Решение от 24.09.2024 по делу № 2-821/2024 (2-8389/2023;) от 17.11.2023

Дело № 2- 821/2024

10RS0011-01-2022-015886-10

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

24 сентября 2024 года г. Петрозаводск

Петрозаводский городской суд Республики Карелия в составе председательствующего судьи Витухиной О.В., при секретаре Тарасовой М.Е., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Чеботарева Максима Сергеевича к Березюк Лилии Владимировне, Березюк Александре Геннадиевне о взыскании расходов на устранение недостатков проданного имущества,

УСТАНОВИЛ:

Чеботарев М.С. обратился в суд с иском к Березюк Л.В., Березюк А.Г. о взыскании расходов на устранение недостатков проданного имущества. В обоснование требований указывает, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. При заключении договора покупатель (Чеботарев М.С.) исходил из добросовестности продавцов недвижимого имущества, которые гарантировали отсутствие каких-либо скрытых недостатков (дефектов) продаваемой квартиры (п.6.1 раздела 6 договора).

Однако в процессе эксплуатации квартиры выявились существенные скрытые недостатки жилого помещения, о которых продавцы покупателя не уведомили, скрыв их наличие. Так, продавцы скрыли то, что квартира неоднократно подвергалась залитиям, что привело к образованию и размножению плесневых грибов на стенах жилого помещения, а также то, что в результате перепланировки помещения и переноса отопительного прибора (радиатора) на лоджию в помещении спальни в зимнее время нарушен температурный режим, температура воздуха значительно ниже установленных для жилых помещений температурных норм. Выявленные дефекты и недостатки являлись скрытыми, их невозможно было обнаружить при визуальном осмотре, они существенно снижают эксплуатационную пригодность жилого помещения.

Наличие плесени, несоответствие температурного режима в помещении спальни подтверждаются актами осмотра квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, актом отбора проб (образцов) от ДД.ММ.ГГГГ, протоколом лабораторных исследований от ДД.ММ.ГГГГ, актами замера температурного режима от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ.

На претензии покупателя продавцы не ответили, на осмотр квартиры не явились, своего представителя для участия в осмотре не направили, от переговоров по урегулированию разногласий уклонились.

В целях приведения жилого помещения к нормальным санитарно-гигиеническим условиям, покупатель был вынужден за свой счет произвести работы по зачистке и обработке мест поражения плесневыми грибами, замены пораженных отделочных материалов. Затраты покупателя на выявление и устранение выявленных недостатков подтверждаются актами выполненных работ, платежными документами и составляют 54 776 руб., из которых 24 776 руб. – затраты на исследование проб, приобретение необходимых материалов, 30 000 руб. – оплата работ по устранению недостатков.

Для устранения нарушений температурного режима в помещении спальни необходимо провести комплекс ремонтно-строительных работ, согласно локальному сметному расчету стоимость работ по состоянию на дату составления расчета ДД.ММ.ГГГГ составляет 210 823,19 руб. Итого, общая стоимость устранения недостатков жилого помещения составляет 265 599,19 руб.

С учетом изложенного, измененных исковых требований от ДД.ММ.ГГГГ Чеботарев М.С. просит взыскать с Березюк Л.В., Березюк А.Г. в его пользу затраты на устранение недостатков проданного имущества в размере 432978 рублей, расходы за проведение экспертизы в размере 40000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 5856 рублей.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом привлечены ТСЖ «Максим», ООО «Карунд», ООО «ПТЗ-Сервис», ГУП РК РГЦ «Недвижимость», ООО «21 Век», АО «Специализированный застройщик «СК ВЕК».

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза у ИП ФИО15, с привлечением к проведению экспертизы эксперта ФИО11

Определением от ДД.ММ.ГГГГ по делу была назначена дополнительная судебная строительно-техническая экспертиза у ИП ФИО15, с привлечением к проведению экспертизы эксперта ФИО11

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу была назначена повторная судебная строительно-техническая экспертиза, производство экспертизы было поручено ООО «КВ-Проект».

