Решение по делу № 33-7753/2019 от 12.11.2019

Дело № 33-7753/2019

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Санкт-Петербург 18 декабря 2019 года

Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:

председательствующего        Осиповой Е.А.,

судей                         Горбатовой Л.В. и Пучковой Л.В.,

при секретаре                Минихановой Е.И.,

рассмотрела в открытом судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ, дело по апелляционным жалобам истца Хвощ И.С. и ответчика Кузнецов А.В. на решение Ломоносовского районного суда Ленинградской области от 20 сентября 2019 года по делу № 2-218/2019, которым частично удовлетворены исковые требования ФИО2, Хвощ И.С., действующей также в интересах несовершеннолетних детей ФИО3, ФИО4, к Кузнецов А.В. о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, применении последствий недействительности сделки, взыскании уплаченных денежных средств, процентов, штрафа, компенсации морального вреда, судебных расходов.

Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Осиповой Е.А., объяснения представителя Хвощ И.С. – Гончарова Д.В., представителя Хвощ И.С. и ФИО2 – адвоката Гавриловой И.С., поддержавших доводы жалобы Хвощ И.С., возражавших против доводов апелляционной жалобы Кузнецов А.В., объяснения представителей Кузнецов А.В. – Богомолова А.Д. и адвоката Рыжкова А.А., поддержавших доводы жалобы Кузнецов А.В., возражавших против доводов апелляционной жалобы Хвощ И.С., судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

установила:

Хвощ И.С. действующая от своего имени и в интересах несовершеннолетних детей ФИО2, ФИО3, ФИО4 обратилась с иском к Кузнецов А.В. о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, применении последствий недействительности сделки, взыскании уплаченных денежных средств, процентов, штрафа, компенсации морального вреда, судебных расходов, указав в обоснование требований, что 21 июня 2017 года между истцом Хвощ И.С., действующей от своего имени и от имени несовершеннолетних детей ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, и ответчиком Кузнецов А.В. был заключен удостоверенный нотариусом договор купли-продажи земельного участка и жилого дома. Согласно п.2.3 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок был оценен сторонами в 2 000 000 рублей, жилой дом был оценен в 18 000 000 рублей. Земельный участок с расположенным на нем жилым домом приобретены в долевую собственность. В соответствии с п.2.5 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок и жилой дом были приобретены за 20000000 рублей за счет собственных средств и средств материнского капитала в размере 433026 рублей 00 копеек. Жилой дом, приобретенный для постоянного проживания истцом и её детьми, построен ответчиком в 2017 году, имеет водоснабжение, электроснабжение и канализацию. В процессе эксплуатации оказалось, что жилой дом был продан со скрытыми дефектами, приведшими к его признанию непригодным для эксплуатации ввиду наличия выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья семьи истца.Уточнив исковые требования, истец просила признать недействительным договор купли-продажи земельного участка и жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Кузнецов А.В. и Хвощ И.С., действующей от своего имени и от имени детей, взыскать с ответчика в свою пользу денежные средства в сумме 19 566 974 руб., в пользу Управления Пенсионного Фонда Российской Федерации в Московском районе Санкт-Петербурга 433 026 рублей 00 коп., возместить расходы по оплате госпошлины в сумме 60 000 рублей, расходы на оплату заключения специалистов за № в сумме 60000 рублей, проценты на сумму долга за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 3 448 613 рублей, компенсацию морального вреда 5 000 000 рублей, штраф в размере 50% от присужденной судом суммы, судебные расходы по оплате госпошлины в сумме 60 000 рублей, расходы по оплате производства экспертизы и заключения специалиста 214 000 рублей, расходы по вызову экспертов в суд в размере 10 000 рублей.

Решением Ломоносовского районного суда Ленинградской области от 20 сентября 2019 года исковые требования Хвощ И.С. удовлетворены частично. Судом постановлено: признать недействительным заключенный между Кузнецов А.В. и Хвощ И.С., действующей от своего имени и как законный представитель своих несовершеннолетних детей ФИО2, ФИО3, ФИО4, договор купли-продажи земельного участка и жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенный нотариусом Ломоносовского нотариального округа Ленинградской области Москаль Е.Ф., зарегистрированный в реестре нотариуса за №, и дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ к указанному договору купли-продажи, удостоверенное нотариусом Ломоносовского нотариального округа Ленинградской области Москаль Е.Ф., зарегистрированное в реестре нотариуса за №. Применить следующие последствия недействительности указанной сделки: - обязать Кузнецов А.В. вернуть Хвощ И.С. денежную сумму в размере 19 566 974 (девятнадцать миллионов пятьсот шестьдесят шесть тысяч девятьсот семьдесят четыре) рубля 00 копеек, оплаченную по договору купли-продажи; - обязать Кузнецов А.В. вернуть в бюджет в лице Управления Пенсионного фонда РФ в Московском районе Санкт-Петербурга (государственное учреждение) средства материнского (семейного) капитала в размере 433 026 (четыреста тридцать три тысячи двадцать шесть) рублей 00 копеек, предоставленного Хвощ И.С. решением Управления Пенсионного фонда РФ (государственное учреждение) в <адрес> Санкт-Петербурга от ДД.ММ.ГГГГ № согласно Государственному сертификату на материнский (семейный) капитал РФ серии №; - обязать Хвощ И.С. передать Кузнецов А.В. приобретенные по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок с кадастровым № и расположенный на нем жилой дом с кадастровым №, по адресу: <адрес> а также ключи от дома, ворот и калитки, документы на скважину, канализацию и по электроснабжению, полученные ей по акту приема передачи от ДД.ММ.ГГГГ; - аннулировать в Едином государственном реестре недвижимости записи о государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок от ДД.ММ.ГГГГ №, №, №, №; - аннулировать в Едином государственном реестре недвижимости записи о государственной регистрации права общей долевой собственности на дом от ДД.ММ.ГГГГ №, №, №, №; - восстановить в Едином государственном реестре недвижимости записи о государственной регистрации права собственности Кузнецов А.В. на земельный участок с кадастровым № и расположенный на нем жилой дом с кадастровым №. Взыскать с Кузнецов А.В. в пользу Хвощ И.С. в качестве компенсации морального вреда 50 000 рублей, в возмещение расходов по оплате государственной пошлины 60 000 рублей, по оплате производства экспертизы и заключения специалиста 214 000 рублей, расходы по вызову экспертов в размере 10 000 рублей. В удовлетворении остальной части исковых требований Хвощ И.С. отказано.

