Решение по делу № 2-4525/2015 от 19.02.2015

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ.

Одинцовский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Проскуряковой О.А.

при секретаре Дмитришиной А.Ю.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Сапунова С.В. к ООО «ответчик» о признании договора в части недействительным, обязании передать жилое помещения по акту, взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа,

у с т а н о в и л:

Сапунов С.В. обратился в суд с иском о признании незаконными пунктов 3.2.5.1, 3.2.5.2 и 9.2 договора участия в долевом строительстве, обязании ООО «ответчик» передать истцу квартиру согласно условиям договора и подписать двухсторонний акт приема-передачи, взыскать неустойку за нарушение срока передачи объекта недвижимости в сумме 214665 руб. 85 коп., в счет возмещения убытков 80000 руб., компенсации морального вреда в сумме 50000 руб., расходы на представителя в сумме 30000 руб., штраф в размере 50% от взысканной суммы.

Свои требования истец обосновывает тем, что ДД.ММ.ГГГГ он заключил с ответчиком договор участия в долевом строительстве жилого дома, согласно которому ответчик обязался передать истцу в собственность 2-комнатную квартиру, истец оплатить стоимость квартиры. В соответствии с договором долевого участия в строительстве ответчик обязался передать в собственность объект строительства – квартиру в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ В ДД.ММ.ГГГГ г. истец получил уведомление о готовности объекта, однако не смог принять квартиру, т.к. отсутствовало газоснабжение и отопление, ДД.ММ.ГГГГ был произведен осмотр квартиры, в ходе которого выявлены недостатки, ДД.ММ.ГГГГ истец направил ответчику претензию, что готов самостоятельно устранить недостатки, однако ответа не получил, по настоящее время квартира ему не передана. Кроме того сам договор долевого участия в строительстве содержит незаконные пункты 3.2.5.1 об обязании заключить договор с указанной застройщиком управляющей компанией,, 3.2.5.2 обязывающий истца производить оплату расходов по содержанию и коммунальных платежей с даты введения дома в эксплуатацию, и 9.2 ограничивающий право истца на защиту в суде, что противоречит закону.

Ссылаясь на то, что в установленный договором срок квартира не была ему передана, при этом истец был вынужден снимать жилье, т.к. не мог проживать в спорной квартире, указанные пункты договоров не соответствуют закону, соответственно не могут приняться, истец просит удовлетворить иск в полном объеме.

В ходе судебного разбирательства истец дополнил требования и просил признать незаконными пункты договоров 4.6, 4.6.1, 4.6.2, абзац 2 п.3.1.3, 3.2.5.2, 9.2, обязать передать квартиру и подписать двухсторонний акт приема-передачи, взыскать неустойку в сумме 450798 руб. 29 коп., убытки в сумме 172000 руб., компенсации морального вреда в сумме 50000 руб., расходы на представителя в сумме 30000 руб., штраф в размере 50% от взысканной суммы.

В судебном заседании представитель истца требования поддержал.

Представитель ответчика ООО «ответчик» с иском не согласился, поддержал письменные отзыв, просил в иске отказать.

В судебном заседании из материалов дела и пояснений сторон установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ответчик» (застройщик) и Сапуновым С.В. (участник) был заключен договор долевого участия в строительстве №, по условиям которого застройщик обязуется своими силами и (или) с привлечением других лиц, в том числе с привлечением средств участника долевого строительства, построить (создать) жилой дом № по строительному адресу: АДРЕС и объекты инженерной, социальной и транспортной структуры и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать Участнику объект – 2-комнатную квартиру № в секции № на № этаже общей проектной площадью 64,9 кв.м, а участник оплатить стоимость квартиры.

Установлено, что Сапуновым С.В. исполнены обязательства по договору, произведена оплата по договору.

В соответствии со ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями делового оборота, применимыми к отношениям сторон.

Согласно ст.422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

В соответствии со ст.16 Закона РФ от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Из представленного договора участия в долевом строительстве установлено, что согласно абз.2 п.3.1.3 договора неоплата участником долевого строительств № цены договора и/или (при необходимости) пеней/штрафов, предусмотренных Законом №214-ФЗ и/или условиями настоящего договора, является основанием для застройщика не передавать Участнику долевого строительства объект и не подписывать акт приема-передачи или иной документ о передаче объекта до момента исполнения Участником долевого строительства обязанности по оплате 100% цены договора и/или (при необходимости) пеней/штрафов. При этом на застройщика не располагаются положения настоящего договора и законодательства РФ об ответственности за нарушение сроков передачи застройщиком объекта.