Чеботарев М.С. в судебном заседании не присутствовал, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, его представители Бушуева Т.Л., Колеушко Е.Б., действующие на основании доверенности, в судебном заседании требования поддержали по основаниям, изложенным в иске.

В судебном заседании Березюк Л.В., Березюк А.Г. не присутствовали, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. Ранее в судебных заседаниях представитель ответчика Фадейкин И.А., действующий на основании доверенности, с заявленными требованиями не соглашался, пояснял, что перепланировка в квартире была осуществлена на стадии строительства, согласований не требовалось. Квартира приобреталась в холодный период времени, осматривалась покупателем, недостатки не носят скрытый характер, просил применить срок исковой давности; поддержал доводы, изложенные в ранее представленных письменных возражениях.

Иные, участвующие в деле лица, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались надлежащим образом.

Заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, свидетелей, исследовав письменные материалы дела, технический паспорт на здание по адресу: <адрес> «А», приходит к следующим выводам.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом, действующим от своего имени и от имени Березюк Александры Геннадиевны, и ответчиком Чеботаревым М.С. заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, имеющий кадастровый №, а также имущество в квартире. Продавцы являлись собственниками указанной квартиры: Березюк Л.В. - в размере 3\4 доли, Березюк А.Г. – в размере 1\4 доли.

Согласно п.6.1 раздела 6 договора продавцы, в лице Березюк Л.В. в соответствии со ст. 431.2 ГК РФ гарантировали отсутствие каких-либо скрытых недостатков (дефектов) продаваемой квартиры.

Обращаясь с настоящим иском в суд истец указывает на наличие скрытых недостатков в проданном жилом помещении: квартира неоднократно подвергалась залитиям, что привело к образованию и размножению плесневых грибов на стенах жилого помещения, а также в результате перепланировки помещения и переноса отопительного прибора (радиатора) на лоджию в помещении спальни в зимнее время нарушен температурный режим, температура воздуха значительно ниже установленных для жилых помещений температурных норм.

Пунктом 5 статьи 10 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

В соответствии с ч. 1 ст. 431.2 Гражданского кодекса РФ сторона, которая при заключении договора либо до или после его заключения дала другой стороне недостоверные заверения об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора, его исполнения или прекращения (в том числе относящихся к предмету договора, полномочиям на его заключение, соответствию договора применимому к нему праву, наличию необходимых лицензий и разрешений, своему финансовому состоянию либо относящихся к третьему лицу), обязана возместить другой стороне по ее требованию убытки, причиненные недостоверностью таких заверений, или уплатить предусмотренную договором неустойку.

Признание договора незаключенным или недействительным само по себе не препятствует наступлению последствий, предусмотренных абзацем первым настоящего пункта.

Предусмотренная настоящей статьей ответственность наступает, если сторона, предоставившая недостоверные заверения, исходила из того, что другая сторона будет полагаться на них, или имела разумные основания исходить из такого предположения.

Согласно ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу статьи 469 Гражданского кодекса РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

Согласно ст. 557 Гражданского кодекса РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии со ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В силу положений части 1 статьи 476 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

На основании ст. 15 Гражданского кодекса РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.

Применение такой меры гражданско-правовой ответственности, как возмещение убытков возможно при доказанности совокупности нескольких условий (оснований возмещения убытков): наличие и размер убытков, противоправность действий/бездействий причинителя убытков (вина), причинная связь между противоправными действиями/бездействиями и убытками.

В соответствии с частью 1 статьи 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Проведение экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

По ходатайству представителя истца определением суда по делу была назначена повторная строительно-техническая экспертиза, производство которой было поручено ООО «КВ-Проект».

