Решение по делу № 2-842/2022 от 09.02.2022

Дело № 2-842/2022

УИД 05RS0012-01-2021-010756-33

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Дербент                                            25 апреля 2022 года

Дербентский городской суд Республики Дагестан, в составе: председательствующего судьи Галимова М.И., при ведении протокола судебного заседания Саидовой К.И., в отсутствие представителя истца ООО «Дерби Групп» и третьего лица Гюльметова М.Г. по доверенности Клячкова Д.Н. и представителя третьего лица Дербентского межмуниципального отдела Управления Росреестра по Республике Дагестан просивших рассмотреть дело без их участия, а также в отсутствие надлежаще извещенных ответчика Сеидовой Г.Т. и третьего лица ООО «Тихая Гавань», рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление ООО «Дерби Групп» о признании недействительным договора от 19.11.2019 между Сеидовой Г.Т. и ООО «Тихая гавань» купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами <номер изъят> и <номер изъят>, расположенных по адресу: г. Дербент, ул. Х.Тагиева, применении последствий недействительности сделки, истребовании из незаконного владения Сеидовой Г.Т. указанных земельных участков, прекращении права собственности Сеидовой Г.Т. на данные земельные участки, признании действительной и состоявшейся сделки (договора) заключенный между юридическими лицами ООО «Тихая Гавань» и ООО «ГК «Первый» от 07.09.2018 купли-продажи указанных земельных участков, признании права собственности ООО «Дерби Групп» на них, восстановлении в ЕГРП записи о праве собственности ООО «Дерби Групп» на данные земельные участки, исключив из ЕГРП записи о регистрации права собственности Сеидовой Г.Т. в отношение них,

УСТАНОВИЛ:

В Дербентский городской суд Республики Дагестан поступило с учетом уточнений исковое заявление ООО «Дерби групп» (ранее ООО «ГК «Первый») к Сеидовои

В обоснование требований истец ссылается на то, что истребование имущества из незаконного владения Сеидовой Г.Т. обусловлено тем, что земельные участки с кадастровыми номерами <номер изъят> и <номер изъят>, расположенные по адресу: <адрес изъят>, принадлежат ООО «Дерби Групп» на основании действующего договора купли-продажи от 07.09.2018, но выбили из собственности ООО «Дерби Групп» 26.09.2019 в пользу ООО «Тихая Гавань» на основании судебного решения, которое в настоящее время отменено, то есть явно помимо воли собственника, что согласно ст. 302 ГПК РФ является безусловным основанием для истребования данного имущества не зависимо от добросовестности последующего их покупателя Сеидовой Г.Т. и основанием для внесения в ЕГРП записи о праве собственности ООО «Дерби Групп» на данные участки.

Помимо этого, сделка купли-продажи указанных земельных участков от 19.11.2019 года между ООО «Тихая Гавань» и Сеидовой Г.Т. носила мнимый характер, поскольку имела целью предотвращения возврата имущества его действительному собственнику и причинение ущерба ООО «Дерби Групп», более того сделка совершена в нарушение судебного запрета распоряжаться данным имуществом, а Сеидова Г.Т. была хорошо и достоверно осведомлена о спорном характере данного имущества, о наложенных на него обеспечительных мерах и действовала явно не добросовестно.

Доказательством права собственности ООО «Дерби Групп» на земельные участки является выписка из ЕГРП и действительный и состоявший договор купли-продажи.

В части действительности договора купли-продажи истец указал, что, нотариально удостоверенным договором стороны согласовали весь объем условий, в том числе существенных, подтвердили его оплату на момент заключения, он подписан сторонами, заключен по доброй воле, не является кабальной сделкой и содержит полный объем волеизъявлений сторон, а все предыдущие обязательства отменяются сторонами.

Какие-либо предварительные договоренности физических лиц Сеидовой Г.Т. и Гюльметова М.Т. по вопросу купли-продажи земельных участков могли представлять лишь организационные договоренности, цель которых состоит в заключении того или иного договора в будущем, что не препятствует действительным сторонам договорных отношений ООО «Дерби Групп» и ООО «Тихая Гавань», заключивщим договор купли-продажи недвижимости, изменить по их усмотрению любые условия предварительных договоренностей, в том числе касающиеся цены недвижимости.

Представитель истца ООО «Дерби Групп» и третьего лица Гюльметова М.Г. Клячков Д.Н. просил рассмотреть дело без его участия.

17.02.2022 года ответчик Сеидова Г.Т. и представитель третьего лица ООО «Тихая гавань» адвокат Омарова Э.О. письменно обратились в суд с заявлением, в котором просили суд рассмотреть дело без их участия.

В последующем ответчик Сеидова Г.Т. и представитель третьего лица ООО «Тихая гавань» адвокат Омарова Э.О. просили суд приостановить производство по данному делу по тем основаниям, что, в Арбитражном суде РД находится взаимосвязанное дело.