Не согласившись с законностью и обоснованностью постановленного решения, Хвощ И.С. представила апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме.

В обоснование доводов жалобы ссылается на то, что судом нарушены нормы материального и процессуального права, не дана оценка представленным в материалы дела доказательствам, в том числе Договору на оказание услуг по выполнению подрядных работ от 01 декабря 2016 года, Заключению специалистов № 349/16 Частного экспертного учреждения «Городское Учреждение Судебной Экспертизы». Кроме того, указывает на то, что суд, сделав вывод о том, что ответчик имеет статус Индивидуального предпринимателя, не применил нормы Закона о защите прав потребителей о взыскании штрафа за неудовлетворение требований потребителя. Так же в жалобе Хвощ И.С. указывает на то, что судом необоснованно не применены нормы ст. 179 ГК РФ к спорным правоотношениям, выражает несогласие с размером компенсации морального вреда, полагая его чрезмерно заниженным.

Не согласившись с законностью и обоснованностью постановленного решения, Кузнецов А.В. так же представил апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме.

В обоснование доводов жалобы ссылается на то, что судом нарушены нормы материального и процессуального права. Отмечает, что, основываясь на неправильном выводе о наличии в действиях ответчика признаков предпринимательской деятельности, суд ошибочно квалифицировал отношения между сторонами как потребительские и применил положения Федерального Закона «О защите прав потребителя», не подлежащего применению в рассматриваемом деле. Кроме того, указывает на то, что вывод суда о несоразмерности расходов и затрат времени на проведение устранения недостатков, выявленных заключением экспертизы, носит предположительный характер и в нарушение ст. 198 ГПК РФ не имеет обоснования и ссылки на исследование доказательства и материалы дела.

Проверив материалы дела, заслушав участников процесса, определив в порядке статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть дело в отсутствие извещённых, но не явившихся в судебное заседание лиц, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.

В связи с не привлечением к участию в деле несовершеннолетнего, достигшего возраста 16 лет, ФИО2, и его не извещением о времени и месте рассмотрения дела, на основании частей 4, 5 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации 4 декабря 2019 года судебной коллегией по гражданским делам Ленинградского областного суда постановлено определение о переходе к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции.

Учитывая наличие обстоятельств, являющихся в силу частей 4, 5 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены решения суда первой инстанции в любом случае, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда отменяет решение Ломоносовского районного суда Ленинградской области от 20 сентября 2019 года.

Принимая во внимание, что при отмене судом апелляционной инстанции по результатам рассмотрения апелляционных жалоб решения суда первой инстанции по вышеуказанным основаниям в соответствии с положениями статьи 328 ГПК РФ направление дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции не допускается, то суд апелляционной инстанции, действуя согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 1 пункта 36 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 июня 2012 года № 13 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производства в суде апелляционной инстанции», сам принимает новое решение по делу по иску ФИО2, Хвощ И.С., действующей также в интересах несовершеннолетних детей ФИО3, ФИО4, к Кузнецов А.В. о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, применении последствий недействительности сделки, взыскании уплаченных денежных средств, процентов, штрафа, компенсации морального вреда, судебных расходов.

При вынесении нового решения по указанному заявлению суд апелляционной инстанции учитывает следующее.

Из материалов дела следует, что 21 июня 2017 года между Кузнецов А.В. с одной стороны, и Хвощ И.С., действующей от своего имени и как законный представитель своих несовершеннолетних детей: ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, с другой стороны, был заключен договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, по которому продавец Кузнецов А.В. продал, а покупатели Хвощ И.С. купили земельный участок с кадастровым №, площадью 1497 кв.м, по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведении личного подсобного хозяйства, и размещенный на этом участке жилой дом с кадастровым №, площадью 234 кв.м, по адресу: <адрес> ( т.1 л.д. 101-103).

Согласно п.2.3 договора купли-продажи от 21 июня 2017 года земельный участок был оценен сторонами в 2 000 000 рублей, жилой дом был оценен в 18 000 000 рублей, общая сумма составляет 20 000 000 рублей.

