Решение по делу № 8Г-23415/2023 [88-24459/2023] от 07.08.2023

Судья I инстанции: Т.В. Лискина                Дело №2-20/2023

Судьи II инстанции: С.П. Лозина     (докладчик)            Дело № 88-24459/2023

Е.Е. Зорова, В.А. Заритонова            УИД 69RS0038-03-2022-003806-70

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

28 ноября 2023 года город Москва

Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего судьи: Игнатьева Д.Ю.,

судей: Ионовой А.Н., Бурковской Е.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании

кассационные жалобы Смирнова Алексея Олеговича, Васильева Романа Юрьевича, ООО «Веста», НПО «Гамма» и Гусева Романа Александровича с дополнениями

на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Тверского областного суда от 06 июня 2023 года

по гражданскому делу по иску Маренко Сергея Николаевича к ООО НПО «ГАММА» о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка.

Заслушав доклад судьи Ионовой А.Н., объяснения Крылова А.Л. – представителя Смирнова А.О. и ООО «Веста», Посадкова А.Н. – представителя Васильева Р.Ю., Смирнова А.О. и НПО «Гамма»; Сантросян Т.О. и Сидорова Р.А. – представителей НПО «Гамма», Михайловой А.С. – представителя Калошина С.В., Викторова Д.А. – представителя Маренко С.Н., судебная коллегия

установила:

Маренко С.Н. обратился в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью НПО «ГАММА», просил взыскать задолженность по договору аренды земельного участка с расположенными на нем нежилыми помещениями от 06.07.2018 за период с 06.08.2018 по 05.02.2022 в размере 17 200 000 руб., пени за несвоевременную оплату арендной платы за период с 06.07.2018 по 03.02.2022 в размере 11 506 400 руб.; судебные расходы по оплате госпошлины в размере 60 000 руб..

Решением Московского районного суда г. Твери от 09 февраля 2023 года в удовлетворении исковых требований Маренко Сергея Николаевича к Обществу с ограниченной ответственностью НПО «ГАММА» о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Тверского областного суда от 06 июня 2023 года решение Московского районного суда г. Твери от 09 февраля 2023 года отменено, постановлено новое решение, которым с НПО «ГАММА» в пользу Маренко С.Н. взыскана задолженность по договору аренды земельного участка с расположенными на нем нежилыми помещениями от 06 июля 2018 года: арендная плата за период с 06 июня 2019 года по 05 февраля 2022 года в размере 10 221 834,10 руб., пени за несвоевременное внесение арендной платы за период с 06 июня 2019 года по 03 февраля 2022 года в размере 5 989 419,74 руб., в удовлетворении остальной части исковых требований отказано, с Общества с ограниченной ответственностью НПО «ГАММА» в пользу Маренко Сергея Николаевича взыскана государственная пошлина за подачу в суд настоящего иска в размере 60 000 руб..

На указанное апелляционное определение поданы кассационные жалобы Смирновым А.О., Васильевым Р.Ю., ООО «Веста», ООО НПО «Гамма» и Гусевым Р.А. с дополнениями, с просьбой отменить незаконное и необоснованное апелляционное определение, оставить в силе решение суда первой инстанции.

Смирнов А.О. считает, что выводы суда апелляционной инстанции не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, материалами дела не подтверждены, так как ООО НПО «Гамма» в течение заявленного истцом периода не использовало расположенное по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, недвижимое имущество, заявленное истцом в качестве предмета аренды, было арендовано лишь офисное помещение площадью 21,8 кв.м в административном здании площадью 232,8 кв.м, основание для аренды являлись договор аренды от 01.10.2018 и от 01.09.2020, подлинность которых не оспаривалась сторонами. ООО НПО «Гамма» зарегистрировало свое местонахождение в ЕГРЮЛ, однако данные действия были совершены значительно позже даты, якобы заключенного спорного договора, считает, что регистрация ООО НПО «Гамма» по адресу принадлежащей истцу базы не может быть подтверждением использования всей территории данной базы, как это трактует суд апелляционной инстанции; судом апелляционной инстанции приобщены новые документы в нарушение требований статей 59, 60, 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не дана оценка недобросовестному поведению истца в отношениях с другими участниками долевой собственности при расчете арендной платы за заявленный период.

В кассационной жалобе ООО НПО «Гамма» и дополнении к ней, так же указано, что апелляционное определение является незаконным и необоснованным, построенным на требованиях истца, при отсутствии заключенного договора аренды, не принято во внимание, что в аренду было принято лишь кабинет - офисное помещение в одном из зданий на территории базы истца на основании договоров от 01.10.2018 и от 01.09.2019; судом апелляционной инстанции не принято во внимание, что помещения в зданиях истцом были сданы ООО «ВЕСТА», а земельный участок с расположенными на нем зданиями – ООО ПК «СПЕКТР», которые осуществляли оплату электроэнергии и газоснабжение в период с 2019 по 2022 за всю площадку по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>; суд не принял во внимание, что какая-либо производственная деятельность на территории базы ООО НПО «Гамма» не велась; считает, что допущены нарушения норм процессуального права.

