Решение по делу № 33-1289/2023 (33-38993/2022;) от 24.11.2022

Судья Крючков С.И.                           Дело <данные изъяты> (<данные изъяты>)

(номер дела в суде первой                                                                      УИД <данные изъяты>

инстанции <данные изъяты>)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

<данные изъяты> <данные изъяты>

<данные изъяты>

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе

председательствующего судьи Бурцевой Л.Н.,

судей Романенко Л.Л., Е.А.,

при ведении протокола помощником судьи Покровской Д.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Еремина А. А.ича к Старовойтову А. И., Кузнецову С. Н. о взыскании задолженности по договору аренды, неустойки, задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг, возмещении материального ущерба, причиненного ненадлежащим исполнением обязательств по договору аренды, изменении условий договора аренды

и по встречному иску Старовойтова А. И. к Еремину А. А.ичу о признании договора аренды расторгнутым и взыскании неустойки

по апелляционным жалобам Еремина А. А.ича, Старовойтова А. И.

на решение <данные изъяты> городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты>,

заслушав доклад судьи Данилиной Е.А.,

          объяснения Еремина А.А. и его представителя Васяткина С.В.,               представителя Старовойтова А.И. адвоката Малого И.Е., Кузнецова С.Н.,

установила:

Еремин А.А. обратился в суд к Старовойтову А.И., Кузнецову С.Н. с требованиями, уточненными в порядке ст. 39 ГПК РФ, о солидарном взыскании 630 000 рублей в качестве задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <данные изъяты>, от <данные изъяты> за период с сентября 2020 г. по май 2022 г. включительно; пеней за нарушение сроков исполнения обязательства по внесению арендной платы в размере 0,01 % от суммы задолженности за каждый день просрочки, что за период с <данные изъяты> по <данные изъяты> составляет 10 191 рубль; пеней по дату фактического исполнения ответчиками обязательства; задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг в размере 126 572,90 рублей; 642 924,86 рублей в качестве возмещения материального ущерба, причиненного ненадлежащим исполнением обязательств по вышеуказанному договору аренды, связанного с восстановительным ремонтом арендуемого здания; изменении договора аренды путем исключения из него условий, предусмотренных пунктом 6 основного договора и пунктами 3 и 5 дополнительного соглашения <данные изъяты> от <данные изъяты> к договору аренды; 1 274,70 рублей в счет возмещения почтовых расходов по отправке ответчикам досудебных претензий и настоящего искового заявления, а также в счет расходов по уплате государственной пошлины.

Требования мотивированы ненадлежащим исполнением арендаторами своих обязательств по внесению арендной платы, капитальному ремонту здания, а также тем, что п. 3 дополнительного соглашения <данные изъяты> от <данные изъяты> увеличил срок аренды до <данные изъяты> с чем истец согласился, полагаясь на добросовестность арендаторов и исполнение ими обязанности по внесению арендных платежей вплоть до истечения срока действия договора; установленная п. 4 договора аренды арендная плата соответствует ценам 2011 года и не является справедливой; п. 6 договора предусматривает неустойку (размер которой был увеличен п. 5 дополнительного соглашения <данные изъяты> от <данные изъяты> до 8 000 000 рублей) на случай одностороннего расторжения договора по инициативе арендодателя в качестве «страховки» для арендаторов, вложивших в арендуемое помещение значительные денежные средства, тогда как денежных средств арендаторы в арендуемое помещение не вкладывали.

Старовойтов А.И. исковые требования не признал, предъявил встречный иск к Еремину А.А. о признании договора аренды от <данные изъяты> расторгнутым с <данные изъяты> и взыскании 8 000 000 рублей в качестве неустойки, предусмотренной договором в случае одностороннего расторжения договора по инициативе арендодателя.

Встречные требования мотивированы тем, что с сентября 2020 г. Еремин А.А. поменял замки в арендуемом помещении, препятствуя Старовойтову А.И. и Кузнецову С.Н. в пользовании арендуемым имуществом, передал его в аренду другому лицу – Пчелину С.В., что свидетельствует об одностороннем отказе арендодателя от заключенного между сторонами договора. Кроме того, <данные изъяты> Ереминым А.А. было направлено в адрес Старовойтова А.И. официальное уведомление о расторжении договора, что в совокупности с его фактическими действиями позволяет требовать с него уплаты предусмотренной договором неустойки в размере 8 000 000 рублей и считать договор расторгнутым с <данные изъяты> по инициативе арендодателя.

