Решение по делу № 2-26/2024 (2-650/2023;) от 16.05.2023

Дело № 2-650/2023 (2-26/2024)

УИД 42RS0035-01-2023-001422-24

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Таштагол                                    05 марта 2024 г.

Таштагольский городской суд Кемеровской области в составе председательствующего                              Щегловой А.В.,

    при секретаре     Ануфриевой И.К.,

рассмотрев гражданское дело по исковому заявлению Окунева Е. А. к Кошкарову А. С., Нечистик Е. В., Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области - Кузбассу (далее-Росреестр) о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности ничтожной сделки, признании незаконными регистрационных действий

по встречному исковому заявлению Кошкарова А. С. к Окуневу Е. А. о признании добросовестным приобретателем по договору купли-продажи объекта незавершенного строительства,

установил:

Окунев Е.А. обратился с настоящим иском и просил:

- признать недействительными регистрационные действия по постановке на кадастровый учет объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № по адресу: <адрес>

-признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ (с учетом указания истца в судебном заседании на допущенную описку в дате совершения сделки),

-признать недействительными (ничтожными) все документы, подписанные КУМИ Таштагольского муниципального района после ДД.ММ.ГГГГ – акты, дополнительные соглашения о смене арендатора земельного участка по адресу: <адрес>

- применить последствия недействительности ничтожных сделок, признав недействительной запись о возникновении права № в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства.

Требования мотивированы тем, что Окунев Е.А. является арендатором земельного участка с кадастровым номером № по адресу <адрес>. Назначение земельного участка под индивидуальное жилищное строительство. ДД.ММ.ГГГГ истец на кадастровой карте обнаружил, что на его земельном участке был зарегистрирован объект незавершенного строительства с кадастровым номером №

Получив выписку, он узнал, что стал собственником указанного объекта незавершенного строительства ДД.ММ.ГГГГ, а в дальнейшем с ДД.ММ.ГГГГ собственником стал Кошкаров А.С.

Так, Кошкаров А.С., действительно, в январе 2021 г. планировал приобрести объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу <адрес> на что была выдана доверенность, но так как сделка затянулась, то истец отменил доверенности.

Настаивает, что ДД.ММ.ГГГГ истец с Кошкаровым А.С. сделок купли-продажи не совершал, на кадастровый учет объект недвижимости не ставил.

Истцом были ранее выданы доверенности с реестровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ и реестровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ на представление интересов, связанных с оформлением данного земельного участка и регистрации на нем объекта незаверенного строительства и продажей этого объекта незавершенного строительства. Указанные доверенности были отменены истцом нотариальными распоряжениями № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ, о чем стороны были уведомлены по телефону.

Поскольку истец отменил все ранее выданные им доверенности, то истец считает, что регистрационные действия по постановке на кадастровый учет объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ и договор купли-продажи объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ являются ничтожными, все последующие документы в отношении данного объекта недвижимости и земельного участка подписанные после распоряжения об отмене раннее выданных доверенностей являются также ничтожными.

В ответ на запрос истца Росреестр сообщил о том, что выявлено нарушения, в отношении регистраторов ведется служебная проверка, а так как выявленное нарушение по регистрационным действиям не могут устранены Росреестром, регистрационные действия не могут быть отменены, рекомендовано обратиться в суд.

Кошкаров А.С., который планировал приобрести объект незавершённого строительства, расположенный на земельном участке отказался вернуть все документы (оригиналы доверенностей, договор аренды земельного участка, техническую документацию на объект незавершенного строительства).

Определением Таштагольского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ приняты обеспечительные меры в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области - Кузбассу производить регистрационные действия в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № по адресу: <адрес>

Определением Таштагольского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ принят отказ Окунева Е.А. в лице его представителя Кокаревой А.В., действующей на основании доверенности, от исковых требований к Кошкарову А. С., Нечистик Е. В. в части требований о признании недействительными (ничтожными) всех документов, подписанных КУМИ Таштагольского муниципального района после ДД.ММ.ГГГГ - акты, дополнительные соглашения о смене арендатора земельного участка, расположенного по адресу <адрес>, кадастровый №.

ДД.ММ.ГГГГ представителем истца Окунева Е.А. - Кокаревой А.В., действующей на основании доверенности, уточнены исковые требования, а именно просила:

- признать незаконными регистрационные действия Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес>-Кузбассу по постановке на кадастровый учет объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, обязав исключить из ЕГРН сведения объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, снять с кадастрового учета данный объект незавершенного строительства, аннулировать и погасить регистрационную запись в ЕГРН о регистрации права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером № на Окунева Е.А.,

- обязать Кошкарова А.С. в течение 30 дней, после вступления в законную силу решения суда демонтировать постройку, расположенную в границах земельного участка по адресу: по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №

ДД.ММ.ГГГГ принято встречное исковое заявление Кошкарова А.С. к Окуневу Е.А., в котором Кошкаров А.С. просил призанять его добросовестным приобретателем по договору купли-продажи объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ, мотивировав тем, что в декабре 2020 г. Кошкаров А.С. с братом Кошкаровым Д.С. решили приобрести несколько земельных участков в пгт. Шерегеш. Шамина А.В., представившись продавцом, предложила к реализации 4 земельных участка, в том числе земельный участок с кадастровый №, расположенный по <адрес>

ДД.ММ.ГГГГ Шамина А.В. по расписке получила денежные средства от ФИО10 за указанные земельные участки по договорам аренды №, 538, 1007, 996). Предметом договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ был земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по <адрес>. Для всех дальнейших необходимых регистрационных действий Шамина А.В. в расписке сделала ссылку на доверенности №№ от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, которые выданы Окуневым Е.А. Нечистик Е.В., ФИО7, ФИО8, ФИО9 для всех регистрационных действий с указанным земельным участком, на срок 5 лет. ДД.ММ.ГГГГ Шамина А.В. передала ФИО10 для оформления земельного участка все документы, необходимые для совершения всех регистрационных действий.

С марта 2021 года ФИО10 нес бремя содержания указанных земельных участков, а именно оплачивал арендную плату, что подтверждается платежными поручениями.

Более того, ДД.ММ.ГГГГ Окунев Е.А. повторно выдал нотариальную доверенность сроком на 3 года на Нечистик Е. В., удостоверенную нотариусом Кемеровского нотариального округа Кемеровской области Мызниковой С. Ф. (зарегистрирована в реестре за №), в которой были полномочия на регистрационные действия в отношении спорного земельного участка и объекта незавершенного строительства.

Отменив доверенности и не предупредив об этом стороны, Окунев Е.А. фактически отказался в одностороннем порядке от своих обязательств, поэтому его действия являются недобросовестным поведением. В настоящее время Кошкаров А.С. не может реализовать свое право на регистрационные действия и строительство объекта, на спорном земельном участке, хотя добросовестно соблюдал договоренности.

Определением Таштагольского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ выделены в отдельное производство исковые требования Окунева Е. А. к Кошкарову А. С., Нечистик Е. В. о возложении обязанности на Кошкарова А. С. в течение 30 дней, после вступления в законную силу решения суда демонтировать постройку, расположенную в границах земельного участка по адресу: по адресу: <адрес> с кадастровым номером 42:12:0102015:1083.

Истец Окунева Е.А. в судебное заседание не явился, извещен.

В судебном заседании представители истца Окунева Е.А - Кокарева А.В., Шамина А.В., действующие по доверенности в судебном заседании исковые требования поддержали с учетом уточнениях требований.

Указали, что истец являлся арендатором земельного участка по <адрес> на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный на аукционе. Впоследствии истец предоставил доверенность на право оформления объекта капитального строительства на данном земельном участке на Нечистик Е.В. В конце 2020 года истец достиг соглашения с Кошкаровым А.С. о том, что данный объект незавершенного строительства будет у него приобретен и, соответственно, права аренды перейдут к ответчику. Поскольку по состоянию на декабрь 2022 года фактически никаких активных действий не произошло, никаких объектов незавершенного строительства на участке возведено не было, истец обратился к нотариусу, которая выдавала доверенность, и доверенность была отменена – распоряжением от ДД.ММ.ГГГГ, о чем были уведомлены ФИО22. Позже, в конце февраля 2023 года, изучая кадастровую карту истцом было установлено, что на его земельном участке, был возведен объект незавершенного строительства, однако, денежные средства истцу за земельный участок не передавались.

Представитель Шамина А.С. пояснила, что она получила аванс только за свои 3 участка, с Окуневым Е.А. за его участок никто не рассчитался. В расписке указано про 4 земельных участка, потому что передавались на них пакеты документов. Она не имела полномочий для получения денег за его земельный участок.

Ответчик Кошкаров А.С. и его представители Бобина Л.А., Наумова А.Ф., действующие по доверенности, возражали против удовлетворения исковых требований, поддержали встречные исковые требования. Заявили ходатайство о применении срока исковой давности, который составляет 1 год с момента, когда истец узнал о нахождении на своем земельном участке объекта незавершенного строительства, т.е. в марте 2022 года, когда выдал доверенность, в том числе на регистрационные действия в отношении земельного участка и объекта незавершенного строительств.

Так, на сайте «АВИТО» ответчик нашел объявление Шаминой А.В. о продаже 4-х земельных участков. Между сторонам была достигнута договоренность, что они вступают в правоотношения по оформлению и приобретению этих земельных участков. Так как земельный участок аукционный, и его нельзя продать, но возможно оформить через объект незавершенного строительства и затем переоформить переуступкой договора аренды. Все это было сделано ее доверителем, он нес соответствующие расходы, заключал договоры для оформления земельного участка, оплачивал аренду за земельный участок. Была зафиксирована цена, как в переписке, так и в расписке о получении денежных средств за земельные участки, в том числе и по спорному земельному участку, а именно 400 тыс. руб. за 4 земельных участка. Представитель истца Шамина А.В. получила деньги за все 4 земельных участка за их оформление и за оформление объектов незавершенного строительства. О добросовестности ответчика свидетельствует и то, что ответчик самостоятельно вносил арендную плату за эти земельные участки, нес расходы на строительство. Сейчас этот участок стоит от 3 000 000 руб. каждый, поэтому истец решил прекратить договоренности, которые были достигнуты с ответчиком.

Ответчик Нечистик Е.В. в судебное заседание не явилась, извещена. Ранее в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований. Пояснила, что кроме договора купли-продажи объекта незавершенного строительства они ничего не подписывали по доверенности, в том числе от Окунева и с КУМИ. Все действия по доверенности они прекратили, как узнали об отзыве доверенности - ДД.ММ.ГГГГ. Об отмене доверенности они могли узнать только через публичный сайт нотариальной палаты, но в тот период был сбой на сайте. С Окуневым Е.А. не было связи. Денежные средства при подписании договора ей не передавались.

В судебном заседании представитель ответчика Управление Росреестра по Кемеровской области-Кузбассу Яшина А.В., действующая по доверенности, возражала против удовлетворения требований по основаниям, изложенным в письменном отзыве (т.2 л.д. 95-97), пояснила, что на момент проведения правовой экспертизы поступивших документов сервис сайта Федеральной нотариальной палаты для проверки доверенности не работал, в связи с чем, не было причин для приостановления регистрационных действий, и нотариус их не уведомил об отзыве доверенности, т.е. регистратор не знал об отзыве доверенности, а других причин для приостановления не было. Действия регистраторы были в соответствии с законом.

Третье лицо Комитет по управлению муниципальным имуществом Таштагольского муниципального района в судебное заседание представителя не направил, извещен, в письменном отзыве на исковое заявление просил вынести решение на усмотрение суда, указал, что с истцом Окуневым заключен договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка по адресу пгт. Шерегеш, <адрес>. Дополнительное соглашение к договору аренды спорного земельного участка о смене арендатора не заключалось (т.2 л.д.6).

Третье лицо Администрация Таштагольского муниципального района в судебное заседание представителя не направила, извещена.

Третье лицо нотариус Кемеровского нотариального округа Кемеровской области Мызникова С.Ф. в судебное заседание не явилась, извещена. В письменно ответе на запрос (т.2 л.д. 123) указала, что ДД.ММ.ГГГГ ею были удостоверены и зарегистрированы распоряжения об отменен доверенностей в реестре нотариальных действий за № от имени Окунева Е. А.. Данные сведения надлежащим образом внесены в электронную базу по проверке доверенностей по реквизитам, доступ к которым предоставляются Федеральной нотариальной палатой ежедневно и круглосуточно неограниченному кругу лиц без взимания платы с использованием информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Свидетель Свидетель №1 в судебном заседании пояснил, что Шамина А.С. продавала земельные участки. Ответчик на встрече с Шаминой в декабре 2020 года договорились о продаже земельного участка. По цене не было никакой договоренности, было решено, что они к маю 2021 г. на земельном участке построят объект, и тогда будет решено по цене. Но потом Кошкаровы пропали, не отвечали на телефонные звонки. Сумма 400 тыс. была передана в качестве аванса за три участка, которые принадлежали Шаминой.

Свидетель ФИО7 в судебном заседании пояснил, что по просьбе Шаминой он и его жена – ответчик Нечистик Е В. помогали в оформлении документов, в том числе по спорному земельному участку. В рамках договорённости со стороны Шаминой и Кошкарова выданы доверенности от Окунева. Кошкаров построил фундамент на земельном участке. Они в рамках доверенности и с устного одобрения Кошкарова ставили подписи в договоре и сдавали документы на регистрацию. С прошлого года между Шаминой и Кошкаровым начались разногласия. ДД.ММ.ГГГГ ему на телефон пришло уведомление об отзыве доверенности, после этого они никаких действий не совершали. А договор купли-продаже был заключен в начале февраля 2023 г., т.е. до того как он был уведомлен об отмене доверенности.

Изучив материалы дела, заслушав участвующих в деле лиц, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ, добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

В силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно п. 1 ст. 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.

В силу ст. 188 ГК РФ действие доверенности прекращается, в том числе вследствие отмены доверенности лицом, выдавшим ее.

Согласно п. 1 ст. 189 ГК РФ лицо, выдавшее доверенность и впоследствии отменившее ее, обязано известить об отмене лицо, которому доверенность выдана, а также известных ему третьих лиц, для представительства перед которыми дана доверенность. Если третьи лица не были извещены об отмене доверенности ранее, они считаются извещенными о совершенной в нотариальной форме отмене доверенности на следующий день после внесения сведений об этом в реестр нотариальных действий.

Согласно абз. 2 п. 1 ст. 189 ГК РФ сведения о совершенной в нотариальной форме отмене доверенности вносятся нотариусом в реестр нотариальных действий, ведение которого осуществляется в электронной форме, в порядке, установленном законодательством о нотариате. Указанные сведения предоставляются Федеральной нотариальной палатой неограниченному кругу лиц с использованием информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".

В силу абз. 4 п. 1 ст. 189 ГК РФ, если третьи лица не были извещены об отмене доверенности ранее, они считаются извещенными о совершенной в нотариальной форме отмене доверенности на следующий день после внесения сведений об этом в реестр нотариальных действий, а о совершенной в простой письменной форме отмене доверенности - по истечении одного месяца со дня опубликования таких сведений в официальном издании, в котором опубликовываются сведения о банкротстве.

В соответствии с п. 2 ст. 189 ГК РФ, если третьему лицу предъявлена доверенность, о прекращении которой оно не знало и не должно было знать, права и обязанности, приобретенные в результате действий лица, полномочия которого прекращены, сохраняют силу для представляемого и его правопреемников.

В соответствии с п. 34.2 «Основы законодательства Российской Федерации о нотариате» (утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1) единая информационная система нотариата включает в себя ведущиеся в электронной форме реестры нотариальных действий.

Статьей ст. 34.3 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате предусмотрено, что внесение сведений в единую информационную систему нотариата осуществляется нотариусами, а в установленных настоящими Основами или в соответствии с ними случаях - нотариальными палатами.

Приказ Минюста России от 30.09.2020 № 225 (ред. от 14.12.2022) «Об утверждении Порядка ведения реестров единой информационной системы нотариата, внесения в них сведений, в том числе порядка исправления допущенных в таких реестрах технических ошибок» (вместе с "Порядком ведения реестров единой информационной системы нотариата, внесения в них сведений, в том числе порядком исправления допущенных в таких реестрах технических ошибок", утв. решением Правления ФНП от 16.09.2020 N 16/20, приказом Минюста России от 30.09.2020 № 225) утвержден Порядок ведения реестров единой информационной системы нотариата (ЕИС).

Как установлено судом и следует из материалов дела, земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> кадастровый № принадлежит истцу Окуневу Е.А. на сновании договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Окуневым Е.А. и КУМИ Таштагольского муниципального района по результатам открытого аукциона № от ДД.ММ.ГГГГ (т.2 л.д.9-12).