В последующем в суд неоднократно направили письменные отношения, которым просили суд отложить рассмотрение дела по надуманным основаниям, при этом, не предоставляя суду сведения уважительности их не явки в судебное заседание.

Поскольку, в указанное время суд не располагал сведениями уважительности и не уважительности, не явки в судебное заседание ответчика и представителя ООО «Тихая гавань», судом было принято решение об отложении рассмотрения дела на 26 апреля 2022 года.

Судом по месту жительства ответчика Сеидовой Г.Т. на назначенное время направлен телеграмма с уведомлением, извещения посредством системы электронного документооборота с использованием единой системы межведомственного электронного взаимодействия, а также с судебной повесткой курьер Дербентского городского суда РД.

Судебные извещения направлялись по адресу город Дербент <адрес изъят>, где ответчик указывал в своих возражениях и по адресу третьего лица ООО «Тихая гавань» город Дербент <адрес изъят>.

Из представленных сведений в суд ответчик уехал в город Москва, адрес не сообщил, члены семьи отказались от получения судебной повестки, о чем имеется отметка в судебной повестке.

Ответчик Сеидова Г.Т., и третье лицо ООО « Тихая гавань» достоверно зная, что они являются участниками процесса, что открыто производство по гражданскому делу, в судебные заседания неоднократно не явились.

В силу требований ст.118 ГПК РФ, лица, участвующие в деле, обязаны сообщить суду о перемене своего адреса во время производства по делу.

При отсутствии такого сообщения судебная повестка или иное судебное извещение посылаются по последнему известному суду месту жительства или адресу адресата и считаются доставленными, хотя бы адресат по этому адресу более не проживает или не находится.

В силу требований ст.119 ГПК РФ, при неизвестности места пребывания ответчика, суд приступает к рассмотрению дела после поступления в суд сведений об этом с последнего известного места жительства ответчика.

В соответствии с частью 3 ст.167 ГПК РФ, предусмотрено, что, суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными.

Суд считает причины не явки ответчика Сеидовой Г.Т. и ООО «Тихая гавань» в судебные заседания не уважительными, и приступил к рассмотрению данного дела по существу.

При этом от ответчика Сеидовой Г.Т. и ООО «Тихая гавань» поступили письменные возражения, в которых изложили рассмотреть дело без их участия.

Просили суд в удовлетворении исковых требований отказать. Из письменных возражений следует, что, с исковыми требованиями она не согласна, ссылка истца на то, что 02.09.2020 определением Дербентского городского суда отменено заочное решение Дербентского городского суда от 21.06.2019 и соответственно правовые последствия для произведенных ранее внесении

В соответствии с п.1 ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственнои

Поэтому ответчик считает, что заявленные требования об истребовании имущества у Сеидовой Г.Т. на основании ст.301,302 ГК РФ является незаконными и необоснованными.

Ранее в судебных заседаниях участие принимала представитель ООО «Тихая гавань» адвокат Омарова Э.О.

Заявлением от 17.02.2022 года Омарова Э.О., просила рассмотреть дело без ее участия.

В удовлетворении исковых требований просила отказать, представила письменные возражения, которые мотивированы тем, что с исковыми требованиями она не согласна, считает сделку, заключенную между ООО «Тихая гавань» и Сеидовои

В последующем представитель ООО «Тихая гавань» адвокат Омарова Э.О. расторгла соглашение с ООО «Тихая гавань», в связи с чем, подала заявление в Дербентский городской суд.

ООО «Тихая Гавань» надлежаще извещенная о времени и месте судебного заседания, 26 апреля 2022 года в суд не явилась, сведения о причинах неявки суду не представила, ходатайство об отложении судебного разбирательства дела не заявила, а потому суд принял решение о рассмотрении дела в ее отсутствие.

В соответствии со ст.167 ГПК РФ судом принято решение о рассмотрении дела в отсутствие не явившихся сторон.

Проверив и исследовав материалы дела, в силу ч.2 ст.12 ГПК РФ, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, разъяснив лицам, участвующим в деле их права и обязанности, предупредив о последствиях совершения или не совершения процессуальных действий, создав условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств правильного применения законодательства при рассмотрении и разрешении гражданских дел, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что 07.09.2018 между ООО «Тихая Гавань» и лице Сеидовой Г.Т. и ООО «ГК «Первый» в лице Гюльметова М.Г. заключен нотариально удостоверенный договор купли продажи указанного земельного участка с кадастровым номером 05:42:000090:124, разбитого на два участка с кадастровыми номерами <номер изъят> и <номер изъят>.

Согласно договору ООО «Тихая Гавань» продало ООО «ГК «Первый» указанные земельные участки, стороны оценили их в 4 222 298 рублей, и они куплены за данную цену, расчет произведен полностью до подписания договора. Сторонами согласованы все взаимовыгодные условия, договор соответствует действительным намерениям сторон и содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета договора, а все другие обязательства или представления, которые сделаны сторонами до заключения договора, подписанием его отменяются и становятся недействительными.