Еремин А.А. и его представитель Васяткин С.В. в судебное заседание суда первой инстанции явились, первоначальные исковые требования поддержали, просили их удовлетворить, в удовлетворении встречного иска Старовойтова А.И. отказать.

    Возражая против удовлетворения встречных исковых требований, сторона истца по первоначальному иску указывала, что Старовойтовым А.И. не доказан факт смены замков и чинения препятствий в пользовании арендуемым помещением, за два года, в течение которых арендодатель якобы не пускал арендаторов в спорное помещение, претензий по данному факту предъявлено не было, невозможность самостоятельной смены замка с целью доступа в арендуемое помещение, что предусмотрено ст. 606 ГК РФ, не обосновал, передача спорного помещения в аренду некоему Пчелину С.В. и осуществление последним арендных платежей не доказана. Добавил, что <данные изъяты> Ереминым А.А. была направлена, а <данные изъяты> Старовойтовым А.И. получена досудебная претензия, в которой лишь предлагалось расторгнуть договор аренды в досудебном и добровольном порядке, никакого требования о расторжении договора, а равно официального уведомления об одностороннем отказе от его исполнения претензия не содержит; в претензии содержалось предупреждение о том, что в случае ее неудовлетворения последует обращение в суд, что в итоге и произошло.

    Представитель Старовойтова А.И. адвокат Малой И.Е. в судебном заседании суда первой инстанции встречные исковые требования поддержал, просил их удовлетворить, в удовлетворении исковых требований Еремина А.А. отказать, в ходе рассмотрения дела указал, что в результате неправомерных действий Еремина А.А. действие договора аренды фактически прекращено, тем не менее, денежных средств в сумме 8 000 000 рублей, которые он обязан выплатить, арендодатель не выплачивает и не собирается это делать, не расторгает договор именно с целью не выплачивать 8 000 000 рублей и стоимость улучшения имущества. За период нахождения помещения в аренде ответчиком были сделаны неотделимые улучшения арендуемого имущества в виде покупки оборудования, капитального ремонта, отделки, при этом вложения превышают 6 000 000 рублей и по указанной причине арендатором не производится оплата арендных платежей и коммунальных услуг за тепловую энергию. Что касается требований о взыскании стоимости восстановительного ремонта на общую сумму 642 923,86 рублей, то они не обоснованы ввиду того, что по договору аренды ответчику было передано не все здание, а только отдельные помещения в нем: помещения №<данные изъяты> по экспликации в подвале для целей размещения кафе-бара, помещения по экспликации №<данные изъяты> первого этажа и помещения по экспликации №<данные изъяты> второго этажа, то есть часть внутренних помещений всего здания. Основную часть здания занимает магазин «Магнит», внешняя часть здания, прилегающая к помещениям, ранее занимаемым ответчиком, находится в надлежащем состоянии, дефекты, на которые указывает Еремин А.А., относятся к кровле и внешней отделке, тогда как в аренду были переданы внутренние помещения здания.

Кузнецов С.Н. в судебном заседании суда первой инстанции первоначально заявленные исковые требования не признал, указав, что, будучи, на основании договора аренды, заключенного с Ереминым А.А., одним из арендаторов нежилого помещения с имуществом и оборудованием, расположенного по адресу: <данные изъяты>, заменил Бурякова А.В. как сторону договора по просьбе последнего формально, является номинальным субъектом данного обязательственного правоотношения, фактически хозяйственной деятельностью в арендуемом помещении не занимался, денежные средства не вкладывал, на получение какой-либо денежной компенсации в рамках спорного договора не претендует.

Представитель администрации городского округа <данные изъяты> в судебное заседание суда первой инстанции не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом.

Решением <данные изъяты> городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> в удовлетворении первоначальных и встречных исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе Еремин А.А. просит решение суда отменить в части отказа в удовлетворении его исковых требований, как незаконное и необоснованное, указывая, что договор аренды является действующим, поэтому оснований для освобождения ответчиков по первоначальному иску об уплаты арендных платежей и возмещения расходов по оплате задолженности по оплате коммунальных платежей не имелось; в силу закона соглашение об изменении и расторжении договора совершаются в той же форме, что и основной договор, поэтому вывод суда о прекращении договора аренды фактическими действиями сторон не основан на законе; Кузнецов С.Н. фактически сдал арендуемое имущество в субаренду Кадушкину Г.О. и суд не дал оценки показаниям последнего и Пчелина С.В. о том, что арендную плату они не вносили; судом не был исследован вопрос об изменении договора аренды и дополнительных соглашений к нему, тогда как эти условия лишают арендодателя возможности скорректировать размер арендной платы с учетом инфляционных процессов и «безболезненно» прекратить правоотношения между сторонами.

