Решение по делу № 2-106/2024 (2-5157/2023;) от 11.08.2023

УИД 61RS0022-01-2023-005657-46

К делу № 2-106/2024

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Таганрог Ростовской области             23 января 2024 года                    

Таганрогский городской суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Бондаренко Н.А.

при секретаре судебного заседания Кратко А.С.,

с участием:

представителя Администрации г. Таганрога - Клевченя М.В., на основании доверенности от 25.02.2022;

представителя ответчиков – адвоката Жоровой К.В., на основании ордера от 02.10.2023;

старшего помощника прокурора г.Таганрога - Ищенко И.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации г.Таганрога к Камнев С.В., Камневу Н.А. об изъятии жилого помещения, выплате выкупной стоимости, прекращении права собственности, выселении,

снятии с регистрационного учета, встречному иску Камнев С.В., Камневу Н.А. к Администрации г. Таганрога об определении выкупной цены за жилое помещение,

УСТАНОВИЛ:

Администрация г. Таганрога обратилась в суд с иском к Камневу С.В., Камневой Н.А. об изъятии в собственность жилого помещения, выплате выкупной стоимости, прекращении права собственности, выселении.

В обоснование иска указано, что на основании Постановления Администрации города     от 24.12.2018    № «Об утверждении заключения от 15.11.2018     № межведомственной комиссии по оценке соответствия помещения (многоквартирного дома), требованиям, установленным в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» многоквартирный дом литер А, А2, п/А, а1, расположенный по адресу: <адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу. В связи с невыполнением требования в установленный срок о сносе от 26.01.2021 № многоквартирного дома по адресу: <адрес>, на основании постановления Администрации города Таганрога от 17.11.2021 №земельный участок, на котором расположен указанный многоквартирный жилой дом и помещения в указанном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, изъяты для муниципальных нужд.

Квартира №, общей площадью 42,0 кв.м., кадастровый №, расположенная в многоквартирном жилом доме литер А, А2, п\А, а1 по адресу: <адрес>, принадлежит Камневу С.В. и Камневой Н.А., в равных долях, по <данные изъяты> доли каждому. Многоквартирный дом, в котором находится принадлежащее ответчикам на праве собственности жилое помещение, является аварийным и подлежащим сносу, дальнейшее проживание в нем ответчиков создает реальную угрозу жизни и здоровью. В целях скорейшего переселения ответчиков из аварийного жилья, Администрацией города Таганрога предприняты предусмотренные ст. 32 Жилищного кодекса РФ мероприятия для заключения договора о выкупе принадлежащего собственникам аварийного жилого помещения с установленной выкупной стоимостью, а именно письмом от 16.03.2023 № в адрес собственников направлен на рассмотрение проект договора об изъятии жилого помещения, непригодного для проживания. Размер суммы возмещения, предоставляемой Администрацией города в целях приобретения в собственность муниципального образования «Город Таганрог» квартиры, на основании отчета ООО «ПРАЙ КОНСАЛТИНГ» от 13.02.2023 № составляет 2883006 рублей.

При определении размера возмещения в него включены рыночная стоимость жилого помещения, земельного участка, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. Все предусмотренные законом мероприятия Администрацией города Таганрога совершены. Ответчики извещены о необходимости сноса многоквартирного дома по адресу: <адрес>. Истец предложил ответчикам заключить договор о выкупе жилого помещения, признанного аварийным, по цене 2883006 рублей, до настоящего времени соответствующий договор не заключен.

Истец просит изъять в собственность муниципального образования «Город Таганрог» квартиру №, расположенную по адресу: <адрес>, литер А,А», п/А, а1 с выплатой выкупной стоимости в общей сумме 2883006 рублей, а именно: Камневу С.В. за <данные изъяты> доли – 1441503 руб; Камневой Н.А. за <данные изъяты> доли – 1441503 руб., прекратить право собственности Камнева С.В., Камневой Н.А. на жилое помещение - <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>, литер А, А2, п/А, а1, в связи с изъятием, выселить Камнева С.В., Камневу Н.А. из жилого помещения – <адрес> по адресу: <адрес>, литер А, А2, п/А, а1, снять с регистрационного учета.