ДД.ММ.ГГГГ Окуневым Е.А. на имя Нечистик Е.В. выдана доверенность на бланке <адрес>9, удостоверенная нотариусом Кемеровского нотариального округа Кемеровской области Мызниковой С.Ф. по реестру за № от ДД.ММ.ГГГГ, с правом представления его интересов в отношении объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: <адрес> в том числе продать за цену и на условиях по своему усмотрению объект незавершенного строительства, расположенного по адресу: <адрес> (т.1 л.д. 30, 141).

ДД.ММ.ГГГГ, действуя в рамках указанной доверенности, Нечистик Е.В. от имени Окунева Е.А., заключила с Кошакровым А.С., в лице представителя по доверенности ФИО16, договор купли-продажи объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <адрес>, пгт. Шерегеш, <адрес> (т.1 л.д.37).

Из регистрационного дела, предоставленного ФППК «Роскадастр», установлено, что объект незавершенного строительства, расположенный на спорном земельном участке истца, был постелен на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ по заявлению Нечистик Е.В. от ДД.ММ.ГГГГ, действующей от имени Окунава Е.А. в рамках вышеуказанной доверенности (т.1. л.д.29-30).

Распоряжением от ДД.ММ.ГГГГ на бланке № удостоверенным нотариусом Мызниковой С.Ф., доверенность, выданная на имя Нечистик Е.В., удостоверенная нотариусом Мызниковой С.Ф. по реестру за №-н/42-2022-1-855 от ДД.ММ.ГГГГ, отменена (т.1 л.д.10).

Также распоряжением от ДД.ММ.ГГГГ на бланке №, удостоверенным нотариусом Мызниковой С.Ф., доверенность, выданная на имя Нечистик Е.В., ФИО7, ФИО8, удостоверенная нотариусом Мызниковой С.Ф. по реестру за № от ДД.ММ.ГГГГ, отменена (т.1.л.д.11).

Из ответа Федеральной нотариальной палаты следует, что сведения об отмене доверенностей внесены в единую информационную систему нотариата ДД.ММ.ГГГГ в 10:51 (т.1.л.д.86-87).

ДД.ММ.ГГГГ Нечистик Е.В., действующей от имени Окунева Е.А., и ФИО16, действующей от имени Кошакрова А.С., поданы документы на государственную регистрацию перехода права собственности на объект незавершенного строительства по договору от ДД.ММ.ГГГГ (т.1. л.д.36, 37 оборот).

ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация перехода права собственности.

Предъявляя требования, истец, указывает, что представитель Окунева Е.А. Нечистик Е.В. не имела полномочий на постановку на кадастровый учет и заключение договора купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ объекта незавершённого строительства, о действиях ее истец не знал.

По условиям спорного договора купли-продажи объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ продажная цена отчуждаемого объекта незавершенного строительства составляет 100 000 руб. (п.4 Договора).

Однако в материалы дела не предоставлено доказательств, подтверждающих получение Окуневым Е.А. денежных средств по спорному договору.

Расписка от ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д 110), представленная ответчиком Кошкаровым А.С., не является доказательством оплаты по спорному договору, поскольку из буквального толкования расписки от ДД.ММ.ГГГГ нельзя установить, что Окуневу Е.А. была передана сумма 100 000 руб. в качестве оплаты за передачу объекта незавершенного строительства по договору, который был заключен ДД.ММ.ГГГГ, т.е. спустя продолжительное время после составления расписки.

В тексте расписки, составленной Шаминой А.В., указано о том, что сумма в размере 400 000 руб. была передана Кошкаровым А.С. Шаминой А.В. за участки по договорам аренды №, 538, 1007, 996, при этом без указания по каким именно договорам аренды и какие именно адреса земельных участков, поэтому нельзя понять за какие именно земельные участки были переданы денежные средства.

Кроме того, указанная расписка составлена Шаминой А.В., у которой на момент составления расписки отсутствовали надлежащим образом оформленные полномочия на совершение каких-либо юридически значимых действий в отношении спорного земельного участка, принадлежащего Окуневу Е.А.

Иных доказательств оплаты по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ответчиком в соответствии со ст.56 ГК РФ в материалы в дела не представлено.

Исходя из содеражний пунктов 1 и 2 статьи 302 ГК РФ приобретатель не считается получившим имущество возмездно, если отчуждатель не получил в полном объеме плату или иное встречное предоставление за передачу спорного имущества к тому моменту, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неправомерности отчуждения.

В то же время возмездность приобретения сама по себе не свидетельствует о добросовестности приобретателя.

Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

Так, с истцом фактически условия спорного договора купли-продажи объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ оговорены и согласованы не были.