Аналогичные доводы изложены в кассационных жалобах Васильева Р.Ю., Гусева Р.А., ООО «ВЕСТА», которые так же считают апелляционное определение не обоснованным и незаконным, приведены аналогичные доводы, ссылаются на несоответствие выводов суда фактиченским обстоятельствам дела, на нарушение норм материального и процессуального права.

Изучив материалы дела, заслушав объяснения явившихся в судебное заседание лиц, обсудив доводы кассационных жалоб, проверив по правилам статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобах, законность апелляционного определения, кассационный суд пришел к следующему.

Из материалов дела следует и судом установлено, что в обоснование заявленных исковых требований истцом Маренко С.Н. представлен Договор аренды земельного участка с расположенными на нем нежилыми помещениями от 06 июля 2018 года, сторонами которого указаны Маренко Сергей Николаевич (Арендодатель) и Общество с ограниченной ответственностью НПО «Гамма» (Арендатор) (далее – Договор). Предметом договора является предоставление Арендодателем во временное пользование за плату Арендатору земельного участка с расположенными на нем нежилыми помещениями с целью размещения на нем производства.

Как следует из п. 1.2 Договора, в аренду передаются:

- земельный участок с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под складскую зону; общей площадью 4664 кв. метра, расположенного по адресу: <адрес>, №, <адрес>;

- гараж, назначение: нежилое здание, площадью 147,5 кв. метра, кадастровый №;

- склад, назначение: нежилое здание, площадью 197,3 кв. метра, кадастровый №;

- производственный цех, назначение: нежилое здание, площадью 120,9 кв. метра, кадастровый №;

- административное здание, назначение: нежилое здание, площадью 232,8 кв. метра, кадастровый №;

- склад, назначение: нежилое здание, площадью 224,9 кв. метра, кадастровый №;

- бетонный цех, назначение: нежилое здание, площадью 181,1 кв. метра, кадастровый №.

В пункте 1.3 Договора указано, что состояние и технические характеристики передаваемого земельного участка с расположенными на нем нежилыми помещениями зафиксированы в фототаблице (Приложение 1).

В соответствии с п.п. 2.1, 2.2, 2.4 Договора арендная плата устанавливается в денежной форме и составляет 400 000 руб. в месяц, 4 400 000 руб. за весь срок аренды; вносится Арендатором Арендодателю не позднее 05 числа каждого месяца, согласно утвержденному графику. В арендную плату входит стоимость коммунальных услуг, потребляемых Арендатором, за исключением электроэнергии, услуг телефонной связи, интернета.

В разделе 4 Договора указано, что срок аренды составляет 11 месяцев с момента его принятия Арендатором по Акту приема-передачи. Если Арендатор будет иметь намерение на заключение договора на новый срок, то он обязан уведомить об этом Арендодателей не менее чем за 1 месяц до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия Договора могут быть изменены по соглашению Сторон. В случае если ни одна из Сторон после истечения срока действия Договора не заявит о его расторжении, то Договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В пункте 5.2 Договора предусмотрено, что по требованию Арендодателей настоящий Договор может быть досрочно расторгнут в судебном порядке, в случае, когда Арендатор, в том числе, грубо или неоднократно нарушает условия настоящего Договора либо использует арендуемое имущество не по целевому назначению.

В соответствии с п. 6.4 Договора в случае просрочки уплаты арендных платежей Арендатор выплачивает Арендодателю пеню в размере 0,1% от суммы долга за каждый день просрочки.

В пункте 8.1 Договора Арендодатель гарантирует, что на момент заключения настоящего Договора имущество, сдаваемое в аренду, не заложено, не арестовано, не обременено правами и не является предметом исков третьих лиц.

Как следует из п. 8.2 Договора, любые изменения и дополнения к настоящему Договору должны быть оформлены в письменном виде и подписаны обеими Сторонами.