Статья 6 Федерального закона №214-ФЗ от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» устанавливает, что Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

Согласно ст.4 Конституция РФ Конституция РФ и федеральные законы имеют верховенство на всей территории РФ.

Таким образом Федеральным законом №214-ФЗ установлен порядок передачи объекта строительства от застройщика к участнику долевого строительства, при этом передача квартиры не связана с наличием/отсутствием задолженности по оплате объекта строительства, соответственно включая в договор долевого строительства п.3.1.3, которым передача объекта строительства ставится под условия оплату, застройщик фактически изменяет положения действующего Федерального закона.

При таких обстоятельствах п.3.1.3 договора надлежит признать незаконным и не подлежащим применению.

Согласно п.3.2.5.2 вышеназванного договора участия в долевом строительстве Участник в течении 5 рабочих дней со дня предъявления Застройщиком или организацией, осуществляющей функции управления жилым домом, соответствующего требования, но не позднее даты подписания Акта приема-передачи объекта, обязуется компенсировать Застройщику расходы по техническому обслуживанию и коммунальному обслуживанию Объекта долевого строительства и доли в общем имуществе многоквартирного дома, включая, но не ограничиваясь затратами: на оплату расходов связанных с управлением многоквартирным домом, содержанием, текущим ремонтом, и обеспечением сохранности общего имущества в нем; на оплату за холодное, горячее водоснабжение, водоотведение, отопление, газоснабжение и электроснабжение Объекта; расходов по вывозу мусора; иные услуги, связанные с содержание Объекта долевого строительства и общего имущества многоквартирного дома, по расценкам, установленным организацией, эксплуатирующей многоквартирный дом и пропорционально доле Участника долевого строительства, за период с момента ввода многоквартирного дома в эксплуатацию и до оформления акта приема-передачи объекта.

В соответствии с п.6 ч.2 ст.153 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ) обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.

Установлено, что на момент заключения договоров участия в долевом строительстве данная норма действовала, соответственно пункт 3.2.5.2 договора долевого участия в строительстве в части возложения на истца обязанности по оплате расходов по коммунальным и иным платежам и содержанию многоквартирного дома с момента ввода многоквартирного дома в эксплуатацию и до оформления акта приема-передачи объекта не соответствует закону и его надлежит признать незаконным.

Из п.4.6 договора усматривается, что цена договора подлежит изменению после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию и уточнению фактической площади объекта в соответствии с обмерами, произведенными организацией, осуществляющей техническую инвентаризацию. Застройщиком по итогам обмеров многоквартирного дома органами технической инвентаризации, стороны обязаны произвести между собой следующие расчеты:

4.6.1 сумма, подлежащая доплате или возврату рассчитывается следующим образом: разница в площади между фактической площадью объекта (установленной по обмерам организации, осуществившей техническую инвентаризацию многоквартирного дома) и общей проектной площадью объекта, указанной в п.2.1 договора умножается на стоимость 1 кв.м равную 120277 руб. 83 коп.

4.6.2 Также доплате Участником подлежит сумму, рассчитанная в соответствии с пп.«б» п.4.1.2 договора.

Из п.2.1 договора усматривается, что проектная площадь квартиры составляет 64,9 кв.м, при этом согласно технического паспорта после обмера БТИ площадь квартиры определена как 63,5 кв.м, а с учетом лоджий и балконов 64,9 кв.м.

Таким образом площадь квартира не изменила, соответственно цена по договору не подлежит изменению, указанные пункты не противоречат ст.421 ГК РФ, в связи с чем в данной части иска надлежит отказать.

Из п.9.2 договора долевого участия в строительстве усматривается, что стороны пришли к соглашению о том, что «все споры, разногласия или требования, возникающие из настоящего договора или в связи с ним, будут решаться сторонами путем переговоров. Если стороны не могу прийти к соглашению в течении месяца с момента возникновения спора, каждая сторона имеет право передать спор н рассмотрение в ..... районный суд АДРЕС».

В соответствии с разъяснениями в п.26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 №17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», в случае, если исковое заявление подано в суд потребителем согласно условию заключенного сторонами соглашения о подсудности, судья не вправе возвратить такое исковое заявление со ссылкой на п.2 ч.1 ст.135 ГПК РФ.

Судья не вправе, ссылаясь на ст.32, п.2 ч.1 ст.135 ГПК РФ, возвратить исковое заявление потребителя, оспаривающего условие договора о территориальной подсудности спора, так как в силу ч.7,10 ст.29 ГПК РФ и п.2 ст.17 Закона о защите прав потребителей выбор между несколькими судами, которым подсудно дело, принадлежит истцу.

Принимая во внимание, что п.9.2 ущемляет права истца как потребителя на выбор подсудности спора, суд полагает данный пункт договора также не соответствует закону и не подлежит применению.

Из представленных материалов установлено, что разрешение на ввод дома в эксплуатацию было выдано ДД.ММ.ГГГГ г., в связи с чем ДД.ММ.ГГГГ истцу направлено уведомление о готовности объекта и необходимости его принятия.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика истцом направлена претензия о том, что он не смог получить квартиру, поскольку не подключено отопление и газоснабжение.

ДД.ММ.ГГГГ сторонами произведен осмотре квартиры, в ходе которого выявлены недостатки, истцом подана претензия об устранении недостатков.

ДД.ММ.ГГГГ истцу предложено повторно принять квартиру.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «ответчик» был подписан односторонний акт-приема передачи спорной квартиры.

Принимая во внимание, что закон обязывает обе стороны произвести действий по передачи и приему объекта строительства, учитывая, что односторонний акт приема-передачи не препятствует истцу регистрации права на квартиру, суд не усматривает оснований для понуждения ответчика подписать двухсторонний акт и передать квартиру истцу.

В соответствии с п.2 ст.6 Федерального закона №214-ФЗ от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Статья 8 названного Федерального закона устанавливает, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока.

Принимая во внимание вышеизложенное, суд полагает, что ответчиком был нарушен срок передачи квартиры как установленный договором неустойка составляет 7806 301 (стоимость квартиры) х 61 день (с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ г.) х 8,25% : 300 х 2= 261901 руб. 40 коп.

В соответствии со ст.333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Принимая во внимание, что длительность срока передачи квартиры истцу, а также то, что с ДД.ММ.ГГГГ г. ответчиком принимались меры к передаче спорной квартиры, суд полагает возможным снизить размер неустойки с учетом положений ст.333 ГК РФ до 10000 руб.

В соответствии со ст.15 Закона РФ от 07.02.1992 г. № 2300-I «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами РФ, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Принимая во внимание, что срок допущенного нарушения по передаче квартиры, суд полагает возможным взыскать компенсацию морального вреда в сумме 5000 руб.

Согласно ч.6 ст.13 Закона «О защите прав потребителя» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Принимая во внимание, что штраф носит характер санкции за нарушение прав потребителя, не может являться формой обогащения стороны, суд полагает возможным уменьшить сумму штрафа до 5000 руб.

Согласно ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч.2 ст.96 настоящего Кодекса.

В силу ст.100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Учитывая обстоятельства дела, категорию дела, участие в процессах сторон и их представителей, а также то, что иск удовлетворены частично, суд полагает возможным взыскать с ООО «ответчик» расходы на представителя в сумме 15000 руб.

Согласно ст.15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Принимая во внимание, что наем жилого помещения истцом не может рассматриваться как причинение убытков ответчиком, суд полагает в удовлетворении требований в части взыскания убытков по найма жилья надлежит отказать.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

иск Сапунова С.В. к ООО «ответчик» о признании договора в части недействительным, обязании передать жилое помещения по акту, взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа удовлетворить частично;

признать недействительными п.3.2.5.1, п.3.2.5.2 и п.9.2 договора № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ г., заключенного между Сапуновым С.В. и ООО «ответчик»;

взыскать с ООО «ответчик» в пользу Сапунова С.В. неустойку за просрочку передачи объекта долевого участия всего в размере 10000 руб., в счет компенсации морального вреда 5000 руб., в счет компенсации расходов по оплате услуг представителя 15000 руб., штраф в сумме 5000 руб., а всего 35000 (тридцать пять тысяч) руб.;

в части обязания передать жилое помещение по двухстороннему акту приема-передачи, взыскании убытков по найму жилья – отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья: подпись

КОПИЯ ВЕРНА.

Судья О.А.Проскурякова

Подлинник решения подшит в гражданском деле № 2-4525/15 г. Дело хранится в Одинцовском городском суде Московской области.