Решение от 29.01.2021 по делу № 2-995/2021 от 29.12.2020

Мотивированное решение изготовлено 05.02.2021 г.

Дело № 2-995_2021

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Екатеринбург «29» января 2021 года

Чкаловский районный суд г. Екатеринбурга Свердловской области в составе председательствующего судьи Пироговой М.Д.

при помощнике Мининой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Рубикон – Аэро Инвест» к Зубову Андрею Валерьевичу об обращении взыскания на заложенное имущество,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Рубикон – Аэро Инвест» (далее по тексту ООО «Рубикон –Аэро Инвест») обратилось в Верхнепышминский городской суд Свердловской области с иском к Зубову А.В. об обращении взыскания на заложенное имущество – земельный участок общей площадью 1 596 813 кв.м., кадастровый №, расположенный по <адрес>, установив начальную продажную сумму заложенного имущества в соответствии с п. 1.6 Договора залога в размере 1 562 900 рублей.

В обоснование иска указано, что решением Арбитражного суда Свердловской области по делу № от ДД.ММ.ГГГГ. ООО «Рубикон-Аэро Инвест» (ИНН № ОГРН №) признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство. Определением Арбитражного суда Свердловской области от ДД.ММ.ГГГГ конкурсным управляющим утвержден Чупраков Иван Николаевич.

ЗАО «Рубикон-Аэро Инвест» (ИНН №, ОГРН №) было реорганизовано ДД.ММ.ГГГГ. путем преобразования в ООО «Рубикон-Аэро Инвест» (ИНН №, ОГРН №). Таким образом ООО «Рубикон- Аэро Инвест» является правопреемником ЗАО «Рубикон-Аэро Инвест».

ЗАО «Рубикон –Аэро Инвест» и Зубовым А.В. был заключен ДД.ММ.ГГГГ договор займа № на сумму 1 500 000 рублей.

В обеспечение исполнения обязательств по указанному договору ЗАО «Рубикон –Аэро Инвест» (Залогодержатель) и Зубов А.В.(Залогодатель) заключили ДД.ММ.ГГГГ договор залога земельного участка, площадью 1 596 813 кв.м., вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования, с кадастровым № расположенного по <адрес>

Стоимость участка определена сторонами в договоре залога в размере 1 562 900 рублей.

Срок исполнения обязательства по договору займа до ДД.ММ.ГГГГ

В соответствии с п.3.1 договора залога при неисполнении Залогодателем своих обеспеченных залогом обязательств Залогодержатель вправе обратить взыскание на заложенное имущество.

В установленный договором займа срок Зубов А.В. свои обязательства не выполнил поэтому Залогодержатель обратился в суд за защитой своих нарушенных прав.

Заочным решением Верхнепышминского городского суда Свердловской области от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворено требование ООО «Рубикон –Аэро Инвест» к Зубову А.В. о взыскании суммы по договору займа и процентов за пользование займом.

Исполнительный лист был выдан ДД.ММ.ГГГГ, который направлен на исполнение в Верхнепышминский РОСП. После возбуждения исполнительного производства, выяснилось, что при подаче иска не было заявлено требование об обращении взыскания на заложенное имущество с определением начальной продажной цены заложенного имущества. В компетенцию судебного пристава-исполнителя не входит обязанность по установлению начальной продажной стоимости заложенного имущества, а также судебный пристав-исполнитель без судебного решения не может обратить взыскание на заложенное имущество в виде земельного участка, поэтому, конкурсный управляющий обращается с данным исковым заявлением.

В договоре залога не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество, а также ООО «Рубикон –Аэро Инвест» и Зубов А.В. не заключали соглашение об обращении взыскания на имущество во внесудебном порядке.

Заочным решением Верхнепышминского городского суда Свердловской области от ДД.ММ.ГГГГ требования ООО «Рубикон –Аэро Инвест» к Зубову А.В. об обращении взыскания на заложенное имущество – земельный участок общей площадью 1 596 813 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу<адрес> и установлении начальной продажной суммы заложенного имущества в размере 1 562 900 рублей, удовлетворены.

Определением суда от 27.11.2020 г. по заявлению ответчика Зубова А.В. данное заочное решение отменено. Возобновлено рассмотрения дела по существу.

Определением суда от 04.12.2020 г. данное дело направлено по подсудности в Чкаловский районный суд <адрес>.

Определением Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга от 11.01.2021 г. гражданское дело принято к производству Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга, назначено судебное заседание.

Представитель истца ООО «Рубикон –Аэро Инвест» Песоцкая А.А. в судебном заседании требования поддержала по доводам и основаниям изложенным в иске. В дополнительных пояснениях указано, что в п. 1.6 Договора залога земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ стороны определили стоимость земельного участка, являющегося предметом залога в размере 1 562 900,00 руб., что несколько превышает его нормативную цену.

Ранее, по состоянию на 25.06.2009 г. кадастровая стоимость участка составляла 1021960 руб. 30 коп., ниже, чем установлена в дальнейшем в договоре.

Условия договора, определяющие рыночную стоимость предмета залога, Зубовым А.В. не оспорены, в связи с чем конкурсный управляющий ООО «Рубикон-Аэро Инвест» настаивает на определении начальной продажная стоимость земельного участка в размере 1 560900 рублей, как определенной соглашением сторон.

Территориальным управлением Росимущества в Свердловской области ДД.ММ.ГГГГ были проведены повторные торги по реализации арестованного имущества должника Зубова А.В.. При начальной продажной цены в размере 1 328 465 рублей на участие в повторных торгах не было подано ни одной заявки. Из чего следует, что реализация имущества по более завышенной стоимости невозможна.

Зубов А.В. не был заинтересован в исполнении обязанностей перед кредитором в лице ООО «Рубкион-Аэро Инвест», более того, сам допустил не уведомление об изменении его места жительства при первоначальном рассмотрении заявления об обращении взыскания на объект недвижимости.

Согласно п. 11 Договора залога земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ в случае изменения адреса или обслуживающего банка стороны договора обязаны в трех дневный срок уведомить об этом друг друга.

Установление начальной продажной цены земельного участка превышающей 1 560900 рублей приведет к неосновательному обогащению на стороне Зубова А.В., поскольку ООО «Рубкион-Аэро Инвест» должен будет возместить разницу, которая превышает размер обеспеченного заложенным участкам требования к ответчику. Вместе с тем Зубовым А.В. исполняются обязанности по Договору на протяжении 9 лет, что наносит существенный имущественный ущерб ООО «Рубкион-Аэро Инвест» и его кредиторам, поскольку в отношении Рубикон-Аэро Инвест» открыта процедура банкротства.

Действия Зубова А.В. направлены на изменение продажной стоимости и взыскании денежных средств, в сумме превышающей задолженность по договору займа.

На основании изложенного, полагает необходимым определить начальную продажную цену заложенного имущества, исходя из его цены, указанной в договоре о залоге на день подписания этого договора.

Ответчик Зубов А.В. в суд не явился, надлежаще был извещен о времени и месте судебного разбирательства, в суд направил представителя.

Представитель ответчика Федоров А.А. иск признал частично, суду пояснил, что обстоятельства заключения договора займа не оспариваем. Решение Верхнепышминского суда не исполнено, в связи с отсутствием денежных средств. Договор залога Зубовым А.В. не оспаривался в целом, ни по условиям. В соответствии с п. 3.4 Договора залога цена определяется соглашением сторон. На данный момент земельный участок передан истцу, так как торги проведены, участок не реализован и передан приставу взыскателю, о чем имеется выписка из ЕГРН, что правообладателем участка является ООО «Рубкион-Аэро Инвест». Оснований перехода права на участок не знает. Зубов А.В. в стадии банкротства не находится. Брак, зарегистрированный ДД.ММ.ГГГГ, расторгнут ДД.ММ.ГГГГ Соглашения о разделе имущества нет, брачный контракт не заключался. Земельный участок приобретался ДД.ММ.ГГГГ во время браке на основании договора купли-продажи. Супруга Зубова А.В. - Зубова Юлия Игоревна.

В отношении Зубовой Ю.И. вопрос о банкротстве не ведется. Относительно оборота исполнения заочного решения суда вопрос не ставился.

Определением суда от 22.01.2021 г. в протокольной форме в порядке ст. 43 ГПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований относительно предмета спора привлечена Зубова Ю.И..

Третье лицо Зубова Ю.И. в суд не явилась, причину неявки не сообщил, надлежаще был извещен о времени и месте судебного разбирательства.

С учетом положений статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, мнения сторон, суд находит возможным рассмотреть дело при данной явке.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив письменные доказательства по делу, суд находит требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьями 12, 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации гражданское судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу п. 1 ст. 334, ст. 340, ст. 348, 349, 350 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Стоимость предмета залога определяется по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом.

Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: 1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества;2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

Реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.

В силу ст. 50, п. 2 ст. 52, ст. 56 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.

Принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем:

1) суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению;

2) наименование, место нахождения, кадастровый номер или номер записи о праве в Едином государственном реестре недвижимости заложенного имущества, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя;

3) способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание. Если стороны заключили соглашение, устанавливающее порядок реализации предмета ипотеки, суд определяет способ реализации заложенного имущества в соответствии с условиями такого соглашения (пункт 1.1 статьи 9 настоящего Федерального закона);

4) начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона;

Имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Судом установлено, что ЗАО «Рубикон –Аэро Инвест» (Залогодержатель) и Зубов А.В.(Залогодатель) заключили ДД.ММ.ГГГГ договор залога. В обеспечение исполнения обязательств по договору займа № заключенному ДД.ММ.ГГГГ ООО «Рубикон –Аэро Инвест» (Займодавец) и Зубовым А.В.(Заемщик) на сумму 1 500 000 рублей, Залогодатель передал Залогодержателю в залог недвижимое имущество: земельный участок площадью 1 596 813 кв.м., с кадастровым №, расположенныйо по <адрес>

Согласно пункту 1.6 Договора залога стороны определили стоимость земельного участка в размере 1 562 900 рублей.

Договор залога зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Росреестра по Свердловской области ДД.ММ.ГГГГ.

