенный с Р., который был зарегистрирован 19.04.2019 г., срок действия договора аренды составляет 10 лет с момента регистрации.

После регистрации права собственности на земельный участок с
кадастровым № истец неоднократно обращался к председателю СПК имени Ленина по поводу предоставления договора аренды на указанный земельный участок от 15.03.2016 г., поскольку в Управлении Росреестра он не может его получить, так как не является стороной в договоре аренды. На требование истца от 12.03.2020 г. в ООО «Дила» от СПК имени Ленина 27.03.2020 г. был направлен ответ, согласно которому ему отказано в предоставлении договора аренды земельного участка в виду того, что у СПК имени Ленина не имеется на это оснований, было предложено предоставить договор купли - продажи и выписку из ЕГРП в подтверждение права собственности.

11 июня 2020 г. вместе с сопроводительным письмом в адрес СПК имени Ленина была направлена выписка из ЕГРН на земельный участок с кадастровым № и предложено заключить договор аренды или дополнительное соглашение к нему. Однако предложение было отвергнуто.

Согласно пункту 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (пункт 1 статьи 425 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 2 статьи 651 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Таким образом, к новому собственнику права и обязанности по исполнению незаключенного договора аренды от 15.03.2016 г. в порядке, предусмотренном статьей 617 ГК РФ, перейти не могли, а Р. с момента перехода права собственности на земельный участок перестал быть стороной по договору аренды.

Ссылаясь на ст. ст. 433, 617,651 ГК РФ, Лопатько Ю.П. просил признать договор аренды земельного участка земель сельскохозяйственного назначения площадью 153000 кв. м, кадастровый № от 15.03.2016г., зарегистрированный 19.04.2019 г., заключенный между Р. и СПК имени Ленина незаключенным.

В судебном заседании представитель Лопатько Ю.П. на доводах иска настаивал, пояснил, что представленными суду документами получение Р. арендной платы не подтверждается. По договору аренды переданы в аренду СПК имени Ленина два земельных участка принадлежащих Р., а в данном случае речь идет об одном участке. Исходя из документов, представленных суду, непонятно, за один или два земельных участков выплачивалась арендная плата. Что касается документов, подтверждающих выплату за 2016, 2017, 2018 годы, не подтверждают факт выплаты арендной платы за указанный земельный участок, поскольку данные денежные средства переводились со счета карты главного бухгалтера СПК имени Ленина, а должны переводиться со счета юридического лица. Кроме того, денежные средства перечислялись на карту супруги Р., но подтверждений, что именно супруге перечислялись денежные средства, не имеется.

Представитель ответчика исковые требования Лопатько Ю.П. не признала, пояснила, что договор аренды земельного участка с/х назначения с кадастровым номером № между СПК имени Ленина Р. был подписан 15.03.2016 г. и согласно акту приема-передачи был передан СПК имени Ленина в пользование. Для подписания договор аренды был направлен собственнику Почтой России. Договор длительное время хранился у собственника, по этой причине у арендатора не было возможности сдать документы на регистрацию в Управление Росреестра. После подписания договора аренды собственником, он был сдан на регистрацию. При этом на основании подписанных договоров аренды земельного участка с/х назначения Р. получал арендную плату с 2016 г. по 2019 г. Претензий по выплате арендной платы (размера, сроков выплаты) никогда не возникало.

Согласно штампу договор аренды земельного участка с/х назначения от 15.03.2016 г. зарегистрирован 19.04.2019г. номер регистрации №, то есть до регистрации перехода права собственности к Лопатько Ю.П. При этом Р. не поставил в известность истца о наличии обременения. Арендную плату продавец получал в полном объеме в соответствии с договором аренды. СПК имени Ленина добросовестно исполнял перед собственником - арендодателем свои обязательства по договору аренды земельного участка с/х назначения, и в 2019 г. выплатил Р. арендную плату по договору, т.к. не обладал информацией и подтверждающими документами о смене собственника на момент выплаты арендной платы.

