Решение по делу № 2-16/2021 (2-466/2020;) от 26.02.2020

Дело №                                                                  25 февраля 2021 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Сестрорецкий районный суд Санкт - Петербурга в составе председательствующего судьи Максимовой А.В.

С участием истца ФИО1

Представителей истца ФИО4 и ФИО5,

При секретаре ФИО2

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ООО «БАСФОР» о признании перехода государственной регистрации перехода прав на нежилое помещение к истцу, признании оконченным срока, на который установлено ограничение прав и обременение недвижимости на нежилое помещение

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, с учетом уточнения исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ, обратился в суд с иском к ООО «БАСФОР» о признании перехода государственной регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ перехода права собственности на нежилое помещение №, расположенное по адресу: Санкт – Петербург, <адрес>, Таможенная дорога, <адрес>, строение 6, от ООО «БАСФОР» (ИНН 7703744616, ОГРН 1117746394402) к ФИО3, а срок, на который установлено ограничение прав и обременение недвижимости, на помещение № по адресу: Санкт – Петербург, <адрес>, Таможенная дорога, <адрес>, корпус 1, строение 6, оконченным ДД.ММ.ГГГГ, мотивируя свое обращение тем, что ООО «БАСФОР» зарегистрировал право собственности ДД.ММ.ГГГГ на объект с кадастровым номером 78:38:0021137:3408, расположенным по адресу: Санкт – Петербург, <адрес>, Таможенная дорога, <адрес>, корпус 1, строение 6, помещение 205, решением Сестрорецкого районного суда Санкт – Петербурга от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № предварительный договор №-Д-16-5, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО «БАСФОР», признан основным договором купли – продажи указанного нежилого помещения №, признано право собственности ФИО1 на указанное нежилое помещение №. При этом право собственности ФИО1 на нежилое помещение №, возникло с даты исполнения финансовых обязательств ФИО1 перед ООО «БАСФОР» по договору от ДД.ММ.ГГГГ, а именно с ДД.ММ.ГГГГ (дата перевода денежных средств согласно платежному поручению № от ДД.ММ.ГГГГ), то есть за три недели до ДД.ММ.ГГГГ, когда ООО «БАСФОР» зарегистрировал свое право собственности на нежилое помещение №, решением Сестрорецкого районного суда Санкт – Петербурга от ДД.ММ.ГГГГ по делу № доказана ничтожность правоустанавливающих документов у ООО «БАСФОР» в отношении нежилого помещения №, при этом материалами дела № подтверждено, что нежилое помещение № в строении 6 приобретено ООО «БАСФОР» в 2011 году, не является вновь созданным объектом после ДД.ММ.ГГГГ и не возникло в результате переработки земельного участка, при этом договор ипотеки ПАО «Промсвязьбанк» № от ДД.ММ.ГГГГ был зарегистрирован в Управлении Росреестра по СПб ДД.ММ.ГГГГ, при этом обременение зарегистрировано на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, при этом регистрация ипотеки осуществлена ДД.ММ.ГГГГ, после того как ООО «БАСФОР» заключил договор с ФИО1, при этом стороны заключили договор ДД.ММ.ГГГГ после того, когда в ЕГРП срок обременения закончился и отсутствовал, на дату заключения договора от ДД.ММ.ГГГГ право собственности ООО «БАСФОР» на нежилое помещение № не было зарегистрировано в ЕГРП, при этом ООО «БАСФОР» не имел оснований для регистрации своего права собственности на нежилое помещение №, поскольку право собственности перешло от ООО «БАФСФОР» к ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ, после того, как было прекращено обременение, при этом ООО «БАСФОР» оплаченные ФИО1 денежные средства по договору от ДД.ММ.ГГГГ перечислил ПАО «Промсвязьбанк», что подтверждается решением Арбитражного суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу № А56-96622/2018, при таких обстоятельствах объема залога на дату заключения договора от ДД.ММ.ГГГГ между ООО «БАСФОР» и ФИО1, по данным ЕГРП, в составе которого было бы помещение №, у ООО «БАСФОР» не было (л.д. 4-5 том 1, л.д. 115-118 том 1).

В судебное заседание истец ФИО1 явился, исковые требования поддержал.

