Решение по делу № 33-2841/2019 от 13.02.2019

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КРЫМ

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

11 апреля 2019 года                        г. Симферополь

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым в составе:

Председательствующего судьи Сыча М.Ю.,

судей Белоусовой В.В., Кузнецовой Е.А.,

при секретаре Берёза О.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело

по иску Соколовой Людмилы Викторовны к Старостиной Татьяне Павловне, Звягинцевой Елене Алексеевне, третьи лица: Скотт Анастасия Габриель и Скотт Александр Николас в лице законного представителя Соколовой Людмилы Викторовны, нотариус Симферопольского городского нотариального округа Леонова Александра Владимировна, Департамент по делам детей Администрации города Симферополя Республики Крым, Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым о переводе прав и обязанностей покупателя,

по апелляционным жалобам жалоб Старостиной Татьяны Павловны, Звягинцевой Елены Алексеевны и их представителя Белоусова Евгения Станиславовича на решение Железнодорожного районного суда города Симферополя Республики Крым от 12 декабря 2018 года,

у с т а н о в и л а:

Соколова Л.В. обратилась в суд с иском к Старостиной Т.П., Звягинцевой Е.А. о переводе прав и обязанностей покупателя Старостиной Т.П., как приобретателя квартиры №, расположенной по адресу: <адрес> и являющейся тремя жилыми комнатами коммунальной квартиры.

Требования мотивированы тем, что истец является собственником квартиры <адрес>, которая состоит из двух жилых комнат и является частью квартиры общего поселения, зарегистрирована и проживает в указанном жилом помещении вместе с двумя несовершеннолетними детьми Скотт А.Г. и Скотт А.Н.

Квартира общего поселения состоит в целом из квартиры № и квартиры №, являющимися жилыми комнатами, в общем пользовании которых находятся места совместного пользования: кухня, коридоры, туалет.

04.06.2018 между ответчиками по делу заключен договор купли-продажи квартиры № площадью 44,1 кв.м., расположенной по адресу: <адрес> однако истцу как собственнику жилых комнат квартиры №, являющихся частью коммунальной квартиры, обладающему преимущественным правом покупки квартиры №, данную квартиру ни ФИО11, ни Звягинцева Е.А. приобрести не предлагали.

Решением Железнодорожного районного суда города Симферополя Республики Крым от 12 декабря 2018 года иск удовлетворен.

Переведены на Соколову Л.В. права и обязанности покупателя по договору купли-продажи квартиры №, расположенной по адресу: <адрес>, заключенному 04 июня 2018 года между Звягинцевой Е.А. и Старостиной Т.П., удостоверенному нотариусом Симферопольского городского нотариального округа Леоновой А.В., регистрационный № №.

Взысканы с Соколовой Л.В. в пользу Старостиной Т.П. 2 300 000 руб. путем выплаты денежных средств, внесенных Соколовой Л.В. на депозит Управления Судебного Департамента в Республике Крым 11.12.2018 г. согласно платежному поручению №.

Указано, что решение является основанием для погашения записи в ЕГРН о праве собственности Старостиной Т.П. на квартиру № расположенную по адресу <адрес> и регистрации права собственности на указанную квартиру за Соколовой Л.В.

Распределены судебные расходы.

В апелляционной жалобе Старостина Т.П., Звягинцева Е.А. просят решение суда отменить, принять по делу новое решение, в удовлетворении иска отказать, ссылаясь на неправильное определение обстоятельств, имеющих значение по делу, недоказанность установленных судом обстоятельств, имеющих значение по делу, несоответствие выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам по делу, неправильное применение норм материального и процессуального права.

В апелляционной жалобе представитель Старостиной Т.П., Звягинцевой Е.А. – Белоусов Е.С. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение, в удовлетворении иска отказать, ссылаясь на неправильное определение обстоятельств, имеющих значение по делу, недоказанность установленных судом обстоятельств, имеющих значение по делу, несоответствие выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам по делу, неправильное применение норм материального и процессуального права.

В судебном заседании ответчики и их представители просили удовлетворить апелляционные жалобы по мотивам, изложенным в них.

Представители истицы возражали против удовлетворения апелляционной жалобы по мотивам необоснованности.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежаще, о чем свидетельствуют телефонограмма (т.2 л.д.45), отчет о направлении судебной повестки электронной почтой (т.2 л.д.43-44), причины неявки суду неизвестны.

На основании ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия рассмотрела дело в отсутствие не явившихся участников процесса.

Исследовав материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

Постанавливая решение об удовлетворении иска, суд исходил из того, что при заключении договора купли-продажи квартиры <адрес> между Звягинцевой Е.А. и Старостиной Т.П., нарушены требования ст. 250 ГК РФ о преимущественном праве покупки.

