Решение от 22.10.2024 по делу № 8Г-27448/2024 [88-29730/2024] от 29.08.2024

ЧЕТВЕРТЫЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД

ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

                                                                                      Дело № 88-29730/2024

№ дела суда 1-й инстанции 2-41/2024

23RS0055-01-2023-001523-09

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Краснодар                                                      22 октября 2024 года

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Жогина О.В.,

судей Макаровой Е.В., Богатых О.П.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ООО «Караван» в лице генерального директора ФИО1 о признании договора аренды прекратившимся, по встречному исковому заявлению ООО «Караван» к ФИО2 о понуждении к исполнению обязательств по договору аренды по кассационной жалобе представителяФИО2, ФИО10 по доверенностям ФИО9 на решение Туапсинского районного суда Краснодарского края от 26 января 2024 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 21 мая 2024 года.

Заслушав доклад судьи Жогина О.В., выслушав представителяФИО2, ФИО10 по доверенностям ФИО9, поддержавшего доводы жалобы, представителя ООО «Караван» в лице генерального директора ФИО1 по доверенности ФИО5, возражавшую против удовлетворения кассационной жалобы, судебная коллегия

установила:

ФИО2 обратилась в суд с исковым заявлением к ООО «Караван» в лице генерального директора ФИО1 о признании договора аренды прекратившимся, в обоснование заявленных требований указав, что 1 сентября 2021 года междуИП ФИО10 (арендодатель) и ООО «Караван» (арендатор) был заключен договор аренды недвижимого имущества в виде 3 жилых домов и 2 земельных участков по адресу: <адрес>.18 марта 2022 года ФИО10 подарила все указанные объекты недвижимости ФИО2 и устно уведомила арендатора о смене собственника. Впоследствии ФИО2, ввиду неоднократной просрочки ООО «Караван» по арендным платежам с образованием значительной задолженности, и ввиду нарушения им условий по содержанию имущества в надлежащем состоянии, обратилась к арендатору с претензией и уведомлениями о прекращении договора аренды в одностороннем порядке.ФИО2 просила суд признать прекратившимся договор аренды недвижимого имущества, заключенный между ИП ФИО10 и ООО «Караван»; внести изменения в сведения ЕГРН путем погашения записи о государственной регистрации данного договора.

ООО «Караван» обратилось в суд со встречными исковыми требованиями к ФИО2 о понуждении к исполнению обязательств по договору аренды. Мотивируя свои требования тем, что свои обязательства по договору аренды, с учетом дополнительного соглашения от 8 октября 2021 года, внесшего изменения в сроки и порядок расчетов, общество исполняло надлежащим образом, нарушений не допускало. Арендная плата сначала производилась в пользу ИП ФИО10, затем после дарения ею арендуемого имущества в пользу ФИО2, оплата производилась на расчетный счет ФИО2 Помимо надлежащей оплаты арендной платы ООО «Караван» проводился большой объем по ремонту и обслуживанию арендуемого имущества. Однако, с 10 января 2023 года по решению ФИО2 были сменены замки во всех трех арендуемых жилых домах в целях создания препятствий для доступа арендатору к арендуемому имуществу, о чем обществом был составлен акт о недопуске. Также, по данному факту ООО «Караван» обращалось в полицию, но получило постановление об отказе в возбуждении уголовного дела, которое было мотивировано наличием гражданско-правового спора между сторонами. Уже после смены замков, 31 января 2023 года ФИО2 направила в адрес общества уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке, по ее инициативе как арендодателя, ввиду нарушений со стороны арендатора. ООО «Караван» направило ответ о необоснованности таких претензий, сославшись на надлежащее исполнение условий договора, а также потребовало предоставить доступ к объектам аренды и к личному имуществу арендатора. При этом, оплата арендной платы продолжала осуществляться. ООО «Караван» просило суд обязать ФИО2 исполнить обязательства по договору аренды недвижимого имущества от 1 сентября 2021 года путем предоставления беспрепятственного доступа в арендуемые помещения; обязать предоставить комплект ключей от всех замков; в случае неисполнения ответчиком решения суда взыскать судебную неустойку в размере 500 рублей ежедневно; взыскать судебные расходы.

Решением Туапсинского районного суда от 26 января 2024 года ФИО2 в иске отказано. Встречный иск ООО «Караван» удовлетворен.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 21 мая 2024 года решение суда оставлено без изменения.

В жалобе кассатор просит отменить указанные судебные постановления, считая, что судАмИ допущены существенные нарушения норм права. В обоснование своих доводов ссылается на то, что судом первой инстанции нарушены правила подсудности, поскольку между сторонами имеется экономический спор, а именно, истецФИО2 и третье лицо ФИО10 являются индивидуальными предпринимателями, ответчик ООО «Караван» является юридическим лицом, спорные объекты недвижимости используется в качестве гостиницы. Полагает, что настоящее дело должно быть по подсудности передано в Арбитражный суд Краснодарского края.

