Решение по делу № 33-5899/2023 от 16.06.2023

УИД 22RS0069-01-2022-001844-59

Судья Никулова Л.В.                             Дело № 33-5899/2023

(№ 2-27/2023)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

26 июля 2023 года                                    г. Барнаул

Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе:

председательствующего Науменко Л.А.,

судей Диденко О.В., Сухаревой С.А.

при секретаре Коваль М.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Окшина Ю. Д. к Дергунову А. В., Чайникову С. В. о признании отсутствующим права собственности, исключении записи регистрации, признании недействительными договоров

по апелляционным жалобам Окшина Ю. Д., третьего лица Зимина А. В. на решение Ленинского районного суда г. Барнаула Алтайского края от 03 марта 2023 года.

Заслушав доклад судьи Науменко Л.А., пояснения представителя истца Сандаковского С.А., представителей ответчиков – Липича М.Ю., Максимовой Е.В., третьего лица Зимина А.В. – Башкатовой А.Е., судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

Окшин Ю.Д. обратился с иском к Дергунову А.В., Чайникову С.В., требования изменял, просил признать отсутствующим право собственности на следующие объекты: сооружение – открытая площадка застройки площадью 3 524 кв.м, кадастровый ***, принадлежащее Чайникову С.В.; сооружение – открытая площадка застройки 1 335 кв.м, кадастровый ***, принадлежащее Дергунову А.В., расположенные по адресу: <адрес>; исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРН) записи регистрации *** от ДД.ММ.ГГ и *** от 12.09.2018; признать недействительным договор перенайма земельного участка от 09.08.2021, зарегистрированный Управлением Росреестра по Алтайскому краю 17.08.2021 за номером ***; признать недействительным дополнительное соглашение к договору аренды *** от 29.07.2011, заключенное между Управлением имущественных отношений Алтайского края (далее – Алтайкрайимущество) и Дергуновым А.В., исключить запись регистрации ***; признать недействительным договор передачи прав и обязанностей по договору аренды, заключенный между Кореловым И.В. и Чайниковым С.В., и договор передачи прав и обязанностей по договору аренды, заключенный между ООО «Автомаркет» и Кореловым И.В.; исключить из ЕГРН записи регистрации; взыскать с ответчиков расходы по оплате государственной пошлины.

В обоснование заявленных требований указано, что Окшин Ю.Д. является собственником объектов недвижимого имущества: здания с кадастровым номером *** площадью 889,4 кв.м, приобретенного по договору *** купли-продажи от 07.04.2020, заключенному между АО «Зернобанк» в лице конкурсного управляющего агентства по страхованию вкладов и Окшиным Ю.Д.; здания с кадастровым номером *** площадью 2 114,8 кв.м, приобретенного по договору *** купли-продажи от 07.04.2020, заключенному между АО «Зернобанк» в лице конкурсного управляющего агентства по страхованию вкладов и Окшиным Ю.Д.; здания склада с кадастровым номером *** общей площадью 1 683,5 кв.м, приобретенного на основании решения Ленинского районного суда г.Барнаула от 09 сентября 2021 г. по делу ***. Общая площадь принадлежащих истцу объектов недвижимого имущества составляет 4 688 кв.м.

Указанные объекты недвижимого имущества расположены на земельном участке с кадастровым номером *** находящемся по адресу: <адрес>, предоставленном истцу в аренду на неопределенный срок совместно с третьими лицами, которым принадлежат объекты, находящиеся на этом земельном участке: Медведевой А.А. - сооружение, являющееся сложной вещью единого функционального назначения, литеры С/В, площадью 37,8 кв.м, кадастровый ***; Дергунову А.В. - иное сооружение (открытая площадка), площадь застройки 1 335 кв.м, кадастровый ***; Чайникову С.В. - иное сооружение (открытая площадка), площадь застройки 3 524 кв.м, кадастровый ***.

Согласно заключенному между истцом и Алтайкрайимуществом дополнительному соглашению от 13 июля 2020 г. к договору аренды земельного участка *** от 29.07.2011 площадь земельного участка, предоставленная истцу для эксплуатации находящихся в его собственности объектов недвижимости, составляет 6 167,08 кв.м.

Алтайкрайимуществом истцу отказано во внесении изменений в договор аренды земельного участка *** от 29.07.2011 об увеличении площади арендуемой истцом части земельного участка по причине отсутствия заявлений о внесении изменений в договор от иных действующих арендаторов.

На обращение к арендаторам с просьбой о совместной подаче заявлений в Алтайкрайимущество ответа не получено.

Из сообщения Комитета по строительству, архитектуре и развитию Администрации г. Барнаула следует, что разрешение на строительство, а также акты ввода в эксплуатацию зарегистрированных объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами *** не выдавались.