Истцом в подтверждение факта заключения Договора представлено заключение эксперта № 322 отделения № 3 (Центральный отдел полиции) межрайонного отдела № 1 ЭКЦ УМВД России по Тверской области Кудряшовой М.Е. от 15.09.2022, составленного на основании постановления о назначении экспертизы от 09.09.2022 по материалам проверки № 12283 от 07.09.2022, из которого следует, что подписи от имени Смирнова А.О. в договоре аренды земельного участка с расположенными на нем нежилыми помещениями от 06.07.2018, акте приема-передачи земельного участка с расположенными на нем нежилыми помещениями от 06.07.2018 выполнены, вероятно, Смирновым Алексеем Олеговичем, образцы почерка и подписи которого представлены для сравнительного исследования. Рукописная запись «Смирнов А.О.» в акте приема-передачи земельного участка с расположенными на нем нежилыми помещениями от 06.07.2018 выполнена Смирновым Алексеем Олеговичем, образцы почерка которого представлены для сравнительного исследования.

06 июля 2018 года истцом Маренко С.Н. перед заключением рассматриваемого Договора аренды был заключен с Бутырским Л.Б. (Продавец) договор купли-продажи недвижимого имущества, являющегося предметом Договора аренды, а именно: земельного участка с кадастровым номером № земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под складскую зону; общей площадью 4664 кв. метра, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, с расположенными на нем нежилыми зданиями: гараж, площадью 147,5 кв. метра, кадастровый №; склад, площадью 197,3 кв. метра, кадастровый №; производственный цех, площадью 120,9 кв. метра, кадастровый №; административное здание, площадью 232,8 кв. метра, кадастровый №; склад, площадью 224,9 кв. метра, кадастровый №; бетонный цех, площадью 181,1 кв. метра, кадастровый №.

В соответствии с разделом 5 указанного договора купли-продажи переход прав к истцу по указанному договору подлежит государственной регистрации в силу ст.ст.131, 551 ГК РФ.

В пункте 4.2 данного договора купли-продажи от 06.07.2018 года Продавец (Бутырский Л.Б.) поставил в известность Покупателя (Маренко С.Н.), что на момент заключения договора купли-продажи продаваемое имущество обременено зарегистрированным правом аренды в пользу Патрикеева А.В..

Также 06 июля 2018 года между Маренко С.Н. и ООО НПО «ГАММА» были заключены Договор займа, согласно которому Маренко С.Н. взял в долг у ООО НПО «ГАММА» 3 500 000 руб. на срок до 15.07.2019, и, в обеспечение надлежащего исполнения обязательств по Договору займа от 06.07.2018, Договор о залоге недвижимости (ипотека), по условиям которого Маренко С.Н. передал ООО НПО «ГАММА» в залог объекты недвижимого имущества, по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, приобретенные им по Договору купли-продажи недвижимого имущества от 06.07.2018.

Принимая указанное выше решение, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 8, 1, 421, 431, 606, 607, 608, 614, 223, 195, 196, 199, 200, 207, 203, 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации, ссылаясь на разъяснения, данные в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований, исходя из отсутствия относимых и допустимых доказательств, подтверждающих факт заключения Договора, наличие в Договоре аренды не оговоренных сторонами исправлений даты его подписания, даты первого платежа арендной платы в Приложении 2 к Договору, даты подписания Акта приема-передачи земельного участка с расположенными на нем нежилыми помещениями (Приложение 3 к Договору), где напечатанная цифра «5» переправлена ручкой на «6»; имеющиеся внизу страниц представленного истцом Договора подписи не свидетельствуют о заверении исправления сторонами, его заключающими; в пункте 9 Договора «Реквизиты и подписи сторон» подпись Арендодателя Маренко С.Н. отсутствует, не скреплен печатью данного Общества.

Кроме того, суд первой инстанции принял во внимание, что, согласно Приказу Смирнова А.О. директора ООО НПО «ГАММА» № 4 от 10.08.2017 является обязательным скрепление печатью Общества всех договоров, заключаемых ООО НПО «ГАММА», а также документов финансового характера – счетов, счетов-фактур, товарных и товарно-транспортных накладных и т.п.; что иные, представленные договоры, стороной которых является ООО НПО «ГАММА» скреплены печатью Общества.

Также принято судом во внимание, что истцом не представлено Приложение 1 к рассматриваемому Договору аренды, которое должно содержать состояние и технические характеристики передаваемого в аренду земельного участка с расположенными на нем нежилыми помещениями, зафиксированные в фототаблице. Представленное истцом Заключение специалиста № 4516 о рыночной стоимости права пользования объектами недвижимости от 07.02.2023, по мнению суда, не может восполнить отсутствие Приложения 1 к рассматриваемому Договору аренды от 06.07.2018.

Из представленного в материалы дела Акта обследования здания (нежилое здание, Бетонный цех), с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, от 18.11.2019, подготовленного кадастровым инженером Полесной С.В. на основании договора б/н от 01.08.2018 с Маренко С.Н., следует, что здание (нежилое здание, Бетонный цех) было разобрано и перестало существовать как объект недвижимости по решению собственника Маренко С.Н., что истцом в ходе рассмотрения дела не оспаривалось.