В судебное заседание представители истца ФИО1 - ФИО4 и ФИО5 явились, исковые требования поддержали в полном объеме.

В судебное заседание представитель ответчика ООО «БАСФОР», третьи лица ПАО «Промсвязьбанк» и Управление Росреестра по СПб не явились, надлежащим образом извещены о рассмотрении дела судом. Представитель ответчика ООО «БАСФОР» и третьего лица ПАО «Промсвязьбанк» возражали против удовлетворения исковых требований, представили в суд отзывы на исковые требования истца.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Первоначально ФИО1 обратился в Сестрорецкий районный суд Санкт – Петербурга с иском в ООО «БАСФОР», ПАО «Промсвязьбанк» о признании предварительного договора №-Д-16-15, заключенного ДД.ММ.ГГГГ истцом с ООО «БАСФОР», основным договором купли – продажи нежилого помещения №, расположенного по адресу: Санкт – Петербург, <адрес>, Таможенная дорога, <адрес>, корпус 1, строение 6, о признании права собственности на данное нежилое помещение, прекращении обременения нежилого помещения в виде ипотеки в силу закона, признании недействительным п. 7.2.1 предварительного договора №-Д-16-15.

Решением Сестрорецкого районного суда Санкт – Петербурга от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу №, вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, имеющим преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора, удовлетворены частично исковые требования ФИО1, предварительный договор купли-продажи №-Д-16-15, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ООО «БАСФОР» и ФИО1 нежилого помещения №, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, Таможенная дорога, <адрес>, корпус 1, строение 6, признан основным договором купли-продажи, признано право собственности ФИО1 на нежилое помещение №, расположенное на втором этаже по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, Таможенная дорога, <адрес>, корпус 1, строение 6, площадью 72,7 кв.м, кадастровый №, с ООО «БАСФОР» в пользу ФИО1 взысканы расходы по оплате государственной пошлины в размере 33 448 руб., в удовлетворении остальной части иска ФИО1 отказано (л.д.15-20 том 1).

Указанным решение установлено и подтверждается материалами настоящего дела, что ДД.ММ.ГГГГ между ПАО «АВТОВАЗБАНК» и ООО «БАСФОР» заключен договор ипотеки № Н-1/700-01365-15 земельного участка по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, 41-й км <адрес> лит. А площадью 174560 кв.м., кадастровый №. ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация ипотеки на земельный участок.

ДД.ММ.ГГГГ Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга ООО «БАСФОР» выдано разрешение № на ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства - санаторно-курортное учреждение «Светлый мир «Внутри…», 2 этап строительства, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, Таможенная дорога, <адрес>, стр. 6.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «БАСФОР» и ФИО1 заключен предварительный договор №-Д-16-15 купли-продажи нежилого помещения №, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, Таможенная дорога, <адрес>, стр. 6, площадью 74,80 кв.м., по условиям которого продавец принял обязательство в срок до ДД.ММ.ГГГГ совершить необходимые действия для регистрации своего права на нежилое помещение (п. 1.2); стороны обязуются в течение 40 рабочих дней с момента государственной регистрации права собственности продавца на нежилое помещение заключить в простой письменной форме основной договор (п.1.3); цена нежилого помещения составила 7 629 600 руб., которые подлежат уплате в срок до ДД.ММ.ГГГГ (п.2.1, 2.2.1); в момент подписания основного договора денежные средства, уплаченные покупателем, засчитываются в счет исполнения обязательства покупателя по оплате цены нежилого помещения по основному договору (п.2.5.); помещение может быть передано покупателю в фактическое пользование до момента заключения основного оговора при условии полной оплаты цены нежилого помещения, указанной в п.2.1 договора (п.4.1) (л.д.6-11 том 1).

Оплата по предварительному договору произведена ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ в полном объеме, что подтверждается платежным поручением №. ДД.ММ.ГГГГ помещение передано истцу по акту приема-передачи нежилого помещения.