С такими выводами суда первой инстанции не соглашается судебная коллегия.

В соответствии со статьей 250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Анализ предоставленных документов свидетельствует о том, что спорная квартира № не находилась в собственности нескольких лиц.

Рассмотрением дела установлено, что согласно договору пожизненного содержания от 23.03.2001 г., удостоверенного первой Симферопольской госнотконторой 23.03.2001 р. н. №, ФИО12 передала в собственность Соколовой Л.В. принадлежащую ей на праве частной собственности на основании свидетельства о праве собственности на жилье квартиру № общего поселения, расположенную в жилом домовладении, которое состоит из трех жилых домов, обозначенных на плане под лит «А» - жилой площадью 605,9 кв.м., лит «В» - жилой площадью 122,7 кв.м., лит. «Д» - жилой площадью 511,9 кв.м., к которым примыкает уборная «У», сооружения. Квартира общего поселения состоит в целом из жилых комнат, обозначенных на плане под № 39-1, № 39-2, № 42-1, № 42-2, № 43-3, в общем пользовании находятся: кухня № I, коридоры № II, № III, № - IV, туалет № VIII. В собственность Соколовой Л.B. переходит квартира в лит. «Д» под № 39, которая состоит из двух жилых комнат, обозначенных на плане под №1,2- общей площадью 32,6 кв.м., в общем пользовании находятся кухня № I, коридоры № II, №III, № IV, туалет № VIII, общей полезной площадью 47,5 кв.м. (т.1 л.д. 5-9).

Из регистрационного удостоверения, выданного Симферопольским межгородским бюро технической инвентаризации следует, что квартира № общего заселения в домовладении <адрес> зарегистрирована за Соколовой Л.В. на основании договора пожизненного содержания, удостоверенного 1-ой Симферопольской госнотконторой 23.03.2001 № (т.1 л.д.17).Из справки о регистрации №, выданной МУП «Железнодорожный жилсервис» усматривается, что в <адрес> зарегистрирована собственник - Соколова Л.В., дочь Скотт А.Г., сын Скотт А.Н, знакомая - ФИО13 (т.1 л.д.15)

Также из материалов регистрационного дела следует, что 16.02.2010 г. между ФИО11 (продавец) и Звягинцевой Е.А. (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры общего заселения №, расположенной <адрес>, которая расположена в лит «Д» и состоит из трех жилых комнат, обозначенных на плане под №1, №2, №3, жилой площадью 44,1 кв.м., общая площадь квартиры 64,3 кв.м. В общем пользовании: I- кухня, № II, III, IV - коридоры, туалет - VIII. Договор купли-продажи квартиры удостоверен частным нотариусом Симферопольского городского нотариального округа ФИО14 и зарегистрирован в реестре за №.

Квартира <адрес> ранее принадлежала ФИО11 на основании свидетельства о праве собственности, выданного 14.03.1995 года исполкомом Симферопольского городского Совета согласно решения органа приватизации № от 14.03.1995 года, зарегистрированного в Симферопольском МБРиТИ 28.04.1995 года под № и свидетельства о праве на наследство по закону, удостоверенного 18.11.2992 года 2-й Симферопольской государственной нотариальной конторой по р.№, зарегистрированного в Симферопольском МБРиТИ 26.11.2001 года под № (т.1 л.д. 94-95).

Право собственности на квартиру в целом принадлежало ФИО11

На основании Закона Украины «О приватизации государственного жилищного фонда», действовавшего на момент передачи в собственность ФИО11 спорной квартиры, приватизации государственного жилищного фонда (далее - приватизация) - это отчуждение квартир (домов), жилых помещений в общежитиях, предназначенных для проживания семей и одиноких лиц, комнат в квартирах и одноквартирных домах, где проживают два и более нанимателей, и относящихся к ним хозяйственных сооружений и помещений (подвалов, сараев и т.д.) государственного жилищного фонда в пользу граждан Украины.

В результате приватизации гражданин приобретает все правомочия собственника - пользование, владение и распоряжение. Ни одно из этих правомочий не может быть ограничено иначе, как на основании прямого указания закона. Однако ни в момент заключения договора купли-продажи, ни в настоящее время не существует нормативного правового акта, который бы устанавливал ограничения на распоряжение комнатой, находящейся в частной собственности. Так, не установлена и обязанность предупреждать нанимателей других жилых помещений в квартире общего заселения, коммунальной квартире о намерении продать комнату, принадлежащую лицу на праве собственности.

Согласно выписке из реестра, выданной Крымским республиканским предприятием «Симферопольского межгородское бюро регистрации и технической инвентаризации» право собственности на квартиру № общего заселения по <адрес> в целом зарегистрировано за Звягинцевой Е.А. (т.1 л.д. 98-99).