Земельный участок с расположенным на нем жилым домом приобретались в долевую собственность покупателей в следующих долях:

- Хвощ И.С. – 97/100 долей в праве собственности,

- ФИО2 – 1/100 доля в праве собственности,

- ФИО3 – 1/100 доля в праве собственности,

- ФИО4 – 1/100 доля в праве собственности.

Пунктом 2.5.1. указанного договора установлено, что стоимость земельного участка в размере 2 000 000 рублей оплачивается из личных средств Хвощ И.С. в течение 5 рабочих дней со дня заключения договора.

31 августа 2017 года между сторонами было заключено дополнительное соглашение к указанному договору купли-продажи (т. 1 л.д. 99-100), по условиям которого были внесены изменения в содержание положений договора купли-продажи относительно расчетов за жилой дом, а именно:

- жилой дом приобретается за сумму 18 000 000 рублей, состоящую из собственных средств Хвощ И.С. в размере 17 566 974 рублей, которые уплачиваются Кузнецов А.В. после подписания акта приема-передачи недвижимого имущества, и средств материнского (семейного) капитала в размере 433 026 рублей, предоставляемого Хвощ И.С. на основании решения Управления Пенсионного фонда РФ (государственное учреждение) в Красногвардейском районе Санкт-Петербурга от ДД.ММ.ГГГГ № согласно Государственному сертификату на материнский (семейный) капитал РФ серии №, выданному ДД.ММ.ГГГГ Управлением Пенсионного фонда РФ (государственное учреждение) в Красногвардейском районе Санкт-Петербурга, путем перечисления на расчетный счет Кузнецов А.В. в банке.

Стороны договорились, что до подписания акта приема-передачи имущества и завершения всех расчетов по договору отчуждаемые объекты недвижимости находятся в залоге у продавца Кузнецов А.В.

В случае расторжения договора или признании сделки недействительной Хвощ И.С. имеет право претендовать на возврат ей денежной суммы в размере 19 566 974 рублей; сумма выделенных в качестве материнского (семейного) капитала средств в размере 433 026 рублей подлежит возврату в бюджет.

Согласно пункту 4.4. договора купли-продажи от 21 июня 2017 года продавец обязуется, что к моменту передачи земельного участка и жилого дома покупателям будет завершена внутренняя и внешняя отделка жилого дома, а также дом будет обеспечен водоснабжением, электроснабжением, канализацией; в доме будут установлены все межкомнатные двери, на полу первого этажа будет выложена плитка, будет оборудован въезд на земельный участок и засеян газон (т. 1 л.д. 102).

Договор купли-продажи земельного участка и жилого дома от 21 июня 2017 года удостоверен нотариусом Ломоносовского нотариального округа Ленинградской области Москаль Е.Ф., зарегистрирован в реестре нотариуса за №, равно как и дополнительное соглашение от 31 августа 2017 года к указанному договору купли-продажи зарегистрировано в реестре нотариуса Москаль Е.Ф. за № (т.1 л.д. 100, 103).

28 июня 2017 года осуществлена государственная регистрация права общей долевой собственности Хвощ И.С. на приобретенный земельный участок, дом, а также регистрация ипотеки, о чем имеются отметки выполненные Управлением Росреестра по Ленинградской области на договоре купли-продажи (т. 1 л.д. 104, 105).

Согласно представленным в материалы делом выпискам, в Единый государственный реестр недвижимости внесены записи о государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым № и на жилой дом с кадастровым № в отношении:

- Хвощ И.С. (97/100 долей) запись о правах на земельный участок № (т. 1 л.д. 28), о правах на жилой дом № (т. 1 л.д. 25);

- ФИО4 (1/100 доля) запись о правах на земельный участок № (т. 1 л.д. 12), о правах на жилой дом № (т. 1 л.д. 19);

- ФИО3 (1/100 доля) запись о правах на земельный участок № (т. 1 л.д. 22), о правах на жилой дом № (т. 1 л.д. 16);

- ФИО2 (1/100 доля) запись о правах на земельный участок № (т. 1 л.д. 34), о правах на жилой дом № (т. 1 л.д. 31).

10 июля 2017 года между продавцом Кузнецов А.В. и покупателем Хвощ И.С. подписан акт приема-передачи земельного участка и жилого дома к договору купли-продажи от 21 июня 2017 года, в котором отражено, что продавец передал, а покупатель принял земельный участок и размещенный на нем жилой дом, состояние недвижимого имущества полностью соответствует условиям договора купли-продажи, претензий у покупателя по передаваемому имуществу нет. Одновременно с подписанием акта продавец передал, а покупатель принял ключи от дома, автоматических ворот и калитки, документы (паспорт) на скважину и канализацию, договор энергоснабжения и паспорт на электросчетчик (т. 1 л.д. 186).

Оплата приобретенного Хвощ И.С. недвижимого имущества произведена в полном объеме, что не оспаривалось ответчиком Кузнецов А.В., подтверждается представленными в дело расписками продавца о получении от покупателя денежных средств от 22 июня 2017 года на сумму 15 000 000 рублей (т. 2 л.д. 4), от 11 июля 2017 года на сумму 4 560 000 рублей (т. 2 л.д. 5), уведомлением об удовлетворении заявления о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала от ДД.ММ.ГГГГ № на сумму 433026 рублей (т. 1 л.д. 127), а также уведомлением от 20июля 2017 года о погашении записи об ограничении права – залога на объекты недвижимого имущества (т.2 л.д. 6).