По результатам экспертного исследования Сибирского филиала АО «Ростехиивентаризация - Федеральное БТИ» *** от 24 февраля 2022 г. по своему функциональному назначению сооружения с кадастровыми номерами: *** (открытые склады) представляют собой благоустройство части территории земельного участка (неотделимое улучшение земельного участка - замощение/покрытие, созданное для проезда (подъезда) к зданиям и сооружениям, разворота и временного размещения автотранспортных средств; при этом не создано нового объекта недвижимости.

Наличие в ЕГРН записи о зарегистрированных правах на объекты с кадастровыми номерами *** нарушает права истца, а также публичного собственника. В отсутствие спора о правах на сам объект внесенные записи ограничивают предоставленные истцу полномочия в отношении принадлежащего ему земельного участка. Регистрация спорных объектов осуществлена в отсутствие согласия собственника и необходимого для строительства капитального объекта разрешения.

Кроме того, сооружение, принадлежащее Чайникову С.В., вплотную примыкает к объекту истца, который не имеет возможности осуществить беспрепятственный доступ специальной техники для уборки снега с крыши объекта, и вокруг объекта, в связи с чем возможно подтопление объекта весной талыми водами; также истец не имеет возможности загнать транспортные средства в автогаражный бокс, не заезжая при этом на объект ответчика.

По мнению истца, в случае отказа в удовлетворении исковых требований ответчики получат возможность обратиться в установленном законом порядке в соответствующий орган с заявлением о выдаче разрешения на реконструкцию принадлежащих им объектов, и, получив такое разрешение, смогут возвести объекты в несколько этажей, не превышая площадь застройки; после увеличения площади строений в силу положений статьи 39.20 Земельного Кодекса Российской Федерации (далее – ЗК) будут претендовать на увеличение долей в арендуемом земельном участке, а также полностью перекроют истцу возможность использовать его объекты по назначению.

Учитывая вышеизложенное, истец считает, что записи в ЕГРН в отношении несуществующих объектов с кадастровыми номерами *** не могут быть сохранены по причине их недостоверности.

Ответчики возражали против удовлетворения иска.

Представитель Чайникова С.В. – Липич М.Ю. ссылался на то, что ответчик никогда не ограничивал права истца; в свою очередь, истец никогда не обращался с претензиями в адрес ответчика; доказательств наличия угрозы ограничения права сейчас и в будущем истцом не предоставлено; лишение права собственности является крайней мерой, влекущей отмену цепочки сделок и убытки ответчика; публичный собственник претензий к ответчику не предъявляет.

Представитель Дергунова А.В. – Максимова Е.В. поясняла, что в силу пп. 3 п. 17 ст. 51 Градостроительного Кодекса Российской Федерации (далее - ГрК), п. 10 ст.40 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» согласия собственника земельного участка на регистрацию спорных объектов не требовалось. Согласно градостроительному плану земельного участка размещение и возведение спорных объектов допустимо. Для возведения некапитальных строений и сооружений не требуется получение разрешения на строительство, ввод в эксплуатацию, а также не нужно уведомлять районную администрацию, ставить эти сооружения на кадастровый учет и регистрировать право собственности в ЕГРН. Заключения досудебной, а также судебной экспертизы не могут повлечь удовлетворение иска, поскольку эксперт в первом случае не смог установить параметры и конструктивные характеристики сооружения ответчика на момент производства экспертизы в связи с тем, что оно было покрыто снегом; из пояснений эксперта следует, что спорные объекты заглублены в землю, имеют прочную связь с землей, конструкция спорных объектов не позволяет переместить их или демонтировать с последующей сборкой без ущерба их назначению и без изменения основных характеристик, в связи с этим оспаривание зарегистрированного права ответчиков на спорные объекты не может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права отсутствующим. Доказательств того, что ответчики нарушают права истца, не представлено. На момент приобретения истцом зданий площадью 899,4 кв.м и 2 114,8 кв.м, как и на момент оформления права собственности на здание площадью 183,5 кв.м в судебном порядке спорные объекты уже существовали, следовательно, истец знал о сложившемся порядке использования земельного участка и должен был оценить риски. В ходе рассмотрения гражданского дела № 2-1362/2021 по иску истца о признании права собственности на здание площадью 1683,5 кв.м собственники спорных объектов были привлечены в качестве третьих лиц и не препятствовали удовлетворению требований истца. Согласно проведенной по делу 2-1362/2021 судебной экспертизе наличие спорных объектов никакие нормы и правила не нарушает. Таким образом, истец злоупотребляет правом, поскольку его желание приобрести в пользование дополнительную площадь земельного участка не может являться основанием для лишения ответчиков пава собственности на спорные объекты.