Поскольку право собственности на объекты недвижимого имущества, являющиеся предметом Договора, было зарегистрировано за Маренко С.Н. 18.07.2018, имущество Маренко С.Н. передал ООО НПО «ГАММА» в аренду 06.07.2018, то есть, до момента, когда истец стал его собственником, следовательно, он не имел права распоряжаться указанным имуществом до регистрации за ним права собственности.

Первой датой внесения арендной платы является дата заключения договора – 06.07.2018. Однако доказательств того, что данная оплата была произведена ООО НПО «ГАММА», суду не представлено, как не представлено и доказательств того, что стороны пришли к соглашению об отсрочке уплаты арендной платы.

Обстоятельства, изложенные в пункт 8.1 рассматриваемого Договора аренды от 06.07.2018, об отсутствии обременений на сдаваемые в аренду объекты недвижимого имущества, противоречат п. 4.2 договора купли-продажи данных объектов недвижимого имущества, заключенного Маренко С.Н. в этот же день.

Выводы в заключении эксперта № 322 отделения № 3 (Центральный отдел полиции) межрайонного отдела № 1 ЭКЦ УМВД России по Тверской области Кудряшовой М.Е. от 15.09.2022 о выполнении подписи от имени Смирнова А.О. в договоре аренды земельного участка с расположенными на нем нежилыми помещениями от 06.07.2018 года и в акте приема-передачи земельного участка с расположенными на нем нежилыми помещениями от 06.07.2018 носит вероятностный характер.

Поскольку Маренко С.Н. обратился в суд с рассматриваемыми требованиями 23 мая 2022 года, учитывая условия рассматриваемого Договора аренды, суд первой инстанции пришел к выводу, что за период с 06.07.2018 по 06.05.2019 истцом пропущен срок исковой давности для взыскания арендных платежей.

В судебном заседании установлено, что в рассматриваемый период ООО НПО «ГАММА» также не несло расходы по оплате электроэнергии, которые, как предусмотрено п. 2.4 Договора аренды от 06.07.2018, входят в состав арендной платы.

Из пояснений представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельных требования относительно предмета спора, ООО «ВЕСТА» Романовой Е.А. и представленных ею платежных документов следует, что оплата за потребленную на базе по адресу: г. Тверь, Серебряковская пристань, д. 6, электроэнергию производилась в период с 30.11.2018 по 24.06.2019 с карты директора ООО «ВЕСТА» Романовой Е.А., а с 16.07.2019 по 23.07.2021 - платёжными поручениями с расчётного счёта ООО «ВЕСТА». В дальнейшем оплата производилась ООО «ПК «СПЕКТР» на основании заключенного с ним 01.04.2021 договора аренды недвижимого имущества № 1, при этом для оплаты электроэнергии ООО «ПК СПЕКТР» заключило с АО «АтомЭнергоСбыт» договор энергоснабжения № 6900018120 от 14.07.2021.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд первой инстанции кроме того пришел к выводу, что не доказан факт пролонгации действия рассматриваемого Договора аренды от 06.07.2018 по окончании срока его действия.

Кроме того, суд первой инстанции принял во внимание имеющийся в материалах дела межевой план, составленный 18.01.2019 кадастровым инженером Подлесной С.В., согласно которому земельный участок с кадастровым номером № являющийся предметом Договора аренды от 06.07.2018, был разделён на два участка – площадью 961 кв.м. и 3703 кв.м, соответственно. 25.01.2021 земельный участок с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, был снят с регистрационного учета, что подтверждается выпиской из ЕГРН. В связи с чем, с момента произведённого 18.01.2019 раздела, исходный земельный участок с кадастровым номером №3 прекратил своё существование и не мог рассматриваться в качестве объекта аренды.

Поскольку изменения в Договор аренды от 06.07.2018 не были внесены, доказательств того, что данное изменение предмета договора оговаривалось между сторонами, суду не представлено, суд пришел к выводу, что с 18.01.2019 предмет Договора аренды не может считаться согласованным.

Кроме того, судом установлено, что 19.02.2021 Маренко С.Н. распорядился принадлежащим ему на праве собственности имуществом, расположенным по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, путем заключения договора купли продажи, согласно которому 3\4 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 3703 кв. метра; гараж, площадью 147,5 кв. метра, кадастровый №; склад, площадью 197,3 кв. метра, кадастровый №; административное здание, площадью 380,8 кв. метра, кадастровый №; склад, площадью 224,9 кв. метра, кадастровый №; расположенные по адресу: <адрес>, №, <адрес>, были проданы гражданам Васильеву Р.Ю., Смирнову А.О. и Калошину С.В. (по 1\4 доли каждому).