Из содержания условий договора купли-продажи от 21 июня 2017 года и акта приема-передачи земельного участка и жилого дома от 10 июля 2017 года не следует, что покупатель ознакомился с санитарно-техническим состоянием указанного жилого дома до заключения договора, а претензий к имуществу не имел уже при передаче земельного участка и жилого дома, то есть в жилом доме отсутствовали видимые технические (строительные) недостатки. Таким образом, материалами дела подтверждено, что на момент подписания как договора купли-продажи, так и передачи недвижимого имущества разногласий по качеству недвижимости между продавцом и покупателями не имелось, претензий и замечаний по техническому состоянию дома Хвощ И.С. не предъявляла, спорный объект был передан продавцом и принят покупателями, цена договора согласована сторонами с учетом его технического состояния и пригодности для проживания.

Предъявляя исковые требования, истец Хвощ И.С. ссылалается на то, что жилой дом был передан ненадлежащего качества, он имеет скрытые недостатки, которые не могли быть обнаружены в процессе заключения договора купли-продажи и осмотра, были выявлены впоследствии при проживании в доме, и о таких недостатках умолчал продавец, по заказу которого производилось строительство дома.

Согласно ч. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно ч. 2 ст. 432 ГК РФ существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи, при этом товар должен быть передан свободным от любых прав третьих лиц (п. 1 ст. 460, п. 1 ст. 469 ГК РФ).

Согласно положениям п. 1, п.п. 2 п. 2 ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел. Заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если: сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные.

В силу пункта 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2 данной статьи).

По смыслу указанной статьи сделка считается недействительной, если выраженная в ней воля стороны сформировалась вследствие заблуждения и повлекла иные правовые последствия, нежели те, которые сторона действительно имела в виду. Под влиянием заблуждения участник сделки помимо своей воли составляет неправильное мнение или остается в неведении относительно тех или иных обстоятельств, имеющих для него существенное значение, и под их влиянием совершает сделку, которую он не совершил бы, если бы не заблуждался.

Заблуждение в качестве предмета может повлечь недействительность сделки, если переданный по договору объект становится непригодным для предполагаемой цели или количество не отвечает цели сделки.

Понятие существенных недостатков товара дано в главе 30 Гражданского кодекса РФ, регулирующей правила заключения и исполнения договоров купли-продажи, в т.ч. недвижимого имущества.

По смыслу п. 2 ст. 475 ГК РФ существенными нарушениями требований к качеству товара относятся неустранимые недостатки товара, т.е. недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения.

В соответствии со ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Для подтверждения имевшихся недостатков приобретенного жилого дома Хвощ И.С. обратилась в Частной экспертное учреждение «Городское учреждение судебной экспертизы» для проведения комплексного строительно-технического и микологического исследования. Затраты истца на проведение исследования составили 60000 рублей и подтверждаются счетом на оплату от ДД.ММ.ГГГГ № и кассовым чеком (т. 1 л.д. 128).

Согласно заключению специалистов № от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленному Частным экспертным учреждением «Городское учреждение судебной экспертизы» (т. 1 л.д. 36-95), на обследованных деревянных конструкциях дома по адресу: <адрес>, и изоляционных материалах отмечено наличие микроскопических (плесневых) грибов вредных для здоровья человека, относящихся к IV группе потенциальной патогенности. Первичное развитие грибов на поверхностях произошло вследствие повышенной влажности материалов. Жилой дом имеет существенные недостатки/дефекты, а именно:

- деревянные балки имеют сплошное повреждение наружной трухлявой гнилью, бурой трещиноватой гнилью, белой волокнистой гнилью. В результате поражения гнилью сечение балок уменьшено до 40%. Дефект снижает несущую способность перекрытия. Перекрытия не пригодны для эксплуатации;

- дощатый пол имеет сплошное повреждение наружной трухлявой гнилью, бурой трещиноватой гнилью, белой волокнистой гнилью. Дефект снижает несущую способность пола;

- теплоизоляция имеет сплошное поражение грибком. Необходима замена всего теплоизоляционного слоя.

Также специалистами выявлены не существенные недостатки/дефекты, а именно:

- вертикальные трещины в комнате на втором этаже на стыке перегородки из ГКЛ и стеной дома. Отсутствие разделительной ленты между перегородкой из ГКЛ и стеной дома. Трещины располагаются на перегородках (не несущие конструкции);

- вертикальные трещины на перегородке в ванной, прихожей. Трещины располагаются на перегородках (не влияют на несущую способность);

- косые трещины на 3-м этаже в перегородке между помещением мансарды и техническим помещением. Трещины располагаются на перегородках (не влияют на несущую способность);

По мнению специалистов, дефекты деревянных балок, дощатого пола и теплоизоляция, которые признаны существенными, являются скрытыми и не могли быть выявлены в результате приемки дома. Недостатки связанные с образованием плесени, гнили, грибов на деревянных конструкциях и утеплителе не могли возникнуть в результате неправильной эксплуатации дома, но возникли при неправильном длительном хранении древесины под воздействием сильных дереворазрушающих грибов. Техническое состояние дома – аварийное, при выявленном состоянии несущих конструкций перекрытия существует угроза жизни и здоровью прибывающих в нем людей, а также угроза сохранности в нем имущества. Жилой дом является не пригодным для проживания.