Согласно абз. 2 п. 3 ст. 182 ГК РФ, сделка, которая совершена с нарушением правил, установленных в абз. 1, и на которую представляемый не дал согласия, может быть признана судом недействительной по иску представляемого, если она нарушает его интересы. Нарушение интересов представляемого предполагается, если не доказано иное.

В соответствии со ст. 183 ГК РФ, при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку (абз. 1 п. 1). Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения (п. 2).

По смыслу приведенных норм гражданского права сделка, порок которой заключается в ее совершении неуполномоченным представителем, в частности, на основании доверенности, которая на момент совершения сделки отменена, может быть одобрена самим представляемым, однако в настоящее время истец спорную сделку не одобряет, оспаривает ее в настоящем деле.

Учитывая, что отсутствовало действительное волеизъявление Окунева Е.А. на отчуждение объекта незавершенного строительства, расположенного на его земельном участке, а также в отсутствие у Нечистик Е.В. полномочий на заключение договора купли-продажи объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ и подачу документов о регистрации перехода права собственности на объект незавершённого строительства, то договор купли-продажи объект незавершённого строительства, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Окуневым Е.А, в лице представителя Нечистик Е.В., и Кошакровым А.С., в лице представителя ФИО16, должен быть признан недействительным.

При этом, довод ответчиков относительно того, что Нечистик Е.В. не знала и не была извещена об отмене доверенности, не может являться основанием для отказа в удовлетворении иска.

Так, права и обязанности, возникшие в результате действий лица, которому выдана доверенность, до того, как это лицо узнало или должно было узнать о ее прекращении, сохраняют силу для выдавшего доверенность и его правопреемников в отношении третьих лиц. Это правило не применяется, если третье лицо знало или должно было знать, что действие доверенности прекратилось (п. 2 ст. 189 ГК РФ).

Из материалов дела, о чем указано выше, следует, что отмена нотариально удостоверенной доверенности была совершена надлежащим образом, сведения в ЕИС были занесены и, третье лицо считается извещенным об отмене доверенности.

В связи с чем, показания свидетеля ФИО7 о том, что смс об отмене доверенности он получил только ДД.ММ.ГГГГ, т.е. после заключения спорного договора купли-продажи и сдачи документов на регистрацию не свидетельствуют о добросовестности действий ответчиков.

Учитывая, что сведения об отмене доверенности выданной на имя Нечистик Е.В. по распоряжению земельным участком и объектом незавершенного строительства, а также на совершение регистрационных действий внесены в ЕИС в тот же день (ДД.ММ.ГГГГ), то на ДД.ММ.ГГГГ - дату заключения договора купли-продажи и подачи документов на регистрацию сделки, Нечистик Е.В. и иные лица, в том числе Кошкаров А.С. и регистрирующий орган, в соответствии с п. 1 ст. 189 ГК РФ считались уведомленными об отмене такой доверенности, а, следовательно, признание Кошкарова А.С. в таком случае добросовестным приобретателем исключается.

Таким образом, встречное исковое заявление Кошкарова А.С. к Окуневу Е.А. о признании добросовестным приобретателем по договору купли-продажи объекта незавершенного строительства удовлетворению не подлежит.

Исковые требования к Нечистик Е.В., также не подлежат удовлетворению, учитывая, что она не является материальным ответчиком в данном деле, поскольку она представляла интересы Окунева Е.А. по доверенности и не являлась стороной по спорной сделке, по спорому договору на нее не возложены никакие обязанности, в том числе по передачи денежных средств.

Довод ответчика Управление Росреестра по Кемеровской области-Кузбассу о том, что на момент проведения правовой экспертизы поступивших документов сервис сайта Федеральной нотариальной палаты для проверки доверенности не работал, а нотариус их не уведомил об отзыве доверенности, в связи с чем действия регистраторы были в соответствии с законом, опровергается материалами дела.

Из ответа Федеральной нотариальной палаты следует, что в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ сбоев в работе сайта Федеральной нотариальной палаты зафиксировано не было, доступность сайта не ограничивалось. Сервис проверки доверенностей, расположенный в информационно-телекоммуникационной сети «Интерне» работал в штатном режиме (2 л.д.4).