Право собственности у ООО «ГК «Первый» на указанный земельный участок возникло с момента регистрации перехода права собственности в органах обязательной государственной регистрации недвижимости.

21.06.2019 года Дербентским городским судом Республики Дагестан заочным решением удовлетворены исковые требования Сеидовой Г.Т. о расторжении договора купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами <номер изъят> и <номер изъят>, расположенных по адресу: <адрес изъят>, от 07.09.2018, заключенного между ООО «Тихая Гавань» и ООО «ГК «Первый», обязать Гюльметова М.Г. и ООО «ГК «Первый» вернуть земельный участок, погасить запись в Росреестре о принадлежности данного участка ООО «ГК «Первый».

Ранее 28.01.2019 года, Дербентским городским судом в ходе рассмотрения дела № 2-294/2019 (2-1905/2018) по иску Сеидовой Г.Т. о взыскании с Гюльметова М.Г. 25 млн. рублей вынесено определение о наложении ареста на земельные участки с кадастровыми номерами <номер изъят> и <номер изъят>. Сведения об отмене данной ограничительной меры отсутствуют.

26.09.2019 года подразделением Росреестра, на основании указанного заочного решения суда от 21.06.2019 года внесены изменения в ЕГРП указанных участков и собственником вместо ООО «Дерби Групп» указано ООО «Тихая Гавань».

19.11.2019 года данные земельные участки переоформлены ООО «Тихая Гавань» договором купли-продажи на Сеидову Г.Т.

02.09.2020 года, Определением Дербентского городского суда заочное решение от 21.06.2019 года о расторжении договора купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами <номер изъят> и <номер изъят>, расположенных по адресу: <адрес изъят>, от 07.09.2018, заключенного между ООО «Тихая Гавань» и ООО «ГК «Первый» отменено.

Отменяя указанное заочное решение Дербентским городским судом, указанное гражданское дело Определением было направлено в связи с неподсудностью в Арбитражный Суд РД.

Данное Определение суда было обжаловано во всех судебных инстанциях, и Определение Дербентского городского суда Определением Верховного Суда РФ дело № 20-КГ21-13-К5 от 18 января 2022 года оставлено в силе, отменив промежуточное решение от отмене Определения Дербентского городского суда, в связи с чем, указанное гражданское дело направлено на рассмотрение в Арбитражный суд РД.

В связи с рассмотрением гражданского дела по исковым требованиям Сеидовой Г.Т. о расторжении договора купли-продажи земельных участков в Арбитражном суде РД, ответчиком Саидовой Г.Т. и ООО «Тихая гавань» заявлены требования о приостановлении производства по делу до рассмотрения дела в Арбитражном суде РД.

В связи с не состоятельностью доводов о приостановлении производства по заявлению ответчика Сеидовой Г. Т. и ООО «Тихая гавань», рассмотрение дела продолжено, вынеся судом Определения об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Как установил законодатель, в случае приобретения имущества не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права его отчуждать, должны применяться положения ст.ст. 301, 302 ГК РФ.

Согласно ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Статьей 302 ГК РФ установлено, что, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество выбыло из владения собственника помимо его воли.

Пунктом 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 по смыслу п. 1 ст. 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.

Соответственно в случае, когда первоначальный собственник недвижимого имущества (ООО «Дерби Групп») не совершал действий, направленных на его отчуждение, однако право собственности на данное имущество было зарегистрировано за другим лицом (ООО «Тихая Гавань») в результате представления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, решения суда, впоследствии отмененного, которое в дальнейшем произвело его отчуждение в пользу третьего лица (Сеидовой Г.Т.), это дает суду основания для вывода о том, что имущество выбыло из владения собственника помимо его воли.

В такой ситуации имущество может быть истребовано собственником, в том числе и от добросовестного приобретателя ("Обзор судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от граждан по искам государственных органов и органов местного самоуправления" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2015).

В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В силу п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Согласно абз. 6 п. 1 ст. 17 указанного Закона основанием для государственной регистрации права являются, в том числе, вступившие в законную силу судебные акты.

Решение суда от 21.06.2019 года, на основании которого произведена регистрация права собственности ООО «Тихая Гавань», отменено 02.09.2020 года, следовательно, титульное основание права собственности данного лица, возникшее на основании судебного акта, утрачено после его отмены, поскольку в силу ст. 2 Федерального закона № 122-ФЗ государственная регистрация должна подтверждать лишь существующее право.

Записи, произведенные регистрирующим органом, подтверждающие соответствующие права, являются лишь техническим оформлением права собственности. Регистрационная запись, основанная на отмененном судебном акте, не имеет правового значения, и подлежит приведению в соответствии действительными правами собственника, запись о правах которого была изменена отмененным решением суда.