По заявке Хвощ И.С. специалистами ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Ленинградской области» 31.07.2018 г. произведен отбор проб воды из скважины и из неё же после фильтрации в кране на кухне в доме, приобретенным у ответчика по оспариваемому договору купли-продажи, о чем представлен акт (т. 1 л.д. 159-160).

По результатам лабораторных исследований воды из скважины после фильтрации в кране на кухне выявлено превышение нормативов по железу, запаху, привкусу и мутности, а исследование воды из скважины выявило лишь превышение нормативов по железу и мутности, о чем составлены протоколы лабораторных исследований от 15.08.2018 г. № 4909 и № 4910 (т. 1 л.д. 161, 162).

По ходатайству сторон определением суда от 18 января 2019 года по делу была назначена комплексная судебная строительно-техническая, микологическая и химическая экспертизы, производство которой поручено экспертам ООО «Петербургская экспертная компания» (т. 2 л.д. 112-119).

Из заключения эксперта ООО «Петербургская экспертная компания» № 04-2-218/2019-СТЭ от 20 марта 2019 года Мамонтова Н.Н. следует (т. 2 л.д. 124-184), что жилой дом по адресу: <адрес>, на момент осмотра имеет критические дефекты перекрытий первого-второго и второго-мансардного этажей, из-за наличия которых перекрытия находятся в аварийном техническом состоянии. Установленные критические дефекты строительных конструкций не могли быть выявлены в результате его приемки и не могли появиться в результате протечки в ванной комнате на первом этаже, они относятся к категории скрытых. Жилой дом не соответствует требованиям строительных норм и правил, производство работ по постройке дома было выполнено с нарушением требований строительных норм и правил. Дом находится в аварийном техническом состоянии, не пригоден для проживания, межэтажные перекрытия имеют повреждения, свидетельствующие об исчерпании несущей способности и опасности обрушения. Стоимость работ и материалов, необходимых для устранения выявленных критических дефектов межэтажных перекрытий первого-второго и второго-мансардного этажей, составляет 2 350 162 рубля. После проведения работ по замене аварийных перекрытий и пораженных строительных конструкций дом будет пригоден для проживания в соответствии с действующими нормативными требованиями. Скважина способна обеспечивать бесперебойную работу всех систем водоснабжения, исходя из ежесуточной нормы потребления воды в сутки на человека.

В соответствии с заключением эксперта ООО «Петербургская экспертная компания» № 04-2-218/2019-МЭ от 05 марта 2019 года Богомоловой Е.В. (т. 2 л.д. 185-231) в жилом доме присутствуют дефекты биологического характера в виде плесени и поражений древесины междуэтажных перекрытий гнилью, вызванной домовым дереворазрушающим грибом. Выявлено массовое развитие мицелия домового дереворазрушающего гриба на указанных конструкциях. Причиной развития плесневых и дереворазрушающих грибов является длительное пребывание древесины в условиях высокой влажности, на что указывает характер очагов биопоражения. Заражение древесины грибами-биодеструкторами наиболее вероятно произошло до начала возведения постройки, за счет изначально зараженного пиломатериала.

Во внутренней среде помещений жилого дома на поверхности отделочных материалов и конструкций, и в воздушной среде, выявлено крайне высокое содержание потенциально патогенных для человека плесневых грибов III-IV группы потенциальной патогенности (по СП 1.3.2885-11). В соответствии с РВСН 20-01-2006 и СП 28.13330.2012 выявлена II-III степень биопоражения материалов и конструкций междуэтажных перекрытий. Содержание аллергенных, токсигенных и потенциально патогенных плесневых грибов в воздушной среде обследованных помещений превышено до 16 раз по сравнению с предельно допустимой концентрацией, что опасно для здоровья людей. Кроме того, выявлен риск обрушения конструкций или части конструкций междуэтажных перекрытий под воздействием дереворазрушающих грибов, вызывающих гниль древесины. Прочность междуэтажных перекрытий значительно снижена (а местами полностью утрачена) за счет гнили. Учитывая вышеизложенное, по микологическим показателям коттедж по состоянию на момент осмотра имеет признаки непригодности для проживания.

Давность биологического поражения грибами-биодеструкторами невозможно определить точно, поскольку скорость развития живых объектов очень сильно зависит от множества различных факторов. Однако скорость развития гнили древесины можно приблизительно оценивать по глубине и масштабу разрушения деревянных конструкций. Возникновение микологического дефекта перекрытий конструкций пола, имеющегося на день обследования, по мнению эксперта, наиболее вероятно началось в период до июня 2017 года, поскольку конструкции разрушены значительно, на что потребовался бы срок развития дереворазрушающих грибов не менее 2 лет. По мнению эксперта, биопоражение перекрытий гнилью и плесенью не могло возникнуть вследствие неправильной эксплуатации жилого дома (протечек, розлива жидкостей, и т.д.) после июня 2017 года в ходе эксплуатации дома, поскольку перекрытия поражены на 2х этажах и практически по всей площади. Учитывая конструктивные особенности устройства перекрытий, теоретически попавшая в них влага (например, от протечки в санузле) в объемах, достаточных для пропитывания всего перекрытия полностью, сразу просачивалась бы на нижерасположенный этаж, а не разливалась равномерно по площади всего пола.