Также из ответа ГАУ «УМФЦ Кузбасса» следует, что при приеме заявления с пакетом документов о постановке спорного объекта незавершенного строительства на кадастровый учет от Нечистик Е.В. проверка полномочий заявителя на общедоступных интернет ресурсах не проводилось, так ка это не предусмотрено Соглашением о взаимодействии от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенного между ГАУ «УМФЦ Кузбасса», Управлением Росреестра и ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (т.2 л.д.70).

В соответствии со ст. 29 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация права включает также проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В соответствии с часть 10 ст. 29 вышеуказанного закона «О государственной регистрации недвижимости» подлинность нотариально удостоверенного документа и достоверность содержащихся в нем сведений - в порядке получения информации из единой информационной системы нотариата, установленном Основами законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 года N 4462-1. Предусмотренная в настоящей части проверка проводится в течение двух рабочих дней в пределах срока осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Таким образом, суд приходи к выводу о том, что регистрирующий орган в данном случае в соответствии с п. 1 ст. 189 ГК РФ считается извещенным об отмене доверенности, представленной Нечистик Е.В. с пакетом документов как от ДД.ММ.ГГГГ при постановке объекта незавершенного строительства на кадастровый учет, так и ДД.ММ.ГГГГ при регистрации перехода права собственности на объект незавершенного строительства, и что фактически государственная регистрация постановки объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ и перехода права собственности на объект незавершенного строительства осуществлена в данном случае на основании заявления лица, неправомочного действовать от имени истца.

Учитывая, что у Окунева Е.А. отсутствовало действительное волеизъявление на постановку на кадастровый учет объекта незавершенного строительства, расположенного на его земельном участке, а также в отсутствие у Нечистик Е.В. полномочий на совершение вышеуказанных действий, то требования истца о признании недействительной постановку ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Кемеровской области-Кузбассу на кадастровый учет спорного объекта незавершенного строительства, расположенного на участке истца, также подлежат удовлетворению.

В соответствии со статьей 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1).

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2).

Таким образом, учитывая, что постановка на учет и договор купли-продажи спорного объекта незавершенного строительства признаны недействительными, необходимо применить последствия недействительности сделки, возвратив стороны в первоначальное положение, существовавшее до совершения спорной сделки, признав недействительной запись о возникновении права № в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства за Кошкаровым А.С., исключив из Единого государственного реестра прав сведения об объекте незавершенного строительства с кадастровым номером № снять с кадастрового учета данный объект незавершенного строительства, аннулировать и погасить регистрационную запись в ЕГРН о регистрации права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером № на Окунева Е.А.

Доводы ответчика Кошкарова А.С. о пропуске истцом годичного срока исковой давности, и указание на то, что срок исковой давности должен быть исчислен с момента, когда истец узнал о существовании объекта незавершенного строительства на его земельном участке, т.е. ДД.ММ.ГГГГ, когда была выдана повторная доверенность, также подлежат отклонению, поскольку выдача доверенности не свидетельствует об осведомленности лица о нарушении своих прав.

В п. 2 ст. 181 ГК РФ установлено, что срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (п. 1 ст. 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Так, доверенности были отменены ДД.ММ.ГГГГ, а спорный объект незавершённого строительства был поставлен на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ.

Каких-либо доказательств того, что истец мог узнать о нарушенном праве ранее, чем ДД.ММ.ГГГГ (постановка на кадастровый учет спорного объекта), материалы дела не содержат.

В суд с иском истец обратился ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д.15), т.е. в пределах срока исковой давности.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Иск Окунева Е. А. к Кошкарову А. С., Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области – Кузбассу, удовлетворить частично.

Признать недействительным договор купли-продажи объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ с кадастровым номером №, применив последствия недействительности сделки признав недействительной запись о возникновении права № в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства за Кошкаровым А. С..

Признать недействительной постановку ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Кемеровской области-Кузбассу на кадастровый учет объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, исключив из Единого государственного реестра прав сведения об объекте незавершенного строительства с кадастровым номером № снять с кадастрового учета данный объект незавершенного строительства, аннулировать и погасить регистрационную запись в ЕГРН о регистрации права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером № на Окунева Е. А..

В удовлетворении исковых требований к Нечистик Е. В., отказать.

В удовлетворении встречного иска Кошкарова А. С., отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Кемеровский областной суд через Таштагольский городской суд Кемеровской области в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

В окончательной форме решение суда изготовлено 13.03.2024.

Председательствующий                                     А.В. Щеглова