Решение от 13.09.2022 по делу № 2-808/2022 от 08.06.2022

Дело № 2-808/2022

УИД 33RS0019-01-2022-001178-67

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г.Суздаль        13 сентября 2022 г.

Суздальский районный суд Владимирской области в составе

председательствующего судьи Фиткевича Д.В.,

при секретаре Гуреевой Т.А.,

с участием представителя истца Назаровой М.В. и её представителей - адвоката Мачина А.Н., Орлянского В.А., Черепкова Д.А.,

ответчика Маргаряна В.Р. и его представителя - адвоката Клочкова Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Суздале Владимирской области гражданское дело по исковому заявлению Назаровой Марины Викторовны к Маргаряну Валерику Размиковичу о признании действительным и регистрации договора купли-продажи 1/2 части жилого дома,

УСТАНОВИЛ:

Назарова М.В. обратилась в суд с исковым заявлением к Маргаряну В.Р. о признании действительным и регистрации договора купли-продажи 1/2 части жилого дома, указав в обоснование иска следующее. 14.10.2021г. между истцом и ответчиком подписан договор купли-продажи 1/2 части жилого дома, расположенного по адресу: <...>. В тот же день между сторонами был подписан акт приема-передачи части жилого дома по договору. Полученная по договору часть жилого дома находится в пользовании истца. Цена договора составляет 300000 рублей, которая была оплачена покупателем, что подтверждается расписками в получении денежных средств. После подписания договора стороны обратились к нотариусу Владимирского нотариального округа Зиновьеву В.А. для регистрации договора. Однако после предоставления нотариусу документов по сделке ответчик перестал отвечать на телефонные звонки. В связи с уклонением ответчика от явки к нотариусу и в орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на основании ст.165 ГК РФ истец просит суд признать действительным договор купли-продажи 1/2 части жилого дома, расположенного по адресу: <...>, и зарегистрировать данный договор в Управлении Росреестра по Владимирской области.

Истец Назарова М.В. и её представители - адвокат Мачин А.Н., Орлянский В.А., Черепков Д.А. в судебном заседании исковые требования поддержали по изложенным в исковом заявлении основаниям, просили иск удовлетворить, пояснили, что жилой дом, доля в котором являлась предметом купли-продажи по спорному договору, расположен на земельном участке, также находящимся в общей долевой собственности сторон. Кроме данного участка, по адресу: <...>, у истца и ответчика также имеется по земельному участку, находящемуся в их единоличной собственности. При заключении спорного договора купли-продажи между Назаровой М.В. и Маргаряном В.Р. имелась договоренность о перераспределении принадлежащих им земельных участков; предусматривалось, что участок, на котором расположен жилой дом, полностью перейдет в собственность истца, а в счет этого будет увеличена площадь другого земельного участка, принадлежащего ответчику. Однако реализовать данную договоренность в дальнейшем не удалось.

Ответчик Маргарян В.Р. и его представитель - адвокат Клочков Е.А. в судебном заседании с исковыми требованиями не согласились, в обоснование возражений против иска пояснили, что Маргарян В.Р. предлагал купить Назаровой М.В. принадлежащую ему 1/2 долю жилого дома вместе с 410/1000 долей земельного участка, которая также принадлежит ему, за 500000 рублей. В результате они договорились, что Назарова М.В. купит у него 1/2 долю жилого дома за 300000 рублей, а его доля участка, на котором расположен дом, перейдет к ней затем в результате перераспределения площади между другими участками, принадлежащими истцу и ответчику. Однако в дальнейшем вопрос о проведении межевания с целью перераспределения участков не был решен, в связи с этим ответчик полагает, что спорный договор купли-продажи регистрации не подлежит, при этом он готов вернуть истцу полученную им оплату по договору.

Третье лицо - нотариус нотариального округа города Владимир Зиновьев В.А. в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, в письменном заявлении просил провести судебное заседание в его отсутствие.

Представитель третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела Управление извещено надлежащим образом, в письменном ходатайстве представитель Управления Ковылова К.В. просила рассмотреть дело в отсутствие их представителя, оставила рассмотрение спора на усмотрение суда.

Заслушав стороны, исследовав материалы дела и оценивая имеющиеся доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно п.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу п.2 ст.223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п.1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно п.1 ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу п.1 ст.164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Согласно ч.1.1 ст.42 Федерального закона от 13.07.2015г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением случаев, указанных в данной правовой норме.

На основании п.1 ст.165 ГК РФ, если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд по требованию исполнившей сделку стороны вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется.

В силу п.2 ст.165, п.3 ст.551 ГК РФ в случаях, когда одна из сторон уклоняется от регистрации сделки, требующей государственной регистрации и совершенной в надлежащей форме; от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации сделки и перехода права собственности. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В судебном заседании установлено, что истцу Назаровой М.В. и ответчику Маргаряну В.Р.на праве общей долевой собственности принадлежит жилой дом с кадастровым номером ###, площадью 53,5 кв.м, расположенный по адресу: <...>, МО Боголюбовское (сельское поселение), <...>, в 1/2 доле в праве за каждым.

Данный жилой дом расположен на земельном участке с кадастровым номером ###, площадью 400 кв.м, имеющем тот же адрес, также находящемся в общей долевой собственности сторон: Назаровой М.В. принадлежит 590/1000 доля в праве, Маргаряну В.Р. - 410/1000 доля в праве.

По указанному адресу также расположены земельный участок с кадастровым номером ###, площадью 401 кв.м, принадлежащий на праве собственности Назаровой М.В., и земельный участок с кадастровым номером 33:05:100101:304, площадью 401 кв.м, принадлежащий на праве собственности Маргаряну В.Р.

Указанные обстоятельства подтверждаются выписками из Единого государственного реестра недвижимости от 22.09.2021г., 29.06.2022г., 08.07.2022г. (л.д.18-20, 64-65, 122-131).

14.10.2021г. между Маргаряном В.Р. (продавцом) и Назаровой М.В. (покупателем) заключен договор купли-продажи 1/2 жилого дома, в соответствии с которым продавец обязался передать в собственность покупателю 1/2 жилого дома, расположенного по адресу: <...>, МО Боголюбовское (сельское поселение), <...>, общей площадью 53,5 кв.м, кадастровый ###. Согласно п.3.1 договора цена 1/2 жилого дома составляет 300000 рублей.

В п.1.3 договора отражено, что 1/2 жилого дома расположена на земельном участке размером 1000 кв.м, с кадастровым номером ###, который принадлежит продавцу и покупателю на правах собственности: Маргарян В.Р. имеет 410/1000 доли земельного участка, Назарова М.В. имеет 590/1000 доли земельного участка.

При этом в п.1.6 договора указано, что при подписании договора сторонами определены новые границы земельного участка с кадастровым номером ###. После регистрации сделки в органах Росреестра стороны обязаны произвести межевание земельного участка по новым точкам. В случае отказа покупателя от проведения межевания земельного участка с кадастровым номером ### по новым точкам продавец вправе аннулировать данную сделку, подав соответствующее заявление в органы Росреестра (л.д.26-27).

Сторонами договора также составлен акт приема-передачи товара без указания даты, в соответствии с которым продавец Маргарян В.Р. передал, а покупатель Назарова М.В. приняла по договору от 14.10.2021г. 1/2 доли жилого дома, находящегося по адресу: <...>, МО Боголюбовское (сельское поселение), <...> (л.д.27об).

Покупателем Назаровой М.В. произведена оплата по договору в общей сумме 300000 рублей, что подтверждается расписками Маргаряна В.Р. от 04.10.2021г. на сумму 16500 рублей, от 14.10.2021г. на сумму 135000 рублей (л.д.33, 35).

В соответствии с пп.5 п.1 ст.1 ЗК РФ одним из основных принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу абзаца первого п.4 ст.35 ЗК РФ отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в данном пункте случаев, проводится вместе с земельным участком.

На основании абзаца седьмого п.4 ст.35 ЗК РФ отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», исходя из пункта 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается. Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

С учетом изложенного, применяя приведенные нормы права, суд приходит к выводу о том, что заключенный между истцом Назаровой М.В. и ответчиком Маргаряном В.Р. договор купли-продажи 1/2 доли в праве собственности на жилой дом не соответствует требованиям законодательства, поскольку данным договором купля-продажа принадлежащей продавцу 410/1000 доли в праве собственности на земельный участок не предусмотрена, что в силу положений пп.5 п.1 ст.1, п.4 ст.35 ЗК РФ исключает отчуждение продавцом 1/2 доли жилого дома без его доли в праве собственности на земельный участок, на котором расположен жилой дом.

Таким образом, при указанных обстоятельствах суд считает, что правовых оснований для признания действительным и регистрации договора купли-продажи 1/2 части жилого дома, расположенного по адресу: <...>, не имеется, в связи с этим исковое заявление Назаровой М.В. к Маргаряну В.Р. удовлетворению не подлежит полностью.

Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ :

░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ (░░░░░░░ ###) ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ (░░░░░░░ ###) ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ 1/2 ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░, ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <...>, - ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░       ░.░.░░░░░░░░

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ 20 ░░░░░░░░ 2022 ░.