Решение по делу № 2-418/2018 от 12.12.2017

Дело №

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

10 января 2018 года гор. Брянск

Бежицкий районный суд города Брянска в составе:

председательствующего судьи Сафроновой Н.И.

при секретаре Кобазевой А.А.,

с участием представителя истца Смоляковой Н.С. –Строгоновой Ю.А., представителя ответчика Сивачева Н.В. –Мельниковой Т.В., представителя ответчика Пантелеевой Н.Н. – Скрипина Р.Е., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Смоляковой Натальи Сергеевны к Сивачеву Николаю Владимировичу, Пантелеевой Наталье Николаевне о признании сделок недействительными,

УСТАНОВИЛ:

Истец Смолякова Н.С. обратилась в суд с настоящим иском указав, что на основании договора купли-продажи от 10.06.2009она приобрела земельный участок, общей площадью 1634 кв.м и расположенный на нем жилой дом общей площадью 52,3 кв.м, по адресу: <адрес>.

На указанном земельном участке вместо ветхого жилого дома истец выстроила кирпичный жилой дом общей площадью 370,4 кв.м и баню площадью 47,2 кв.м. Решением Бежицкого районного суда г.Брянска от ДД.ММ.ГГГГ за Смоляковой Н.С. было признано право собственности на указанные выше самовольные постройки, после чего произведена государственная регистрация права собственности на жилой дом общей площадью 370,4 кв.м, по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между Смоляковой Н.С. и Сивачевым Н.В. был заключен договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между Сивачевым Н.В. и Пантелеевой Н.Н. был заключен договор купли-продажи вышеуказанного жилого дома.

Истец полагает, что договор купли-продажи жилого дома ДД.ММ.ГГГГ.2013не соответствует требованиямст.552 ГК РФ и ст. 35 ЗК РФ, поскольку отчуждение спорного жилого дома было произведено без земельного участка, на котором он расположен, в то время как право собственности на данный земельный участок на момент оформления сделки и в настоящее время зарегистрировано за Смоляковой Н.С. Денежные средства по указанному договору купли-продажи истцу покупателем переданы не были.

Истец просит суд признать недействительным договор купли-продажи жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Смоляковой Н.С. и Сивачевым Н.В., применить последствия недействительности сделки, признатьнедействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Сивачевым Н.В. и Пантелеевой Н.Н., и применить последствия недействительности сделки, прекратив право собственности Пантелеевой Н.Н. на жилой дом, зарегистрированное в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ, признать за Смоляковой Н.В. право собственности на жилой дом площадью 370,4 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, возвратить стороны в первоначальное положение.

Истец Смолякова Н.С., ответчики Сивачев Н.В. и Пантелеева Н.Н., будучи уведомленными о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, дело рассмотрение в их отсутствие с участием представителей.

Представитель истца Смоляковой Н.С. –Строгонова Ю.А. иск поддержала, в обоснование требований о признании недействительным договора купли-продажи жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Смоляковой Н.С. и Сивачевым Н.В., и применении последствий недействительности сделки пояснила, что данный договор носил фиктивный характер. Указанная сделка была совершена без намерения передачи Сивачеву Н.В. права собственности на жилой дом, денежные средства за него ответчиком истцу не передавались. Смолякова Н.С. на дату заключения сделки купли-продажи жилого дома <данные изъяты>, чтобы избежатьнегативных последствий, связанных с долговыми обязательствами супруга, они решили с мужем оформить фиктивный договор купли-продажи жилого дома на их общего знакомого Сивачева Н.В.До 2015 года истец с мужем проживали в спорном доме, а <данные изъяты>. В 2017 году истец решила вернуться в дом, но узнала, что он продан Пантелеевой Н.Н., при этом до настоящего времени истец остается зарегистрированной в спорном доме и ей на праве собственности принадлежит земельный участок, на котором он расположен. Поскольку договор купли-продажи жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ был заключен лишь для вида, без намерения передачи прав собственности на него Сивачеву Н.В., в силу п. 1 ст. 170 ГК РФ, данный договор является недействительным (притворным). Кроме того, договор купли-продажи жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ является ничтожным, как не соответствующий требованиям ст. 552 ГК РФ и ст. 35 ЗК РФ, поскольку отчуждение спорного жилого дома было произведено без земельного участка, на котором он расположен. В обоснование требований о признании недействительным договора купли-продажи жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Сивачевым Н.В. и Пантелеевой Н.Н.,и применении последствийего недействительности представитель истца, ссылается на то, что при заключении данной сделки был нарушенп. 2 ст. 250 ГК РФ, поскольку истец является собственником земельного участка и имела право преимущественной покупки жилого дома.

