Решение по делу № 2-277/2015 от 01.04.2015

Дело № 2-277/2015 г.

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

02 июля 2015 года                                                                             г. Олонец

                                                                                  Республика Карелия

Олонецкий районный суд Республики Карелия в составе:

председательствующего судьи     Никитиной А.В.

при секретаре       Масаевой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации Олонецкого национального муниципального района к Кохову С.С., Летунову В.А. о взыскании задолженности по арендной плате,

УСТАНОВИЛ:

Администрация Олонецкого национального муниципального района (далее - АОНМР) обратилась с иском к Кохову С.С. о взыскании задолженности по арендной плате за земельный участок, расположенный по адресу: ...., площадью .... кв.м., предоставленный Кохову С.С. для эксплуатации и обслуживания здания магазина по договору аренды от хх.хх.хх г. №. Иск мотивирован тем, что договор аренды с Коховым С.С. заключен на неопределенный срок, однако обязательства по внесению платежей ответчиком не исполняются. Полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Олонецкого городского поселения осуществляются администрацией Олонецкого национального муниципального района на основании соглашения о передаче полномочий, заключенного с администрацией Олонецкого городского поселения хх.хх.хх г. Истец просит взыскать с Кохова С.С. задолженность по договору аренды от хх.хх.хх г. № в размере .... коп., в т.ч. задолженность по арендной плате за период с хх.хх.хх г.. в размере .... руб., пени за тот же период времени в размере .... коп.

К участию в деле в качестве соответчика привлечен Летунов В.А.

Определением суда от хх.хх.хх г. к производству суда приняты уточненные исковые требования АОНМР о взыскании задолженности по арендной плате за период с хх.хх.хх г. г. с Кохова С.С. в размере .... коп., пени на хх.хх.хх г. в размере .... коп., с Летунова В.А. задолженности по арендной плате в размере .... коп., пени в размере .... коп. Размер взыскиваемых с ответчиков сумм определен пропорционально площади принадлежащим им помещений, расположенных в здании по адресу: .....

В судебном заседании представитель истца Баришевская Е.Г. поддержала заявленные требования по доводам и основаниям иска, указав, что договор аренды от хх.хх.хх г. №, заключенный с Коховым С.С. нельзя считать расторгнутым, поскольку арендуемый земельный участок не был освобожден им и не был передан арендодателю. В связи с этим у Кохова С.С. сохраняется обязанность по внесению арендных платежей пропорционально площади принадлежащих ему помещений, расположенных в здании, которое находится на спорном земельном участке, и выплате неустоек за неисполнение договора аренды до полного освобождения и передачи арендодателю спорного земельного участка. Ответчик Летунов В.А. в силу положений ст. 35 Земельного кодекса РФ, ст. 552 Гражданского кодекса РФ несет обязанности по внесению арендной платы, вытекающие из договора аренды от хх.хх.хх г. №, и всех возникающих из неисполнения договора штрафных санкций в связи с тем, что приобрел право собственности на часть помещений в здании по адресу: .....

Ответчики в судебное заседание не явились, о слушании дела извещены надлежащим образом.

Ответчик Летунов В.А. представил возражения на иск, в которых просил отказать в удовлетворении иска и указал, что не является стороной договора аренды от хх.хх.хх г. №, какие-либо договорные обязательства, вытекающие из пользования спорным земельным участком, между сторонами отсутствуют, существенные условия договора аренды ими не согласовывались, с требованиями о взыскании платы за пользование земельным участков истец к ответчику ранее не обращался.

Представитель ответчика Кохова С.С. адвокат Константинов В.А. возражал против удовлетворения иска, указав, что хх.хх.хх г. Кохов С.С. уведомил арендодателя о расторжении договора аренды от хх.хх.хх г. №, таким образом, с хх.хх.хх г. договор аренды спорного земельного участка прекратил свое действие. Предпринимательская деятельность на территории принадлежащих Кохову С.С. помещений, расположенных по адресу: ...., в исковой период не велась, что является общеизвестным фактом. Невыплаченная задолженность Кохова С.С. за хх.хх.хх г. г. составляет .... коп., сумма пени - .... коп. Сумма пени, по мнению ответчика, явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и подлежит снижению на основании ст. 333 ГК РФ до двухкратной ставки рефинансирования ЦБ РФ на момент обращения в суд истца. Кроме того, истцом не подтверждено право на взыскание задолженности, т.к. земельный участок находится не территории Олонецкого городского поселения и с хх.хх.хх г. обязанности по распоряжению им перешли к администрации Олонецкого городского поселения. Помимо

этого, просил учесть, что площадь здания составляет всего .... кв.м., площадь земельного участка, арендную плату за который взыскивает истец, - .....м., при этом часть земельного участка является территорией общего пользования.