Согласно п. 2.2 указанного Договора Покупатели оплатили Продавцу согласованную сумму 6 486 000 руб. полностью до подписания настоящего Договора.

В пункте 4.1 Договора Маренко С.Н. заверил Васильева Р.Ю., Смирнова А.О. и Калошина С.В., что до заключения настоящего договора продаваемые объекты недвижимого имущества никому не проданы, не заложены, никому по закону не переданы, не подарены и не обещаны в дарение, в споре и под арестом (запрещении) не состоят.

В пункте 4.8 Договора Стороны заверили друг друга, что заключают настоящий договор, не вследствие стечения тяжелых обстоятельств и настоящий договор не является для них кабальной, мнимой или притворной сделкой.

С учетом изложенного, в действиях истца суд усмотрел злоупотребление правом, признал заявленные истцом требования не обоснованными и не подлежащими удовлетворению, и в части взыскания понесенных истцом судебных расходов по оплате государственной пошлины.

Судебная коллегия по гражданским делам Тверского областного суда не согласилась с выводами суда первой инстанции, отменяя решение суда первой инстанции, указала, что не может согласиться с выводом суда о том, что отсутствие оттиска печати ООО НПО «Гамма» свидетельствует о незаключенности договора, так как по общему правилу наличие оттиска печати на договорах не является обязательным.

Выводы суда о необходимости руководствоваться приказом ООО НПО «Гамма» № 4 от 10 августа 2017 года, регламентирующего необходимость скрепления печатью общества всех заключаемых им хозяйственных договоров, являются несостоятельными, так как в материалах дела отсутствуют доказательства, что Маренко С.Н. знал или должен был знать о наличии такого приказа до заключения спорного Договора аренды и мог предвидеть наступление неблагоприятных правовых последствий в связи с отсутствием оттиска печати на договоре.

Судебная коллегия считает, что единственным договором, представленным в материалы дела в подлиннике, к которому приложен акт приема-передачи, и действительность подписей на котором подтверждена экспертным заключением, является спорный Договор аренды, заключенный между истцом и ответчиком 6 июля 2018 года; полагает, что совокупностью имеющихся в деле доказательств подтверждается не только факт заключения спорного Договора аренды, но и фактическое пользование ответчиком объектом аренды в заявленный период.

Срок исковой давности, считает суд апелляционной инстанции, с учетом срока отправки истцом досудебной претензии и получения ответа на неё, не пропущен (п. 3 ст. 202 Гражданского кодекса РФ).

Вывод суда первой инстанции о наличии в действиях истца признаков злоупотребления правом не мотивирован, суд не указал, какие именно действия и/или бездействия истца надлежит расценивать как недобросовестные, решение не содержит ссылки на обстоятельства, свидетельствующие о недобросовестном поведении истца.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что в процессе рассмотрения дела истец добросовестно пользовался принадлежащими ему правами и исполнял обязанности, предоставлял пояснения и доказательства; позиция истца и его представителей на протяжении всего судебного процесса была последовательной и логичной; в материалы дела не представлено ни одного доказательства, в подтверждение умышленного искажения фактов или доказательств со стороны истца.

Отклоняя довод Смирнов А.О. - директора ООО НПО «Гамма», что подпись в Договоре аренды земельного участка с расположенными на нем нежилыми помещениями от 06 июля 2018 года, исполнена не им, оспаривавшего сам факт заключения такого договора, судебная коллегия сослалась на заключение эксперта № 322 отделения № 3 (Центральный отдел полиции) межрайонного отдела № 1 ЭКЦ УМВД России по Тверской области Кудряшовой М.Е. от 15 сентября 2022 года, выполненному на основании постановления о назначении судебной экспертизы от 09 сентября 2022 года по материалам проверки КУСП-12283 от 07 сентября 2022 года по факту возможной фальсификации подписи от имени Смирнова А.О. в договоре аренды земельного участка с расположенными на нем нежилыми помещениями от 6 июля 2018 года и акте приема-передачи земельного участка с расположенными на нем нежилыми помещениями от 06 июля 2018 года, согласно которой, подписи от имени Смирнова А.О. в договоре аренды земельного участка с расположенными на нем нежилыми помещениями от 6 июля 2018 года, акте приема-передачи земельного участка с расположенными на нем нежилыми помещениями от 6 июля 2018 года выполнены, вероятно, Смирновым Алексеем Олеговичем, образцы почерка и подписи которого представлены для сравнительного исследования; рукописная запись «Смирнов А.О.» в акте приема-передачи земельного участка с расположенными на нем нежилыми помещениями от 6 июля 2018 года выполнена Смирновым Алексеем Олеговичем, образцы почерка которого представлены для сравнительного исследования.

