Решение по делу № 2-2281/2024 от 22.02.2024

38RS0035-01-2024-001460-26

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

29 июля 2024 г.                                                                                        г. Иркутск

Октябрьский районный суд г. Иркутска в составе председательствующего судьи Шадриной Г.О., при секретаре Артемьеве Д.Е., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2281/2024 по исковому заявление ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи, возврате жилого помещения, взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи, возврате квартиры, взыскании убытков, указав в обоснование иска, что по договору купли-продажи объекта недвижимости от 13.05.2023 между ФИО5 в лице представителя по доверенности ФИО4 (продавец) и ФИО1 (покупатель), последняя приобрела в собственность жилое помещение - квартиру, общей площадью 19,7 кв.м., расположенную на 1 этаже, по адресу: Адрес, кадастровый помер: №. По условиям договора продавец продал покупателю в собственность квартиру за 2 550 000 руб. (пункт 1.3. договора). По расписке от 13.05.2023 представитель продавца ФИО4 получила от истца денежную сумму 2 550 000 руб. Также истец заплатила агентству недвижимости «Этажи» за оказанные услуги по сопровождению сделки купли-продажи 34 500 руб. Акт приема-передачи сторонами не составлялся; согласно пункту 3.1.3. договора данный договор имеет силу акта приема-передачи и не требует подписания дополнительного документа. Оплата стоимости квартиры истцом произведена в полном объеме. Согласно выписке из ЕГРН право собственности истца на квартиру зарегистрировано 16.05.2023, номер государственной регистрации №. В сентябре 2023 года истец получила Уведомление № от 27.09.2023 о проведении мероприятия по государственному жилищному контролю. Как истцу стало известно из данного Уведомления, в приобретенном ею жилом помещении была проведена реконструкция - обустроен санузел. Данная реконструкция проведена без получения соответствующей разрешительной документации. О том, что санузел обустроен незаконнор истец не знала. План квартиры истец получила только с выпиской из ЕГРН после регистрации её права собственности на квартиру. Технический паспорт истцу передали уже после подписания договора купли-продажи и после того, как были сдали документы на государственную регистрацию в МФЦ «Мои документы». Истец полагает, что её ввели в заблуждение относительно предмета договора - истец не готова нести расходы на штрафы из-за незаконной перепланировки, какие-либо расходы на приведение жилого помещения в первоначальное состояние, то есть до реконструкции, или нести расходы для того, что узаконить реконструкцию в жилом помещении. В связи с чем вынуждена обратиться в суд. Так как истца не ставили в известность о том, что произведенная в жилом помещении реконструкция - обустройство санузла, проведена незаконно, без получения разрешительной документации, истец полагает, что продавцом нарушено существенное условие договора, а именно условие о предмете сделки. В связи с чем договор должен быть расторгнут. В досудебном порядке истец обратилась с заявлением и соглашением о расторжении договора к ответчику. Так как требования истца оставлены без удовлетворения, истец была вынуждена обратиться в суд с настоящим иском. На основании изложенного, истец просит суд расторгнуть договор купли-продажи объекта недвижимости от 13.05.2023, заключенный между ней и ФИО2 в отношении жилого помещения - квартиры, общей площадью 19,7 кв.м, расположенной на 1 этаже, по адресу: Адрес, кадастровый номер: №; возвратить жилое помещение - квартиру, общей площадью 19.7 кв.м, расположенную на 1 этаже, по адресу: Адрес, кадастровый номер: № в собственность ФИО5 с момента выплаты ФИО1 суммы 2 550 000 руб.; взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 убытки в сумме 54 500 руб.

Истец ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержала, просила их удовлетворить.