Согласно заключению повторной судебной строительно-технической экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «КВ-Проект» в <адрес>, расположенной по адресу: <адрес> на момент купли-продажи квартиры согласно информации в материалах дела, имелись следующие недостатки: 1. Наличие плесени в коридоре квартиры; 2. Глубокое повреждение пробкового покрытия пола под кроватью, множественные незначительные повреждения по всей площади комнаты; 3. Не работает один из компрессоров гидромассажной ванны; 4. В части коридора доступ к лампам освещения для их замены и обслуживания системы освещения невозможен без разборки конструкции подвесного потолка; 5. Вентилятор, установленный в вентканале, обслуживающем помещения санузлов, не работает; 6. Нарушение микроклимата в помещении жилой комнаты площадью 27,4 кв.м. - понижение температуры внутреннего воздуха до значения менее нормативного в холодный период года; Во встречном исковом заявлении от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.158-159) предъявляются затраты только на устранение плесени в коридоре и нарушения микроклимата в помещении жилой комнаты площадью 27,4 кв.м. Указанные недостатки являются скрытыми.

Причиной нарушения микроклимата в жилой комнате, объединенной с балконом, площадью <данные изъяты> кв.м., в <адрес> является промерзание конструктивных элементов балкона и, следовательно, температурно-влажностный режим нормализуется в случае приведения в первоначальное положение (до реконструкции) присоединенного к жилой комнате балкона (восстановление положения радиатора отопления, балконного блока с дверью и наружной ограждающей стены). Стоимость приведения в первоначальное положение присоединенного к жилой комнате балкона составит 378 202 рубля.

Оснований не доверять выводам повторной судебной экспертизы не имеется, поскольку эксперт имеет необходимую квалификацию, не заинтересован в исходе дела и предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, в полном объеме отвечает требованиям статьи 86 ГПК РФ, поскольку содержит подробное описания произведенных исследований, сделанные в их результате выводы, в обоснование сделанных выводов эксперт приводит соответствующие данные из представленных в распоряжение эксперта материалов.

Заключение выполнено на основе материалов дела, предоставленных в распоряжение эксперта, с учетом непосредственного осмотра квартиры, достаточно аргументировано, выводы эксперта последовательны и непротиворечивы. Доказательств, указывающих на недостоверность проведенной экспертизы, либо ставящих под сомнение ее выводы, в материалах дела не имеется.

Выводы эксперта о наличии заявленных истцом недостатков на момент купли-продажи квартиры подтверждаются и иными доказательствами.

Факты залития квартиры до ее продажи подтверждается ответом ТСЖ «Максим» от ДД.ММ.ГГГГ о протечке в 2014 году из канализационного стояка из-за его разгерметизации в стыке труб; показаниями свидетеля Березюк Г.В., подтвердившего, что имели место залития квартиры, в коридоре была пробита строителями труба ГВС, находящаяся у входной двери под половым покрытием между туалетом и кухней, которую он менял. Места аварий на инженерных сетях соответствуют местам расположения обнаруженной истом плесени.

При этом, судом не принимается во внимание в качестве надлежащего доказательства заключение судебной экспертизы ИП ФИО15по делу, в связи с наличием недостатков, неполноты, что следует из Рецензии эксперта ФИО10 от ДД.ММ.ГГГГ, а при проведении дополнительной экспертизы ИП ФИО15 не была привлечена по определению суда эксперт ФИО11, а также в связи с возникновением у стороны истца сомнений в отсутствии заинтересованности эксперта ФИО15 в исходе дела по причине ее знакомства со стороной ответчика, что выявилось в ходе рассмотрения дела после проведения судебной экспертизы.

Доводы ответчика о том, что перепланировка квартиры была осуществлена в период строительства многоквартирного дома застройщиком, и не требовала какого-либо согласования, не состоятельны, не основаны на законе, опровергаются материалами дела.

В силу ст. 26 Жилищного кодекса РФ, в редакции, действовавшей на момент приема-передачи жилого помещения от застройщика покупателю, переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.

Порядок оформления разрешений на переоборудование и перепланировку жилых помещений в жилых домах на территории г. Петрозаводска был утвержден действующим в спорный период времени постановлением Главы самоуправления г. Петрозаводска от ДД.ММ.ГГГГ №.

Согласно информации застройщика АО «Специализированный застройщик «Строительная компания «ВЕК» от ДД.ММ.ГГГГ строительство жилого дома по <адрес> осуществлялось на основании разрешения на строительство, выданного Управлением архитектуры и градостроительства администрации г. Петрозаводска и утвержденной проектно-сметной документации, разработанной ИЦ «Штрих». На момент ввода объекта в эксплуатацию в 2004 году и передачи объектов недвижимости собственникам, планировки квартир соответствовали решениям, принятым в проектной документации.