В связи с изложенным суд апелляционной инстанции признал, что оснований для вывода о том, что рассматриваемый Договор аренды был подписан не директором ООО НПО «ГАММА» Смирновым А.О., а иным лицом, у суда первой инстанции не имелось.

Являясь по своей природе возмездным (ст. 606 Гражданского кодекса РФ), договор аренды возлагает на арендатора, который принял в пользование объект, ряд обязанностей, в частности, обязанность при прекращении договора аренды возвратить объект недвижимости.

В силу п. 2 ст. 655 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.

Вместе с тем, судебная коллегия приняла во внимание, что доказательств возврата арендодателю объектов аренды по спорному договору материалы дела не содержат, как и доказательства того, что ответчик принимал меры к возврату объекта аренды, а истец уклонялся от его принятия (ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ). При указанных обстоятельствах, фактическое использование спорного имущества ООО НПО «ГАММА» правового значения не имеет.

Кроме того, суд апелляционной инстанции указал, что наличие заключенного между Маренко С.Н. и ООО НПО «ГАММА» от 01 октября 2018 года на офисное помещение площадью 21,8 кв.м, копии договора аренды на офисное помещение между Маренко С.Н. и ООО «ВЕСТА» (подписание которого истец отрицает), договора аренды между Маренко С.Н. и ООО «ПК СПЕКТР» в отношении объектов недвижимого имущества, принадлежащих истцу на праве собственности, по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, не свидетельствует о том, что спорный Договор аренды от 6 июля 2018 года не заключался, а также о недействительности последнего. Кроме того, в материалы дела не представлены документы о фактической передаче истцом какого-либо спорного имущества полностью либо в его части в пользование иных лиц.

Судебная коллегия считает заслуживающим внимания довод истца, что подписание договора аренды между Маренко С.Н. и ООО НПО «ГАММА» от 1 октября 2018 года с указанием конкретного помещения свидетельствует о необходимости выполнения требования п. 14.2.05,60 Приложения № 1 к письму ФНС России от 31 января 2014 года № СА-4-14/1645@, постановления Правительства РФ от 22 мая 2015 года №492, для целей обращения юридических лиц с заявлением о смене места нахождения юридического лица.

Судебная коллегия полагает, что суд первой инстанции не учитывал положения следующих норм права.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 ст. 424 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным (ст. 654 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии со ст. 610 Гражданского кодекса РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Существенные условия договора аренды: о предмете договора, о цене, срок, сторонами согласованы, в связи с чем, судебная коллегия считает, что вопреки выводам суда первой инстанции, отсутствие сведений о техническом состоянии передаваемых объектов Договора аренды (отсутствие Приложения № 1) не свидетельствует о незаключенности указанного договора, поскольку не является его существенным условием.

Более того, сторонами был составлен и подписан акт приема-передачи, что само по себе свидетельствует об отсутствии у арендатора претензий к техническому состоянию принимаемых объектов. Данные, позволяющие определенно точно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды: наименование, площадь и кадастровый номер каждого из объектов аренды - в договоре имеются.

Проведенное в период действия договора аренды межевание земельного участка, равно как и снятие с регистрационного учета одного из нежилых зданий (бетонный цех), не может свидетельствовать о несогласованности предмета договора.

Со стороны арендодателя Договор аренды от 6 июля 2018 года был исполнен, земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи. Использование земельного участка в связи с его разделом - снятием с кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером № площадью 4664 кв.м и постановкой на кадастровый учет двух новых земельных участков с № 3703 кв.м - не прерывалось. Объективно характеристики земельного участка, фактически занятого Ответчиком, не изменялись.

Согласно действующему законодательству (ст. ст. 271, 273, 552, 652 Гражданского кодекса РФ, п. 1 и п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ) сдача в аренду земельного участка без передачи в аренду расположенного на этом участке здания не допускается.

В соответствии с техническим паспортом на момент заключения спорного договора аренды бетонный цех имел 70% износа. При таких обстоятельствах ответчику при заключении спорного договора аренды (при той степени заботливости и осмотрительности, которая от него требовалась в силу характера сложившихся правоотношений) должно было быть известно о невозможности использования нежилого здания в соответствии с его назначением. Более того, в соответствии заключением специалиста № 4516 от 7 февраля 2023 года рыночная стоимость права пользования указанным нежилым зданием составляет 0 рублей.

Изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, в том числе изменение характеристик объекта аренды, влечет иные правовые последствия в виде возникновения у стороны договора права требовать его изменения или досрочного расторжения (ст. 451 Гражданского кодекса РФ).

В рассматриваемый судом период (6 июля 2018 года - 5 февраля 2022 года) дополнительные соглашения к указанному Договору аренды сторонами не заключались, условия договора не изменялись, договор не расторгался, следовательно, предмет Договора аренды от 6 июля 2018 года является согласованным.

Судебная коллегия также учитывает, основываясь на практике Верховного Суда РФ (п. 11 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 3 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 14 ноября 2018 года, определение № 4-КГ17-70), что вышеуказанные исправления цифры «5» на цифру «6», в том числе в дате заключения оспариваемого Договора, имеют место в двух экземплярах Договора аренды от 6 июля 2018 года и приложениях к нему: представленном истцом оригинале и копии указанного Договора, представленной по запросу истца директором ООО «НовинТЭК» Агамаловым А.В.

В соответствии с п.п. 42, 43 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22 июня 2021 года № 16 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции» в соответствии с абзацем вторым части 1 статьи

327.1    ГПК РФ суд апелляционной инстанции принимает дополнительные (новые) доказательства, если признает причины невозможности представления таких доказательств в суд первой инстанции уважительными.

Дополнительные (новые) доказательства не могут быть приняты судом апелляционной инстанции, если будет установлено, что лицо, ссылающееся на них, не представило эти доказательства в суд первой инстанции, поскольку вело себя недобросовестно или злоупотребляло своими процессуальными правами.

Если судом первой инстанции неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела (пункт 1 части 1 статьи 330 ГПК РФ), то суду апелляционной инстанции следует поставить на обсуждение вопрос о представлении лицами, участвующими в деле, дополнительных (новых) доказательств и при необходимости по их ходатайству оказать им содействие в собирании и истребовании таких доказательств.

Суду апелляционной инстанции также следует предложить лицам, участвующим в деле, представить дополнительные (новые) доказательства, если в суде первой инстанции не установлены обстоятельства, имеющие значение для дела (пункт 2 части 1 статьи 330 ГПК РФ), в том числе по причине неправильного распределения обязанности доказывания (часть 2 статьи 56 ГПК РФ).

Ответ директора ООО «НовинТЭК» Агамалова А.В. и представленные им документы, включая копию Договора аренды от 6 июля 2018 года с приложениями, были приняты судебной коллегией в порядке ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ в качестве новых доказательств вследствие поставленного судебной коллегией на обсуждение сторон обстоятельства, имеющего юридическое значение по делу, касающегося добросовестности сторон при оформлении спорного Договора аренды.

Из ответа директора ООО «НовинТЭК» Агамалова А.В., заверенного печатью указанной организации, усматривается, что в июле 2018 года имело место обращение директора ООО НПО «Гамма» Смирнова А.О. по вопросу проведения модернизации системы отопления административного и складского помещения, расположенных по адресу: г. Тверь, Серебряковская пристань, д. 6, связанной с началом осуществления производственной деятельности. Смирновым А.О. проводилось согласование объема и стоимости планируемых работ, наименование и характеристики приобретаемого оборудования. Со стороны ООО НПО «Гамма» в адрес ООО «НовинТЭК» были представлены сведения в отношении помещений из технического плана, договор аренды земельного участка с расположенными на нем жилыми помещениями от 6 июля 2018 года, заключенный между Маренко С.Н. и ООО НПО «Гамма», дающий право последнему на проведение улучшений арендованного имущества.

Судом апелляционной инстанции отклонено заявление представителя ООО НПО «Гамма» Посадкова А.Н. о фальсификации (подложности) представленных в ходе апелляционного рассмотрения дела доказательств - ответа директора ООО «НовинТЭК» и приложенной к нему копии Договора аренды от 6 июля 2018 года, поскольку утверждение о том, что факты и обстоятельства, изложенные в письменном доказательстве, не соответствуют действительности, само по себе не свидетельствует о подложности.

Представленная ООО «НовинТЭК» копия Договора аренды от 6 июля 2018 года не является светокопией с оригинала указанного Договора, представленного стороной истца (различное выполнение рукописных подписей сторон в акте приема-передачи, наличие печати ООО НПО «Гамма» в копии Договора).

Действительно, в установленном порядке стороны не внесли исправления в дату заключения Договора аренды от 6 июля 2018 года в связи с наличием технической ошибки (описки). Вместе с тем, оценив представленные доказательства по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия приходит к выводу, что рассматриваемый Договор аренды был заключен 6 июля 2018 года, так как обе стороны указанного договора исходили из указанной даты, проставив её в момент оформления данной сделки. При доказанности смыслового и логического единства договора аренды, при соблюдении письменной формы его заключения и подписания договора Смирновым А.О. как директором ООО НПО «Гамма» у суда первой инстанции отсутствовали основания для вывода о незаключенности договора аренды по данному основанию.

Соответственно, оснований для вывода о заключении рассматриваемого Договора аренды в день, когда Маренко С.Н. еще не был собственником сдаваемого в аренду недвижимого имущества, у суда не имелось.

Арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору. С учетом этого договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным на основании статей 168 и 608 ГК РФ.

В случае неисполнения обязательства по передаче вещи в аренду (в том числе в связи с тем, что вещь, являвшаяся предметом такого договора аренды, не была создана арендодателем или приобретена им у третьего лица) арендодатель обязан возместить арендатору убытки, причиненные нарушением договора.

Таким образом, заключив договор купли-продажи 6 июля 2018 года и получив по акту приема-передачи от 6 июля 2018 года объекты недвижимости, Маренко С.Н. имел основанное на нормах закона право распоряжения данным имуществом, в том числе сдачу его в аренду с этого же числа.

Принято во внимание судебной коллегии, что по результатам рассмотрения гражданского дела Пролетарского районного суда <адрес> № (№) не признан недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, по которому Маренко С.Н. распорядился принадлежащим ему на праве собственности имуществом, расположенным по адресу: <адрес>, <адрес>, передав 3/4 доли в праве общей собственности на земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 3703 кв.м; гараж площадью 147,5 кв.м, кадастровый №; склад площадью 197,3 кв.м, кадастровый №; административное здание площадью 380,8 кв.м, кадастровый №; склад площадью 224,9 кв.м, кадастровый № - Васильеву Р.Ю., Смирнову А.О. и Калошину С.В. (по 1/4 доле каждому).

При определении размера арендной платы и пени судебная коллегия исходит из информационного расчета представителя истца по доверенности Викторова Д.А. от 29 мая 2023 года, согласно которому сумма основного долга по Договору аренды за период с 6 июня 2019 года по 5 февраля 2022 года составляет 10 221 834 рубля 10 копеек, пени за несвоевременное внесение арендной платы за период с 6 июня 2019 года по 3 февраля 2022 года - 5 989 419 рублей 74 копейки (том 6, л.д. 14-29).

Данный расчет признан судебной коллегией арифметически верным, поскольку он выполнен с учетом юридически значимых обстоятельств данного дела и представленных доказательств. Контррасчет стороной ответчика, с учетом имевшего место перехода права собственности по сделке от 19 февраля 2021 года, не представлен.

С учетом частичного удовлетворения исковых требований, с ООО НПО «ГАММА» в пользу Маренко С.Н. на основании ст. 98 Гражданского процессуального кодекса РФ подлежит взысканию государственная пошлина за подачу в суд настоящего иска в размере 60 000 руб..

Доводы кассационных жалоб Смирнова А.О., Гусева Р.А., Васильева Р.Ю., ООО НПО «Гамма», ООО «ВЕСТА» повторяют их позицию в процессе рассмотрения дела, а также изложенную в кассационных жалобах и дополнениях к ней, не содержат ссылки на какие-либо новые, не установленные судами, имеющие значение для дела обстоятельства, нуждающиеся в дополнительном исследовании, не опровергают выводы суда апелляционной инстанции, основанные на исследованных по правилам статей 12, 56, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доказательствах, которым дана надлежащая правовая оценка, мотивированно изложенная в оспариваемом судебном постановлении, в повторении которой нет необходимости, выражают несогласие с установленными по делу обстоятельствами и оценкой доказательств, направлены на их переоценку, что на стадии кассационного производства по делу не представляется возможным, исходя из полномочий кассационного суда общей юрисдикции, определенных статьями 379.6, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Так, положения части 3 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, находясь в системной связи с другими положениями главы 41 данного Кодекса, регламентирующими производство в суде кассационной инстанции, предоставляют суду кассационной инстанции при проверке судебных постановлений право оценивать лишь правильность применения нижестоящими судами норм материального и процессуального права и не позволяют ему непосредственно исследовать доказательства и устанавливать фактические обстоятельства дела, подменяя тем самым суды первой и второй инстанций, которые самостоятельно исследуют и оценивают доказательства, устанавливают фактические обстоятельства дела на основе принципов состязательности, равноправия сторон и непосредственности судебного разбирательства.

Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права (части 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Поскольку выводы суда апелляционной инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела, не допущено существенных нарушений норм материального или процессуального права, повлекших за собой какого-либо нарушения прав и законных интересов заявителей жалоб, оснований для отмены оспариваемого апелляционного определения по доводам кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 3796, 390, 3901 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Тверского областного суда от 06 июня 2023 года оставить без изменения, кассационные жалобы Смирнова Алексея Олеговича, Гусева Романа Александровича, Васильева Романа Юрьевича, ООО «Веста», ООО НПО «Гамма» с дополнениями - без удовлетворения.

Председательствующий: подпись.

Судьи: подписи.

Копия верна.

Судья

Второго кассационного суда общей юрисдикции         ФИО21