Представитель истца ФИО8, действующая на основании доверенности, в судебном заседании поддержала доводы искового заявления, настаивала на удовлетворении иска, дополнительно указала о том, что ФИО1, найдя на сайте «Авито» подходящее жилое помещение, обратилась по указанным контактным данным в нем. В объявлении был указан контакт физического лица, не агентства. Только при общении стало известно, что жилое помещение показывает агент. В день осмотра жилого помещения документы на квартиру истцу никто не показывал; на сайте «Авито» какие-либо документы на жилое помещение также не размещены. Тем не менее, истцом была направлена претензия к ООО «Этажи-38». При осмотре жилого помещения со стороны агента не было предложено иных вариантов квартир, точнее агент сообщила, что это лучший из возможных аналогичных вариантов. Кроме того, агент постоянно торопил истца, мотивируя тем, что желающих на неё много. Документы на жилое помещение истец получила после основной сделки - заключения договора купли-продажи. ФИО1 не знала и не могла знать о том, что жилое помещение реконструированное, переоборудовано и перепланировано, так как не является специалистом в технических вопросах и в данной области в целом, а также, как было указано в иске, не видела техническую документацию. В настоящее время ФИО1 от администрацииг. Иркутска получила письменное требование о приведении самовольно перестроенного и (или) перепланированного помещения в прежнее состояние до 22.08.2024. С учетом того, что было подключение к общим сетям водоснабжения, то есть к общему имуществу многоквартирного дома, помимо разрешения на проведенные работы, также требуется согласие общего собрания многоквартирного дома. Также в своих возражениях ответчик указывает, что были переговоры между ФИО1 и ФИО2 - никакие переговоры непосредственно с собственником истец не могла вести, так как сперва жилое помещение показывали представителя агентства недвижимости, на сделке от продавца был представитель по доверенности ФИО4 Кроме того, на момент заключения жилого помещения под раковиной были установлены счетчики водоснабжения. При их осмотре истец задавала вопросы относительно их наличия и работоспособности, на что представителем агентства было сообщено, что они рабочие. Однако, уже будучи собственником, истец обратилась в ресурсоснабжающую компанию, где ей было сообщено, что считки не опломбированы, вероятно, также установлены незаконно, и не могут эксплуатироваться. Данное обстоятельство также вынуждает истца нести большие расходы, чем она несла бы при установленных и функционирующих счетчиках.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, просил о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель третьего лица ООО «Этажи-38» ФИО6 рассмотрение данного спора оставила на усмотрение суда.

    Суд, с учетом мнения представителей сторон, полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившегося ответчика в соответствии со ст. 167 ГПК РФ.

    Выслушав представителей сторон, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему выводу.

    В силу положений статьи 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

    Пунктом 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

    Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента (пункт 1 статьи 476 Гражданского кодекса Российской Федерации).

    Законом предусмотрено, что расторжение договора купли-продажи недвижимого имущества не может быть произвольным. Оно допускается в случае, когда имелись обстоятельства, о наличии которых стороне сделки на момент её заключения не было известно. В противном случае, зная о них, сторона отказалась бы от её заключения, т.к. эти обстоятельства не позволяли ей достигнуть того желаемого результата, который она преследовала, заключая сделку. И сторона, настаивающая на расторжении договора должна доказать, что при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота, она не могла знать об обстоятельствах, имеющих для неё значение, которые могли бы повлиять на принятие решения совершить сделку.

    В ходе судебного разбирательства установлено, что 13.05.2023 между истцом (покупатель) и ответчиком в лице представителя по доверенности ФИО4 (продавец) заключен договор купли-продажи объекта недвижимости, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателю жилое помещение, расположенное по адресу: Адрес, общей площадью 19,7 кв.м., расположенную на 1 этаже, кадастровый помер: № (п. 1.1.).

    Стоимость жилого помещения составила 2 550 000 руб. (пункт 1.3. Договора).

    По условиям предварительного договора купли-продажи спорной квартиры от 05.05.2023, предшествующего заключению основной сделки, продавец обязуется до заключения основного договора ознакомить покупателя в том, числе с кадастровым или техническим паспортом (п. 2.3 договора).

    Из материалов дела следует, что подбор и оформление документации, процедура заключения спорной сделки осуществлялась с привлечением агента ООО «Этажи-38», на основании заключенного с истцом агентского договора № от 05.05.2023.

    По условиям указанного договора, агент обязуется провести правовую экспертизу представленных правоустанавливающих документов на объект недвижимости (п. 2.8 договора).

    В ходе судебного разбирательства условия предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от 05.05.2023, договора купли-продажи объекта недвижимости от 13.05.2023, равно как и исполнение сделки, в том числе выполнения истцом обязательств по оплате стоимости указанного объекта недвижимости сторонами не оспаривались.

    Из доводов искового заявления следует, что после перерегистрации права собственности и получения уведомления Службы государственного жилищного и строительного надзора Иркутской области истцу стало известно о том, что в приобретенном объекте недвижимости была произведена реконструкция – обустроен санузел, установленные счетчики не опломбированы и в эксплуатацию не введены, что для истца является существенным условием, поскольку несет для последней дополнительные финансовые вложения и ответственность, предусмотренную законом в части проведения незаконной реконструкции.