В свою очередь, Старовойтов А.И. в апелляционной жалобе просит решение отменить как незаконное и необоснованное в части отказа в удовлетворении встречных исковых требований, настаивая, что действие договора аренды было прекращено в результате неправомерных действий Еремина А.А., который воспрепятствовал арендаторам в пользовании арендованным имуществом, предав его в аренду другим лицам, при этом направил в адрес ответчиков по первоначальному иску требование о расторжении договора, а потому обязан выплатить неустойку.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции Еремин А.А. и его представитель Васяткин С.В., представитель Старовойтова А.И. адвокат Малой И.Е. доводы своих апелляционных жалоб поддержали, возражали против удовлетворения жалоб другой стороны.

Кузнецов С.Н. в заседании судебной коллегии настаивал на позиции, занятой в суде первой инстанции о своей непричастности к договору аренды и настоящему спору.

Иные участвующие в деле лица в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, извещены о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом и заблаговременно, что с учетом положений ст. 167 ГПК РФ позволило рассмотреть дело при данной явке.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобах (ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ), выслушав явившихся участников процесса, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Согласно ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

В соответствии с п. 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <данные изъяты> <данные изъяты> «О судебном решении» решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 4 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

В соответствии с п. 3 названного постановления решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Указанным требованиям решение суда первой инстанции соответствует не в полной мере.

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Как установлено п. 1 ст. 611 ГК РФ, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно п. 1 ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды (абзац 1). Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок (абзац 2).

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (п. 2 ст. 616 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

    Судом установлено и материалами дела подтверждается, что между Ереминым А.А. (арендодатель) и Старовойтовым А.И., Буряковым А.В. (арендатор) <данные изъяты> был заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <данные изъяты>, на срок по <данные изъяты>; арендная плата составляет 30 000 рублей в месяц и выплачивается ежемесячно в срок, не позднее десяти дней с начала следующего календарного месяца.

Договор был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <данные изъяты> <данные изъяты>

    Дополнительным соглашением <данные изъяты> от <данные изъяты> были изменены и изложены в новой редакции пункты 3, 4, 6 основного договора аренды от <данные изъяты>, в том числе, окончание срока аренды изменено на <данные изъяты>

    Дополнительным соглашением <данные изъяты> от <данные изъяты> стороны основного договора аренды пришли к соглашению о замене действующего арендатора Бурякова А.В. на нового арендатора Кузнецова С.Н.

    В соответствии с п. 4 договора аренды (в редакции дополнительного соглашения <данные изъяты>) при нарушении установленного срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 0,01 % от суммы задолженности за каждый день просрочки.

    В силу п. 5 договора аренды арендатор оплачивает коммунальные платежи и обеспечивает капитальный ремонт и текущее содержание арендуемых помещений за свой счет, а в силу п. 12 договора аренды обязуется содержать указанные нежилые помещения в соответствии с требованиями действующего законодательства, поддерживать их в исправном состоянии и по окончании срока аренды вернуть их арендодателю в состоянии, пригодном для использования, с учетом нормального износа.

    С сентября 2020 года арендаторами не исполняются обязательства по внесению арендных платежей, в связи с чем Ереминым А.А. в их адрес посредством почтовой связи были направлены досудебные претензии о проведении капитального и текущего ремонта с устранением недостатков, погашении арендной платы в полном объеме за период с сентября 2020 г. по настоящее время из расчета 30 000 рублей в месяц, и коммунальных услуг, а также о расторжении в десятидневный срок со дня получения претензии в досудебном и добровольном порядке договора аренды от <данные изъяты> и дополнительных соглашений к нему, уплате пеней в соответствии с п. 4 дополнительного соглашения <данные изъяты> от <данные изъяты>

    Из объяснений истца по первоначальному иску следует, что капитальный ремонт здания не производился с 2011 года до настоящего времени, ни разу не были проведены работы по поддержанию здания в исправном состоянии, что привело к ухудшению его технического состояния, а именно: разбиты окна, находящиеся на 1 и 2 этажах; вываливаются кирпичи из кирпичной кладки на стене здания; протекает кровля в районе служебного туалета; отходит от здания декоративная плитка у запасного выхода; рассыпалась отмостка, у стены проросли деревья, которые корнями разрушают фундамент здания; на здании имеются следы краски от нанесенной граффити третьими лицами; плитка на центральном входе сломана; оцинкованное покрытие парапета кровли ветром сломано, в связи с чем кирпичи от дождей размокают и рассыпаются; плитка на цоколе здания пришла в негодность.