Представитель администрации Олонецкого городского поселения в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен надлежащим образом. В деле имеется заявление представителя о том, что администрация Олонецкого городского поселения поддерживает заявленные требования.

Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении иска.

В соответствии с ч. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 названного Кодекса.

В соответствии со ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В соответствии со ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Согласно ст. 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Из материалов дела следует, что хх.хх.хх г. между администрацией Олонецкого национального муниципального района и Коховм С.С. заключен договор аренды земельного участка площадью .... кв.м., расположенного по адресу: ...., для эксплуатации и обслуживания здания магазина, в т.ч. площадь под зданием магазина .... кв.м. Указанный договор заключен сроком с хх.хх.хх г. по хх.хх.хх г.

В силу п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ, если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, он считается продленным на неопределенный срок.

Поскольку по истечении установленного договором срока ни одна из сторон не заявила об отказе от его исполнения или незаключенности, иных доказательств его расторжения суду не представлено, суд приходит к выводу, что указанный договор аренды земельного участка продолжил свое действие после хх.хх.хх г.

хх.хх.хх г. Кохов С.С. обратился в АОНМР с заявлением о расторжении договора аренды и предоставлении ему земельного площадью .... кв.м. под зданием магазина на праве собственности.

С учетом положений п. 6.5 договора аренды, договор прекращает свое действие в связи с односторонним отказом арендатора от его исполнения хх.хх.хх г. г.

Согласно ч. 1 ст. 622 Гражданского кодекса РФ, п. 4.2.8. договора аренды, после окончания срока действия договора арендатор обязан передать участок арендодателю в состоянии не хуже первоначального на основании акта-приема передачи земельного участка.

Между тем, данная обязанность арендатором Коховым С.С. исполнена не была.

Согласно п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ и п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса РФ арендатору принадлежит право пользования земельным участком, занятым строением, на которое у него есть право собственности, а также частью земли, необходимой для использования здания, в силу ст. 36 Земельного кодекса РФ у него есть право на приватизацию земельного участка, поэтому, отказавшись от договора аренды и не исполнив обязанности по возвращению арендодателю свободного земельного участка, предусмотренные ст. 620 Гражданского кодекса РФ, арендатор фактически лишает арендодателя возможности распорядиться земельным участком по своему усмотрению.

Частью 2 ст. 622 ГК РФ предусмотрено, что если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Таким образом, обязанность по внесению арендной платы в установленном договором размере и на согласованных договором сохраняется до передачи арендованного имущества арендодателю.

В связи с этим требования истца о взыскании с ответчика Кохова С.С. задолженности по арендной плате за пользование земельным участком за период с хх.хх.хх г. по хх.хх.хх г. в размере .... коп., размер которой определен с учетом площади принадлежащих Кохову С.С. помещений (....%) в здании, расположенном на спорном земельном участке, следует признать правомерными и подлежащими удовлетворению. Размер взыскиваемой арендной платы установлен п. 2.2 договора аренды, с соблюдением требований п. 4 ст. 22 Земельного кодекса РФ, п. 2 ст. 424 и п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса РФ, и по условиям п. 2.3 договора может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке.

Кроме того, принимая во внимание, что обязательство арендатора по внесению арендной платы за период просрочки возврата сданного внаем имущества является денежным, а норма части 2 ст. 622 Гражданского кодекса РФ не может быть истолкована таким образом, чтобы арендодатель в отношениях с арендатором, не возвращающим имущество после прекращения договора аренды, был поставлен в худшее положение, чем в отношениях с арендатором, пользующимся имуществом на основании действующего договора, суд приходит к выводу, что и производное от требования о взыскании арендной платы требование о взыскании пени за несвоевременное ее внесение в размере ....% от неоплаченной суммы за каждый день просрочки платежа, основанное на положениях п. 5.2 договора аренды, также подлежит удовлетворению.

Также следует признать правомерными и требования истца, предъявленные к ответчику Летунову В.А.

В соответствии со ст. 552 Гражданского кодекса РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Согласно ч. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

По смыслу приведенных норм законодательных актов, покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Согласно выписке из ЕГРП, Летунов В.А. является собственником помещений общей площадью .... кв.м. в здании магазина, расположенного по адресу: ...., с хх.хх.хх г. Помещения площадью .... кв.м. в указанном здании принадлежат Кохову С.С.