Кроме того, как указано в п. 37 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010, в соответствии со ст. 302 ГК РФ ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель).

В то же время, возмездность приобретения сама по себе не свидетельствует о добросовестности приобретателя.

Для целей применения п.п. 1 и 2 ст. 302 ГК РФ приобретатель не считается получившим имущество возмездно, если отчуждатель не получил в полном объеме плату или иное встречное предоставление за передачу спорного имущества к тому моменту, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неправомерности отчуждения.

В силу ст. 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. Договор, при заключении которого допущено нарушение положений п. 1 ст. 10 ГК РФ является ничтожным в силу ст. 168 ГК РФ.

В соответствии с ч. 1 ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 86 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой ГК РФ» мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна (п. 1 ст. 170 ГК РФ). Следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним.

Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании п. 1 ст. 170 ГК РФ.

В п. 8 Обзора судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения, утвержденного Президиумом ВАС РФ от 13.11.2008 № 126, разъясняется, что разрешая вопрос о добросовестности приобретателя и определяя круг обстоятельств, о которых он должен был знать, суд учитывает родственные и иные связи между лицами, участвовавшими в заключении сделок, направленных на передачу права собственности.

В соответствии с позицией Конституционного Суда РФ, изложенной в Постановлении от 21.04.2003 № 6-П «По делу о проверке конституционности положений п.п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ в связи с жалобами граждан ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9 и ФИО10», содержащиеся в п.п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ общие положения о последствиях недействительности сделки в части, касающейся обязанности каждой из сторон возвратить другой все полученное по сделке, по их конституционно-правовому смыслу в нормативном единстве со ст. ст. 166 и 302 ГК РФ не могут распространяться на добросовестного приобретателя, если это непосредственно не оговорено законом.

Конституционный Суд РФ указал, что в случае, если по возмездному договору имущество приобретено у лица, не имевшего права его отчуждать, собственник вправе обратиться в суд в порядке ст. 302 ГК РФ с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество (виндикационный иск).

Определяя последствия продажи имущества лицом, не имеющим права на его отчуждение, поскольку добросовестное приобретение в смысле ст. 302 ГК РФ возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация).

Как разъяснено в аб. 3 п. 38 Постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010, приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества имелся судебный спор в отношении этого имущества. При этом запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя. Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительности сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

Приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему было известно, и если такие притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными ("Обзор судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 01.10.2014).

Согласно материалам дела №2-1045/2019 (№ 2-1938/2021) Сеидова Г.Т. по доверенности представляла ООО «Тихая Гавань» при продаже данных участков ООО «Дерби Групп» и заключении договора, в котором она, представляя данное юридическое лицо, согласовала все условия сделки, признала ранее заключенное «обязательство» недействительным, затем представляла интересы ООО «Тихая Гавань» в судебных заседаниях сначала по иску к Гюльметову М.Г. о взыскании 25 млн. рублей, затем по иску о расторжении договора между ООО «Тихая Гавань» и ООО «Дерби Групп». В связи с наличием таких фактов и взаимосвязи ООО «Тихая Гавань» и Сеидовой Г.Т. очевидно, что последней достоверно могло быть известно, что реальным собственником участков являлось ООО «Дерби Групп», указанный договор купли-продажи между юридическими лицами являлся действительным, а заочное решение о расторжении данного договора, основанное на «обязательстве» отмененном и признанном недействительным самой Сеидовой Г.Т., а также вынесенное без учета мнения Гюльметова М.Г. и ООО «Дерби Групп», вызывало существенные сомнение в его законности и обоснованности.

Сеидова Г.Т. могла была осведомлена, что указанные земельные участки являются спорными, на них имеется притязание со стороны ООО «Дерби Групп», которая не участвовала в судебном процессе, не имела возможности довести свою позицию до суда по причине ненадлежащего извещения, в результате суд принял решение только исходя из пояснений Сеидовой Г.Т. ООО «Дерби Групп» не было своевременно известно и о заочном решении суда по причине не направления копии.

Сеидова Г.Т. могла понимать, что заочное решение о расторжении договора будет оспорено ООО «Дерби Групп», как незаконное и у нее имелись все основания усомниться в праве ООО «Тихая Гавань» на отчуждение данного имущества, в связи с чем действуя разумно и предусмотрительно, Сеидова Г.Т. имела возможность установить, что участвует в сомнительной сделке.

Договор между Сеидовой Г.Т. и ООО «Тихая Гавань» заключен всего спустя полтора месяца после внесение на основании отмененного в последующем решения суда изменений в ЕГРП о праве собственности ООО «Тихой Гавань» на данные участки. Такая поспешность в переоформлении земельных участков свидетельствует о том, что Сеидова Г.Т. и ООО «Тихая Гавань» осознавали явно незаконный характер решения суда и спорный характер права собственности ООО «Тихая Гавань» и в наиболее короткие сроки осуществили фиктивное переоформление спорных земельных участков с целью попытаться воспрепятствовать их возвращению действительному собственнику.