    По инициативе Еремина А.А. ООО «<данные изъяты> была составлена смета, согласно которой стоимость ремонтно-восстановительных работ по приведению здания в надлежащее состояние составляет 642 924,86 рублей.

    Согласно акту сверки взаимных расчетов за I квартал 2021 г. между Серпуховским филиалом ООО «<данные изъяты>» и Ереминым А.А. усматривается, что задолженность Еремина А.А. по договору теплоснабжения <данные изъяты> составляет 126 572,90 рублей; указанная задолженность была взыскана с Еремина А.А. в судебном порядке и погашена последним в полном объеме.

    Из копии постановления МУ МВД России <данные изъяты>» от <данные изъяты> следует, что в возбуждении уголовного дела по заявлению Старовойтова А.И., поступившему <данные изъяты>, в котором он просит привлечь к уголовной ответственности Еремина А.А., который в период с сентября 2020 г. по август 2021 г. незаконно присвоил и частично реализовал принадлежащее Старовойтову А.И. имущество, находящееся в кафе «Камелот» по адресу: <данные изъяты>, отказано в связи с отсутствием события преступления.

Судом также установлено, что <данные изъяты> между Кузнецовым С.Н. (арендодатель) и Кадушкиным Г.О. (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения, по условиям которого арендодатель передал арендатору во временное пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: <данные изъяты>, общей площадью 500 кв. м. для использования под ресторан и сауну, арендная плата по которому составила 25 000 рублей в месяц.

    Допрошенный в ходе рассмотрения дела судом первой инстанции в качестве свидетеля Пчелин С.В. показал, что с конца сентября 2020 г. по май 2021 г. арендовал спорные помещения, в которых ранее было кафе, по устной договоренности с Ереминым А.А. под ночной клуб, производил ремонт в помещении, менял интерьер. Поскольку имеющаяся мебель не устраивала, разрешили ее продать и взамен купить другую. Вырученные от продажи денежные средства он передал Еремину А.А., они вкладывались в ремонт помещения, но арендную плату по договоренности с Ереминым А.А. он не вносил, коммунальные услуги по счетам, которые представлял Еремин А.А., оплачивал. Когда встал вопрос о заключении договора аренды, он (Пчелин С.В.) узнал о наличии другого арендатора - Старовойтова А.И.

    Допрошенный в качестве свидетеля Кадушкин Г.О. показал, что его друг Пчелин С.В. познакомил его с Ереминым А.А. и они (Кадушкин Г.О. и Пчелин С.В.) решили оборудовать сауну на нижнем этаже спорного помещения. Арендную плату за данное помещение Кадушкин Г.О. ни разу не производил, но оплачивал коммунальные платежи, в том числе, за электроэнергию по счетам, за отопление передавал денежные средства Еремину А.А. Спустя какое-то время Еремин А.А. привез договор, они его подписали и посредством эквайринга производили оплату. Договор аренды Кадушкин Г.О. не заключил и так как весной 2021 г. появились арендаторы, о которых ранее не было известно, они (Кадушкин Г.О. и Пчелин С.В.) освободили спорное помещение.