Кассатор считает необоснованной ссылку суда на заключенное между сторонами 08.10.2021 дополнительное соглашение к договору аренды от 01.09.2021 в части внесения изменений относительно порядка расчетов по арендной плате, расчетного периода, и обязанности уведомить арендатора при продаже имущества, а также на то, что в представленной Управлением Росреестра по Краснодарскому краю документации в материалах регистрационных дел на арендуемое имущество имеются копии указанного дополнительного соглашения со сведениями о его государственной регистрации, поскольку указанные в представленной Управлением Росреестра по Краснодарскому краю документации заявление о регистрации дополнительного соглашения от 08.10.2021 на объект недвижимости с кадастровым номером № и заявление о регистрации дополнительного соглашения от 08.10.2021 на объект недвижимости с кадастровым номером № зарегистрированы не были, так как поданные документы были отозваны и прекращены по инициативе заявителя. Кроме того, заявление о регистрации дополнительного соглашения от 08.10.2021 было подано представителем ФИО10 – ФИО6 по доверенности от 16.09.2021, который полномочий на подачу данного заявления по спорному недвижимому имуществу не имел.

По мнению кассатора, при разрешении настоящего спора суд апелляционной инстанции не обеспечил надлежащую проверку доводов заявителя жалобы по представленным сторонами доказательствам, оставляя в силе решение суда, сам мер к установлению или опровержению фактов не предпринял.

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом, в судебное заседание не явились, об отложении рассмотрения дела ходатайств в кассационную инстанцию не представили, о причинах неявки не сообщили.

При указанных обстоятельствах, учитывая положения статьи 167, части 2 статьи 379.5 ГПК РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

В соответствии с частью 1 статьи 379.6 ГПК РФ кассационный суд общей юрисдикции рассматривает дело в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении.

Согласно части 1 статьи 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено и из материалов дела следует, что в соответствии с условиями заключенного 1 сентября 2021 года между ИП ФИО10 (арендодатель) иООО «Караван» в лице директора ФИО1 (арендатор) договора аренды недвижимого имущества арендодатель передал арендатору за плату во временное владение и пользование (аренду) принадлежащее арендодателю на праве собственности недвижимое имущество: жилой дом с кадастровым номером № площадью 398,7 кв.м, этажность – 3; жилой дом с кадастровым номером № площадью 162,9 кв.м, этажность – 1; земельный участок с кадастровым номером № площадью 1000 кв.м, земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, по адресу: <адрес>; жилой дом с кадастровым номером №, площадью 269,3 кв.м, этажность – 3; земельный участок с кадастровым номером №, площадью 2390 кв.м, земли населенных пунктов, разрешенное использование: для личного подсобного хозяйства, по адресу: <адрес>. Размер арендной платы составляет ежемесячно71 428 рублей и вносится ежемесячно арендатором на указанные в договоре реквизиты арендодателя. Договор аренды заключен до 1 сентября 2046 года.

Договор аренды и право аренды на каждый из указанных пяти объектов недвижимости зарегистрированы за арендатором ООО «Караван» в установленном законом порядке.

Указанное выше недвижимое имущество передано арендатору по акту приемА-передачи от 1 сентября 2021 года.

Согласно заключенному между сторонами 8 октября 2021 года дополнительному соглашению к договору аренды от 1 сентября 2021 года, в договор аренды внесены изменения в части порядка расчетов по арендной плате, расчетного периода и обязанности уведомить арендатора при продаже имущества не позднее 6 месяцев.

Указанным дополнительным соглашением п. 4.2 договора аренды является верным в следующей редакции: «Расчетный период по настоящему договору начинается с 1 января 2022 года» Пункт 4.3 договора аренды является верным в следующей редакции: «Стороны пришли к соглашению, что взаиморасчеты по арендной плате могут производиться арендатором с учетом произведенных улучшений объектов недвижимости, в том числе, оказанных работ по проведению электро-монтажных работ, работ по водоснабжению, работ по газоснабжению, приобретению и установке бытовой техники, газового оборудования и иных ремонтных работ, согласно выставленным счетам».

В судебном заседании ФИО10 заявила о подложности дополнительного соглашения, просила истребовать материалы регистрационных дел в отношении спорного арендуемого имущества с целью установления наличия или отсутствия в них указанного документа.

Как следует из представленных Управлением Росреестра по Краснодарскому краю регистрационных дел на арендуемое имущество, в них имеются копии указанного дополнительного соглашения, дата государственной регистрации – 10 января 2022 года.

Подлинник дополнительного соглашения был представлен суду ООО «Караван», нотариально заверенная копия и копия, заверенная судом, приобщены к материалам дела.