Выявленный дефект полов в виде гнили и поражения плесенью является устранимым, путем полной замены перекрытий между 1 и 2, и между 2 и мансардным этажами. Поскольку древесина перекрытий серьезно заражена домовыми дереворазрушающими грибами, и степень биопоражения составляет II-III более, чем на 50-60% конструкций, то согласно РВСН 20-01-2006 общая степень биопоражения конструкций междуэтажных перекрытий жилого дома оценивается как IV степень, то есть перекрытия подлежат демонтажу, сносу. Для удаления выявленных микологических поражений следует удалить конструкции обоих перекрытий полностью, выполнить антиплесневую обработку ограждающих конструкций, провести зачистку металлическими щетками и выполнить дезинфекцию ограждающих конструкций путем опрыскивания биоцидом. Новая древесина, используемая для строительства перекрытий, должна иметь влажность не более 15-20% и быть обработана биозащитным препаратом.

В случае полного демонтажа и замены пораженных гнилью и плесенью междуэтажных перекрытий и после дезинфекции прочих конструкций дома, данный жилой дом может быть пригоден для проживания по микологическим показателям.

Как установлено в заключении эксперта ООО «Петербургская экспертная компания» № 04-2-218/2019-ХЭ от 29 марта 2019 года Шафороста К.В. (т. 2 л.д. 233-247) вода, отобранная в доме по адресу: <адрес>, не соответствует требованиям государственного норматива, предъявляемым к питьевой воде по показателям: цветность, мутность и общее железо. Скважина, находящаяся на участке у дома способная и может обеспечить бесперебойную работу систем водоснабжения дома. Тем не менее, учитывая качество воды, необходимо рассмотреть вопрос установки системы водоочистки, поскольку вода, которая поступает из скважины, а также вода в доме не соответствует требованиями государственного норматива и СанПиН, которые предъявляются к питьевой воде.

Оснований не доверять изложенным выводам экспертов, являющихся компетентными специалистами в соответствующих областях знаний, имеющих значительный опыт работы и предупрежденных об ответственности за дачу заведомо ложного заключения, не имеется, в том числе с учетом того, что выводы экспертов согласуются с выводами специалистов Частного экспертного учреждения «Городское учреждение судебной экспертизы» и ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Ленинградской области», дополняя их.

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, судебная коллегия приходит к выводу о том, что установленные экспертами в доме истца недостатки не могли быть выявлены покупателями при заключении договора купли-продажи и передаче им недвижимого имущества, являются существенными, для их устранения требуются значительные материальные, временные и иные затраты. Заключая договор купли-продажи Хвощ И.С. действовала под влиянием заблуждения относительно качества покупаемого жилого дома, который оказался непригодным для проживания. Ввиду наличия скрытых существенных повреждений межэтажных перекрытий дома, Хвощ И.С. не имела возможности определить действительное состояние приобретаемого имущества, тогда как использование дома по назначению для проживания невозможно до устранения всех грибковых поражений и замены перекрытий, что установлено экспертами. Таким образом, проданный ответчиком жилой дом по существу имеет скрытые дефекты, которые могли быть выявлены только при вскрытии межэтажных перекрытий, что продавец, по инициативе которого осуществлялось строительство, не сообщил покупателю. Судебная коллегия соглашается с доводами истцов о том, что, зная об имеющихся в доме дефектах, Хвощ И.С. не совершала бы сделку купли-продажи, к тому же с использованием средств материнского (семейного) капитала.

В связи с чем, в соответствии с вышеуказанными положениями ст. 168 ГК РФ, имеются основания для удовлетворения требований истцов о признании сделки купли-продажи от 21 июня 2017 года недействительной, и в соответствии с положениями ст. 167 ГК РФ - для применения последствия недействительности указанной сделки в виде взыскания с ответчика полученных по сделке денежных средств в размере 19 566 974 рубля в пользу Хвощ И.С. и в размере средств материнского капитала в сумме 433 026 рублей в пользу бюджета, и восстановления его права собственности на проданное имущество.

Кузнецов А.В. в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ не было представлено доказательств опровергающих выводы экспертов и специалистов, доказательств того, что в момент продажи недвижимого имущества и передачи его покупателям техническое состояние жилого дома являлось удовлетворительным, дом не имел существенных и скрытых недостатков перекрытий, пораженных плесневым и дереворазрушающим грибами.

Представленный ответчиком технический отчет по проведению технического обследования состояния «пирога» перекрытия (в т.ч. полов) над 1 этажом (шифр 13ФЛ/18-ТО), выполненный ООО «Амеланд» по заказу Кузнецов А.В., и договор с ООО «Софит» от 11.10.2016 г. по оказанию услуг по строительному/техническому надзору на объекте по адресу: <адрес>, и акты на скрытые работы от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ о соответствующем выполнении работ по строительству перекрытий, их обработке, отсутствию замечаний в отношении проданного истцам дома, не могут быть признаны доказательствами, опровергающими вышеуказанные выводы экспертов, поскольку обследование проданного истцу дома специалистами ООО «Амеланд» не проводилось из-за отсутствия доступа в него, а договор с ООО «Софит» и акты не опровергают выводов экспертов и специалистов, установивших факт использования строительных материалов недопустимого качества, а могут лишь указывать на ненадлежащее оказание услуг Кузнецов А.В. исполнителем при осуществлении надзора (т. 1 л.д. 195-219, 220-224, т. 2 л.д. 19-21, 22-25, 67-91). Представленные же ответчиком в дело квитанции, накладные и счета на приобретение строительных материалов, в том числе деревянных (т. 2 л.д. 26-32), не подтверждают того, что именно эти материалы были использованы при строительстве дома, проданного истцам.