Руководствуясь положениями статей 15, 310, 422, 450, 450.1, 451, 452, 606, 611,614, 615, 620, 622, 650, 651, 1064, 1082 Гражданского кодекса РФ, исходя из того, что Ереминым А.А. были исполнены свои обязательства арендодателя и не переданы арендаторам арендованные ими нежилые помещения, арендатором Старовойтовым А.И. использовались арендуемые им нежилые помещения в коммерческих целях до сентября 2020 г., за указанный период времени им производилось соответствующее внесение арендных платежей и передача денежных средств в счет оплаты жилищно-коммунальных услуг в пользу арендодателя с произвольным оформлением документов в отсутствие актов сверки взаиморасчетов; арендатор Кузнецов С.Н. по взаимному согласию со Старовойтовым А.И. самоустранился от исполнения договора аренды и извлечения прибыли от использования арендуемых помещений, тем не менее, оставаясь стороной рассматриваемых договорных отношений; в сентябре 2020 г. стороны рассматриваемого договорного правоотношения своими взаимными фактическими действиями по передаче арендуемых нежилых помещений для их коммерческого использования иным лицам (Пчелину С.В. и Кадушкину Г.О.) прекратили договорные отношения между собой, не приняв меры к документальному оформлению фактически сложившихся обстоятельств, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для взыскания денежных средств с арендаторов в пользу арендодателя в качестве внесения арендных платежей и оплаты жилищно-коммунальных услуг за спорный период с применением договорной неустойки за нарушения сроков оплаты и оснований для возмещении материального ущерба, равно как отсутствии оснований для взыскания денежных средств с арендодателя в пользу Старовойтова А.И. в качестве договорной неустойки за одностороннее досрочное прекращение договорных отношений.

При этом, отказывая в удовлетворении первоначальных исковых требований о возмещении ущерба, суд отметил, что стороной истца по первоначальному иску не представлено доказательств, безусловно свидетельствующих о виновных действиях арендаторов, связанных с причинением материального ущерба в форме ненадлежащей эксплуатации и содержания арендуемых помещений – представленные локальный сметный расчет, материалы фотофиксации, лишь свидетельствуют о необходимости проведения соответствующих ремонтных работ с целью надлежащего содержания всего объекта недвижимого имущества, а не только указанных нежилых помещений, которые намерен выполнить Еремин А.А. с привлечением подрядной организации.

Суд считает, что вывод суда первой инстанции о расторжении договора аренды нельзя признать правильным, как не соответствующий обстоятельствам дела и основанный на неправильном истолковании норм материального права.

В силу п. 1 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434) (абзац 1). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность (абзац 2).

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Как установлено абз. 1 п. 1 ст. 450 ГК РФ, расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

В силу положений п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (абзац 1). Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абзац 2).

Основания для одностороннего расторжения договора аренды его сторонами закреплены статьями 619 ГК РФ (по требованию арендодателя) и 620 ГК РФ (по требованию арендатора).

Так, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: (1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; (2) существенно ухудшает имущество; (3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; (4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора (ч. 1 ст. 619 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (п. 2 ст. 450.1 ГК РФ).

Как разъяснено в п. 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <данные изъяты> <данные изъяты> «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», в случае правомерного одностороннего отказа от исполнения договорного обязательства полностью или частично договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ) (абзац 1).

В силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

Анализ приведенных норм и разъяснений порядка их применения в совокупности с условиями спорного договора аренды от <данные изъяты> позволяет констатировать, что спорный договор аренды может быть досрочно расторгнут по соглашению сторон, заключенному в письменной форме; в одностороннем порядке при нарушении договора другой стороной (статьи 450, 619, 620 ГК РФ); по одностороннему волеизъявлению арендодателя с выплатой арендатору неустойки в размере 8 000 000 рублей в течение десяти дней со дня расторжения договора.

Таким образом, вывод суда о том, что в сентябре 2020 г. стороны своими взаимными фактическими действиями прекратили договорные отношения между собой в отсутствие письменного соглашения о расторжении договора аренды противоречит закону.

Одновременно и утверждение Старовойтова А.И., являющееся доводом его апелляционной жалобы, о том, что действие договора аренды было прекращено в результате неправомерных действий Еремина А.А., который воспрепятствовал арендаторам в пользовании арендованным имуществом, предав его в аренду другим лицам, не может быть принят во внимание, поскольку подлобные неправомерные действия в силу закона сами по себе расторжения договора не влекут.

Что касается довода Старовойтова А.И., что о расторжении арендодателем договора в одностороннем порядке свидетельствует направленное им в адрес ответчиков по первоначальному иску требование о расторжении договора, судебная коллегия отклоняет как несостоятельный, так как буквальное значение содержащихся в досудебной претензии Еремина А.А. слов и выражений не позволяет сделать вывод о наличии у него волеизъявления на досрочное расторжение договора, в претензии он лишь предлагает арендаторам в десятидневный срок со дня ее получения в досудебном и добровольном порядке расторгнуть договор аренды от <данные изъяты> и дополнительные соглашения к нему (л.д. 12-13).