Таким образом, в силу прямого указания закона переход права собственности на часть помещений в здании, находящемся на арендуемом земельном участке влечет возникновение множественности лиц на стороне арендатора в договоре аренды, при этом Летунов В.А. становится соарендатором земельного участка по договору аренды от хх.хх.хх г. №, заключенному АОНМР с Коховым С.С. Несмотря на то, что обязанность по заключению договора аренды или внесению изменений в договор аренды, действовавший на момент приобретения части помещений в здании, Летунов В.А. не выполнил, данное обстоятельство не освобождает его от внесения арендных платежей по договору аренды от хх.хх.хх г. № и несения санкций за неисполнение обязательств по договору аренды.

Пунктом 3 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплена презумпция разумности и добросовестности действий субъектов гражданского права. Неразумное и недобросовестное поведение приравнивается названным Кодексом к злоупотреблению правом.

Поскольку закон (ст. 552 Гражданского кодекса РФ) прямо указывает на переход к приобретателю здания прав на земельный участок, необходимый для его использования, Летунов В.А. должен был проявить внимательность и осмотрительность при заключении договора купли-продажи помещений, т.е. установить, на каких условиях передается земельный участок и принять меры по заключению договора аренды.

Доводы ответчика Летунова В.А. об отсутствии у него арендных отношений с АОНМР суд расценивает как способ уменьшить объем ответственности, возникающей за неисполнение обязательств по внесению платежей за пользование земельным участком, и приходит к выводу, что с Летунова В.А. подлежит взысканию как плата за пользование земельным участком, так и пени за просрочку арендных платежей, определенные в соответствии с условиями договора аренды от хх.хх.хх г. №. Обратное приведет к необоснованному ухудшению положения арендодателя, который, заключая договор и передавая земельный участок в пользование собственнику здания, рассчитывал на получение всего причитающегося ему по договору (арендных платежей, неустоек за неисполнение обязательств и т.п.).

Расчет арендной платы, взыскиваемой с Летунова В.А., проверен судом, соответствует условиям договора аренды. Размер арендной платы определен с учетом принадлежащей Летунову В.А. площади помещений здания (хх.хх.хх г.%) и ответчиком не оспорен. Всего за период с хх.хх.хх г. по хх.хх.хх г. с Летунова В.А. подлежат взысканию платежи за пользование земельным участком в размере .... коп.

Размер пени, начисленных на просроченные платежи, определен с учетом п. 5.2 договора аренды и по состоянию на хх.хх.хх г. составляет .... коп.

В силу статей 56 и 68 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений. Если сторона, обязанная доказывать свои требования и возражения, уклоняется от доказывания, суд вправе обосновать свои выводы объяснениями другой стороны.

Оценивая представленные доказательства в их совокупности, суд полагает необходимым удовлетворить исковые требования администрации Олонецкого национального муниципального района в полном объеме.

Полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Олонецкого городского поселения осуществляются администрацией Олонецкого национального муниципального района на основании соглашения о передаче полномочий, заключенного с администрацией Олонецкого городского поселения хх.хх.хх г. г.

В соответствии с ч. 1 ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

Таким образом, с ответчиков подлежит взысканию государственная пошлина в доход бюджета Олонецкого национального муниципального района: с Кохова С.С. в размере .... коп., с Летунова В.А. в размере .... коп.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить.

Взыскать с Кохова С.С. в пользу администрации Олонецкого национального муниципального района задолженность по арендной плате за пользование земельным участком за период с хх.хх.хх г. по хх.хх.хх г. в размере .... коп., пени по состоянию на хх.хх.хх г. в размере .... коп.

Взыскать с Летунова В.В. в пользу администрации Олонецкого национального муниципального района задолженность по арендной плате за пользование земельным участком за период с хх.хх.хх г. по хх.хх.хх г. в размере .... коп., пени по состоянию на хх.хх.хх г. в размере .... коп.

Взыскать с Кохова С.С. государственную пошлину в доход бюджета Олонецкого национального муниципального района в размере .... коп.

Взыскать с Летунова В.А. государственную пошлину в доход бюджета Олонецкого национального муниципального района в размере .... коп.

В течение одного месяца со дня вынесения решения в окончательной форме решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Карелия через Олонецкий районный суд.

Судья                           А.В. Никитина

Мотивированное решение составлено 07.07.2015 г.