Решение по делу № 2а-1414/2019 от 13.03.2019

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

Дело № 2а-1414/19

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Махачкала 07.05.2019

Ленинский районный суд г. Махачкалы в составе судьи Чоракаева Т.Э.

при секретаре Магомедовой Н.М.,

с участием представителя административного истца Курбанова З.К. - Мусиева Р.Г.,

представителя административного ответчика Управления Росреестра по РД Аскерова С.Н.,

рассмотрев административное дело по иску Курбанова З.К. к Управлению Росреестра по РД и Фонду защиты прав граждан-участников долевого строительства о признании незаконным уведомлений Управления Росреестра по РД от 19.02.2019 № КУВД-001/2019-1356908/1 от 29.01.2019 № КУВД-001/2019-404270/1 404270 о приостановлении регистрации сделок об ограничении, обременении права; обязании зарегистрировать договоры долевого участия № 477, 478 от 04.12.2018, заключенные между Курбановым З.К. и ООО «ЕТ-девелопмент»; взыскании судебных расходов в размере 40.000 руб. и госпошлины, уплаченной при подаче иска, в размере 300 руб.,

УСТАНОВИЛ:

Курбанов З.К. обратился в суд с иском к Управлению Росреестра по РД и Фонду защиты прав граждан-участников долевого строительства о признании незаконным уведомления Управления Росреестра по РД от 19.02.2019 о приостановлении регистрации сделок об ограничении, обременении права; обязании зарегистрировать договоры долевого участия № 477, 478 от 04.12.2018, заключенные между Курбановым З.К. и ООО «ЕТ-девелопмент»; взыскании судебных расходов в размере 40.000 руб. и госпошлины, уплаченной при подаче иска, в размере 300 руб.

В обоснование иска указано на то, что между ООО «ЕТ-девелопмент», являющимся застройщиком многоквартирного жилого дома по <адрес>, и Курбановым З.К. заключены договоры долевого участия № 477, 478 от 04.12.2018. Застройщик ООО «ЕТ-девелопмент» обратился в Управление Росреестра по РД за регистрацией указанных договоров долевого участия. Уведомлениями Управления Росреестра по РД от 19.02.2019 № КУВД-001/2019-1356908/1 от 29.01.2019 № КУВД-001/2019-404270/1 приостановлена регистрация вышеуказанных договоров долевого участия. Данные приостановления истец считает незаконным, поскольку договоры подлежали регистрации в течение 7 дней с момента подачи заявления. Какие-либо основания для отказа в регистрации отсутствовали. Все выплаты в Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства были произведены до подачи заявления о регистрации договора. Какие-либо нарушения административным истцом допущены не были.

От административного ответчика Фонда защиты прав граждан-участников долевого строительства (далее – Фонд) поступили возражения на иск, в которых административный иск полагается не подлежащим удовлетворению в силу того, что Фонд не произвел резервирование денежных средств по договорам, заключенным между Курбановым З.К. и ООО «ЕТ-девелопмент» в силу того, что цена передаваемой квартиры существенно ниже средней стоимости жилья за кв. м по Республике Дагестан, в чем Фонд усмотрел возможное намерение застройщика снизить обязательные отчисления.

К участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечено ООО «ЕТ-девелопмент» (застройщик по договору долевого участия).

От заинтересованного лица ООО «ЕТ-девелопмент» поступил отзыв на иск, согласно которому административный иск полагается подлежащим удовлетворению, поскольку застройщик выполнил возложенные на него обязательства и осуществил перевод обязательных отчислений на номинальный счет.

В судебном заседании представитель административного истца Курбанова З.К. Мусиев Р.Г. поддержал административный иск по изложенным в нем основаниям.

Представитель административного ответчика Управления Росреестра по РД Аскеров С.Н. в суде возражал против удовлетворения иска и указал на то, что Управлением был направлен запрос в Фонд по вопросу обязательных отчислений по указанному в иске договорам, на который получен отрицательный ответ, что являлось основанием для приостановления регистрационных действий. Административный ответчик действовал законно.

Надлежаще извещенные административный истец Курбанов З.К., заинтересованное лицо ООО «ЕТ-девелопмент», административный ответчик Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства в суд не явились (организации представителей не направили), о причинах неявки не сообщили, об отложении рассмотрения дела не ходатайствовали. Дело рассмотрено в их отсутствие.