При таких обстоятельствах в удовлетворении встречных исковых требований Старовойтова А.И. о признании договора аренды расторгнутым и взыскании неустойки отказано правомерно.

В свете того, что договор аренды между сторонами по делу не расторгнут, взаимные обязательства, из него возникшие, не прекращены, вывод суда первой инстанции об отказе в удовлетворении первоначально заявленных Ереминым А.А. требований в полном объеме является неправильным.

В соответствии с абз. 1 п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (абз. 2 п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (п. 1 ст. 330 ГК РФ).

Согласно п. 65 постановления Пленума Верховного Суда РФ «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» по смыслу статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ). Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.

Стороной ответчика по первоначальному иску не оспаривалось, что в период с сентября 2020 г. арендаторы прекратили выплату арендной платы.

При таких обстоятельствах, со Старовойтова А.И. и Кузнецова С.Н. в пользу Еремина А.А. в равных долях подлежит взысканию образовавшаяся задолженность, размер которой составляет за период с сентября 2020 г. по май 2022 г. 630 000 рублей, предусмотренные договором за просрочку внесения арендных платежей санкции в виде пеней за период с <данные изъяты> по <данные изъяты> в размере 19 551 рубля, пени, начисляемые на сумму задолженности в размере 0,01% в день, начиная с <данные изъяты> до дня фактического исполнения обязательства включительно, а также в порядке регресса уплаченная Ереминым А.А. задолженность по внесению платы за жилищно-коммунальные услуги за период с сентября 2020 г. по март 2021 г. в размере 126 572,90 рублей.

При этом судебная коллегия отклоняет требование Еремина А.А. о взыскании задолженности по арендной плате с ответчиков по первоначальному иску в солидарном порядке, поскольку относительно сложившихся правоотношений такой порядок не предусмотрен ни законом, ни договором, в связи с чем, положения ст. 322 ГК РФ о солидарных обязательствах в данном случае неприменимы.

Доводы Кузнецова С.Н. о его формальном участии в дополнительном соглашении <данные изъяты> к договору аренды нежилого помещения критики не выдерживают и от исполнения возложенных на него договором обязанностей не освобождают.

То обстоятельство, что с сентября 2020 г. арендаторы не пользовались арендованным имуществом, не освобождает их от обязанности по внесению арендных платежей по действующему договору аренды ввиду следующего.

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности (ч. 1 ст. 8 ГК РФ).

Как установлено п. 1 ст. 615 ГК РФ, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

По смыслу положений ст. 615 ГК РФ фактическое неиспользование объекта аренды арендатором не освобождает последнего от внесения арендной платы, поскольку для возникновения обязательства по внесению арендной платы за пользование имуществом необходимо и достаточно наличия основания для его использования по договору аренды, а также факта передачи предмета договора арендатору.

Суд апелляционной инстанции не находит законных оснований для освобождения ответчиков по первоначальному иску от возмещения задолженности по арендным платежам, поскольку достоверных доказательств, подтверждающих создание арендодателем препятствий для арендаторов по осуществлению прав владения и пользования арендованным имуществом, которые могли бы являться основанием для отказа во взыскании задолженности по арендной плате, Старовойтовым А.И. и Кузнецовым С.Н. не представлено, приобщенная к материалам дела принятая судом апелляционной инстанции в качестве нового доказательства копия материалов проверки МУ МВД России «Серпуховское» обращения Старовойтова А.И. от <данные изъяты>, указанные обстоятельства не подтверждает, по факту чинения препятствий в пользовании арендованным имуществом арендаторы претензий Еремину А.А. не направляли, в правоохранительные органы, в том числе, за судебной защитой, не обращались, предоставленным п. 1 абз. 1 ст. 620 ГК РФ правом досрочно расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке не воспользовались.

Следует отметить, что вопреки показаниям свидетелей Пчелина С.В. и Кадушкина Г.О., <данные изъяты> договор субаренды нежилых помещений для использования под ресторан и сауну был заключен Кадушкиным Г.О. как арендатором не с Ереминым А.А., а с Кузнецовым С.Н.