При таких обстоятельствах, действия Сеидовой Г.Т., как до, так и после заключения оспариваемого договора покупки ею участков, не свидетельствует о ее добросовестности при заключении договора купли-продажи, а указывают на намерение воспрепятствовать возвращению имущества и злоупотреблении своими гражданскими правами.

В такой ситуации действия Сеидовой Г.Т. носят явно не добросовестный характер, а сделка купли-продажи между ООО «Тихая Гавань» и Сеидовой Г.Т. является мнимой, так как ее цель была попытаться скрыть спорное имущество, которое было очевидно для Сеидовой Г.Т. отчуждено без воли действительного его собственника ООО «Дерби Групп».

Наложение ареста 28.01.2019 на земельные участка, предполагает запрет на распоряжение ими (ч. 4 ст. 80 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ "Об исполнительном производстве"). Таким образом, передача такого имущества по какой-либо сделке будет являться незаконной. Соответственно заключенный между ООО «Тихая Гавань» и Сеидовой Г.Т., когда последний достоверно известно о применении данных мер, поскольку она их сама инициировала и знакомилась с решением суда, не отменившим данные меры, договор купли-продажи в отношении имущества, которое ограничено в обороте на основании прямого законодательного запрета на распоряжение арестованным имуществом, является ничтожной сделкой по смыслу ст. 168 ГК РФ.

Таким образом, воля истца ООО «Дерби Групп» на отчуждение земельных участков отсутствовала, решение суда, на основании которого произведено изменение записи в ЕГРП о праве собственности ООО «Тихая Гавань» на данные участки отменено, в связи с чем имущество подлежала переходу в собственность ООО «Дерби Групп», однако в результате действий ООО «Тихая Гавань» и Сеидовой Г.Т. путем совершения фиктивной сделки купли-продажи имущество перешло в собственность ответчика Сеидовой Г.Т., действия которой как покупателя нельзя признать добросовестными и имущество подлежит истребованию от нее в пользу ООО «Дерби Групп».

При этом, проанализировав приведенные истцом обстоятельства и условия сделки купли-продажи между ООО «Дерби Групп» и ООО «Тихая Гавань», изложенные в тексте договора, давая в совокупности оценку всем доказательствам и установленным обстоятельствам дела, имеются все основания считать такую сделку действительной и состоявшейся.

Пунктом 36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010) разъяснено, что лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика. Доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРП.

Как следует из выписки ЕГРП от 17.12.2018 (до заочного решения Дербентского городского суда от 21.06.2019 отмененного в последующем) собственником указанных земельных участков являлось ООО «Дерби Групп» на основании договора купли-продажи земельных участков от 07.09.2018 заключенного между ООО «Дерби Групп» и ООО «Тихая Гавань».

Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Пунктом 1 ст. 486 ГК РФ предусмотрено, что покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Согласно п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон.

В соответствии с п. 1 ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Условие о цене договора является существенным. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (ч. 1 ст. 555 ГК РФ).

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Как установлено судом, 07.09.2018 между юридическими лицами ООО «Тихая Гавань» и ООО «ГК «Первый» заключен договор купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами <номер изъят> и <номер изъят>, расположенных по адресу: <адрес изъят>.

В соответствии с данным договором продавец ООО «Тихая Гавань» в лице Сеидовой Г.Т., действующей на основании доверенности от 28.08.2018, продало, а покупатель ООО «ГК «Первый» в лице генерального директора Гюльметова М.Г., действующего на основании Устава, приобрело в собственность указанное недвижимое имущество.

Спорный договор прошел государственную регистрацию в установленном ст.ст. 551, 558 ГК РФ порядке. Переход права собственности на земельные участки зарегистрирован управлением Росреестра по Республике Дагестан в г. Дербент, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 17.12.2018.

В п. 2.3., 2.4. договора указано, что стороны оценивают указанные земельные участки в 4 222 298 рублей и ООО «ГК «Первый» купило у ООО «Тихая Гавань» указанные земельные участки за 4 222 298 рублей. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора.

Согласно п. 2.6., 2.7. договора нотариус разъяснил сторонам, что соглашение о цене является существенным условием настоящего договора и в случае сокрытия подлинной цены земельных участков и истинных намерений, они самостоятельно несут риск наступления отрицательных последствий. При этом, ООО «Тихая Гавань» в лице Сеидовой Г.Т. гарантирует, что заключает настоящий договор не на крайне невыгодных для себя условиях и настоящий договор не является для него кабальной сделкой.

Указанный договор подготовлен и удостоверен нотариусом, подписан сторонами, содержание положений гражданского законодательства нотариусом сторонам разъяснено, отдельно указано, что договор прочитан вслух и содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или представления, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до заключения настоящего договора (п. 5.4.). Отдельно отмечено, что участники сделки понимают разъяснения нотариуса о правовых последствиях совершаемой сделки, условия сделки соответствуют их действительным намерениям (п. 5.6.).