ДД.ММ.ГГГГ между АО «АВТОВАЗБАНК» и ПАО «Промсвязьбанк» заключен договор об уступке прав (требований) №-У6-А, по условиям которого право требования по обязательствам ООО «БАСФОР», возникшим из кредитного договора от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «БАСФОР» и АО «АВТОВАЗБАНК» на сумму 2 300 000 000 руб., и по обязательствам, обеспечивающим его исполнение, в том числе по договору ипотеки земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ перешли к ПАО «Промсвязьбанк».

Право собственности ООО «БАСФОР» на спорное нежилое помещение зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ. При этом объект недвижимости обременен ипотекой ПАО «Промсвязьбанк» на основании договора ипотеки земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ и договора об уступке права (требования) от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.70-73).

Отказывая в удовлетворении исковых требований ФИО1 о прекращении обременения спорного объекта недвижимости, суд указал, что договор об ипотеке, заключенный между ПАО «АВТОВАЗБАНК» и ООО «БАСФОР» не прекращен, обременение земельного участка зарегистрировано в установленном порядке, и основания для прекращения ипотеки отсутствуют. При этом передача нежилого помещения ФИО1 не может повлечь прекращения залога. Отказывая в удовлетворении исковых требований ФИО1 о признании недействительным п. 7.2.1 предварительного договора №-Д-16-15 купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ, суд указал, что стороны свободны в заключении договора и определении его условий, положения п. 7.2.1 не устанавливают обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с чем права истца не нарушают.

Суд апелляционной инстанции, отклоняя доводы апелляционной жалобы ФИО1, принял во внимание положения п. 6 ст. 6, ст.ст. 37,38, п. 1 ст. 64 Закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», п. 4 ст. 340, п. 1 ст. 352 ГК РФ, и исходил из того, что ДД.ММ.ГГГГ между ПАО «АВТОВАЗБАНК» и ООО «БАСФОР» заключен целевой кредитный договор № на цели строительства ООО «БАСФОР» санаторно – курортного учреждения «Светлый мир внутри…» по адресу: Санкт – Петербург, <адрес>, Таможенная дорога, дом II, корпус 1, строение 1, в обеспечение обязательств по целевому кредитному договору между ответчиком и ПАО «АВТОВАЗБАНК» заключен договор ипотеки земельного участка с кадастровым номером 78:38:0021137:21 № от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно п. 1.4 договора ипотеки, независимо от согласия залогодержателя или залогодателя считаются находящимися в залоге: новое имущество, которое принадлежит залогодателю и создано либо возникло в результате переработки или иного изменения предмета ипотеки.

С учетом условий договора ипотеки и положений ст. 64 Закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», возведенное на земельном участке здание с составляющими его помещениями, в том числе помещением истца, также находится в залоге у банка, при этом, законных оснований, предусмотренных п. 1 ст. 352 ГК РФ, для прекращения ипотеки, установленной в силу закона, не имеется.

Также суд апелляционной инстанции указал, что установленные Арбитражным судом Санкт – Петербурга и <адрес> обстоятельства по делу № А56-96622/2018 по заявлению ПАО «Промсвязьбанк» о признании ООО «БАСФОР» несостоятельным (банкротом), не имеют преюдициального значения для рассмотрения спора, поскольку ФИО1 не был привлечен к участию в деле № А56-96622/2018. Доводы апелляционной жалобы ФИО1 о замене предмета залога в соответствии с п. 9 дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ между ПАО «Промсвязьбанк» и ООО «БАСФОР», суд признал несостоятельными, поскольку замена предмета залога осуществляется в порядке, установленном ст. 345 ГК РФ и не является обстоятельством, предусмотренным п. 1 ст. 352 ГК РФ, для прекращения прежнего залога.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ, которым рассматривалась кассационная жалоба ФИО1 на судебные акты суда первой и апелляционной инстанции по гражданскому делу №, решение Сестрорецкого районного суда Санкт – Петербурга от ДД.ММ.ГГГГ и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт – Петербургского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ оставлены без изменения, кассационная жалоба ФИО1 – без удовлетворения.

