Решение по делу № 33-3773/2020 от 19.11.2020

Судья Шишкарёва И.А. №33-3773/2020

Дело №2-4998/2020

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

24 декабря 2020 г. г. Петрозаводск

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия в составе

председательствующего судьи Степановой Т.Г.,

судей Маловой Н.Б., Никитиной А.В.

при ведении протокола помощником судьи Табота Ю.Д.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе истца на решение Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 22.09.2020 по гражданскому делу по иску Катышева С. Б. к Министерству имущественных и земельных отношений Республики Карелия о понуждении совершить определенные действия.

Заслушав доклад председательствующего, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Катышев С.Б. обратился в суд с иском к ответчику по тем основаниям, что является собственником объекта незавершенного строительства по адресу: г(.....), кадастровый номер (...) на основании договора купли-продажи от ХХ.ХХ.ХХ, объект расположен на земельном участке с кадастровым номером (...), площадью (...) кв.м. Земельный участок под строительство был предоставлен на основании договора аренды от ХХ.ХХ.ХХ №, дополнительного соглашения к договору аренды от ХХ.ХХ.ХХ, договора уступки прав аренды от ХХ.ХХ.ХХ №. ХХ.ХХ.ХХ между ответчиком и ООО «Сайма-Инвест» был заключен договор аренды земельного участка (...) от ХХ.ХХ.ХХ. Истец считает, что правоотношения в рамках аренды земельного участка носят длящийся характер и имеют целью строительство многоквартирного жилого дома. ХХ.ХХ.ХХ был заключен договор с ООО «Сайма-Инвест» без проведения торгов. Для реализации возможности законного пользования земельным участком между истцом, как собственником, и ООО «Сайма-Инвест» ХХ.ХХ.ХХ был заключен договор цессии в отношении договора аренды земельного участка № от ХХ.ХХ.ХХ в части земельного участка, площадью ХХ.ХХ.ХХ кв.м, кадастровый номер (...), адрес: (.....). Ответом от ХХ.ХХ.ХХ ответчик отказал в согласовании договора цессии, указав, что на момент рассмотрения заявления срок аренды от ХХ.ХХ.ХХ истек. На основании изложенного истец просил обязать ответчика в течение (...) дней после вступления решения в законную силу выдать Катышеву С.Б. согласование на заключение договора цессии по договору аренды от ХХ.ХХ.ХХ № земельного участка с кадастровым номером (...), заключенному Катышевым С.Б. и ООО «Сайма-Инвест».

Определением судьи от ХХ.ХХ.ХХ к участию в деле в качестве третьего лица привлечено ООО «ИК «Комфортный дом».

Решением суда в удовлетворении иска отказано.

С таким решением не согласен истец, в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, удовлетворить исковые требования в полном объеме. В обоснование доводов жалобы указывает, что суд при разрешении спора должен исходить из принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов. Указывает, что является собственником объекта незавершенного строительства. Не согласен с выводом суда о применении ст.239.1 ГК РФ. Полагает, что спорные земельные правоотношения являются длящимися, возникли до введения нормы (до 01.03.2015). Ссылается на Обзор судебной практики ВС РФ от 22.07.2020 (п.24). Настаивает на применении п. 33 ст. 34 Закона №171-ФЗ. Указывает, что поскольку истец не стал стороной договора от ХХ.ХХ.ХХ, но при этом продолжил длящиеся отношения по договору от ХХ.ХХ.ХХ, истец не утратил права на пролонгацию земельных отношений по действовавшему до ХХ.ХХ.ХХ законодательству. Отмечает, что несет расходы по арендным платежам за пользование землей.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции истец не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом. Его представитель адвокат Белянчикова Е.В., действующая на основании ордера, в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержала по изложенным в ней основаниям.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, своих представителей не направили; о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Заслушав представителя истца, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В соответствии с ч.1 ст.327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее также – ГПК РФ) суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

В силу положений Закона Республики Карелия от 29 декабря 2015 г. №1980-ЗРК «О перераспределении полномочий по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, между органами местного самоуправления муниципальных образований в Республике Карелия и органами государственной власти Республики Карелия», на территории Республики Карелия полномочия органов местного самоуправления муниципальных образований в Республике Карелия по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляют органы государственной власти Республики Карелия, каковым является Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия.

Постановлением Правительства Республики Карелия от 30 декабря 2015 г. №446-П функции в сфере управления и распоряжения в соответствии с федеральным законодательством и законодательством Республики Карелия земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, возложены на Государственный комитет Республики Карелия по управлению государственным имуществом и организации закупок.

Постановлением Правительства Республики Карелия от 26 сентября 2017 г. №326-П Государственный комитет Республики Карелия по управлению государственным имуществом и организации закупок преобразован в Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия.