Истец Сеидова Г.Т., как представитель ООО «Тихая Гавань», согласившись с условиями договора, подписала его. Нотариусом зафиксировано, что содержание договора соответствует волеизъявлению сторон, договор подписан в присутствии нотариуса, личность подписавших договор, их дееспособность проверена, правоспособностью юридических лиц и полномочия их представителей проверены.

Таким образом, указанный договор содержит весь объем согласованных сторонами условий, подтверждение его оплаты на момент заключения, он подписан сторонами и заверен нотариально. Согласно содержанию данного договора стороны при его заключении согласовали все условия, в том числе существенные, договор заключен по доброй воле, не является кабальной сделкой и содержит полный объем волеизъявлений сторон, а все предыдущие обязательства отменяются сторонами.

При этом, тот факт, что физические лица Сеидова Г.Т. и Гюльметов М.Г. имели между собой какие-либо договоренности по поводу заключения договора между юридическими лицами с указанием иной стоимости участка не свидетельствует о том, что указанные юридические лица не могли прийти к договоренности об иной цене договора, чем предварительно предполагали Сеидова Г.Т. и Гюльметов М.Г.

Как указал Верховный Суд РФ по делу, касающемуся настоящих взаимоотношений по купле-продаже земельных участков «исходя из буквального толкования договора купли-продажи его сторонами являются только ООО «Тихая Гавань» и ООО «Группа компаний «Первый», прав и обязанностей физических лиц данный договор не затрагивает, предыдущие договорённости между Сеидовой Г.Т. и Гюльметовым М.Г. к данному договору купли-продажи никакого отношения не имеют (абз. 3 стр. 6 Определения Верхового Суда РФ по делу № 20-КГ21-13-К5).

Сама Сеидова Г.Т. категорически и многократно поясняла, что в «обязательстве» юридические лица никакого участия не принимали (стр. 8, 9, 11, 18, 34 протокола судебного заседания от 30.09.2021 по делу № 2-1938/2021), «обязательство» заключено исключительно между физическими лицами, между Гюльметовым М.Г. лично, и между нею лично, хотя участок ей и не принадлежал (стр. 11 протокола судебного заседания от 30.09.2021 по делу № 2-1938/2021).

Какие-либо предварительные договоренности представляют собой лишь организационные договоренности, цель которых состоит в заключении того или иного договора в будущем. При этом, гражданское законодательство Российской Федерации не запрещает сторонам, заключающим основной договор купли-продажи недвижимости, изменить по их усмотрению условия предварительных договоренностей, в том числе касающиеся цены недвижимости.

В самом договоре стороны сами прямо указали, что они отменили и признали недействительными все предыдущие договоренности, в том числе «обязательство». Договор не содержит каких-либо ссылок на указанное «обязательство». Соответственно условия, зафиксированные в каких-либо обязательствах, предшествовавших договору, не могут поставить под сомнение действительность договора.

Согласно содержанию договора купли-продажи от 07.09.2018 сторонами при его заключении согласована цена недвижимости в размере 4 222 298 рублей.

При этом, Гюльметов М.Г. пояснил, что в договоре указана именно та стоимость участка, к которой он и Сеидова Г.Т., как представители юридических лиц, пришли к моменту его заключения. В ходе проведения переговоров до заключения данного договора обсуждалась стоимость участка в размере 70 млн. рублей, но такая стоимость была при том условии, что на данном участке можно было возвести многоквартирный жилой дом. Когда выяснилось, что сделать этого нельзя, поскольку вид разрешенного использования участка не позволяет такое строительство, то стороны пришли к соглашению, что в таком случае стоимость участка существенно сокращается, поэтому они пришли именно к той сумме, которая указана в договоре. Гюльметов М.Г. утверждает, что никогда не просил снижать сумму в договоре, тем более для него это не имеет никакого смысла.

Сеидова Г.Т. пояснила, что имела право получать причитающиеся ООО «Тихая Гавань» по договору купли-продажи денежные средства и получила до заключения указанного договора 21 млн. рублей, что даже значительно превышает сумму, указанную в договоре, и именно данный расчет подразумевала она, когда указывала в договоре купли-продажи, как представитель данного юридического лица, что выплата 4 222 298 рублей произведена до его заключения (стр. 18 протокола судебного заседания от 30.09.2021). (протокол судебного заседания от 30.09.2021 по делу № 2-1938/2021).

Сеидова Г.Т. пояснила, что «при заключении сделки, мы можем указывать сумму, по которой договариваются стороны при сделке» (стр. 17 протокола судебного заседания от 30.09.2021 по делу № 2-1938/2021), тем самым ответчика сама подтвердила, что действительная стоимость участков определена сторонами именно в размере 4 222 298 рублей. Также указала, что «в договоре стороны могут менять любые предыдущие договоренности, дополнять договор так, как посчитают нужным» (стр. 18 протокола судебного заседания от 30.09.2021 по делу № 2-1938/2021).