Представитель ответчика Сивачева Н.В. – Мельникова Т.В. просила в иске отказать, ссылаясь на пропуск истцом срока исковой давности для обращения в суд с требованием о признании недействительной сделки купли-продажи жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ. Смолякова Н.С. лично участвовала в заключении указанной сделки, подписывала договор и акт приема-передачи, в связи с чем начало течения срока исковой давности следует исчислять с момента заключения договора, т.е. с ДД.ММ.ГГГГ. С настоящим иском истец обратилась в суд ДД.ММ.ГГГГ. Доказательства уважительности причин пропуска срока давности истцом и его представителем представлено не было, в связи с чем считает, что ходатайство о восстановлении пропущенного срока удовлетворению не подлежит. В отношении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Сивачевым Н.В. и Пантелеевой Н.Н., пояснила, что Смолякова Н.С. стороной по данной сделке не является, ее права этой сделкой не нарушены, в связи с чем, она не имеет права ее оспаривать.

Представитель ответчика Пантелеевой Н.Н. – Скрипин Р.Е. возражал против удовлетворения иска, поддержав доводы представителя ответчика Сивачева Н.В. – Мельниковой Т.В.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Брянской области в судебное заседание не явился, уведомлен надлежаще, просил о рассмотрении дела в его отсутствие. В соответствии со ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие представителя третьего лица. В отзыве на исковые требования указал, чтопредметом договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Смоляковой Н.С. и Сивачевым Н.В., был жилой дом площадью 370,4 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>. В пункте 2 договора указано, что отчуждаемый жилой дом расположен на земельном участке площадью 1598 кв.м, кадастровый №, расположенный по адресу: г, Брянск, <адрес>,уч.18. На момент проведения правовой экспертизы в ЕГРН отсутствовали сведения о регистрации прав и ограничений на земельный участок площадью 1598 кв.м, указанный в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.В ЕГРН содержались и содержатся сведения о регистрации права собственности на земельный участок общей площадью 1634 кв.м, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>,уч.18,за Смоляковой Н.С. В настоящее время право собственности на жилой дом общей площадью 370,4 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, зарегистрировано за Пантелеевой Н.Н., на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Сивачевым Н.В. и Пантелеевой Н.Н.

Выслушав мнение лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы, суд приходит к следующему.

В силу п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц (п. 2 ст. 166 ГК РФ).

В силу п. 3 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Судом установлено, что на основании договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ.2009Смолякова Н.С. приобрела земельный участок, общей площадью 1634 кв.м и расположенный на нем жилой дом общей площадью 52,3 кв.м, находящийся по адресу: <адрес>.

На указанном земельном участке вместо ветхого жилого дома истец выстроила кирпичный жилой дом общей площадью 370,4 кв.м и баню площадью 47,2 кв.м. Решением Бежицкого районного суда г. Брянска от ДД.ММ.ГГГГ за Смоляковой Н.С. было признано право собственности на указанные выше самовольные постройки, после чего истец произвела государственную регистрацию права собственности на жилой дом общей площадью 370,4 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между Смоляковой Н.С. и Сивачевым Н.В. был заключен договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между Сивачевым Н.В. и Пантелеевой Н.Н. был заключен договор купли-продажи вышеуказанного жилого дома.