В процессе судебного разбирательства Камнев С.В. и Камнева Н.А. предъявили встречное исковое заявление к Администрации г. Таганрога об определении выкупной цены за жилое помещение. В обоснование иска указали, что являются собственниками, по <данные изъяты> доли каждый <адрес>, общей площадью 42,0 кв.м., кадастровый №, расположенной по адресу: <адрес> на основании договора купли-продажи квартиры от 15.05.2007. Согласно Постановлению Администрации г.Таганрога от 17.11.2021 № многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу. Предметом спора по настоящему делу является рыночная стоимость квартиры, 11, расположенной по адресу: <адрес> принадлежащая Камневу С.В. и Камневой Н.А., по <данные изъяты> доли каждому, и подлежащая изъятию. В материалах дела имеется отчет ООО «ПРАЙМ КОНСАЛТИНГ» № от <дата>, согласно которому рыночная стоимость спорной квартиры составляет 2883006 рублей, с которой Камневы не согласны. Исследуя представленный отчет об оценке, являющийся доказательством подтверждения рыночной стоимости изымаемого жилого помещения, истцы пришли к выводу о том, что рыночная стоимость и, как следствие, выкупная стоимость принадлежащего на праве общей долевой собственности жилого помещения не может быть принята судом во внимание, в связи с допущенными нарушениями, а день рассмотрения дела является не актуальным. В настоящее время рыночная стоимость квартир на осень 2023 г. в г. Таганроге РО увеличилась на 30 % и стоимость 1кв. метра составляет от 87000 руб. и выше, что подтверждается представленной информацией о купле-продажи квартир с сайта Аvito.ru. При определении выкупной рыночной стоимости квартиры оценщиком взяты 3 аналога квартир, расположенных в иных районах (<адрес>), в связи, с чем рыночная стоимость за 1 кв.м. составляла от 58 536 руб. до 62 212 руб., при определении рыночной стоимости объекта оценщик на местность не выезжал, в связи с чем, не были учтены индивидуальные особенности квартиры, не исследовался технический паспорт квартиры, а также не учтено благоустройство территории (территория огорожена забором), никогда не проводился плановый капитальный ремонт дома. Заявлено об определении рыночной выкупной цены квартиры, 11 по адресу: <адрес>, общей площадью 42,0 кв.м., кадастровый №, принадлежащей Камневу С.В. и Камневой Н.А., по <данные изъяты> доли каждому, с учетом стоимости общего имущества многоквартирного дома, включая стоимость земельного участка на котором расположен многоквартирный дом пропорционально принадлежащей доле в праве общей долевой собственности на такое имущество, а также убытки, причиненные собственнику жилого помещения, связанные с его изъятием, с учетом компенсации за не произведенный капитальный ремонт в размере 3780000 руб., с выплатой по 1890000 рублей каждому.    

В процессе судебного разбирательства истцы по встречному иску Камнев С.В., Камнева Н.А. после проведения судебной оценочной экспертизы экспертами ООО «Альфа-Эксперт» от 23.10.2023 г. в порядке ст. 39 ГПК РФ уточнили исковые требования, просили суд определить рыночную выкупную цену квартиры № по адресу: <адрес>, общей площадью 42,0 кв.м., кадастровый №, принадлежащей Камневу С.В. и Камневой Н.А. по <данные изъяты> доли каждому, с учетом стоимости общего имущества многоквартирного дома, включая стоимость земельного участка на котором расположен многоквартирный дом, пропорционально принадлежащей доле в праве общей долевой собственности на такое имущество, а также убытков, причиненных собственнику жилого помещения, связанных с его изъятием, с учетом компенсации за не произведенный капитальный ремонт в размере 3639309 руб., обязать Администрацию г.Таганрога выплатить Камневу С.В. установленную рыночную выкупную стоимость квартиры, <адрес> в размере 1819654,50 руб., обязать Администрацию г.Таганрога выплатить Камневой Н.А. установленную рыночную выкупную стоимость квартиры, <адрес> в размере 1819654,50 руб.