Согласно заключению судебной комплексной экспертизы (почерковедческой и технико-криминалистической экспертизы документов) АНО «Экспертный центр «Олимп»» № 205/23 от 29 декабря 2023 года, подпись от имени ФИО10, расположенная в дополнительном соглашении от 8 октября 2021 года к договору аренды от 1 сентября 2021 года, выполнена самой ФИО10 Подпись от имени ФИО10, расположенная в указанном соглашении, выполнена рукописным способом пастой для шариковых ручек, каких-либо признаков, свидетельствующих о технической подделке, не обнаружено. Ответить на вопрос: «Установить, имеются ли признаки выполнения подписи арендодателя ФИО10 на чистый лист бумаги, до нанесения текста дополнительного соглашения?» не представляется возможным ввиду отсутствия пересечения штрихов рукописной подписи ФИО10 и штрихов машинописного текста.

Из материалов дела следует, что договор аренды фактически исполнен сторонами: имущество передано арендатору, который использует его по назначению, производит оплату арендной платы.

В марте - апреле 2022 года ФИО10 в устном порядке уведомилаООО «Караван» об отчуждении арендуемых объектов недвижимости в пользуФИО2 на основании договора дарения от 18 марта 2022 года.

Право собственности на указанные объекты недвижимости зарегистрировано за ФИО2 в ЕГРН 25 марта 2022 года.

С 10 января 2023 года по решению ФИО2 в арендуемых жилых домах заменены замки и прекращен доступ для арендатора к арендуемому имуществу, а также к расположенному в нем личному имуществу ООО «Караван».

31 января 2023 года ФИО2 направила в адрес ООО «Караван» уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке, ссылаясь на одностороннее решение арендодателя ввиду несвоевременной оплаты арендной платы и ненадлежащего содержания арендуемого имущества.

9 февраля 2023 года ФИО2 и ее доверенное лицо ФИО10 подали в Росреестр одностороннее заявление о прекращении договора аренды недвижимого имущества со ссылкой на нарушение договорных обязательств со стороны арендатора ООО «Караван».

Однако Росреестр отказал в государственной регистрации прекращения договора аренды ввиду отсутствия заявления обеих сторон о прекращении договора, либо соглашения сторон о расторжении договора аренды, и ввиду невозможности установить во внесудебном порядке факт нарушения ООО «Караван» условий договора аренды.

Судом установлено, что произведенная обществом оплата арендной платы за весь период действия договора аренды, начиная с 1 января 2022 года и по 31 октября 2023 года, составила 1 925 700 рублей. При этом, исходя из периодов оплаты и суммы арендной платы, определенных сторонами, к оплате обществу должно быть начислено всего 1 571 416 рублей. Таким образом, со стороны ООО «Караван» имеется переплата в размере 354 284 рублей.

Кроме того, ООО «Караван» понесло расходы по осуществлению ремонтных работ в арендуемых помещениях на общую сумму 880 000 рублей.

При таких обстоятельствах, оценив представленные доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, установив, что ни законом, ни договором аренды от 1 сентября 2021 года не предусмотрен односторонний отказ от исполнения договора аренды по обстоятельствам, указанным в иске ФИО2, договор аренды является срочным (до 1 сентября 2046 года),ООО «Караван» исполняло надлежащим образом свои договорные обязательства по договору аренды от 1 сентября 2021 года, арендатор систематически и в полном объеме производил арендную плату, задолженности по арендной плате общество не имеет, суд первой инстанции (с ним согласился и суд апелляционной инстанции), руководствуясь статьями 309, 310, 450, 450.1, 606, 610, 611, 612, 614, 615, 650, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в пунктах 12, 14 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22 ноября 2016 ░░░░ № 54 «░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░ ░░░░░░░░░░», ░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░, ░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░2

░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░2 ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░ ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░, ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░, ░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░ «░░░░░░░» ░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░.

░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░, ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░. ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░.

░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░.

░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░, ░ ░░░░░ ░ ░░░, ░░░ ░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░, ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░ ░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░. ░░░░░ ░░░░, ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░, ░ ░░░ ░░░░░, ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░, ░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░, ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ (░░░░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░-░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░) ░░░ «░░░░░░░░░░ ░░░░░ «░░░░░»» № 205/23 ░░ 29 ░░░░░░░ 2023 ░░░░, ░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░, ░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░, ░ ░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░.

░ ░░░░░ ░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░, ░░ ░░░░, ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░, ░░░░░ ░░░ ░ ░░░░ ░░░░░ 3 ░░░░░░ 390 ░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░ ░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░░ ░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░, ░ ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░, ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░ ░░░░░░ ░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ 379.7, 390, 390.1 ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░ ░░░░░░░░

░░░░░░░░░░:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░ 26 ░░░░░░ 2024 ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░ ░░ 21 ░░░ 2024 ░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░2, ░░░10 ░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░9 – ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ 25 ░░░░░░░ 2024 ░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░                                       ░.░. ░░░░░

                                            ░░░░░                                                      ░.░. ░░░░░░░░

                                               ░.░. ░░░░░░░