Ссылки ответчика на то, что перекрытия были повреждены в результате неправильной эксплуатации дома истцами, опровергаются выводами вышеуказанной экспертизы о том, что установленные критические дефекты строительных конструкций не могли появиться в результате протечки (т.1 л.д. 45-66).

При этом судебная коллегия не усматривает оснований для применения к спорным отношениям положений п. 2 ст. 179 ГК РФ, поскольку доводы истца о том, что Кузнецов А.В. намеренно умолчал об обстоятельствах, о которых должен был сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота, был осведомлен об имевшихся в доме скрытых дефектах межэтажных перекрытий и намеренно скрыл от покупателя эти обстоятельства, достоверными и достаточными доказательствами в контексте того, что по результатам оказанных ООО «Софит» ему услуг по строительному/техническому надзору недостатков в ходе проведения строительных работы не было выявлено, не подтверждены.

Отсутствуют основания и для применения положений п. 4 ст. 178 ГК РФ, поскольку оспариваемая сделка была совершена, в том числе, в отношении жилого дома, который оказался непригодным к проживанию, в связи с чем условия, предусмотренные указанной нормой права, выполнены быть не могут.

Кроме того, судебная коллегия полагает подлежащими применению к спорным правоотношениям положения Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее - Закон о защите прав потребителей), поскольку предпринимательской деятельностью является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг. Лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность, должны быть зарегистрированы в этом качестве в установленном законом порядке, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом (п. 1 ст. 2 ГК РФ).

По смыслу данной нормы направленность действий гражданина на систематическое получение прибыли, как признак деятельности предпринимателя, состоит в активных действиях - вовлечении соответствующих ресурсов (оборудования, рабочей силы, технологии, сырья, материалов, энергии, информационных ресурсов и тому подобное), нацеленности произведенных затрат на получение положительного финансового результата.

О наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности может свидетельствовать изготовление (приобретение) имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации, хозяйственный учет операций, связанных с осуществлением сделок, взаимосвязанность всех совершенных гражданином в определенный период времени сделок. В отношении деятельности по приобретению и реализации объектов недвижимости вывод о ее предпринимательском характере также может быть сделан с учетом множественности (повторяемости) данных операций, непродолжительного периода времени нахождения имущества в собственности гражданина

Отношения, одной из сторон которых выступает гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а другой - организация либо индивидуальный предприниматель (изготовитель, исполнитель, продавец, импортер), осуществляющие продажу товаров, выполнение работ, оказание услуг, являются отношениями, регулируемыми Гражданским кодексом Российской Федерации, Законом о защите прав потребителей).

При этом из материалов дела следует, что на момент заключения договора купли-продажи недвижимого имущества от 21 июня 2017 года с Хвощ И.С. ответчик Кузнецов А.В. уже был зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя и виды его экономической деятельности предусматривали строительство жилых и нежилых зданий, покупку и продажу собственного недвижимого имущества, при этом за период с 2012 по 2018 годы им совершено 9 сделок по отчуждению принадлежащего ему недвижимого имущества, в том числе оспариваемая сделка с Хвощ И.С., а также 3 сделки в отношении жилых домов, право собственности на которые возникло у ответчики в тот же день, что и право на дом по оспариваемой сделке (08.06.2017 г.), учитывая расположение объектов недвижимости в непосредственной близости друг от друга, непродолжительный период времени нахождения ряда зданий в собственности ответчика, то суд приходит к выводу о том, что деятельность Кузнецов А.В. была направлена на систематическое получение прибыли от продажи недвижимого имущества, в том числе построенных по его заказу зданий, то есть он выступал в сделке как индивидуальный предприниматель и к ней подлежит применению законодательство о защите прав потребителей (т. 3 л.д. 117, 118-123, 124, 125-131, 132, 133-138, 139, 140-146, 147, 190, 191, 192).

В соответствии с п. 2 ст. 150 ГК РФ нематериальные блага защищаются в соответствии с названным кодексом и другими законами в случаях и в порядке, ими предусмотренных, а так же в тех случаях и тех пределах, в каких использование способов защиты гражданских прав вытекает из существа нарушенного нематериального права и характера последствий этого нарушения.

Согласно ст. 151, 1099-1101 ГК РФ, если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд возлагает на нарушителя обязанность денежной компенсации этого вреда, принимая во внимание степень вины нарушителя и иные заслуживающие внимания обстоятельства.

В силу статьи 15 Закона о защите прав потребителей моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.

Размер компенсации морального вреда определяется судом независимо от размера возмещения имущественного вреда, в связи с чем размер денежной компенсации, взыскиваемой в возмещение морального вреда, не может быть поставлен в зависимость от стоимости товара (работы, услуги) или суммы подлежащей взысканию неустойки. Размер присуждаемой потребителю компенсации морального вреда в каждом конкретном случае должен определяться судом с учетом характера причиненных потребителю нравственных и физических страданий исходя из принципа разумности и справедливости.

Поскольку действиями ответчика были нарушены права Хвощ И.С. и её несовершеннолетних детей, как потребителей, гарантированные Законом РФ «О защите прав потребителей» о качестве товара (проданного дома), судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований о компенсации морального вреда.