Истец обратилась в суд с иском, в котором просит признать недействительным договор купли-продажи жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Смоляковой Н.С. и Сивачевым Н.В., и применить последствия недействительности указанной сделки, ссылаясь на то, что данный договор является мнимой сделкой, так как был заключен без намерения передачи в собственность Сивачева Н.В. спорного объекта недвижимости, а также является ничтожным, так как не соответствует требованиям ст. 552 ГК РФ и ст. 35 ЗК РФ, поскольку отчуждение жилого дома было произведено без отчуждения земельного участка, на котором он расположен.

В соответствии с п. 1 ст. 170 ГК РФ мнимой является сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.

По смыслу приведенных норм права, для признания договора купли-продажи мнимой сделкой необходимо установить, что на момент совершения сделки стороны не намеревались создать соответствующие условиям этой сделки правовые последствия, характерные для сделок данного вида. При этом обязательным условием признания сделки мнимой является порочность воли каждой из ее сторон.

Как следует из материалов дела, Смолякова Н.С. участвовала в заключении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, лично подписывала указанный договор и акт приема-передачи недвижимости, что не оспаривалось в судебном заседании.

Договор купли-продажи жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Смоляковой Н.С. и Сивачевым Н.В., был сторонами исполнен, право собственности на жилой дом было зарегистрировано за Сивачевым Н.В. о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество ДД.ММ.ГГГГ была сделана запись регистрации № и Управлением Росреестра по Брянской области Сивачеву Н.В. выдано свидетельство о государственной регистрации права серия № от ДД.ММ.ГГГГ.

От мужа Смоляковой Н.С. – Смолякова Н.В. было получено нотариально удостоверенное согласие на продажу его супругой жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>.

Как следует из п. 4 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, согласованная сторонами цена жилого дома 3500000 руб. была выплачена Смоляковой Н.С. до подписания договора купли-продажи.

Принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу, что подлинная воля сторон была направлена на создание тех правовых последствий, которые характерны для сделки купли-продажи и стороны достигли данного правового результата.

Ссылка представителя истца на то, что Смолякова Н.С. после заключения сделки купли-продажи жилого дома продолжала в нем проживать, не свидетельствует о мнимости сделки, поскольку данное условие было согласовано сторонами при заключении договора. Так, согласно п. 12 договора купли-продажиот ДД.ММ.ГГГГ на момент подписания договора в жилом доме зарегистрирована Смолякова Н.С., которая остается в нем жить с членами семьи в течение календарного года.

Доказательств того, что оспариваемая сделка была направлена на создание видимости выбытия недвижимого имущества из собственности истца, Смоляковой Н.С. и ее представителем суду не представлены.

При данных обстоятельствах суд считает требования истца о признании договора купли-продажи жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Смоляковой Н.С. и Сивачевым Н.В., притворной сделкой (п.1 ст. 170 ГК РФ) и применении последствий недействительности данной сделки, необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

В тоже время, суд считает обоснованными доводы истца о том, чтодоговор купли-продажи жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Смоляковой Н.С. и Сивачевым Н.В., нарушает требования ст. 552 ГК РФ и ст. 35 ЗК РФ.

В силу п. 1 и п. 2 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

В соответствии с п. 4 ст. 35 ЗКРФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со ст. 27 настоящего Кодекса.

Отчуждение здания, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставить такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящемся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение.

Как разъяснено в п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Предметом продажи по договору купли-продажи жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Смоляковой Н.С. и Сивачевым Н.В., является жилой дом, при этом в предмет договора не включено условие о продаже вместе с объектом недвижимости земельного участка, право собственности, на который было зарегистрировано за истцом ДД.ММ.ГГГГ.

Цена договора, как следует из пункта 4, определена сторонами только за жилой дом, без учета стоимости земельного участка, на котором расположен указанный объект недвижимости.

Поскольку в силу ст. 130ГК РФ здания относятся к объектам, прочно связанным с землей, то продажа их без земельного участка противоречит гражданскому и земельному законодательству.

Таким образом, заключив оспариваемый договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ стороны Смолякова Н.С. (продавец) и Сивачев Н.В.(покупатель), нарушили требования ст. 552 ГК РФ и ст. 35 ЗК РФ, поскольку отчуждение спорного жилого дома было произведено без соответствующего земельного участка, в то время как право собственности Смоляковой Н.С. на земельный участок, на котором расположен спорный жилой дом, на момент оформления сделки было зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия № от ДД.ММ.ГГГГ.