В судебном заседании представитель Администрации г. Таганрога Клевченя М.В., первоначальные исковые требования поддержала, просила удовлетворить. Возражала против удовлетворения встречных исковых требований Камнева С.В., Камневой Н.А. пояснила, что выкупная стоимость квартиры должна быть определена согласно предоставленного Администрацией г. Таганрога отчета об оценке ООО «ПРАЙМ КОНСАЛТИНГ» № от 13.02.2023 в размере 2883006 рублей. Возражала против удовлетворения встречных исковых требований Камнева С.В., Камневой Н.А. полагая, что не было необходимости назначать экспертизу ООО «Альфа-Эксперт», поскольку Администрацией г. Таганрога предоставлен отчет об оценке ООО «ПРАЙМ КОНСАЛТИНГ» № от 13.02.2023, который актуален, в связи с чем, должна быть выплачена ответчикам денежная сумма за изымаемое помещение- <адрес> в размере 2883006 рублей.

В судебном заседании представитель ответчиков по основному иску и истцов по встречному иску адвокат Жорова К.В. возражала против удовлетворения первоначальных исковых требований. Пояснила суду, что предметом спора по настоящему делу является рыночная стоимость квартиры, <адрес>. В материалах дела имеется отчет ООО «ПРАЙМ КОНСАЛТИНГ» № от 13.02.2023, предоставленный Администрацией г. Таганрога, согласно которому рыночная стоимость квартиры составляет 2883006 рублей. Данный отчет утратил свою актуальность, поскольку подготовлен более чем 6 месяцев, стоимость квартиры определена оценщиком с нарушениями. Просила встречные уточненные исковые требований удовлетворить в полном объеме, поскольку после проведения судебной оценочной экспертизы экспертами ООО «Альфа-Эксперт» рыночная выкупная цена квартиры составляет в размере 3639309 руб.

Старший помощник прокурора г. Таганрога – Ищенко И.П. полагал необходимым установить выкупную стоимость квартиры в соответствии с выводами судебной экспертизы.

В судебное заседание Камнев С.В., Камнева Н.А. не явились, о дате и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, материалы дела содержат заявление о рассмотрении дела в их отсутствие. Дело рассмотрено в отсутствие неявившихся участников процесса в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав участников дела, изучив материалы дела, суд приходит к следующему:

В соответствии со ст. 8 Конвенции «О защите прав человека и основных свобод» - каждый имеет право на уважение его личной и семейной жизни, его жилища и его корреспонденции.

Каждый, чьи права и свободы, признанные в настоящей Конвенции, нарушены, имеет право на эффективное средство правовой защиты в государственном органе, даже если это нарушение было совершено лицами, действовавшими в официальном качестве (Статья 13 Конвенции).

Статья 35 Конституции РФ устанавливает, что никто не может быть лишён своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В силу ч.1 ст. 1 ЖК РФ жилищное законодательство основывается на необходимости обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище, его безопасности, на неприкосновенности и недопустимости произвольного лишения жилища, на необходимости беспрепятственного осуществления вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством, прав (далее - жилищные права), а также на признании равенства участников регулируемых жилищным законодательством отношений (далее-жилищные отношения) по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями, если иное не вытекает из настоящего Кодекса, другого федерального закона или существа соответствующих отношений, на необходимости обеспечения восстановления нарушенных жилищных прав, их судебной защиты, обеспечения сохранности жилищного фонда и использования жилых помещений по назначению.

В соответствии с ч. 7 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учётом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причинённые собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несёт в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого Жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Поскольку положениями ст. ст. 36-38 ЖК РФ и ст. 290 ГК РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме.

Материалами дела установлено, что на основании Постановления Администрации г.Таганрога от 24.12.2018 № 2395 «Об утверждении заключения от 15.11.2018 № межведомственной комиссии по оценке соответствия помещения, требованиям установленным в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания граждан и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», многоквартирный дом литер «А,А2, п/А, а1» по адресу: <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу.