04.06.2018 между Звягинцевой Е.А. (продавец) и Старостиной Т.П. (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры № расположенной по адресу: <адрес>. Квартира расположена в литере «Д» на 2 этаже и имеет общую площадь 44,1 кв.м, (общая площадь квартиры указана за исключением мест общего пользования и в соответствии с пунктом 5 статьи 15 Жилищного Кодекса РФ), кадастровый №. Договор купли-продажи удостоверен нотариусом Симферопольского городского нотариального округа Леоновой А.В., зарегистрирован в реестре: № (т.2 л.д. 48-49).

Как следует из текста заключенного договора цена квартиры составила 2 300 000,00 руб., продавец Звягинцева Е.А. своей подписью заверяет, а также подтверждает проведение полного расчета за проданную квартиру и отсутствия претензий финансового характера к покупателю Старостиной Т.П. (п. 4,5,6 Договора).

Согласно п. 20 договора стороны договора сообщают, что по взаимному соглашению договор имеет силу акта приема-передачи квартиры и с момента подписания договора обязанность гр. Звягинцевой Е.А. по передаче Старостиной Т.П. квартиры считается исполненной.

На основании указанного договора купли-продажи в Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения о том, что правообладателем квартиры № расположенной по адресу <адрес> является Старостина Т.П.

Из технического паспорта на квартиру, который имеется в материалах регистрационного дела, усматривается, что квартира <адрес> имеет общую площадь 64,3 кв.м. Из плана квартиры усматривается, что квартира расположена в лит. Д, включает в себя жилые комнаты (39-1, 39-2, 42-1, 42-2, 42-3), помещения VIII - туалет, I-кухня 11,8 кв.м., II коридор- 6,3 кв.м., III коридор - 6,9 кв.м., коридор IV 6,1 кв.м, находятся в общем пользовании собственников.

То обстоятельство, что спорное жилое помещение, квартира № - зарегистрировано в Едином государственном реестре прав, как квартира в целом, является основанием для освобождения ответчика Звягинцевой Е.А. от исполнения обязанности по направлению истцу, как собственнику квартиры № уведомления о продаже квартиры, поскольку в соответствии со ст. 250 ГК РФ, только при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют право преимущественной покупки.

Из текста договора купли – продажи от 04.06.2018 года следует, что Звягинцева Е.А. являясь собственником квартиры в целом произвела отчуждение квартиры, расположенной в литере Д на 2 этаже общей площадью 44,1 кв.м. (за исключением мест общего пользования) именно своей квартиры (в целом).

Таким образом, отношений общей собственности относительно отчуждаемой квартиры между собственниками отдельных изолированных жилых помещений не возникло. Квартира ответчика Звягинцевой Е.А., состоящая из трех жилых комнат, не находилась в общей собственности Звягинцевой Е.А. и Соколовой Л.В.

Соответственно, Звягинцева Е.А. не должна была предупреждать соседей о намерении продать квартиру, состоящую из трех комнат, а могла на основании принципа свободы договора произвести отчуждение принадлежащего на праве собственности имущества (квартиры, состоящей из трех комнат) любому лицу.

Указанные обстоятельства исключают возможность применения статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации к договору, заключенному в отношении имущества (квартиры №, состоящей из трех комнат), которое не находилось в общей собственности.

Сам договор купли-продажи от 04.06.2018 года спорной квартиры нотариально удостоверен и зарегистрирован в установленном действующим законодательством порядке.

Из текста договора следует, что предметом купли-продажи была именно квартира, места общего пользования по договору от 04.06.2018 года, ответчиком не отчуждались.

Квартира № статуса коммунальной квартиры не имеет.

Таким образом, даже при наличии у двух квартир № и № мест общего пользования ответчик Звягинцева Е.А. могла свободно распорядиться своей собственностью (квартирой № 42) без уведомления собственника квартиры №, так как распоряжались своей квартирой, а не долей в общей собственности.

Доводы истца относительно наличия препятствий в пользовании имуществом, находящимся в общем пользовании двух квартир не свидетельствуют о наличии оснований для перевода прав покупателя, а могут быть предметом самостоятельного иска относительно устранения препятствий в пользовании имуществом.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для перевода прав покупателя на истицу, поскольку ответчиком не произведено отчуждение имущества, находящегося в общем пользовании, а права общей собственности на помещения квартиры № истица не имеет.

Согласно п.1 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ основанием для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке является неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела.

Руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

Решение Железнодорожного районного суда города Симферополя Республики Крым от 12 декабря 2018 года отменить.

В удовлетворении иска Соколовой Людмилы Викторовны отказать.

Председательствующий

Судьи