Подтверждающие документы о праве собственности истца на земельный участок с кадастровым номером № были получены СПК имени Ленина только 16.06.2020 г. - это выписка из ЕГРН о зарегистрированных правах на указанный земельный участок, (исх. №96 от 11.06.2020 г.). То есть, за 2019 г. арендная плата была выплачена прежнему собственнику Р.

После получения документов, подтверждающих право собственности Лопатько Ю.П. на земельный участок с/х назначения с кадастровым номером № СПК имени Ленина неоднократно письменно обращался к истцу о необходимости получить арендную плату, но реакции никакой не следовало, тем самым арендодатель вынуждал своим бездействием СПК имени Ленина, нарушить существенное условие договора - не выплачивать арендную плату в сроки, установленные договором аренды. В связи с этим арендатором, как добросовестным пользователем имущества, были предприняты все возможные меры, чтобы не допустить нарушения существенного условия договора аренды, а именно 31.07.2021 г. переданы в депозит нотариуса безналичные денежные средства в счет арендной платы за 2020год.

Р. в судебное заседание не явился, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, указал, что, возможно и заключал договор аренды земельного участка 15.03.2016 г., но на 11 месяцев. Ему вторые экземпляры договора не предоставлялись. Он решил продать земельный участок, заказал выписку в Управлении Росреестра Ростовской области, обременений не было. Считает, что требования ООО «Дила» подлежат удовлетворению.

Исследовав письменные материалы дела, выслушав стороны, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 2 ст. 1 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно подп.1 п.1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно п. 1 ст. 420, ст. 421 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.

Договор является правомерной сделкой, порождающей обязательство, поэтому в силу п. 3 ст. 420 ГК РФ к нему применяются общие положения об обязательствах.
Согласно ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В силу ч. 2 ст. 609 ГК РФ, ч. 1 ст. 26 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды(имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты (ч.1ст. 607 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (пункт 1 статьи 425 ГК РФ).

Судом установлено, что Лопатько Ю.П. по договору купли - продажи от 18.04.2019 года приобрел у Р. земельный участок земель
сельскохозяйственного назначения площадью 153000 кв. м, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>. Истец утверждает, что на дату заключения договора купли - продажи земельного участка данный земельный участок не имел обременений в виде аренды. Договор аренды земельного участка от 15.03.2016 г. с Р. был зарегистрирован только 19.04.2019 г., срок действия договора аренды составляет 10 лет с момента регистрации. Указанные обстоятельства, по мнению истца, дают ему основания для признания указанного договора незаключенным.

С указанными доводами суд согласиться не может по следующим основаниям.

Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (п. 3 ст. 1 ГК РФ).

Согласно договору аренды от 15.03.2016 г. принадлежащий Р. земельный участок земель сельскохозяйственного назначения площадью 153000 кв. м, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, является предметом договора аренды, заключенного между Р. и СПК им Ленина. Срок действия договора 10 лет с момента государственной регистрации договора, размер арендной платы установлен в разделе № договора. Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения был подписан собственником земельного участка и арендатором на определенных в договоре условиях, в том числе о сроке действия договора - 10 лет. 19.04.2019г. указанный договор зарегистрирован в Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области.

Ответчик указывал, что с 2016г. по 2019г. включительно Р. получал арендную плату в денежном выражении. В подтверждение ссылался на ведомость выдачи зерна за 2019год с собственноручной подписью Р. и справки ПАО «Сбербанк» о зачислении денежных средств на счет супруги Р. Подписи Р. в договоре аренды и в ведомости на выдачу зерна ни истцом, ни Р. не оспорены, что свидетельствует о том, что Р. подписывал и принимал исполнение по договору аренды.

Доводы представителя истца о том, что по договору аренды Р. передал в аренду СПК имени Ленина два земельных участка, а из документов, представленных суду, не следует, что арендная плата выплачивалась за спорный земельный участок, а также что справки ПАО «Сбербанк» не подтверждают получение арендной платы Р., не дают истцу право ставить под сомнение исполнение ответчиком договора аренды, поскольку Р. требований о взыскании арендной платы за период с 2016-2019г.г.не заявлял.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что требования истца удовлетворению не подлежат.

В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:

░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░ ░ ░░░ ░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░

░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ 14.03.2022 ░░░░.