На основании Постановления Администрации г.Таганрога от 17.11.2021 № «Об изъятии для муниципальных нужд земельного участка, на котором расположен аварийный и подлежащий сносу многоквартирный дом литер «А,А2, п/А, а1» по адресу: <адрес>, и объектов недвижимого имущества, расположенных на изымаемом земельном участке», земельный участок, площадью 1951 кв.м., кадастровый №, изъят для муниципальных нужд.

Камнев С.В. и Камнева Н.А. являются собственниками <адрес>, общей площадью 42,0 кв.м., кадастровый №, расположенной по адресу: <адрес> по <данные изъяты> доли каждый, что подтверждается Выпиской из ЕГРН.

Исходя из положений п. 10 ст. 32 ЖК РФ, признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, является основанием для предъявления к собственникам помещений в указанном доме, требования о его сносе и реконструкции в разумный срок. Если снос или реконструкция собственниками не осуществлены, земельный участок, на котором расположен такой дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд, как и каждое помещение в доме подлежит изъятию путем выкупа в порядке, установленном ст. 32 ЖК Российской Федерации. Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником, в случае не достижения соглашения, иск о выкупе жилого помещения может быть рассмотрен судом.

Согласно ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества, гибели и уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. Допускается принудительное изъятие у собственника имущества в связи с отчуждением недвижимого имущества, в связи с изъятием земельного участка.

Исходя из смысла положений ст.32 ЖК Российской Федерации, а также ст.ст. 235,239 ГК РФ об отчуждении недвижимого имущества в связи с изъятием участка, на котором оно находится, изъятие у собственника жилого помещения путем выкупа, является основанием прекращения его права собственности.

При определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.

По общему правилу выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения (часть 6 статьи 32 ЖК РФ).

При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит общее имущество в многоквартирном доме (часть 1 статьи 36 ЖК РФ, пункт 1 статьи 290 ГК РФ), а также земельный участок, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет (часть 2 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»).

Поскольку положениями статей 36-38 ЖК РФ и статьи 290 ГК РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме.

Определяя выкупную стоимость жилого помещения - <адрес> по адресу: <адрес>, суд исходит из того, что в ходе рассмотрения дела судом назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено ООО «Альфа-Эксперт».

В соответствии с заключением ООО «Альфа–Эксперт» от 23.10.2023 рыночная стоимость <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, общей площадью 42,0 кв.м., кадастровый №, составляет 3216486 руб.

Суммарная величина убытков, которые собственники несут в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение составит 225 804 руб.

Величина компенсация за непроизведенный капитальный ремонт для жилого помещения – квартиры, № с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес>, площадью 42,0 кв.м. составит 197 019 руб.

Убытки, которые собственник несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода не рассчитывались ввиду отсутствия в материалах дела информации о имеющихся обязательствах собственника жилого помещения перед третьими лицами, а также в виду отсутствия сведений об использовании жилого помещения в качестве источника извлечения доходов (выгоды).

Таким образом, суммарная стоимость жилого помещения - квартиры №, кадастровый №, расположенной по адресу: <адрес>, площадью 42,0 кв.м. (по сведениям ЕГРН), с учетом стоимости общего имущества многоквартирного дома, включая стоимость земельного участка на котором расположен многоквартирный дом, пропорционально принадлежащей доле в праве общей долевой собственности на такое имущество, а также убытки, причиненные собственнику жилого помещения, связанные с его изъятием, с учетом компенсации за не произведенный капитальный ремонт, составит 3639309 руб.

У суда не имеется оснований ставить под сомнение достоверность заключения судебной экспертизы, поскольку оно в полном объеме отвечает требованиям статей 55, 59, 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований не доверять выводам экспертизы у суда не имеется, эксперт имеет необходимую квалификацию, предупрежден об уголовной ответственности и не заинтересован в исходе дела, доказательств, указывающих на недостоверность проведенной экспертизы, либо ставящих под сомнение ее выводы, не представлено.

Представленный Администрацией г. Таганрога отчет об оценке ООО «ПРАЙМ КОНСАЛТИНГ» № от 13.02.2023, являлся на день подачи искового заявления не актуальным с учетом истечения с даты его подготовки более шести месяцев, имеет ряд недостатков при определении рыночной стоимости жилого помещения, в связи с чем, не может быть принят в основу данного решения.     