Из материалов дела правоустанавливающих документов, материалов, представленных ГУП РК РГЦ «Недвижимость» на спорное жилое помещение следует, что жилое помещение от застройщика покупателю было передано по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ.

В деле также имеется рабочий проект ООО «Коммунжилпроектинвест» от сентября 2005 года, разработанный по заданию заказчика Березюк Г.В. о перепланировки жилой комнаты. Документов, свидетельствующих о согласовании перепланировки квартиры органом местного самоуправления, материалы дела не содержат, стороной ответчика в силу ст. 56 ГПК РФ соответствующих доказательств не представлено.

Из материалов дела усматривается, что заключенный между сторонами договор купли-продажи квартиры содержит определенные условия о качестве квартиры, передаваемой истцу, а именно п. п.6.1 раздела 6 договора.

Между тем, указанные условия о качестве продаваемой квартиры не соблюдены. Продавец перед продажей квартиры не поставил в известность покупателя, что перепланировка квартиры в установленном порядке не была согласована, что в перепланированной комнате в холодное время года не соблюдается температурный режим, а также о наличии плесени в квартире. Указанные недостатки являются скрытыми, поскольку не могли быть обнаружены при осмотре квартиры перед покупкой.

С учетом установленных обстоятельств суд приходит к выводу, что ответчик передал истцу квартиру, качество которой не соответствует условиям договора и у последнего возникло право требования возмещения расходов на устранение недостатков квартиры.

Таким образом, с ответчиков в пользу истца подлежит взысканию денежная сумма в счет затрат на устранение недостатков проданного имущества в размере 432978 рублей пропорционально доли в праве собственности на квартиру, с Березюк Л.В. в размере 324 733,50 рублей, с Березюк А.Г. в размере 108 244,50 рублей.

Представителем ответчика было заявлено о сроке исковой давности.

Согласно ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Чеботарев М.С. в суд со встречным иском обратился ДД.ММ.ГГГГ, договор купли-продажи спорной квартиры заключен ДД.ММ.ГГГГ, следовательно, истцом не пропущен срок исковой давности для предъявления требования о возмещение убытков.

Кроме того, исходя из положений п. 1 ст.477 Гражданского кодекса РФ покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они были обнаружены в сроки, установленные настоящей статьей.

В силу п.2 этой же статьи, если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи.

Как усматривается из переписки в мессенджере между покупателем и продавцом, недостатки в квартире в виде плесени были обнаружены в пределах 2-х летнего срока с момента передачи квартиры покупателю.

Истцом заявлены требования о возмещении судебных расходов по оплате судебной экспертизы ООО «КВ-Проект», по оплате государственной пошлины.

В силу ст. 98 ГПК РФ с ответчиков в пользу истца подлежат взысканию расходы за проведение экспертизы в размере 40 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 5856 рублей, пропорционально долям в праве собственности на квартиру.

В силу ст. 103 ГПК РФ с ответчиков в бюджет Петрозаводского городского округа подлежит взысканию государственная пошлина с Березюк Л.В. в размере 1252,50 рублей, с Березюк А.Г. в размере 417,50 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 56, 194-198,199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ (░░░░░░░ ░░░░░ № №) ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ (░░░░░░░ ░░░░░ № №):

░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ (░░░░░░░ № №) ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 324 733,50 ░░░░░░, ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 30 000 ░░░░░░, ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 4 395 ░░░░░░;

░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ (░░░░░░░ № №) ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 108 244,50 ░░░░░░; ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 10 000 ░░░░░░: ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 1465 ░░░░░░.

░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ (░░░░░░░ № №) ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 1252,50 ░░░░░░.

░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ (░░░░░░░ № №) ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 417,50 ░░░░░░.

    ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░, ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░.

░░░░░ ░.░. ░░░░░░░░

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░

░░░░░░░░░░░ 24 ░░░░░░░ 2024 ░░░░.