Как следует из Положения о Министерстве имущественных и земельных отношений Республики Карелия, утвержденного Постановлением Правительства Республики Карелия от 02 ноября 2017 г. №390-П, Министерство является органом, осуществляющим функции в сфере управления и распоряжения государственным имуществом и земельными ресурсами Республики Карелия, управления и распоряжения в соответствии с федеральным законодательством земельными участками, иными объектами недвижимого имущества, находящимися в федеральной собственности, а также в сфере предоставления в соответствии с федеральным законодательством и законодательством Республики Карелия земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом, уполномоченным на принятие решений о предоставлении земельных участков, находящихся в собственности Республики Карелия или государственная собственность на которые не разграничена, без проведения торгов, а также осуществляющим согласование местоположения границ земельных участков, находящихся в собственности Республики Карелия или государственная собственность на которые не разграничена.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что между администрацией Петрозаводского городского округа и ООО ИК «Комфортный дом» был заключен договор аренды земельного участка от ХХ.ХХ.ХХ, предметом аренды по которому являлся земельный участок с кадастровым номером (...), общей площадью (...) кв.м, по адресу: (...)». Срок аренды был установлен данным договором по ХХ.ХХ.ХХ (п(...) Договора). Дополнительным соглашением № от ХХ.ХХ.ХХ были внесены изменения в договор аренды от ХХ.ХХ.ХХ № земельного участка, по условиям которого предметом аренды стал земельный участок, площадью (...) кв.м, с кадастровым номером ХХ.ХХ.ХХ. ХХ.ХХ.ХХ между ООО ИК «Комфортный дом» и ООО «Сайма-Инвест» был заключен договор № уступки прав аренды земельного участка, по которому ООО «Сайма-Инвест» приняло на себя права и обязанности арендатора земельного участка по указанным выше договорам в части земельного участка, площадью (...) кв.м, кадастровый номер (...), по адресу: (.....).

ХХ.ХХ.ХХ между Государственным комитетом РК по управлению государственным имуществом и организации покупок (Арендодатель) и ООО «Сайма-Инвест» (Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка площадью (...) кв.м., с кадастровым номером (...), для завершения строительства объекта незавершенного строительства. Договор был заключен сроком на (...) года однократно (раздел 2 Договора). По условиям договора Арендатор не вправе без письменного согласия Арендодателя передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе и отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив (п.4.5 Договора).

ХХ.ХХ.ХХ между Катышевым С.Б. и ООО «Сайма-Инвест» был заключен договор купли-продажи недвижимости в отношении незавершенного строительством блокированного жилого дома, тип.8 Сайма, тип Г, строительный номер по генплану (...), площадь застройки (...) кв.м. степень готовности (...)%, адрес: (.....). Указанный договор был зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости ХХ.ХХ.ХХ.

ХХ.ХХ.ХХ между ООО «Сайма-Инвест» и Катышевым С.Б. был подписан договор уступки прав аренды земельного участка с кадастровым номером (...) по договору аренды от ХХ.ХХ.ХХ.

(.....) Катышев С.Б. обратился к ответчику с заявлением о выдаче согласия на заключение договора цессии. ХХ.ХХ.ХХ истцу было отказано в выдаче такого документа, поскольку срок договора на момент рассмотрения заявления истек, передача прав и обязанностей по договору противоречит нормам действующего законодательства.

В соответствии с п.2 ст.382 ГК РФ право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.

По смыслу статьи 382 ГК РФ кредитор может передать другому лицу только существующее право требования.

Согласно ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п.1 ст.610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу п.1 ст.46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно п.3 ст.425 ГК РФ законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

В соответствии с п.4.4.11 Договора аренды от ХХ.ХХ.ХХ после окончания срока действия договора передать Участок Арендодателю по акту приема-передачи в состоянии не хуже первоначального.

Представленные в материалы дела документы свидетельствуют о том, что на момент подписания между истцом и ООО «Сайма-Инвест» договора цессии право аренды у ООО «Сайма-Инвест» по договору аренды от ХХ.ХХ.ХХ прекратилось в связи с истечением ХХ.ХХ.ХХ срока действия договора. Таким образом, данное право не могло быть уступлено.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 1 марта 2015 г. регулируются гл. V.1 ЗК РФ, а также положениями ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее также - Закон №137-ФЗ).

В силу п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ, по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.

Исключительные случаи, при которых договор аренды публичного земельного участка может быть заключен без проведения торгов, приведены в п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, а также в п. 21 ст. 3 Закона №137-ФЗ.

В соответствии с п.2 ст.39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления: земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (п.5 ст.39.6 ЗК РФ).