В силу п. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст. 168).

Принимая во внимание вышеизложенное, суд приходит к выводу, что договор купли-продажи жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Смоляковой Н.С. и Сивачевым Н.В., в силу п. 1 ст. 168 ГК РФ является недействительным.

Представитель ответчика Сивачева Н.В. – Мельникова Т.В. в судебном заседании заявила о пропуске истцом срока исковой давности.

В силу ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Согласно п. 1 и п. 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (п. 3 ст. 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки. Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (п. 1 ст. 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

В соответствии с п. 1 и п. 2 ст. 199 ГК РФ требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В силу п.1 ст. 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Как следует из материалов дела, Смолякова Н.С. участвовала в заключении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенногос Сивачевым Н.В., лично подписывала указанный договор и акт приема-передачи недвижимости. Данные обстоятельства были известны истцу, что не оспаривалось сторонами. В связи с этим, доводы представителя истца о том, что Смолякова Н.С. узнала о данной сделке в 2017 году, когда решила вернуться в спорный жилой дом, не соответствуют фактическим обстоятельствам.

Таким образом, начало течения срока исковой давности по требованию о признании недействительным договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ следует исчислять с момента его заключения, т.е. с ДД.ММ.ГГГГ.

С настоящим иском истец обратилась в суд ДД.ММ.ГГГГ.

Истец в ходе судебного разбирательства представил ходатайство о восстановлении пропущенного срока исковой давности. Данное ходатайство не подлежит удовлетворению в следующим основаниям.

Применительно к положениям ст. 205 ГК РФ в исключительных случаях суд вправе восстановить срок исковой давности, пропущенный по уважительным причинам. Такими причинами являются обстоятельства, связанные с личностью истца – тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т.д. Причины пропуска срока исковой давности могут признаваться уважительными, если они имели место в последние шесть месяцев срока давности.

Уважительности причин пропуска срока исковой давности истцом представлено не было.

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований Смоляковой Н.С. о признании недействительным договора купли-продажи жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Смоляковой Н.С. и Сивачевым Н.В., и применении последствий недействительности данной сделки, в связи с пропуском истцом срока исковой давности.

Разрешая требования истца о признании недействительным договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Сивачевым Н.В. и Пантелеевой Н.Н.,и применении последствия недействительности сделки, суд приходит к следующему.

В обоснование недействительности данной сделки представитель истца ссылается на то, что при заключении договора купли-продажи был нарушенп. 2 ст. 250 ГК РФ, поскольку истец является собственником земельного участка и имела право преимущественной покупки жилого дома(т. 2,л.д. 15-16).

Указанный довод представителя истца основан на неправильном толковании положений ст. 250 ГК РФ.

В силу ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Наличие у истца в собственности земельного участка общей площадью 1634 кв.м по адресу: <адрес>, на котором расположен спорный жилой дом, не дает истцу право преимущественной покупки данного жилого дома в силу положений ст. 250 ГК РФ.

Следует отметить, что продажа доли с нарушением преимущественного права покупки не влечет таких последствий, как недействительность сделки, а влечет иные правовые последствия, предусмотренные п. 3 ст. 250 ГК РФ, согласно которому при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Принимая во внимание вышеизложенное, суд отказывает в удовлетворении требования истца о признаниинедействительным договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Сивачевым Н.В. и Пантелеевой Н.Н.,и применении последствия недействительности сделки – прекращении права собственности Пантелеевой Н.Н. на жилой дом, так как они основаны на неверном толковании норм права.

Руководствуясь ст.ст. 194 -198 ГПК РФ суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования Смоляковой Натальи Сергеевны к Сивачеву Николаю Владимировичу и Пантелеевой Наталье Николаевне о признании сделок недействительными – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Брянского областного суда через Бежицкий районный суд г. Брянска в течение месяца со дня вынесения его в окончательной форме.

Дата изготовления решения суда в окончательной форме – 15.01.2018.

Председательствующий судья Н.И. Сафронова