    Ответчиком в ходе судебного разбирательства не оспаривались обстоятельства наличия в спорной квартире проведенной реконструкции, при этом ответчик настаивает на том, что истец перед заключением сделки по её приобретению была ознакомлена с технической документацией.

    По смыслу пункта 2 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации, жилое помещение должно быть пригодно для постоянного проживания граждан (отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

    В соответствии со статьей 25 Жилищного кодекса Российской Федерации, переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

    Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

    В соответствии со статьей 26 Жилищного кодекса Российской Федерации, переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.

    В силу пункта 12 статьи 29 Жилищного кодекса Российской Федерации самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии решения уполномоченного органа о согласовании переустройства, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.

    Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение лицо несет предусмотренную законодательством ответственность.

    Собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

    Оценивая условия договора купли-продажи квартиры, суд приходит к выводу о том, что он был заключен в надлежащей форме, и сведения, позволяющие идентифицировать предмет сделки, были отражены в договоре.

    Согласно техническому паспорту, составленному по состоянию на 23.08.2007, спорная квартира имеет одну жилую комнату, площадью 19,7 кв.м., составляющую общую площадь квартиры. Иных помещений, в том числе – санузла, техническая документация не содержит.

    Из представленного технического паспорта следует, что общая площадь квартиры равна жилой площади и составляет одну жилую комнату.

    Учитывая изложенное, поскольку площадь квартиры равна жилой и соответствует одной жилой комнате, при наличии отдельного санузла, размещенного в квартире, принимая во внимание, что истцом осматривался объект недвижимости, с той степенью осмотрительности, которая ожидается от участников сделки, истец с очевидностью могла установить, что в квартире была произведена реконструкция, поскольку предварительный договор купли-продажи квартиры содержал сведения о площади помещения, что составляет именно жилую часть квартиры.

    Указанные обстоятельства не подтверждают сокрытие ответчиком значимой информации об объекте недвижимости от истца перед приобретением квартиры истец (покупатель) осмотрел её и мог обнаружить наличие в квартире перепланировки, которая не являлась скрытой, могла быть обнаружена лицом, не имеющим специальных познаний.

    Также суд отклоняет довод истца о том, что ей до заключении сделки не была предоставлена техническая документация, поскольку ознакомление с технической документацией покупателя предусмотрено п. 2.3 предварительного договора купли-продажи спорной квартиры от 05.05.2023, учитывая, что до заключения основного договора купли-продажи истец не выразила возражений относительно несоблюдения данного пункта договора продавцом, заключив спорный договор, истец подтвердила их соблюдение.

    Из представленных доказательств следует, что должной осмотрительности истец не проявила, вопросы относительно несоответствия жилой площади квартиры, при том, что она составляет общую площадь квартиры, до заключения договора купли-продажи не были оговорены, что всецело зависело от действий истца. Данных, указывающих на объективные причины, препятствовавшие ей своевременно ознакомиться с процедурой согласования перепланировки, получить нужные консультации, заключения специалистов, не представлено.

    Введение истца в заблуждение относительно свойств квартиры судом не установлено, как и обстоятельств существенного нарушения требований к качеству квартиры. Квартира пригодна для проживания, а доказательства того, что недостатки квартиры являются неустранимыми не представлены, равно как и доказательств того, что приведение квартиры в состояние, учитывающее установленные в отношении жилого помещения требования, потребует несоразмерных затрат, также не приведено.

    Кроме того, истец не представила суду каких-либо доказательств причинения ей значительного, по смыслу ч. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, ущерба.

    Оценивая представленные в материалы дела доказательства, оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1 о расторжении договора купли-продажи объекта недвижимости от 13.05.2023, заключенного между ней и ФИО2 в отношении жилого помещения - квартиры, общей площадью 19,7 кв.м, расположенной на 1 этаже, по адресу: Адрес, кадастровый номер: №; возврате жилого помещения в собственность ФИО5 с момента выплаты ФИО1 суммы 2 550 000 руб.; взыскании с ФИО2 в пользу ФИО1 убытков в сумме 54 500 руб. судом не установлено, исходя установленных в ходе судебного разбирательства обстоятельств.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи, возврате жилого помещения, взыскании денежных средств – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Иркутского областного суда через Октябрьский районный суд г. Иркутска в течение месяца со дня изготовления мотивированного текста решения в порядке, предусмотренном ст.ст. 320-322 ГПК РФ.

Судья                                                                                                   Г.О. Шадрина

    Мотивированный текст решения изготовлен 16.08.2024.