Согласно п. 1 ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство. Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон (п. 1 ст. 424 ГК РФ).

В соответствии со ст. 408 ГК РФ кредитор, в данном случае продавец, принимая исполнение, обязан по требованию должника выдать ему расписку в получении исполнения полностью или в соответствующей части.

Покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено ГК РФ, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (п. 1 ст. 486 ГК РФ).

Стороны в указанном договоре купли-продажи недвижимости согласовали предмет договора, его цену и условие об оплате суммы договора. В названной сделке купли-продажи недвижимости продавец является кредитором (он передает имущество за плату), а покупатель - должником (он обязан оплатить полученное имущество). Исполнение кредитором своего обязательства передать имущество подтверждается передачей имущества, а исполнение должником своего обязательства оплатить полученное имущество подтверждается условием в договоре о том, что расчет произведен до подписания договора»

Если в договоре содержится условие, что «расчет производится до подписания договора» («расчет производится в момент подписания договора»), это означает, что сам договор является распиской, т.е. сторона (продавец, кредитор), которая должна была получить деньги, не подписала бы договор пока не получила бы причитающуюся сумму. Поскольку договор подписан обеими сторонами, то это означает, что покупатель расплатился с продавцом, а обязательство по оплате имущества прекращено исполнением. Сделка состоялась, соблюдены все условия договора купли-продажи, подписание указанного условия договора подтверждает получение денег.

Гражданское законодательство не содержит запрета на указание в договоре купли-продажи имущества на оплату предусмотренной сторонами договорной цены, как подтверждение факта ее внесения.

Продавец подписав лично договор, предусматривающий что стоимость продаваемого имущества определена по соглашению сторон в указанном в договоре размере и данная сумма уплачена покупателем продавцу до подписания договора, тем самым подтверждает факт оплаты ему стоимости отчуждаемого имущества, что является также подтверждением надлежащего исполнения покупателя договора купли-продажи.

В соответствии с п. 2 ст. 861 ГК РФ расчеты между юридическими лицами, а также расчеты с участием граждан, связанные с осуществлением ими предпринимательской деятельности, производятся в безналичном порядке. Расчеты между этими лицами могут производиться также наличными деньгами, если иное не установлено законом.

Таким образом, ГК РФ не содержит какого-либо запрета расчетов наличными деньгами, определяет лишь возможность законодательного установления таких ограничений.

В п. 2.5 договора указано на то, что расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора. Как указано выше договор содержит сведения соответствующие волеизъявлению сторон и их действительным намерениям. Обе стороны подписались под условием расчета по договору.

Таким образом Сеидова Г.Т., подписав указанный договор от имени ООО «Тихой Гавани», тем самым подтвердила факт оплаты данному юридическому лицу, чьи интересы она представляла, стоимости отчуждаемого имущества, что является также подтверждением надлежащего исполнения ООО «ГК «Первый» договора купли-продажи.

При этом, следует принять во внимание, что в случае отсутствия расчета по договору, в соответствие с абз. 9 п. 6 ст. 12 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в Росреестр подается заявление о государственной регистрации ограничения (обременения) права или о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости, на основании которого в Единый государственный реестр прав вносится запись о таком заявлении, которая указывает на существование право притязания в отношении данного объекта недвижимости или в отношении зарегистрированного права на него.

Между тем, Сеидова Г.Т., представляя интересы ООО «Тихая Гавань», согласившись с условиями договора, обратился в регистрационный орган за регистрацией сделки, которая была зарегистрирована в установленном законом порядке 07.12.2018, о чем свидетельствует выписки из ЕГРН. При этом, каких-либо сведений о том, что сделка была совершена на иных условиях, в регистрационный орган истец не представлял, никаких заявлений по поводу установления ограничения (ипотеки) или приостановления государственной регистрации в подразделение Росреестра по Республике Дагестан в г. Дербенте ООО «Тихая Гавань» не подавалось. Выписка о переходе права собственности на недвижимое имущество сведений о приведенных ограничениях не содержит, что также свидетельствует об исполнении договора купли-продажи сторонами.

Следует отметить, что Гюльметов М.Г. пояснил, что он, как представитель покупателя произвел от имени ООО «ГК «Первый» оплату по данному договору в полном объеме. Он не требовал предоставление письменного документа, подтверждающего исполнение, так как сведения об оплате указаны в самом договоре купли-продажи от 07.09.2018, что является достаточным фактом подтверждения.

Как указано выше Сеидова Г.Т. подтвердила, что действительно получила указанную в договоре купли-продажи сумму в полном объеме, до его подписания, а затем совместно с Гюльметовым М.Г. в Управлении Росреестра по Республики Дагестан в г.Дербенте передала документы на регистрацию перехода права собственности.