При этом судом кассационной инстанции указано, что ссылки ФИО1 на дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ, которым, по его мнению, принадлежащее ему имущество – нежилое помещение, было исключено из состава заложенного имущества, не могут быть приняты во внимание как ошибочные, поскольку из п. 9 данного соглашения следует, что указанное в нем имущество является дополнением к ранее заложенному по договору об ипотеке имуществу (п. 1.4 договора ипотеки, согласно которому независимо от согласия залогодержателя или залогодателя считаются находящимися в залоге: новое имущество, которое принадлежит залогодателю и создано либор возникло в результате переработки или иного изменения предмета ипотеки). Вопреки доводам жалобы в материалах дела, по мнению кассационной инстанции, отсутствуют доказательства, подтверждающие, что изменение объема залога и исключение нежилого помещения истца из его состава является следствием уплаты истцом денежных средств ООО «БАСФОР» по предварительному договору купли – продажи и перечисления их кредитной организации (л.д.121-127 том 1).

Таким образом, судебными актами по делу № установлено отсутствие правовых оснований для признания обременения спорного нежилого помещения № отсутствующим и прекращения обременения спорного объекта недвижимости.

Из материалов настоящего дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ПАО «АВТОВАЗБАНК» и ООО «БАСФОР» был заключен целевой кредитный договор № на цели строительства ООО «БАСФОР» санаторно – курортного учреждения «Светлый мир внутри…» по адресу: Санкт – Петербург, <адрес>, Таможенная дорога, дом II, корпус 1, строение 1. ДД.ММ.ГГГГ в обеспечение обязательств по целевому кредитному договору между ПАО «АВТОВАЗБАНК» и ООО «БАСФОР» заключен договор ипотеки земельного участка (с кадастровым номером 78:38:0021137:21) № от ДД.ММ.ГГГГ. Данный договор был зарегистрирован в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 1.4 договора ипотеки независимо от согласия залогодержателя или залогодателя считаются находящимся в залоге: новое имущество, которое принадлежит залогодателю и создано либо возникло в результате переработки или иного изменения предмета ипотеки.

ДД.ММ.ГГГГ между ПАО «АВТОВАЗБАНК» и ПАО «Промсвязьбанк» заключен договор об уступке прав (требований) №-У6-А, согласно которому к ПАО «Промсвязьбанк» перешло право требования по кредитному договору №, заключенному ДД.ММ.ГГГГ между ПАО «АВТОВАЗБАНК» и ООО «БАСФОР», месте с обеспечением в виде договора ипотеки земельного участка № Н-1/700-01365-15 от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии со ст. 64 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

Право залогодателя распоряжаться такими зданием или сооружением, условия и последствия перехода прав на такие здание или сооружение к другим лицам определяются правилами главы VI настоящего Федерального закона.

Статьями 37, 38 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

При таких обстоятельствах оснований для признания обременения нежилого помещения № отсутствующим не имеется.

В силу указанных положений закона, договор об ипотеке, заключенный между ПАО «АВТОВАЗБАНК» и ООО «БАСФОР», не прекращен, обременение земельного участка зарегистрировано в установленном законом порядке, в связи с чем основания для прекращения ипотеки отсутствуют.

Также отсутствуют правовые основания для признания оконченным срока, на который установлено ограничение прав и обременение недвижимости на нежилое помещение №.

Согласно п. 6 ст. 6 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека распространяется на все неотделимые улучшения предмета ипотеки, если иное не предусмотрено договором или настоящим Федеральным законом. Как указано выше, п. 1 ст. 64 указанного Федерального закона предусмотрено, что при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

Таким образом, возведенное на земельном участке здание с составляющими его помещениями, в том числе помещением истца, также находится в залоге. При таких обстоятельствах доводы истца о том, что предварительный договор купли – продажи был заключен ДД.ММ.ГГГГ, то есть по истечении срока, на который установлено обременение в виде залога, что влечет прекращения права залога, несостоятельны.

Доводы стороны истца о том, что на момент передачи ему нежилого помещения и на момент выплаты истцом денежных средств по предварительному договору купли – продажи (ДД.ММ.ГГГГ) права залога ПАО «Промсвязьбанк» не существовало, основаны на ошибочном понимании норм действующего законодательства.

При заключении предварительного договора купли – продажи истец не мог не знать о наличии обременения на нежилое помещение, поскольку при заключении предварительного договора купли-продажи истец, действуя разумно и осмотрительно в своих интересах, имел реальную возможность ознакомиться с открытыми общедоступными сведениями ЕГРН телекоммуникационной сети «Интернет», содержащихся в выписке ЕГРН на земельный участок, однако должных действий по получению информации не предпринял.

Согласно сведениям, содержащимся в выписке ЕГРН, ипотека зарегистрирована ДД.ММ.ГГГГ, разрешение на ввод в эксплуатацию получено ДД.ММ.ГГГГ, предварительный договор заключен ДД.ММ.ГГГГ, то есть до заключения спорного договора произведена запись о регистрации залога и выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, при этом информация о наличии залога содержится в общем доступе в выписке ЕГРН и до заключения спорного договора в установленном порядке была произведена регистрация ипотеки.

Передача покупателю нежилого помещения, обремененного залогом в пользу ПАО «Промсвязьбанк», не может повлечь прекращение этого залога.

С учетом изложенных обстоятельств оснований полагать залог отсутствующим, не имеется, поскольку в данном случае на приобретенное истцом нежилое помещение установлена ипотека в силу закона.

Суть требований истца сводится к признанию перехода государственной регистрации права собственности на нежилое помещение от ООО «БАСФОР» к истцу с признанием отсутствующей ипотеки на помещение.

Вместе с тем, регистрация ипотеки осуществлена ДД.ММ.ГГГГ, то есть до заключения ООО «БАСФОР» предварительного договора с ФИО1, факт заключения договора ДД.ММ.ГГГГ не свидетельствует о том, что на указанную дату обременение в виде ипотеки отсутствовало, ООО «БАСФОР» зарегистрировало право собственности на нежилое помещение № во исполнение условий предварительного договора купли – продажи (п. 1.2, 1.3 договора).

Доводы о том, что нежилое помещение не является вновь построенным, а было построено в 2011, то есть до обременения, материалами дела не подтверждены.

Доводы ФИО1 о том, что у него возникло право собственности на нежилое помещение с даты исполнения финансовых обязательств перед ООО «БАСФОР» по договору от ДД.ММ.ГГГГ, а именно с ДД.ММ.ГГГГ (дата перевода денежных средств согласно платежному поручению № от ДД.ММ.ГГГГ), основаны на ошибочном понимании норм действующего законодательства; в соответствии с п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом; в силу ст. 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежит, в том числе право собственности.

Доводы стороны истца о том, что ООО «БАСФОР» оплаченные ФИО1 денежные средства по договору от ДД.ММ.ГГГГ перечислил ПАО «Промсвязьбанк», что подтверждается решением Арбитражного суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу № А56-96622/2018, и при таких обстоятельствах объема залога на дату заключения договора от ДД.ММ.ГГГГ между ООО «БАСФОР» и ФИО1, по данным ЕГРП, в составе которого было бы помещение №, у ООО «БАСФОР» не было, нечем не подтверждены, кроме того, ФИО1 не был привлечен к участию в деле № А56-96622/2018, в силу чего установленные Арбитражным судом обстоятельства в рамках данного дела, не имеют преюдициального значения для рассмотрения настоящего спора.

При таких обстоятельствах, оснований для признания перехода государственной регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ перехода права собственности на нежилое помещение №, расположенное по адресу: Санкт – Петербург, <адрес>, Таможенная дорога, <адрес>, строение 6, от ООО «БАСФОР» (ИНН 7703744616, ОГРН 1117746394402) к ФИО3, с признанием оконченным срока, на который установлено ограничение прав и обременение недвижимости на нежилое помещение №, не имеется.

Следовательно, исковые требования ФИО1 не подлежат удовлетворению.

Вместе с тем, истец не лишен права обратиться за государственной регистрацией права собственности на нежилое помещение № на основании решения суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу №.

Учитывая изложенное, руководствуясь ст.ст. 167, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО «БАСФОР» о признании перехода государственной регистрации перехода прав на нежилое помещение к истцу, признании оконченным срока, на который установлено ограничение прав и обременение недвижимости на нежилое помещение – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Санкт - Петербургский городской суд через Сестрорецкий районный суд Санкт - Петербурга в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья                                                                                  А.В.МАКСИМОВА

    Дата принятия решения суда в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ.