Решение по делу № 3а-8/2021 от 21.07.2020

24OS0000-01-2020-000597-28

Дело № 3А-8/2021

121а

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

03 марта 2021 года                     г. Красноярск                                    

Красноярский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Андриишина Д.В.,

при секретаре судебного заседания Жданове А.В.,

с участием представителя административного истца Верхотурова В.Е. – Черкасовой Л.А., представитель Правительства Красноярского края Векшиной Е.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3А-8/2021 по административному иску Верхотурова Всеволода Евгеньевича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

У С Т А Н О В И Л:

Верхотуров В.Е. обратился с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, мотивируя тем, что административный истец является собственником нежилого здания с кадастровым номером 24:50:№:6200, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 24:50:№:104, расположенном по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, <адрес>

По результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 07 августа 2017 года для указанного земельного участка установлена кадастровая стоимость в размере 9 544 211 рублей 10 копеек.

По итогам независимой оценки, выполненной ООО «Альянс-Оценка» и представленной в отчете № 5059 от 29 января 2018 года, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:50:№:104 по состоянию на 07 августа 2017 года составляет 3 034 000 рублей.

Установление кадастровой стоимости земельного участка, не соответствующей его рыночной стоимости, нарушает права административного истца, поскольку Верхотуров В.Е., как собственник нежилого здания, имеет исключительное право на выкуп земельного участка, находящегося под зданием, в собственность, а цена выкупа земельного участка определяется исходя из его кадастровой стоимости.

Просит (с учетом уточнения) установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:50:№:104 в размере его рыночной стоимости – 4 510 000 рублей, определенной по состоянию на 07 августа 2017 года.

Представитель административного истца Верхотурова В.Е. – Черкасова Л.А., действующая на основании доверенности, настаивала на удовлетворении административного иска с учетом его уточнения. Просила установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной заключением судебной оценочной экспертизы.

Представитель Правительства Красноярского края Векшина Е.Г., действующая на основании доверенности, просила в удовлетворении административного иска отказать, мотивируя тем, что административный истец представил в суд отчет об оценке, не соответствующий требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В письменных пояснениях представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю (далее - Управление Росреестра по Красноярскому краю) Байрамова Э.М., действующая на основании доверенности, ходатайствовала о рассмотрении административного дела в отсутствие представителя Управления Росреестра по Красноярскому краю, возражений относительно административного искового заявления и изложенных в нем доводов не привела.

Представитель администрации города Красноярска Растворцева Т.Н., действующая на основании доверенности, представила письменный отзыв, в котором ходатайствовала о рассмотрении административного дела в отсутствие представителя администрации города Красноярска. Полагала административный иск не подлежащим удовлетворению, поскольку административным истцом не представлены доказательства подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости. Также указала на то, что рыночная стоимость, указанная в отчете об оценке, является заниженной в связи с несоответствием используемого подхода к оценке требованиям федеральных стандартов оценки.

Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (далее - ФГБУ «ФКП Росреестра»), надлежаще извещенное о времени и месте рассмотрения дела, своего представителя в судебное заседание не направило, о причинах неявки не сообщило, ходатайств не представило.

Суд посчитал возможным в соответствии с частью 2 статьи 150, частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации рассмотреть дело в отсутствие представителей Управления Росреестра по Красноярскому краю, ФГБУ «ФКП Росреестра», администрации города Красноярска, своевременно и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Исследовав материалы дела, суд полагает административный иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

На основании пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (пункт 1).

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) (пункт 2)

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3).

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии (часть 2). Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 3).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (часть 4).

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац 3 части 11).

В соответствии со статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник (пункт 1).

Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу (пункт 3).

По общему правилу, установленному в пункте 1 статьи 30.20 Земельного кодекса Российской Федерации, исключительное право на приобретение в собственность или в аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Согласно пункту 3 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации, при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.

Положениями статьи 11 Закона Красноярского края от 4 декабря 2008 года № 7-2542 «О регулировании земельных отношений в Красноярском крае» предусмотрено, что при определении выкупной цены за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, учитывается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце 8 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 ЗК РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

Судом установлено, что Верхотуров В.Е. является собственником нежилого здания с кадастровым номером 24:50:№:6200, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 19 июня 2020 года (л.д. 7-9).

Из указанной выписки также следует, что нежилое здание с кадастровыми номерами 24:50:№:6200 расположено на земельном участке с кадастровым номером 24:50:№:104, расположенном по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, <адрес>

Согласно выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 08 июля 2020 года, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:50:№:104 по состоянию на 07 августа 2017 года составляет 9 544 211 рублей 10 копеек. Дата внесения сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН – 07 августа 2017 года (л.д. 10).

Вышеуказанная кадастровая стоимость земельного участка определена на основании удельных показателей кадастровой стоимости, утвержденных Постановлением Правительства Красноярского края от 22 ноября 2011 года № 708-П «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Красноярского края».

Оспаривая указанную кадастровую стоимость, административный истец представил в суд отчет об оценке № 5059 от 29 января 2018 года, выполненный ООО «Альянс-Оценка» (оценщик Лапкина Т.А.), согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:50:№:104 по состоянию на 07 августа 2017 года составляет 3 034 000 рублей (л.д. 12-145).

Согласно статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии с пунктом 7 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценке (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года № 297, подход к оценке - это совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод проведения оценки объекта оценки - это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком (пункт 11 ФСО № 1).

Оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов (пункт 24 ФСО № 1).

Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях Российской Федерации (пункт 27 ФСО № 1).

На основании определения Красноярского краевого суда от 09 сентября 2020 года по ходатайству представителя Правительства Красноярского края была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено оценщику Петрову Ю.Ю.

Согласно заключению эксперта Петрова Ю.Ю. от 09 февраля 2021 года № 676-Э/2020, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:50:№:104 по состоянию на 07 августа 2017 года составляет 4 510 000 рублей.

Также в данном заключении эксперт пришел к выводу о том, что отчет об оценке № 5059 от 29 января 2018 года содержит нарушения, существенно влияющие на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки.

Эксперт Петров Ю.Ю. до начала производства исследования был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, эксперт имеет соответствующее образование и квалификацию, стаж работы в сфере оценочной деятельности. Заключение содержит описание проведенных исследований, а также мотивированные, последовательные и ясные выводы, к которым пришел эксперт.

Достоверность заключения эксперта от 09 февраля 2021 года № 676-Э/2020 и содержащиеся в нем выводы о том, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:50:№:104 по состоянию на 07 августа 2017 года составляет 4 510 000 рублей, у суда сомнений не вызывает и участвующими в деле лицами не оспаривается. Данное заключение основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. Экспертом проведено исследование рынка недвижимости, обосновано выбраны объекты-аналоги, подходы и, применяемые в их рамках, методы оценки. Применяемые в процессе оценки, корректировки проведены обосновано по наиболее существенным ценообразующим факторам. Расчеты не содержат математических, методических, арифметических ошибок и являются правильными.

Поскольку в соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения, для определения выкупной цены, арендной платы либо размера неосновательного обогащения за пользование земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, без заключения договора аренды, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка, не соответствующая действительной рыночной стоимости этого объекта, нарушает права административного истца, подлежащие восстановлению путём установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

То обстоятельство, что Постановлением Правительства Красноярского края от 03 ноября 2020 года № 766-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Красноярского края» утверждена новая кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:50:№:104 по состоянию на 01 января 2020 года, не лишает права административного истца на оспаривание кадастровой стоимости данного земельного участка ранее утвержденной по состоянию на 01 января 2011 года, поскольку новая кадастровая стоимость подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01 января 2021 года (пункт 5 Постановления Правительства Красноярского края от 03 ноября 2020 года № 766-п). При этом. административное исковое заявление было подано в суд до принятия вышеуказанного нормативного правового акта.

С учетом изложенного, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:50:№:104 должна быть определена по состоянию на 07 августа 2017 года равной его рыночной в размере 4 510 000 рублей, которая подтверждена соответствующими доказательствами.

Датой обращения Верхотурова В.Е. с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 24:50:№:104 следует считать дату подачи административного искового заявления в Красноярский краевой суд – 21 июля 2020 года.

Определением Красноярского краевого суда от 09 сентября 2020 года расходы по проведению экспертизы были возложены на Правительство Красноярского края, как на лицо, заявившее соответствующее ходатайство и не освобожденное от несения судебных расходов.

До настоящего времени Правительство Красноярского края производство экспертизы не оплатило.

Поскольку рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:50:№:104 более чем в 2 раза превышает его рыночную стоимость, определенную заключением судебной оценочной экспертизы, а определением Красноярского краевого суда от 09 сентября 2020 года расходы по проведению экспертизы были возложены на Правительство Красноярского края, которая оплачена не была, суд полагает взыскать с Правительства Красноярского края в пользу ООО «Красноярский исследовательский центр по оценке и управлению активами» оплату за проведение судебной оценочной экспертизы в сумме 10 000 рублей.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175 – 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

Административное исковое заявление Верхотурова Всеволода Евгеньевича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка – удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:50:№:104, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, <адрес> в размере его рыночной стоимости –4 510 000 рублей, определенной по состоянию на 07 августа 2017 года.

Датой обращения Верхотурова Всеволода Евгеньевича с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 24:50:№:104 считать 21 июля 2020 года.

Взыскать с Правительства Красноярского края в пользу общества с ограниченной ответственностью «Красноярский исследовательский центр по оценке и управлению активами» оплату за проведение судебной оценочной экспертизы в сумме 10 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции путем подачи апелляционной жалобы через Красноярский краевой суд.

Судья Красноярского краевого суда             Д.В. Андриишин

Решение в окончательной форме принято 09 марта 2021 года.