Соответственно, истец сам признает тот факт, что оплата за спорный земельный участок произведена даже в больше объеме, чем предусмотрено договором, а договоренности в виде «обязательства» имели место между нею лично и лично Гюльметовым М.Г. и не касалось обязательств юридических лиц.

Кроме того, наличие в договоре оговорки о получении оплаты, возлагает на истца обязанность доказать тот факт, что указанную оплату он не получал. Между тем, каких-либо доказательств этому истец не представил.

Как указано выше согласованная сторонами стоимость участка в соответствии с условиями договора купли-продажи участков составила 4 222 298 рублей, которая соответствует кадастровой стоимости участков.

Следует указать, что кадастровая стоимость, согласно действующему законодательству, соответствует рыночной и может быть применены при определении стоимости купли-продажи недвижимости.

Порядок проведения государственной кадастровой оценки регламентирован Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее ФЗ «Об оценочной деятельности»).

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных ст. 24.19 ФЗ «Об оценочной деятельности» (ст. 3 указанного Закона).

В соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 3 Закона N 237-ФЗ от 03.07.2016 года "О государственной кадастровой оценке" кадастровая стоимость - стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со ст.ст. 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона.

В силу п.п. 1.2, 1.7 Приказа Министерства экономического развития РФ от 12.05.2017 № 226 "Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке", изданного в соответствии со ст. 5 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" от 03.07.2016 года № 237-ФЗ, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками его использования, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект.

Кадастровая стоимость представляет собой наиболее вероятную цену объекта недвижимости, по которой он может быть приобретен исходя из возможности продолжения фактического вида его использования независимо от ограничений на распоряжение этим объектом.

Согласно ФЗ «Об оценочной деятельности» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме (ст. 3).

Требования к порядку проведения оценки и осуществлению оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности (ст. 20 ФЗ «Об оценочной деятельности»).

В соответствии с п. 4 Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития РФ от 20.05.2015 № 298 (далее - ФСО № 2), результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки.

Согласно п. 5 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития РФ от 20.05.2015 № 297 (далее - ФСО N 1), стоимость объекта оценки - это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости согласно требованиям ФСО № 2, в п. 5 которого указана и рыночная стоимость.

Итоговая величина стоимости в п. 6 ФСО № 1 определена как стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Результат оценки может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки, в том числе при совершении сделок купли-продажи, передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, внесении в уставный (складочный) капитал, для целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской), отчетности, реорганизации юридических лиц и приватизации имущества, разрешении имущественных споров и в иных случаях (п. 4 ФСО № 2).

Таким образом, суд приходит к выводу, что исковые требования ООО «Дерби Групп» к ответчику Сеидовой Г.Т. обоснованы и подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования ООО «Дерби групп» (ранее ООО «ГК «Первый») к Сеидовои

Признать недействительным договор от 19.11.2019 между Сеидовой Г.Т. и ООО «Тихая гавань» купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами <номер изъят> и <номер изъят>, расположенных по адресу: <адрес изъят>, применить последствия недействительности сделки.

Истребовать из незаконного владения Сеидовой Г.Т. земельные участки с кадастровыми номерами <номер изъят> и <номер изъят>, расположенные по адресу: <адрес изъят>.

Прекратить право собственности Сеидовой Г.Т. на земельные участки с кадастровыми номерами <номер изъят> и <номер изъят>, расположенные по адресу: <адрес изъят>.

Признать действительной и состоявшейся сделку (договор) купли-продажи от 07.09.2018, заключенный между юридическими лицами ООО «Тихая Гавань» и ООО «ГК «Первый», земельных с кадастровыми номерами <номер изъят> и <номер изъят>, расположенных по адресу: <адрес изъят>.

Признать право собственности ООО «Дерби Групп» на земельные участки с кадастровыми номерами <номер изъят> и <номер изъят>, расположенные по адресу: <адрес изъят>.

Восстановить в ЕГРП запись о праве собственности ООО «Дерби Групп» на земельные участки с кадастровыми номерами <номер изъят> и <номер изъят>, расположенные по адресу: <адрес изъят>, исключив из ЕГРП записи о регистрации права собственности Сеидовой Г.Т. в отношение данных земельных участков.

Настоящее решение суда является основанием для внесения изменений в ЕГРП в части исключения записи о регистрации права собственности Сеидовой Г.Т. на земельные участки с кадастровыми номерами <номер изъят> и <номер изъят>, расположенные по адресу: <адрес изъят>, и восстановлении записи о праве собственности ООО «Дерби Групп» на данные земельные участки.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда РД через Дербентский городской суд РД в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Резолютивная часть решения составлена 25 апреля февраля 2022 года, мотивированное решение судом составлено 26 апреля 2022 года.

Председательствующий                              М. И. Галимов