Решение по делу № 2-1924/2015 от 05.10.2015

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

08 декабря 2015 года Рузский районный суд Московской области в составе председательствующего судьи Кривенцовой Н.Н., при секретаре Андреевой К.О., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации ... муниципального района ... области к Афанасьеву С. В. о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании задолженности по арендной плате и пени; по встречному иску Афанасьева С. В. к Администрации ... муниципального района ... области о признании договора аренды земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки, взыскании денежных средств, взыскании судебных расходов,

У С Т А Н О В И Л:

Представитель Администрации ... муниципального района ... области просит суд взыскать с ответчика Афанасьева С.В. в пользу Администрации ... муниципального района задолженность по арендной плате по договору аренды № земельного участка от (дата) в размере ... и пени в размере ...; расторгнуть договор аренды № земельного участка от (дата) г., заключенный между Администрацией ... муниципального района ... области и Афанасьевым С.В.,

мотивируя свою просьбу тем, что (дата) между Администрацией ... муниципального района ... области и ответчиком Афанасьевым С.В. был заключен договор аренды № земельного участка площадью ... кв.м. с кадастровым №, категория земель – ..., разрешенное использование – ..., местоположение: (адрес).

Ответчиком допущено ненадлежащее исполнение обязанностей по внесению арендной платы, в связи с чем, истец обращается в суд с требованием о расторжении договора аренды и взыскании арендной платы по договору аренды в судебном порядке. Договор аренды заключен на основании постановления Администрации ... муниципального района ... области № от (дата) В соответствии с п.3.3 договора аренды, размер годовой арендной платы за участок на ... г. составляет ... рублей. В соответствии со ст.14 Закона Московской области от 07.06.1996 г. №23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области», в случае проведения торгов на право заключения договора аренды арендная плата определяется по результатам таких торгов (конкурсов, аукционов) и индексируется на максимальный размер уровня инфляции, установленный в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период (далее - размер уровня инфляции), который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен договор аренды. (Применяется при определении арендной платы с 1 января 2013 г.). Размер уровня инфляции в 2013 г. – 5,5 % (Федеральный закон от 3 декабря 2012 г. №216-ФЗ «О федеральном бюджете на 2013 год и на плановый период 2014 и 2015 годов»). Размер уровня инфляции в 2014 г. – 5,0 % (Федеральный закон от 2 декабря 2013 г. №349-ФЗ «О федеральном бюджете на 2014 год и на плановый период 2015 и 2016 годов»). Размер уровня инфляции в 2015 г. – 5,5 % (Федеральный закон от 1 декабря 2014 г. №384-ФЗ «О федеральном бюджете на 2015 год и на плановый период 2016 и 2017 годов»).

Согласно п.3.7 договора аренды, арендная плата вносится арендатором в полном объеме до 15 числа последнего месяца текущего квартала включительно. Размер арендной платы за период с (дата) по ... г. составляет ... рублей. За данный период арендатор осуществил арендных платежей на общую сумму ... рублей. Таким образом, задолженность по арендной плате за вышеуказанный период составляет ... рублей.

В соответствии с п.5.2 договора аренды, за каждый день просрочки уплаты арендной платы взымаются пени в размере 0,05 % от неоплаченной суммы. По состоянию на (дата) размер пени согласно представленному расчету составляет ... рублей. Таким образом, общий размер задолженности по договору аренды составляет ... рублей.

Учитывая, что за период с (дата) по ... г. арендатор ненадлежащим образом исполнял свои обязательства по договору аренды № в части внесения арендной платы, данное обстоятельство является основанием для досрочного расторжения договора аренды.

Ответчику в порядке ст.619 ГК РФ была направлена претензия от (дата) № в связи с наличием задолженности по договору аренды, в которой ответчику было предложено в течение 14 дней с момента получения претензии погасить в полном объеме задолженность по арендной плате в соответствии с расчетом, приведенным в претензии, либо, в случае утраты интереса в договоре аренды, подписать соглашение о расторжении договора и возвратить земельный участок с кадастровым № Администрации по передаточному акту и погасить арендную плату вплоть до дня передачи участка. Однако, до настоящего времени задолженность не погашена.

Представитель истца Администрации ... муниципального района ... области в судебное заседание явился, заявленные требования поддержал в полном объеме, просил удовлетворить.

Ответчик Афанасьев С.В., не согласившись с заявленным иском, предъявил встречный иск к Администрации ... муниципального района ... области, в котором просит суд признать договор аренды № земельного участка от (дата) площадью ... кв.м. с кадастровым №, категория земель – ..., разрешенное использование – для ..., мнстоположение: (адрес), заключенный между Администрацией ... муниципального района ... области и Афанасьевым С.В., недействительным; применить последствия недействительной сделки, взыскав с Администрации ... муниципального района в его пользу денежные средства в размере ... рублей, оплаченные им за аренду земельного участка; взыскать расходы по оплате государственной пошлины в размере ... рубля,

мотивируя свою просьбу тем, что (дата) между Администрацией ... муниципального района ... области и Афанасьевым С.В. был заключен договор аренды № земельного участка площадью ... кв.м. с кадастровым №, категория земель – ..., разрешенное использование – ..., местоположение: (адрес). В соответствии с п.1.2 договора аренды, границы участка указаны в кадастровом паспорте, прилагаемом к настоящему договору, являющимся его неотъемлемой частью. Согласно аукционной документации и кадастрового паспорта земельный участок строений не имеет. Истцом был перечислен задаток для участия в аукционе в размере ... рублей. Денежные средства в размере ... рублей согласно условий договора была перечислена Афанасьевым С.В. в течение 30 дней с момента заключения договора. Таким образом истцом были оплачены денежные средства в размере ... рублей. Договор был зарегистрирован в УФСГРК и К по ... области.

При выезде на земельный участок, Афанасьевым С.В. было обнаружено, что земельный участок огорожен забором, на земельном участке находится строение (сарай). Позже истец узнал, что Администрация ... муниципального района согласно протокола приема заявок № от (дата) незаконно провела аукцион, поскольку (дата) в ГКН были аннулированы сведения о земельном участке. В настоящее время, учитывая все обстоятельства прекращения существования земельного участка, истец не имеет возможности предпринять с земельным участком никаких действий по причине того, что из ГКН запись исключена. При этом, в сведениях Росреестра имеется соответствующая запись о государственной регистрации договора аренды земельного участка, хотя государственный регистратор в соответствии со ст.19 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в случае возникновения сомнений в достоверности сведений в документах должен был приостановить государственную регистрацию по причине того, что государственная регистрация договора аренды № от (дата) проходила (дата) года, а земельный участок, как выяснилось, снят с учёта (дата) (дата) прекращено существование земельного участка с кадастровым № как объекта земельных отношений.

Земельный участок с кадастровым № изначально был выставлен на аукцион, а впоследствии предоставлен в аренду истцу с нарушением норм действующего законодательства, поскольку на момент проведения торгов земельный участок не существовал как объект гражданских правоотношений. Поскольку на момент проведения аукциона предметом торгов являлся несуществующий объект аренды, право на заключение договора аренды земельного участка, прекратившего свое существование, не могло быть предметом торгов.

Ответчик Афанасьев С.В. в судебное заседание явился, заявленные требования поддержал в полном объеме, просил удовлетворить, с иском Администрации ... муниципального района ... области не согласен, просил отказать в удовлетворении исковых требований.

Представитель истца Администрации ... муниципального района ... области с исковыми требованиями Афанасьева С.В. не согласен, просил отказать в удовлетворении иска.

Проверив материалы дела, выслушав стороны, суд считает иск Админстрации ... муниципального района ... области не подлежащим удовлетворению, встречный иск Афанасьева С.В. подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст.11 ГК РФ, защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством, суд, арбитражный суд или третейский суд (далее - суд).

В соответствии со ст.12 ГК РФ, защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным решения собрания; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.

В соответствии со ст.11.1 ЗК РФ (в ред. Федерального закона от 19.07.2011 г. №246-ФЗ), земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. В случаях и в порядке, которые установлены федеральным законом, могут создаваться искусственные земельные участки.

В соответствии со ст.6 ЗК РФ, земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. В случаях и в порядке, которые установлены федеральным законом, могут создаваться искусственные земельные участки.

В соответствии с ч.1 ст.60 ЗК РФ, нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случаях: признания судом недействительным акта исполнительного органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, повлекших за собой нарушение права на земельный участок; самовольного занятия земельного участка; в иных предусмотренных федеральными законами случаях.

В соответствии со ст.70 ЗК РФ, государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости".

В соответствии со ст.8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с ч.4 ст.24 Федерального закона от 24.07.2007 г. №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений), внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения при постановке на учет образованного объекта недвижимости или образованных объектов недвижимости носят временный характер, за исключением случаев, если право собственности на данные объекты недвижимости считается возникшим в силу федерального закона вне зависимости от момента государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Такие сведения утрачивают временный характер со дня государственной регистрации права на образованный объект недвижимости или иного момента, с которого право на образованный объект недвижимости считается возникшим. Если по истечении одного года со дня постановки на учет этого объекта недвижимости или, если этим объектом недвижимости является земельный участок, двух лет со дня постановки его на учет, не осуществлена государственная регистрация права на него (либо в указанном в части 3 настоящей статьи случае не осуществлена государственная регистрация аренды), такие сведения аннулируются и исключаются из государственного кадастра недвижимости.

В соответствии со ст.447 ГК РФ, договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

В соответствии со ст.448 ГК РФ, аукционы и конкурсы могут быть открытыми и закрытыми.

В открытом аукционе и открытом конкурсе может участвовать любое лицо. В закрытом аукционе и закрытом конкурсе участвуют только лица, специально приглашенные для этой цели.

Если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать во всяком случае сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

В случае, если предметом торгов является только право на заключение договора, в извещении о предстоящих торгах должен быть указан предоставляемый для этого срок.

В соответствии со ст.449 ГК РФ, торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

В соответствии со ст.153 ГК РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со ст.167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии со ст.168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии со ст.606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст.607 ГК РФ, в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

По делу установлено, что постановлением Главы ... муниципального района ... области № от (дата) была утверждена схема расположения земельного участка площадью ... кв.м. на кадастровой карте соответствующей территории, расположенного по адресу: (адрес), из земель государственной неразграниченной собственности. Земельный участок отнесен к категории земель – ..., вид разрешенного использования – для ....

Согласно постановлению Администрации ... муниципального района ... области № от (дата) принято решение провести аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка площадью ... кв.м. с кадастровым №, категория земель – ..., разрешенное использование – ..., расположенного по адресу: (адрес). Согласно протокола № от (дата) приема заявок на участие в открытом аукционе по извещению №, в соответствии с п.26 ст.38.1 ЗК РФ аукцион признан несостоявшимся (поскольку в аукционе участвовали менее двух участников). На основании п.27 ст.38.1 ЗК РФ Афанасьеву С.В. предложено заключить по начальной цене аукциона договор аренды земельного участка с кадастровым №.

На основании постановления Администрации ... муниципального района ... области № от (дата) и протокола № приема заявок на участие в открытом аукционе по извещению № от (дата) между Афанасьевым С.В. и Администрацией ... муниципального района ... области был заключен договор аренды № земельного участка площадью ... кв.м. с кадастровым №, в границах, указанных в кадастровом паспорте, категория земель – ..., разрешенное использование – ..., местоположение: (адрес). Договор аренды зарегистрирован в УФСГРК и К по ... области (дата) г., запись регистрации №. Согласно кадастровому паспорту земельного участка с кадастровым №, дата внесения номера в государственный кадастр недвижимости (дата) г.

По пояснениям истца Афанасьева С.В., на момент проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым №, а также заключения договора аренды, земельный участок с кадастровым № был снят с кадастрового учета ((дата) г.), в связи с чем, не мог являться предметом торгов и договора аренды.

Для проверки вышеуказанных доводов Афанасьева С.В. судом из ФГБУ «ФКП Росреестра» по ... области была получена копия решения ФГБУ «ФКП Росреестра» по ... области № от (дата) г., согласно которому сведения о земельном участке с кадастровым № были аннулированы из ГКН в соответствии с ч.4 ст.24 Федерального закона от 24.07.2007 г. №221 - ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

Суд, оценив в совокупности все представленные по делу доказательства в соответствии со ст.67 ГПК РФ, учитывая установленные по делу обстоятельства и вышеперечисленные нормы права, считает требования Афанасьева С.В. о признании договора аренды № земельного участка от (дата) законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению, поскольку судом установлено, что на момент проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым №, а также заключения договора аренды ((дата) г.) земельный участок с кадастровым номером № был снят с кадастрового учета ((дата) г.). Снятие земельного участка с кадастрового учета объектов недвижимости, является юридически значимым обстоятельством, поскольку в результате таких действий земельный участок теряет свойства индивидуально-определенной вещи. Статья 607 ГК РФ содержит требования к индивидуализации земельного участка. В отношении такого объекта недвижимости, как земельный участок, ЗК РФ определяет обязанность установления границ, то есть постановку этого участка на кадастровый учет в государственном кадастре недвижимости (ст.11.1 ЗК).

Таким образом, учитывая, что на момент заключения договора аренды № от (дата) г., земельный участок с кадастровым № не состоял на государственном кадастровом учете, суд приходит к выводу о том, что указанный земельный участок не мог выступать объектом гражданско-правовых отношений, в связи с чем, оспариваемый договор аренды является недействительным.

Также суд считает необходимым в соответствии со ст.167 ГК РФ, применить последствия недействительности сделки и взыскать с Администрации ... муниципального района ... области в пользу истца Афанасьева С.В. денежные средства в размере ... рублей, оплаченные Афанасьевым С.В. по договору аренды № от (дата) г., что не отрицалось представителем Администрации ... муниципального района в судебном заседании.

Доводы Афанасьева С.В. о том, что земельный участок огорожен забором, на земельном участке имеется строение (сарай), суд считает несостоятельными, данные доводы в нарушение требований ст.56 ГПК РФ ни на чем не основаны и ничем не подтверждены.

Учитывая требования ч.1 ст.98 ГПК РФ, согласно которой, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, суд считает возможным взыскать с Администрации ... муниципального района ... области в пользу Афанасьева С.В. сумму государственной пошлины в размере ... рубля.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований Администрации ... муниципального района ... области к Афанасьеву С. В. о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании задолженности по арендной плате и пени, отказать.

Исковые требования Афанасьева С. В. удовлетворить.

Признать договор аренды № земельного участка от (дата) площадью ... кв.м. с кадастровым №, категория земель – ..., разрешенное использование – ..., местоположение: (адрес), заключенный между Администрацией ... муниципального района ... области и Афанасьевым С. В., недействительным.

Прекратить право аренды Афанасьева С. В. на земельный участок площадью ... кв.м. с кадастровым №, категория земель – ..., разрешенное использование – ..., местоположение: (адрес).

Взыскать с Администрации ... муниципального района ... области в пользу Афанасьева С. В. денежные средства в размере ... рублей и расходы по оплате государственной пошлины в размере ... рубля.

Настоящее решение является основанием для внесения изменений в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в течение одного месяца через Рузский районный суд.

Судья: Н.Н. Кривенцова