Требования Еремина А.А. об изменении договора аренды путем исключения из него условий, предусмотренных пунктом 6 основного договора и пунктов 3 и 5 дополнительного соглашения <данные изъяты> от <данные изъяты> к договору аренды, по мнению судебной коллегии удовлетворению не подлежат, как не основанные на законе, противоречащие принципу свободы договора как основного начала гражданского законодательства и в отсутствие к тому оснований, предусмотренных п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Не подлежат удовлетворению и первоначальные исковые требования о взыскании со Старовойтова А.И. и Кузнецова С.Н. материального ущерба, связанного с восстановительным ремонтом арендуемого здания, в размере 642 924,86 рублей, поскольку по условиям договора аренды арендодателю были переданы для целей размещения сауны помещения №<данные изъяты> по экспликации в подвале и для целей размещения кафе-бара помещения по экспликации №<данные изъяты> первого этажа и помещения по экспликации №<данные изъяты> второго этажа.

По смыслу ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, переданного ему в аренду.

Аналогичное следует и из пункта 12 заключенного между сторонами по делу <данные изъяты> договора аренды нежилых помещений, тогда как истцом по первоначальному иску в обоснование исковых требований в указанной части была представлена смета на выполнение работ по ремонту фасада и отмостки здания по адресу: <данные изъяты>, что предмету договора аренды не соответствует, а требований о возмещении расходов на восстановительный ремонт переданных в аренду нежилых помещений, иных требований, связанных с неисполнением арендатором обязанности поддерживать в исправном состоянии переданное в аренду имущество, Ереминым А.А. не заявлялось.

В связи с удовлетворением первоначальных исковых требований по правилам ст. 98 ГПК РФ со Старовойтова А.И. и Кузнецова С.Н. в пользу Еремина А.А. в равных долях подлежат взысканию расходы, связанные с уплатой государственной пошлины, в размере 10 961,24 рублей и почтовые расходы в размере 434,48 рублей, связанные с отправкой ответчикам копий искового заявления и приложенных к нему документов.

Основания для взыскания судебных расходов, связанных с оплатой услуг по направлению ответчикам по первоначальному иску претензий в досудебном порядке в сумме 840,22 рублей отсутствуют, поскольку с учетом заявленных Ереминым А.А. требований обязательный досудебный порядок разрешения настоящего спора законом не предусмотрен.

При таких обстоятельствах судебная коллегия считает необходимым решение первой инстанции в части полного отказа в удовлетворения исковых требований Еремина А.А. отменить и принять в указанной части новое решение о частичном удовлетворении требований последнего, частично удовлетворив апелляционную жалобу последнего.

В остальной части судебная коллегия находит решение суда законным и обоснованным и оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы Старовойтова А.И. не усматривает.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

апелляционную жалобу Еремина А. А.ича удовлетворить частично.

решение <данные изъяты> городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> отменить в части отказа в удовлетворении первоначальных исковых требований, принять в указанной части новое решение.

Исковые требования Еремина А. А.ича к Старовойтову А. И., Кузнецову С. Н. о взыскании задолженности по договору аренды, неустойки, задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг, возмещении материального ущерба, причиненного ненадлежащим исполнением обязательств по договору аренды, изменении условий договора аренды удовлетворить частично.

Взыскать со Старовойтова А. И., Кузнецова С. Н. в пользу Еремина А. А.ича задолженность по арендной плате за период с сентября 2020 года по май 2022 года в размере 630 000 рублей, в равных долях по 315 000 рублей с каждого; пени за просрочку внесения арендных платежей за период с <данные изъяты> по <данные изъяты> в размере 19 551 рубля, в равных долях по 9 775,50 рублей с каждого; с каждого из ответчиков пени, начисляемые на сумму 225 000 рублей в размере 0,01% в день, начиная с <данные изъяты> до дня фактического исполнения обязательства включительно; задолженность по внесению платы за жилищно-коммунальные услуги за период с сентября 2020 года по март 2021 года в размере 126 572,90 рублей, в равных долях по 63 286,45 рублей с каждого; расходы по уплате государственной пошлины в размере 10 961,24 рублей, в равных долях по 5 480,62 рублей с каждого; почтовые расходы в размере 434,48 рублей, в равных долях по 217,24 рублей с каждого.

В удовлетворении исковых требований Еремина А. А.ича к Старовойтову А. И., Кузнецову С. Н. о возмещении материального ущерба, причиненного ненадлежащим исполнением обязательств по договору аренды, изменении условий договора аренды отказать.

В остальной части решение <данные изъяты> городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> оставить без изменения, апелляционную жалобу Еремина А. А.ича в остальной части и апелляционную жалобу Старовойтова А. И. – без удовлетворения.

Судья-председательствующий

Судьи