Учитывая фактические обстоятельства дела, характер причиненных истцу и её несовершеннолетним детям нравственных страданий, в том числе сведения об их состоянии здоровья (т. 1 л.д. 132-157), период нарушения прав истца со стороны ответчика, требования разумности и справедливости, суд полагает возможным взыскать в пользу Хвощ И.С. и её несовершеннолетних детей в качестве компенсации морального вреда по 20 000 рублей.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 56 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», по смыслу статей 167, 1103, пункта 2 статьи 1107 ГК РФ при проведении двусторонней реституции обязанность у Кузнецов А.В. по возврату полученных от Хвощ И.С. денежных средств возникает со дня вступления в силу настоящего решения суда, в связи с чем исковые требования о взыскании с ответчика процентов, предусмотренных положениями статьи 395 ГК РФ на сумму долга, составляющую 19 566 974 рублей, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 3 448 613 рублей удовлетворению не подлежат.

Пунктом 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей предусмотрено, что при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Из материалов дела следует и не оспаривалось сторонами, что Хвощ И.С. обращалась к ответчику с претензиями относительно качества приобретенного ею жилого дома, они пытались урегулировать спор мирным путем, однако её требования Кузнецов А.В. в добровольном порядке удовлетворены не были, в связи с чем с ответчика следует взыскать штраф в соответствии с положениями пункта 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей в размере 50% от присужденной ко взысканию в пользу истцов суммы, что составит 9 823 487 рублей ((20000рубх4+19 566 974руб.)х50%).

На основании положений ст. 94, 98 ГПК РФ с учетом частичного удовлетворения исковых требований, в пользу Хвощ И.С. с Кузнецов А.В. подлежит взысканию в возмещение расходов по оплате государственной пошлины 60 000 рублей (т. 1 л.д. 4), по оплате производства судебной экспертизы ООО «Петербургская экспертная компания» и заключения специалиста Частного экспертного учреждения «Городское учреждение судебной экспертизы», необходимость получения которого требовалась для обращения в суд, на общую сумму 214 000 рублей, а также расходы по вызову экспертов ООО «Петербургская экспертная компания» в размере 10 000 рублей (т. 1 л.д. 128, т. 4 л.д. 26-29).

Руководствуясь частью 1 статьи 327.1, пунктом 2 статьи 328, частью 1 статьи 329 и пунктом 4 части 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

определила:

решение Ломоносовского районного суда Ленинградской области от 20 сентября 2019 года отменить.

Исковые требования ФИО2, Хвощ И.С., действующей также в интересах несовершеннолетних детей ФИО3, ФИО4 удовлетворить частично.

Признать недействительным заключенный между Кузнецов А.В. и Хвощ И.С., действующей от своего имени и как законный представитель своих несовершеннолетних детей ФИО2, ФИО3, ФИО4, договор купли-продажи земельного участка и жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенный нотариусом Ломоносовского нотариального округа Ленинградской области Москаль Е.Ф., зарегистрированный в реестре нотариуса за №, и дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ к указанному договору купли-продажи, удостоверенное нотариусом Ломоносовского нотариального округа Ленинградской области Москаль Е.Ф., зарегистрированное в реестре нотариуса за №.

Применить следующие последствия недействительности указанной сделки:

- прекратить право собственности Хвощ И.С., ФИО2, ФИО3, ФИО4 на земельный участок с кадастровым № и жилой дом с кадастровым №, расположенные по адресу: <адрес>;

- взыскать с Кузнецов А.В. в пользу Хвощ И.С. денежную сумму в размере 19 566 974 (девятнадцать миллионов пятьсот шестьдесят шесть тысяч девятьсот семьдесят четыре) рубля 00 копеек, оплаченную по договору купли-продажи;

- взыскать с Кузнецов А.В. в бюджет в лице Управления Пенсионного фонда РФ в Московском районе Санкт-Петербурга (государственное учреждение) средства материнского (семейного) капитала в размере 433 026 (четыреста тридцать три тысячи двадцать шесть) рублей 00 копеек, предоставленного Хвощ И.С. решением Управления Пенсионного фонда РФ (государственное учреждение) в Красногвардейском районе Санкт-Петербурга от ДД.ММ.ГГГГ № согласно Государственному сертификату на материнский (семейный) капитал РФ серии №;

- обязать Хвощ И.С. передать Кузнецов А.В. приобретенные по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок с кадастровым № и жилой дом с кадастровым №, расположенные по адресу: <адрес>, а также ключи от дома, ворот и калитки, документы на скважину, канализацию и по электроснабжению, полученные ею по акту приема передачи от ДД.ММ.ГГГГ.

Решение является основанием для:

- аннулирования в Едином государственном реестре недвижимости записей о государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок от ДД.ММ.ГГГГ №, №, №, №; записей о государственной регистрации права общей долевой собственности на дом от ДД.ММ.ГГГГ №, №, №, №;

- восстановления в Едином государственном реестре недвижимости записи о государственной регистрации права собственности Кузнецов А.В. на земельный участок с кадастровым № и расположенный на нем жилой дом с кадастровым №.

Взыскать с Кузнецов А.В. в пользу Хвощ И.С. в качестве компенсации морального вреда 50 000 рублей, штраф в размере 9 808 487 рублей, в возмещение судебных расходов 284 000 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО2, Хвощ И.С., действующей также в интересах несовершеннолетних детей ФИО3, ФИО4 отказать.

Председательствующий:

Судьи:

судья: Смирнов С.А.