ЗАО «Рубикон-Аэро Инвест» (ИНН №, ОГРН №) было реорганизовано ДД.ММ.ГГГГ. путем преобразования в ООО «Рубикон-Аэро Инвест» (ИНН № ОГРН №). Таким образом ООО «Рубикон- Аэро Инвест» является правопреемником ЗАО «Рубикон-Аэро Инвест».

Решением Арбитражного суда Свердловской области по делу № от ДД.ММ.ГГГГ. ООО «Рубикон-Аэро Инвест» (ИНН № ОГРН №) признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство. Определением Арбитражного суда Свердловской области от ДД.ММ.ГГГГ конкурсным управляющим утвержден Чупраков Иван Николаевич.

В установленный договором займа срок – до 29.12.2012 г. Зубов А.В. свои обязательства по возврату суммы займа и процентов не выполнил поэтому Залогодержатель обратился в суд за защитой своих нарушенных прав.

Заочным решением Верхнепышминского городского суда Свердловской области от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворено требование ООО «Рубикон –Аэро Инвест» к Зубову А.В. о взыскании суммы по договору займа и процентов за пользование займом.

Доказательств исполнения обязательств по договору займа в порядке ст. 56 ГПК РФ ответчиком не представлено.

Разрешая требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество, суд руководствуясь положениями статей 334, 348, 349, 350 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 3, 50, 54.1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», приходит к выводу о том, что требования истца об обращении взыскания на предмет залога являются обоснованными, поскольку в силу закона залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору залога, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного залогом обязательства, факт которого в ходе рассмотрения дела нашел свое подтверждение.

Оснований, предусмотренных пунктом 2 статьи 348 Гражданского кодекса РФ, пунктом 1 статьи 54.1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 30.12.2020) "Об ипотеке (залоге недвижимости)", исключающих возможность обращения взыскания на заложенное имущество, по делу не установлено.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора – самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

В силу вышеуказанных норм закона определение начальной продажной цены исходя из кадастровой оценки объекта недвижимости, действующее законодательство не предусматривает.

Представителем ответчика представлено суду заключение № от ДД.ММ.ГГГГ о среднерыночном диапазоне стоимости земельного участка оценщика ФИО9 которая по итогам анализа рыночных данных о стоимости земельных участков с сельскохозяйственным назначением, выставленных на продажу в Свердловской области на удалении 100 -150 км. от г. Екатеринбурга, указала диапазон стоимости 1 сотки данной категории участков от 568,18 руб. до 948,33 руб..

Оснований не доверять заключению оценщика Сухановой Н.В. у суда не имеется, поскольку у оценщика имеется квалификационный аттестат в области оценочной деятельности «Оценка недвижимости», диплом о профессиональной переподготовке, свидетельство о членстве в Некоммерческой организации «Саморегулируемая организация «Национальная коллегия специалистов - оценщиков».

Определяя размера начальной продажной цены, суд установил, что в соответствии с п. 1.6 договора залога предмет залога оценивается сторонами в 1562900 рублей. Вместе с тем, с данной стоимостью заложенного имущества суд не может согласится, поскольку стоимость заложенного имущества согласовывалась сторонами договора в 2012 году. При этом суд исходит из того, что при определении стоимости заложенного имущества, указанной в договоре о залог, осмотр заложенного имущества ни сторонами, ни специалистом - оценщиком не проводился, указанная в договоре стоимость не учитывает изменений цен на рынке недвижимости, не указывает на наличие факторов, способствовавших изменению рыночной стоимости заложенного имущества.

При таких обстоятельствах, суд счел возможным определить начальную продажную стоимость предмета залога исходя из рыночной стоимости земельного участка общей площадью 1596813 кв.м., с кадастровым № категория земель: земли сельскохозяйственного использования; вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования, по <адрес>. равной 7 258 217 руб. 69 коп. (568,18 руб. (минимальный порог диапазона стоимости 1 сотки) х 1 596 813 кв.м. (площадь земельного участка) (80 % рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика).

Доказательств иной стоимости заложенное имущества истцом представлено не было, однако указанное не исключает возможности обращения в суд об изменении начальной продажной стоимости в порядке ст. 203 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела также следует, что собственником земельного участка общей площадью 1596813 кв.м., с кадастровым № категория земель: земли сельскохозяйственного использования; вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования, по <адрес> с ДД.ММ.ГГГГ является ООО «Рубикон –Аэро Инвест».

В порядке сит. 103 ГПК РФ с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 6000 рублей.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 196 – 199Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ «░░░░░░░ – ░░░░ ░░░░░░» ░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░ ░░.░░.░░░░. № ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░ 1596813 ░░.░., ░ ░░░░░░░░░░░ № ░░░░░░░░░ ░░░░░░: ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░; ░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░: ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░, ░░ <░░░░░>, ░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░ 7258217 (░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░) ░░░. 69 ░░░.

░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 6 000 (░░░░░ ░░░░░) ░░░░░░.

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░. ░░░░░░░░░░░░░.

<░░░░░░ ░░░░░░>

<░░░░░░ ░░░░░░>

░░░░░