Решение по делу № 8Г-6687/2024 [88-11250/2024] от 16.02.2024

50RS0005-01-2022-008176-51

ПЕРВЫЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД

ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

                                                                                                       № 88-11250/2024,

№ 2-821/2023

О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

г. Саратов                                             24 апреля 2024 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего судьи Гольман С.В.,

судей Князькова М.А. и Попова В.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Семенова О.С. к Гетагазову А.И. о расторжении договора купли-продажи земельного участка, возврате денежных средств

по кассационной жалобе Гетагазова А.И. на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 20 декабря 2023 г.

Заслушав доклад судьи Князькова М.А., выслушав объяснения представителя Гетагазова А.И. – Ярилова В.Ю., поддержавшего доводы кассационной жалобы, возражения представителя Семенова О.С. – Леонова В.Н., против удовлетворения кассационной жалобы, судебная коллегия

установила:

Семенов О.С. обратился в суд с иском к Гетагазову А.И. о расторжении договора купли-продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ с кадастровым номером № площадью 1700 кв.м, взыскании денежных средств в размере <данные изъяты> руб., неустойки в виде процентов, в соответствии с правилами, установленными статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации в размере <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп., взыскании компенсации морального вреда в размере <данные изъяты> руб.

Иск обоснован тем, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключен договор купли-продажи земельного участка. В соответствии с пунктом 6 договора купли-продажи земельного участка, земельный участок правами третьих лиц не обременен, в споре и под арестом не состоит. Пунктом 7 предусмотрено, что земельный участок не имеет ограничений. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания договоров.

28 июня 2022 г. истцу стало известно о том, что имеются правопритязания третьих лиц, Межрайонной природоохранной прокуратурой Московской области в интересах Российской Федерации, Министерства экологии и природопользования Московской области, Московско-Окского бассейнового водного управления Росводресурсов, Территориального управления Росимущества в Московской области.

Заочным решением суда от 25 октября 2022 г. удовлетворен иск Межрайонного природоохранного прокурора Московской области в интересах Российской Федерации в лице Территориального управления Росимущества в Московской области, Московско-Окского бассейнового водного управления Росводресурсов, Министерства экологии и природопользования Московской области об истребовании из чужого незаконного владения Семенова О.С. в собственность Российской Федерации части земельного участка с кадастровыми номерами №, занятого береговой полосой водного объекта, общей площадью 580 кв.м.

Участок истец приобретал для строительства жилого дома, однако после регистрации права собственности и получения градостроительного плана земельного участка выяснилось, что земельный участок расположен в водоохранной зоне, что является обременением для использования земельного участка, т.е. истец не может использовать участок в полном объеме по целевому назначению, участок находится в границах береговой полосы канала и водоохраной зоны, что является существенным нарушением договора купли-продажи; действиями ответчика причинен моральный вред, который заключается во введении заблуждения о возможности строительства жилого помещения, что привело к переживаниям, трате личного времени.

Решением Дмитровского городского суда Московской области от 25 мая 2023 г. в удовлетворении исковых требований отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 20 декабря 2023 г. решение Дмитровского городского суда Московской области от 25 мая 2023 г. отменено, по делу принято новое решение, которым расторгнут договор купли-продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ с кадастровым номером № общей площадью 1700 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> заключенный между Семеновым О.С. и Гетагазовым А.И.

Применены последствия расторжения договора.

Взысканы с Гетагазова А.И. в пользу Семенова О.С. уплаченные денежные средства в размере <данные изъяты> руб. и неустойка в виде процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 13 октября           2012 г. по 23 октября 2022 г. в размере <данные изъяты> руб.

В удовлетворении требований о взыскании компенсации морального вреда отказано.

Апелляционное определение является основанием для внесения записи в ЕГРН о прекращении регистрационной записи о праве собственности Семенова О.С. на земельный участок № с кадастровым номером № общей площадью 1700 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, и восстановления регистрационной записи о праве собственности Гетагазова А.И. на земельный участок № от ДД.ММ.ГГГГ с кадастровым номером № общей площадью 1700 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>

    В кассационной жалобе заявителя ставится вопрос об отмене апелляционного определения, как вынесенного с нарушением требований закона.

    В соответствии с частью 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, находя участвующих в деле лиц извещенными о времени и месте судебного заседания согласно требованиям главы 10 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, судебная коллегия рассматривает дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание участвующих в деле лиц.

    В силу статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации кассационный суд общей юрисдикции проверяет законность судебного постановления, принятого судом апелляционной инстанции, в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе, и в той части, в которой оно обжалуются, не находя оснований для выхода за пределы доводов кассационных жалобы.

    Судебная коллегия, исследовав материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, приходит к следующему.

    Согласно части 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения были допущены судом апелляционной инстанции.

Из материалов дела и обжалованного судебного постановления следует, что Семенов О.С. является собственником земельного участка с кадастровым номером № площадью 1 700 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, с видом разрешенного использования: для дачного строительства.

Земельный участок расположен вблизи <адрес>.

Право собственности на земельный участок возникло на основании договора купли-продажи земельного участка №, заключенного между Семеновым О.С. и ответчиком ДД.ММ.ГГГГ

Гетагазову А.И. земельный участок принадлежал на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ

Согласно условиям договора стороны оценили земельный участок в размере <данные изъяты> руб., расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора, правами третьих лиц земельный участок не обременен, в споре и под арестом не состоит, ограничений в пользовании земельным участком не имеется; участок передается свободным от любых имущественных прав и претензий третьих лиц, о которых в момент заключения договора они не могли знать; ответственность и права сторон, не предусмотренные в настоящем договоре, определяются в соответствии с законодательством Российской Федерации, правовыми актами администрации Московской области, изданными в пределах ее полномочий. Договор вступает в силу с момента регистрации в органах обязательной государственной регистрации.

Заочным решением Дмитровского городского суда Московской области от 25 октября 2022 г. удовлетворен иск Межрайонного природоохранного прокурора Московской области в интересах Российской Федерации в лице Территориального управления Росимущества в Московской области, Московско-Окского бассейнового водного управления Росводресурсов, Министерства экологии и природопользования Московской области об истребовании из чужого незаконного владения Семенова О.С. в собственность Российской Федерации части земельного участка с кадастровым номером №, занятого береговой полосой водного объекта, общей площадью 580 кв.м.

Решение суда вступило в законную силу 29 ноября 2022 г.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что на момент заключения договора купли-продажи Гетагазов А.И. не располагал и не должен был располагать сведениями об обременении земельного участка охранной зоной водного объекта, суду не представлены доказательства о том, что ответчик намеренно ввел истца в заблуждение относительно существующих ограничений использования земельного участка, что использование земельного участка в соответствии с установленным видом разрешенного использования (для дачного строительства) невозможно, и что Гетагазовым А.И. допущено нарушение договора, повлекшего для истца такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, не установлено.

Суд апелляционной инстанции, ссылаясь на положения статей 1, 454, 549, 469, 554, 460 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу об отмене решения суда первой инстанции и удовлетворении исковых требований в части, исходя из того, что изъятие части приобретенного земельного участка и его уменьшение на 580 кв.м, невозможность строительства жилого дома на спорном земельном участке и другие особенности его освоения в связи с расположением участка в границах водоохранной зоны, существенно ограничивают право собственности истца на приобретенный объект недвижимости и в совокупности являются существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, так как истец в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

При таких обстоятельствах договор купли-продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ с кадастровым номером № общей площадью 1700 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> заключенного между Семеновым О.С. и Гетагазовым А.И. подлежит расторжению с применением последствий расторжения договора в виде взыскания с Гетагазова А.И. в пользу Семенова О.С. уплаченных денежных средств в размере <данные изъяты> руб., поскольку в связи с расторжением договора купли-продажи стороны подлежат возвращению в первоначальное положение.

Удовлетворяя исковые требования о расторжении договора купли-продажи земельного участка и применяя последствия расторжения сделки, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об удовлетворении требования о взыскании неустойки в соответствии с положениями статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации в размере <данные изъяты> руб.

Оснований для удовлетворения требования о взыскании компенсации морального вреда, по мнению суда апелляционной инстанции, не имеется.

Судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции находит, что обжалуемое судебное постановление принято с нарушением норм права.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу пункта 2 данной статьи, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут или изменен.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (пункт 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что существенным изменением обстоятельств, являющимся основанием для расторжения договора купли-продажи земельного участка является истребование части земельного участка.

Изменение обстоятельств признается существенным при одновременном наличии условий, содержащихся в перечне, приведенном в пункте 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации и свидетельствующем о приоритете защиты стабильности исполнения договорных обязательств.

Таким образом, при решении вопроса о расторжении договора в связи с существенным изменением обстоятельств суду надлежит установить наличие каждого из обязательных условий, указанных в пункте 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Между тем, суд апелляционной инстанции, не установил всей совокупности условий, указанных в выше приведенной норме права.

Судом апелляционной инстанции не дана оценка установленным судом первой инстанции обстоятельствам о приобретении земельного участка истцом с учетом сведений ЕГРП, обстоятельствам изъятия только части земельного участка, в связи с чем можно сделать вывод о существенности тех обстоятельств, с наличии которых, законодатель связывает основания расторжения договора.

При этом суд кассационной инстанции считает необходимым обратить внимание на то, что согласно пункту 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием, о разрешении на застройку данного земельного участка, об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка, о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка, иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

В соответствии с пунктом 1 данной статьи продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Из содержания указанных правовых норм следует, что продавец обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию о юридических и фактических ограничениях в использовании земельного участка вне зависимости от регистрации ограничений в публичном реестре. Непредоставление информации об ограничениях и заведомо ложное утверждение продавца об их отсутствии влечет последствия, предусмотренные пунктом 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации.

К такой информации относятся также сведения о нахождении земельного участка в границах береговой полосы и охранной зоны водного объекта.

С учетом изложенного, доводы заявителя жалобы об отсутствии осведомленности об ограничениях и обременениях земельного участка и об отсутствии предоставления заведомо ложной информации, относятся к обстоятельствам, подлежащим исследованию судом при разрешении спора, однако судом первой инстанции приведенные положения закона учтены не были.

Согласно статье 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (часть 1).

Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (часть 2).

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (часть 3).

Вместе с тем приведенные положения гражданского процессуального закона не предполагают произвольной оценки доказательств судом.

Согласно взаимосвязанным положениям части 4 статьи 67 и части 4 статьи 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд обязан указать в мотивировочной части решения мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.

Удовлетворяя исковые требования, суд апелляционной инстанции, не указал доказательства, посредством оценки которых, установлены обстоятельства предоставления ГетагазовымА.И. заведомо ложной информации о земельном участке, не привел мотивов отвергающие доводы ответчика о неосведомленности об ограничениях и обременениях земельного участка, приобретенного истцом.

Допущенные судом апелляционной инстанции нарушения норм права являются непреодолимыми, в связи с чем могут быть исправлены только посредством отмены апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 20 декабря 2023 г. с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении дела суду апелляционной инстанции следует учесть изложенное и разрешить возникший спор в соответствии с установленными по делу обстоятельствами и требованиями закона.

Руководствуясь статьями 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 20 декабря 2023 г. отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Председательствующий

Судьи