Согласно п. 21 ст. 3 Закона №137-ФЗ в редакции Федерального закона от 23 июня 2014 г. №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон №171-ФЗ), действующей с 1 марта 2015 г., в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 г. в аренду для строительства такого объекта, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном ст. 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с этим пунктом.

Действительно, правило, закрепленное в п. 21 ст. 3 Закона №137-ФЗ (в редакции, действовавшей до 01.03.2015), о том, что собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 1 января 2012 г., имеет право приобрести публичный земельный участок, на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений, не содержало оговорки об однократном предоставлении участка в аренду собственнику объекта незавершенного строительства, а действовавшим до 1 марта 2015 г. п. 3 ст. 22 ЗК РФ было предусмотрено преимущественное право арендатора земельного участка на заключение нового договора аренды по истечении срока действия прежнего.

Между тем, право собственности на незавершенный строительством блокированный жилой дом с кадастровым номером (...) впервые было зарегистрировано ХХ.ХХ.ХХ, на кадастровый учет данный объект поставлен ХХ.ХХ.ХХ, то есть после ХХ.ХХ.ХХ, в период действия нормы, допускающей возможность приобрести земельный участок под подобным объектом для завершения его строительства в аренду сроком на три года однократно без проведения торгов.

Кроме того, Законом №171-ФЗ в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен ст. 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 33 ст. 34 Закона №171-ФЗ установлено, что положения ст. 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу этого Федерального закона (1 марта 2015 г.).

Согласно данным нормам права применение положений ст. 239.1 ГК РФ возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения уже было реализовано предусмотренное п. 21 ст. 3 Закона №137-ФЗ в редакции (действующей с 1 марта 2015 г.), право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 1 марта 2015 г.

Таким образом, совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 г. однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке ст. 239.1 ГК РФ с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

Подобные разъяснения даны судам в п.24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №2 (2020)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020).

Срок действия Договора аренды земельного участка от ХХ.ХХ.ХХ истек, право на однократное заключение договора аренды для завершения строительства расположенного на нем объекта уже реализовано в порядке, предусмотренном п.2 ст.39.6 ЗК РФ, без проведения торгов прежним собственником объекта незавершенного строительства.

Доводы истца о том, что отношения по Договору аренды земельного участка от ХХ.ХХ.ХХ не прекратились, являются длящимися, в связи с чем истец в порядке уступки прав является участником арендных отношений по указанному договору, не могут быть приняты во внимание, как не основанные на положениях действующего законодательства.

Действительно, в соответствии с п.2 ст.621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Однако, вопреки доводам истца, Земельным кодексом Российской Федерации в редакции, действовавшей до 1 марта 2015 г., не был установлен запрет на возможность возобновления на неопределенный срок по правилам п. 2 ст. 621 ГК РФ договоров аренды публичных земельных участков, при заключении которых не требовалось проведения торгов.

Подобные разъяснения даны судам в п.23 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 22 июля 2020 г., согласно которому положения п. 2 ст. 621 ГК РФ о возобновлении договора аренды на неопределенный срок применяются в том числе к договорам аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, для заключения которых до 1 марта 2015 г. не требовалось проведения торгов.

Между тем, как следует из Договора аренды от ХХ.ХХ.ХХ, он заключен по результатам проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, в связи с чем положения п. 2 ст. 621 ГК РФ к отношениям сторон по данному договору не применимы.

Более того, такая позиция истца противоречит совершаемым им действиям и предмету и основаниям исковых требований, поскольку истец требовал в рамках настоящего дела возложения на ответчика обязанности выдать согласование на заключение договора цессии по договору аренды от ХХ.ХХ.ХХ, полагая его заключенным и действительным. Отношения же по Договору аренды от ХХ.ХХ.ХХ прекратились в связи с истечением срока его действия, что подтверждается действиями его сторон по заключению договора аренды на новый срок ХХ.ХХ.ХХ, соглашений об уступке прав по договору от ХХ.ХХ.ХХ истцом не заключалось, исковых требований о понуждении согласовать такую уступку истцом не заявлялось.

С учетом совокупности изложенных обстоятельств суд первой инстанции обосновано отказал в удовлетворении исковых требований Катышева С.Б. в полном объеме.

Иные доводы апелляционной жалобы по существу повторяют правовую позицию истца, выраженную в исковом заявлении и в ходе рассмотрения дела судом первой инстанции, сводятся к несогласию с выводами суда и не содержат фактов, которые не были проверены и не учтены судом при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, основанными на неправильном применении норм права, и не могут служить основанием для отмены решения суда.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований является законным и обоснованным. Оснований к отмене решения по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 22.09.2020 по настоящему делу оставить без изменения, апелляционную жалобу истца - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи