Решение по делу № 2-87/2024 (2-737/2023;) от 30.10.2023

     Дело № 2-87/2024

10RS0006-01-2023-001018-81

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Лахденпохья Республика Карелия                                      15 апреля 2024 года

Лахденпохский районный суд Республики Карелия в составе судьи Сущевской Е.А., при секретаре Нефедовой Р.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Беликова Владимира Сергеевича к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия, Администрации Лахденпохского муниципального района о признании договора аренды заключенным и понуждении к действиям,

у с т а н о в и л:

ФИО2 обратился в суд с вышеназванным исковым заявлением по следующим основаниям.

ФИО2 ссылается на то, что Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> (далее – Управление) отказало ему в постановке на кадастровый учет земельного участка по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку считают договор аренды незаключенным, с чем он не согласен, поскольку с момента заключения договора аренды земельного участка ежегодно вносит арендную плату. Указывает, что, администрация Лахденпохского муниципального района (далее – АЛМР) должна надлежащим образом заключить с ним договор, чтобы в дальнейшем он мог оформить земельный участок в собственность, поэтому ответчиками по делу просит признать Управление и АЛМР.

Стороны по делу, при надлежащем извещении, в судебном заседании отсутствовали.

Истец, посредством телефонной и почтовой связи, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствии и удовлетворении заявленных требований в полном объеме. Просил предоставить ему испрашиваемый земельный участок, который принадлежит ему по договору аренды. Также, посредством телефонной связи пояснил, что испрашиваемым земельным участком длительное время не пользовался, примерное местоположение (ориентиры) назвать не смог, указал, что к кадастровому инженеру с целью определения границ и координат спорного земельного участка не обращался, на участке никаких построек не имеет, ничего не выращивает. Считает, что внося арендную плату, и не используя земельный участок, он имеет полное право на приобретение его в собственность. Не возражает, если АЛМР предоставит ему любой другой земельный участок.

Представитель ответчика – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия в направленном в адрес суда отзыве возражал против удовлетворения заявленных требований, ходатайствовал о рассмотрении дела в отсутствии их представителя. Указал, что представленный Беликовым В.С. договор аренды не может быть зарегистрирован в настоящее время, поскольку в целях образования и приобретения прав на испрашиваемый земельный участок заявитель вправе обратиться в Министерство с соответствующим заявлением о предоставлении ему в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации, интересующего его земельного участка. Таким образом, Управление своими действиями не нарушало права и законные интересы истца, в связи с чем, просит суд отказать в удовлетворении заявленных требований.

Представитель ответчика – Администрации Лахденпохского муниципального района, в судебном заседании отсутствовал. Посредством телефонной связи просили отказать в удовлетворении требований в связи с неиспользованием земельного участка по назначению.

Представитель третьего лица – Администрации Мийнальского сельского поселения ходатайствовал о рассмотрении дела в отсутствии их представителя, отзыв не направил.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно части 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства, порождающих гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12, ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными законом.

Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

Суд рассматривает дело по заявленным требованиям. При этом суд предлагал истцу воспользоваться услугами представителя, уточнить требования, однако, ФИО2 настаивал на тех требованиях, которые изложены в иске, указывая, что хочет, чтобы ему предоставили в собственность какой-нибудь земельный участок.

В судебном заседании установлено следующее.

Постановлением от ДД.ММ.ГГГГ № управляющей Администрации поселка Мийнала изъят из земель Администрации <адрес> земельный участок общей площадью № га, в том числе пастбищных угодий № га и передан ФИО2 в аренду сроком на № лет для дачного строительства.

На основании вышеуказанного постановления ДД.ММ.ГГГГ между арендодателем Администрацией поселка Мийнала и арендатором ФИО2 заключен договор № аренды земель сельскохозяйственного назначения для дачного строительства в урочище «№», площадью № га, в том числе пастбищные угодья № га, сроком действия № лет. Пунктом № указанного договора установлено, что общая сумма ежегодной платы за арендованные земельные участки составляет на № год № рублей (десять рублей за одну сотку). Арендная плата вносится арендатором равными долями в бюджет на расчетный счет Администрации <адрес> один раз в год не позднее 15 ноября текущего года.

Приложением к указанному договору является выкопировка из плана землеустройства <адрес> (земельный участок выделен ФИО2 для дачного строительства в ур. №).

Иных документов сторонами по делу и запросам суда, направленных в Администрацию Лахденпохского муниципального района, Администрацию Мийнальского сельского поселения, МКУ «Лахденпохский архив», ГУП РК РГЦ «Недвижимость», Филиал ППК «Роскадастра» по Республике Карелия, в отношении испрашиваемого истцом земельного участка не представлено.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 обратился в регистрирующий орган с заявлением о включении в ЕГРН сведений о ранее учтенном объекте недвижимости – земельном участке, расположенном по адресу: <адрес>, урочище «№», приложив к заявлению Постановление от ДД.ММ.ГГГГ № управляющей Администрации поселка Мийнала, договор № аренды земель сельскохозяйственного назначения и выкопировку из плана землеустройства <адрес>.

Уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ государственным регистратором прав ФИО2 отказано во включении в ЕГРН сведений о ранее учтенном объекте недвижимости – земельном участке, расположенном по адресу: <адрес>, урочище «Рукола», на основании документов, представленных в орган регистрации прав с заявлением от ДД.ММ.ГГГГ № № в связи с тем, что документ, устанавливающий или подтверждающий право собственности на земельный участок, а также документ, подтверждающий ранее осуществленный государственный учет земельного участка, не представлены, что не позволяет считать указанный объект недвижимости ранее учтенным в соответствии со ст. 69 Закона о регистрации.

Обращаясь с настоящим исковым заявлением, ФИО2 полагает, что договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ является действующим, поскольку он вносил арендную плату, в связи с чем, он имеет полное право на оформление и предоставление в собственность земельного участка, предоставленного ему по вышеуказанному договору аренды.

По убеждению ФИО2, именно АЛМР должна принять решение о предоставлении ему в собственность земельного участка либо заключить надлежащим образом договор аренды для регистрации его в Управлении.

Разрешая заявленные требования истца, суд исходит из следующего.

ДД.ММ.ГГГГ, то есть до заключения оспариваемого договора аренды, вступил в силу Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон № 122-ФЗ), действующий до 01.01.2020.

В соответствии с п. 2 ст. 2 Закона № 122-ФЗ государственная регистрация прав проводилась на всей территории Российской Федерации по установленной Законом № 122-ФЗ системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно ч. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки.

Пунктом 2 ст. 609 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В силу п. 2 ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Таким образом, обязательной государственной регистрации подлежит договор земельного участка, срок действия которого составляет один год и более.

В соответствии с п. 1 ст. 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

В силу п. 1 ст. 131 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренном действующим законодательством.

В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент подписания оспариваемого договора) договор, подлежащий государственной регистрации, считался заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В п. 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» разъяснено, что при отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным.

В силу вышеизложенных норм закона, заключенный между № и ФИО2, договор № аренды земель сельскохозяйственного назначения для дачного строительства в урочище «№», площадью № га, в том числе пастбищные угодья № га, сроком действия № лет, подлежал государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с Законом № 122-ФЗ и только с момента ее осуществления мог считаться заключенным.

Согласно п. 1 ст. 165 ГК РФ (в редакции, действовавшей до 01.09.2013) несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.

В п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 разъяснено, что в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102,1105 ГК РФ не имеется.

В то же время в силу ст. 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ.

Из пункта 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» следует, что по смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

В процессе рассмотрения настоящего дела установлено, что в Управление Россреестра для государственной регистрации прав по договору аренды № и внесение записи в ЕГРН истец не обращался.

Кроме того, суду не представлено доказательств того, что испрашиваемый земельный участок использовался истцом по назначению.

Наоборот, из телефонных пояснений истца следует, что он давно проживает в Санкт – Петербурге, в Лахденпохья не приезжает, показать фактическое местоположение (в пределах поселения или за его пределами) предоставленного ему в № году земельного участка не может, примерно сказать, где находится земельный участок тоже не может. Несмотря на то, что земельный участок предоставлялся ему для дачного строительства, никаких построек на земельном участке не возводил, в сельскохозяйственных целях (огород, сенокос или иное), земельный участок не использовал и не использует.

Суд также учитывает, что при схематическом сопоставлении выкопировки из плана землеустройства <адрес>, являющейся приложением к договору № аренды земель сельскохозяйственного назначения для дачного строительства в урочище «№», площадью № га, в том числе пастбищные угодья № га, и онлайн сведений Кадастровой публичной карты, в предполагаемом месте расположения испрашиваемого истцом земельного участка расположены уже сформированные и поставленные на кадастровый учет земельные участки третьих лиц.

Таким образом, судом установлено, что договор аренды № земель сельскохозяйственного назначения для дачного строительства в урочище «№», площадью № га, в том числе пастбищные угодья № га, не прошел необходимую государственную регистрацию, в связи с чем, не порождает тех последствий (ст. 617 ГК РФ, п. 1 ст. 621 ГК РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий».

Также, суд обращает внимание истца на то, что договор № аренды земель сельскохозяйственного назначения был заключен ДД.ММ.ГГГГ сроком на № лет. В настоящее время срок действия данного договора аренды истек, а срок действия незаключенного договора не может быть продлен, в связи с этим, договор не может быть зарегистрирован в установленном законом порядке.

Кроме того, несмотря на внесение арендных платежей, земельный участок истцом на протяжении долгого времени по назначению не используется, в связи с чем оснований для признания договора действующим у суда не имеется.

В силу ст. 39.2 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 ЗК РФ.

На основании Закона Республики Карелия от 25 декабря 2015 года № 1980-ЗРК «О перераспределении полномочий по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, между органами местного самоуправления муниципальных образований в Республике Карелия и органами государственной власти Республики Карелия», Постановлений Правительства Республики Карелия от 30 декабря 2015 года № 446-П, от 26.09.2017 № 326-П и Положения о Министерстве имущественных и земельных отношений Республики Карелия, принятие решений на предоставление находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков относится к компетенции Министерства имущественных и земельных отношений Республики Карелия.

Статьей 39.6 ЗК РФ определены случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов.

По общему правилу п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка публичной собственности заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, исключения составляют случаи, предусмотренные пунктом 2 данной статьи.

В соответствии с подп. 19 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка гражданину для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества или земельного участка, расположенного за границами населенного пункта, гражданину для ведения личного подсобного хозяйства.

Частью 8 ст. 39.8 ЗК РФ предусмотрены сроки, на которые заключается договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

При этом, согласно п. 3 ст. 8 Федерального закона от 14.03.2022 № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» до 1 марта 2023 года арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия данного договора аренды, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что: на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо арендодателем не заявлено в суд требование о расторжении данного договора аренды; на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

Срок, на который увеличивается срок действия договора аренды земельного участка в соответствии с дополнительным соглашением, указанным в части 3 настоящей статьи, не может превышать три года. При этом положения пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ не применяются (п. 4 ст. 8 Федерального закона от 14.03.2022 № 58-ФЗ).

Арендодатель обязан без проведения торгов заключить соглашение, указанное в части 3 настоящей статьи, в срок не позднее пяти рабочих дней со дня обращения арендатора с требованием о его заключении (п. 5 ст. 8 Федерального закона от 14.03.2022 № 58-ФЗ).

Согласно ч. 1 ст. 39.14 ЗК РФ предоставление земельного участка в аренду, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется без проведения торгов, также в случае подготовки схемы расположения земельного участка в случае, если земельный участок предстоит образовать и не утвержден проект межевания территории, в границах которой предстоит образовать такой земельный участок.

Решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка является основанием для предоставления земельного участка без проведения торгов в порядке, установленном ст. 39.17 ЗК РФ.

Учитывая изложенное, в целях образования и приобретения прав на земельный участок истец не лишен возможности обратиться в Министерство с соответствующим заявлением о предоставлении ему в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации, интересующего его земельного участка.

Таким образом, оснований для удовлетворения исковых требований истца не имеется.

Принимая во внимание изложенное, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

    В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Карелия через Лахденпохский районный суд Республики Карелия в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

        Судья:                                                                Е.А. Сущевская

Мотивированное решение принято 22.04.2024