Выслушав явившихся представителей сторон, изучив материалы административного дела, суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов административного дела, между ООО «ЕТ-девелопмент», являющимся застройщиком многоквартирного жилого дома по <адрес>, и Курбановым З.К. заключены договоры долевого участия № 477, 478 от 04.12.2018.

Факт заключения указанных договоров, их действительность сторонами не оспаривается и не является спорной по настоящему делу.

Застройщик ООО «ЕТ-девелопмент» обратился в Управление Росреестра по РД за регистрацией указанных договоров долевого участия. Уведомлениями Управления Росреестра по РД от 19.02.2019 № КУВД-001/2019-1356908/1 от 29.01.2019 № КУВД-001/2019-404270/1 приостановлена регистрация вышеуказанных договоров долевого участия.

Несмотря на то, что в Управление Росреестра по РД обратилось ООО «ЕТ-девелопмент», а не административный истец Курбанов З.К., обжалуемое уведомление вынесено именно в отношении застройщика, суд приходит к выводу о том, что Курбанов З.К. вправе обжаловать указанное уведомление, поскольку оно непосредственно касается его прав и законных интересов.

Приостанавливая регистрацию сделки об ограничении, обременении права, административный ответчик Управление Росреестра по РД обосновывает свое обжалуемое уведомление п. 55 ч. 1 ст. 26 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», согласно которому осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если в орган регистрации прав поступили сведения от публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства» о неуплате застройщиком обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд в порядке, предусмотренном ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», по представленному на государственную регистрацию договору участия в долевом строительстве или органом регистрации прав не получен ответ от указанной компании на соответствующий запрос.

Особенности государственной регистрации договора участия в долевом строительстве определены ст. 48 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В соответствии с ч. 3 указанной статьи при государственной регистрации каждого договора участия в долевом строительстве, предусматривающего передачу жилого помещения, осуществляется проверка факта уплаты застройщиком обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд в порядке, предусмотренном ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», по представленному на государственную регистрацию договору участия в долевом строительстве. Указанная проверка осуществляется органом регистрации прав посредством направления запроса с использованием единой системы межведомственного электронного взаимодействия публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства», которая обязана предоставить запрашиваемые сведения в срок не позднее одного рабочего дня, следующего за днем получения запроса органа регистрации прав.

Согласно ч. 1 ст. 10 ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - ФЗ от 29.07.2017 № 218-ФЗ) размер обязательных отчислений (взносов) застройщиков в компенсационный фонд составляет 1,2 процента от согласованной сторонами цены каждого договора участия в долевом строительстве, предусматривающего передачу жилого помещения (далее - величина взноса).

Ч. 3 ст. 10 ФЗ от 29.07.2017 № 218-ФЗ установлено, что обязательные отчисления (взносы) застройщиков вносятся на номинальный счет Фонда, владельцем которого является Фонд, не менее чем за три рабочих дня до даты представления документов на государственную регистрацию договора. Такой счет открывается в кредитной организации, соответствующей требованиям, указанным в части 2 статьи 5 настоящего Федерального закона (далее - номинальный счет). Учет находящихся на номинальном счете денежных средств каждого застройщика обязан вести Фонд.

В силу ч. 4 ст. 10 ФЗ от 29.07.2017 № 218-ФЗ денежные средства с номинального счета перечисляются на счет компенсационного фонда в течение трех рабочих дней со дня получения Фондом от органа регистрации прав уведомления о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

При этом согласно ч. 1 ст. 11 ФЗ от 29.07.2017 № 218-ФЗ при государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, предусматривающего передачу жилого помещения, орган регистрации прав направляет в Фонд запрос об уплате или неуплате в порядке, предусмотренном ч. 3 ст. 10 настоящего ФЗ, застройщиком обязательных отчислений (взносов) по договору участия в долевом строительстве. Указанный запрос должен содержать идентифицирующие сведения о застройщике, кадастровый номер земельного участка, на котором осуществляется строительство многоквартирного дома и (или) жилого дома блокированной застройки, состоящего из трех и более блоков, реквизиты договора участия в долевом строительстве, определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства согласно договору участия в долевом строительстве, цену такого договора.

В силу ч. 2 ст. 11 ФЗ от 29.07.2017 № 218-ФЗ Фонд не позднее одного рабочего дня со дня получения такого запроса представляет указанные в запросе сведения с использованием единой системы межведомственного электронного взаимодействия.

Управлением Росреестра по РД был направлен в Фонд предусмотренный ч. 1 ст. 11 ФЗ от 29.07.2017 № 218-ФЗ запрос об уплате или неуплате застройщиком обязательных отчислений (взносов) по договорам участия в долевом строительстве. Представителем Управления Росреестра по РД сам запрос представлен не был со ссылкой на то, что данный запрос существует только в электронном виде (направляется посредством электронной системы межведомственного взаимодействия).

Из объяснений представителя Управления Росреестра по РД также следует, из Фонда на указанный запрос поступил негативный ответ.

Фондом в суд направлен скриншот из электронной системы межведомственного взаимодействия, из которого следует, что статус запроса – «отклонен».

Между тем, как следует из представленных Фондом сведений, застройщиком ООО «ЕТ-девелопмент» произведены обязательные отчисления по договорам участия в долевом строительстве, заключенным между ООО «ЕТ-девелопмент» и Курбановым З.К., в размерах, составляющих 1,2% от цен договоров долевого участия, что соответствует размеру, предусмотренному ч. 1 ст. 10 ФЗ от 29.07.2017 № 218-ФЗ.

Обосновывая отклонение запроса, Фонд ссылается на то, что стоимость 1 кв. м жилья по указанному в иске договору существенно ниже средней цены за кв. м. по Республике Дагестан (~24.000-26.000 руб.). Фонд посчитал, что занижение стоимости жилья в договоре может быть произведено с целью снижения обязательных отчислений.

Представитель административного истца объяснил заниженную стоимость кв. м тем, что Курбанову З.К. жилье субсидировалось, он получал квартиру взамен старой.

Из возражений Фонда на иск следует, что ответ Фонда не являлся окончательным. Фондом с целью соблюдения положений ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» инициирована проверка указанных договоров, направлен запрос в контролирующий орган – Минстрой РД, что подтверждается представленным Фондом письмом.

Вместе с тем, ответ Фонда на межведомственный запрос был воспринят Управлением Росреестра по РД как окончательный и категоричный. На основании указанного ответа Управлением Росреестра по РД было вынесено уведомление, согласно которому утверждается, что ООО «ЕТ-девелопмент» не выполнил обязанность по уплате обязательных отчислений. Данное уведомление, хотя и является уведомлением о приостановлении регистрации, такое приостановление является формальным, последующий отказ в регистрации не предотвратим.

С такой позицией Управления Росреестра по РД согласиться нельзя.

Судом установлено, что ООО «ЕТ-девелопмент» произвело обязательные отчисления по договорам долевого участия, заключенным с Курбановым З.К., в порядке, сроки и размерах, установленных ФЗ от 29.07.2017 № 218-ФЗ, что отражено и в ответе, направленном Фондом в Управление Росреестра по РД.

Из последующих действий ответчиков следует, что какое-либо окончательное решение по поводу того, можно ли считать обязанность застройщика по оплате обязательных отчислений выполненной в том случае, если стоимость жилья по договору долевого участия ниже средней по рынку, Фондом не вынесено, вопрос окончательно не разрешен.

При этом действующим законодательством не предусмотрен механизм, четко регулирующий действия Фонда в таких случаях.

Из возражений Фонда на иск следует, что Фонд руководствуется общими нормами ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Между тем, указанные действия административных ответчиков свидетельствуют о формальном подходе к рассмотрению документов административного истца (дольщика) и заинтересованного лица (застройщика).

Формальное отношение к решению указанного вопроса привело к преждевременному вынесению Управлением Росреестра по РД категоричного уведомления о приостановлении регистрации договора долевого участия, не предполагающего возобновление данной процедуры, что повлекло необоснованное ущемление прав административного истца, несмотря на то, что предусмотренные ФЗ от 29.07.2017 № 218-ФЗ обязательства застройщиком исполнены в размере, установленном данным ФЗ.

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что обжалуемые уведомления Управления Росреестра по РД от 19.02.2019 № КУВД-001/2019-1356908/1 от 29.01.2019 № КУВД-001/2019-404270/1 нарушают права административного истца, их нельзя признать законным и обоснованным, они подлежит отмене.

Административным истцом также ставится вопрос об обязании зарегистрировать договоры долевого участия № 477, 478 от 04.12.2018, заключенные между Курбановым З.К. и ООО «ЕТ-девелопмент».

Несмотря на то, что Фонд привлечен к участию в деле в качестве административного ответчика, административным истцом не заявлены какие-либо требованию к нему, что исключает возможность возложения судом на него каких-либо обязанностей.

Вместе с тем, административная процедура регистрации договора долевого участия невозможна без выполнения Фондом установленных законом действий, а именно без заключения Фонда по результатам проверке факта уплаты застройщиком обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд (ч. 3 ст. 48 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости») и резервирования указанных денежных средств на номинальном счету для последующего перечисления в компенсационный фонд.

Регистрация указанных в иске договоров в судебном порядке без разрешения указанных вопросов и производства указанных действий явилась бы нарушением административной процедуры, положений ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и ФЗ от 29.07.2017 № 218-ФЗ, в связи с чем суд приходит к выводу о том, что административный иск в части обязания зарегистрировать договоры долевого участия № 477, 478 от 04.12.2018, заключенные между Курбановым З.К. и ООО «ЕТ-девелопмент», удовлетворению не подлежит.

Отмена уведомлений Управления Росреестра по РД от 19.02.2019 № КУВД-001/2019-1356908/1 от 29.01.2019 № КУВД-001/2019-404270/1 404270о приостановлении регистрации договоров долевого участия № 477 и № 478 от 04.12.2018 является основанием для возобновления административной процедуры регистрации договора, заключенного с административным истцом.

Как было указано выше, поскольку в просительной части рассматриваемого административного иска какие-либо требования к Фонду защиты прав граждан-участников долевого строительства не заявлены, административный иск в отношении указанного административного ответчика удовлетворению не подлежит.

Административным истцом также заявлены требования о взыскании судебных расходов (расходов на представителя) в размере 40.000 руб. и госпошлины, уплаченной при подаче иска, в размере 300 руб.

В силу ч. 1 ст. 111 КАС РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ст. 107 и ч. 3 ст. 109 настоящего Кодекса.

Согласно ст. 112 КАС РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах. Если сторона, обязанная возместить расходы на оплату услуг представителя, освобождена от их возмещения, указанные расходы возмещаются за счет бюджетных ассигнований федерального бюджета.

Понесенные истцом расходы на представителя подтверждаются договором на оказание юридических услуг и распиской в получении денежных средств.

Между тем, суд оценивает требуемую компенсацию расходов на оплату услуг представителя не отвечающей требованиям разумности и подлежащей снижению до 6.000 руб. Указанная компенсация подлежит взысканию с административного ответчика в пользу административного истца.

Расходы административного истца на оплату госпошлины в размере 300 руб. подлежат взысканию с административного ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 175-189 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административный иск Курбанова ФИО11 к Управлению Росреестра по РД удовлетворить частично.

Признать незаконными уведомления Управления Росреестра по РД от 19.02.2019 № КУВД-001/2019-1356908/1 от 29.01.2019 № КУВД-001/2019-404270/1 о приостановлении регистрации договоров долевого участия № 477 и № 478 от 04.12.2018, заключенных между Курбановым ФИО12 и ООО «ЕТ-девелопмент».

Обязать Управление Росреестра по РД возобновить процедуру регистрации договоров долевого участия № 477 и № 478 от 04.12.2018, заключенных между Курбановым ФИО13 и ООО «ЕТ-девелопмент» и рассмотреть заявления по существу.

Взыскать с Управления Росреестра по РД в пользу Курбанова ФИО14 судебные расходы в размере 6.000 руб., а также госпошлину, уплаченную при подаче иска, в размере 300 руб., всего 6.300 (шесть тысяч триста) руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований Курбанова ФИО15 к Управлению Росреестра по РД и Фонду защиты прав граждан-участников долевого строительства – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Дагестан в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.

Резолютивная часть решения объявлена 07.05.2019.

Решение в окончательной форме изготовлено 13.05.2019.

Судья Т.Э. Чоракаев