Таким образом, оценив вышеизложенные доказательства, а также заключение судебной оценочной экспертизы, суд приходит к выводу, что исковые требования Администрации г.Таганрога подлежат удовлетворению в части, поскольку суд принимает за основу установленную судебным экспертом выкупную стоимость изымаемого жилого помещения в сумме 3639309 руб. в пользу Камнева С.В., Камневой Н.А., что составляет по 1819654 руб. 50 коп, каждому.

Оценив собранные по делу доказательства, суд полагает обоснованным при удовлетворении требований Администрации г. Таганрога указать, что прекращение права собственности и выселение из спорного жилого помещения произвести после выплаты денежной компенсации.

В части требований о снятии с регистрационного учета суд отказывает, в связи с тем, что в соответствии с подпунктом «е» п. 31 Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и месту жительства в пределах Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № снятие гражданина с регистрационного учета по месту жительства производится органами регистрационного учета, в том числе в случае выселения из занимаемого жилого помещения или признания утратившим право пользования жилым помещением, на основании вступившего в законную силу решения суда. Таким образом, основания для снятия ответчика с регистрационного учета отсутствуют.

Исходя из смысла указанной нормы права, после выселения ответчиков из жилого помещения право пользования ее прекращается и регистрирующий орган обязан снять с регистрационного учета лиц прописанных в квартире, которые были выселены, в связи с чем, оснований для обязания ответчиков сняться с регистрационного учета у суда не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Администрации г.Таганрога к Камнев С.В., Камневу Н.А. об изъятии жилого помещения, выплате выкупной стоимости, прекращении права собственности, выселении, снятии с регистрационного учета – удовлетворить частично.

Встречные исковые требования Камнев С.В., Камневу Н.А. к Администрации г. Таганрога об определении выкупной цены за жилое помещение – удовлетворить.

Изъять в собственность муниципального образования «Город Таганрог» (ИНН 615406149 ОГРН 1026102581350) квартиру №, расположенную по адресу: <адрес> с выплатой выкупной стоимости в размере 3639309 (три миллиона шестьсот тридцать девять тысяч триста девять) руб. 00 коп., согласно экспертному заключению ООО «Альфа-Эксперт» от 23.10.2023.

Взыскать с Администрации муниципального образования «Город Таганрог» (ИНН 615406149 ОГРН 1026102581350) в пользу Камнев С.В. (<дата> года рождения, СНИЛС №) выкупную стоимость изымаемого помещения – квартиры №, расположенной по адресу: <адрес> в размере 1819654 (один миллион восемьсот девятнадцать тысяч шестьсот пятьдесят четыре) руб. 50 коп.

С момента выплаты денежной компенсации прекратить право общей долевой собственности Камнев С.В. (<дата> года рождения. СНИЛС №) на квартиру №, расположенную по адресу: <адрес> и выселить Камнев С.В. (<дата> года рождения, СНИЛС №) из квартиры №, расположенной по адресу: <адрес>, в связи с ее изъятием.

Взыскать с Администрации муниципального образования «Город Таганрог» (ИНН 615406149 ОГРН 1026102581350) в пользу Камневу Н.А. (<дата> года рождения, СНИЛС №) выкупную стоимость изымаемого помещения - квартиры, №, расположенной по адресу: <адрес> в размере 1819654 (один миллион восемьсот девятнадцать тысяч шестьсот пятьдесят четыре) руб. 50 коп.

С момента выплаты денежной компенсации прекратить право общей долевой собственности Камневу Н.А. (<дата> года рождения, СНИЛС №) на квартиру №№, расположенную по адресу: <адрес> и выселить Камневу Нину Александровну (<дата> года рождения, СНИЛС №) из квартиры №, расположенной по адресу: <адрес> в связи с ее изъятием.

В удовлетворении исковых требований Администрации г. Таганрога в остальной части отказать.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Таганрогский городской суд Ростовской области в течение месяца со дня принятии решения суда в окончательной форме.

Председательствующий     Н.А. Бондаренко

Мотивированное решение составлено 30 января 2024 года.