Привлеченное в качестве третьего лица Управление Росреестра по Алтайскому краю в отзыве указало, что требование об исключении сведений из ЕГРН заявлены излишне, поскольку решение суда является основанием для внесения соответствующей записи в ЕГРН, просило в данной части в иске отказать.

Решением Ленинского районного суда г. Барнаула Алтайского края от 03 марта 2023 года исковые требования Окшина Ю.Д. оставлены без удовлетворения.

С Окшина Ю.Д. в пользу каждого из ответчиков взыскано по 26 837 рублей 55 копеек в счет оплаты стоимости судебной экспертизы.

Окшин Ю.Д. в апелляционной жалобе просит отменить решение суда и принять новое об удовлетворении иска, исключить из мотивировочной части решения выводы о том, что асфальтовые покрытия имеют все признаки недвижимости и объекта капитального строительства; назначить дополнительную судебно-строительную экспертизу для подтверждения факта создания ответчиками препятствий в эксплуатации зданий истца.

Истец полагает, что суд допустил грубую ошибку, признав асфальт (который является неотделимым улучшением земельного участка) объектом недвижимости в противоречии с имеющимися в материалах дела доказательствами, а также предусмотренными законом признаками недвижимой вещи (самостоятельное функциональное назначение, прочная связь с землей и невозможность перемещения, наличие документального подтверждения создания объекта в установленном порядке, как отдельного объекта гражданского оборота без признаков объекта вспомогательного назначения).

Также апеллянт указывает, что суд не исследовал обстоятельства возникновения прав у продавцов асфальта, тогда как доказательств возникновения права собственности у Корелова И.В. и ответчиков не представлено, ответчики не могли сами себе присвоить права на асфальт, которых не существовало отдельно от земельного участка даже у Алтайкрайимущества. Истец полагает, что Корелов И.В. незаконно заключил договор от 29.01.2018 аренды земельного участка в отрыве от объектов недвижимости, находящихся на участке, поскольку право пользования земельным участком в силу прямого указания закона возникает у собственника находящейся на нем недвижимости. Кроме того, на этом участке были расположены и другие (чужие) объекты недвижимости. Таким образом, по мнению апеллянта, суд защитил мошенническую схему ответчиков по захвату земельного участка путем регистрации права собственности на несуществующую вещь. При этом истец, осуществивший инвестиции в недвижимость, получил в 2,5 раза меньший участок. Суд сделал неверный вывод, что истец не доказал нарушение своих прав. Однако к препятствиям в использовании арендованного имущества относятся не только физические, но и юридические; при распределении между собственниками зданий занятого ими земельного участка нужно исходить из пропорции с учетом площади зданий. Исходя из этого принципа истец оказался лишен прав на земельный участок площадью 10 018,9 кв.м. Асфальтовое покрытие, право собственности на которое зарегистрировано ответчиком, должно выполнять вспомогательную и обслуживающую функцию по отношению к зданию истца, между тем оно захламлено и препятствует использованию имущества истца. Во внесудебном порядке без согласия ответчиков защита прав истца оказалась невозможной.

Также истец ссылается на процессуальные нарушения, выраженные в том, что на обсуждение сторон не был вынесен вопрос о назначении экспертизы с целью установления наличия препятствий в эксплуатации зданий истца, отказал в приобщении фотографий, на которых видны факты создания препятствий в эксплуатации зданий истца.

В дополнительных письменных пояснениях истец указывает, что нарушена минимальная площадь земельного участка, необходимого для трех зданий истца при соблюдении предусмотренного нормами 5-метрового отступа от зданий; пропорционально площади принадлежащих истцу объектов ему должен быть передан земельный участок площадью 10 018,9 кв.м; если для определения площади необходимого истцу земельного участка требуются специальные познания, то суд обязан был её установить экспертным путем. Поскольку суд не выносил на обсуждение вопрос о назначении экспертизы для установления обстоятельств наличия препятствий в использовании зданий истца и определения необходимой для их эксплуатации площади земельного участка, истец просит назначить дополнительную судебно-строительную экспертизу, поставить на разрешение экспертов вопросы об установлении обстоятельств, создающих истцу препятствия в пользовании зданиями, и определении необходимой площади земельного участка пропорционально площади зданий истца; также истец просит приобщить фототаблицу, отражающую факты создания препятствий в эксплуатации его зданий (захламление ответчиками своих асфальтовых площадок).

К пояснениям приложена копия градостроительного плана земельного участка от 17.09.2021, расчет минимальной площади земельного участка для зданий истца, фототаблица и письмо эксперта о возможности проведения дополнительной экспертизы.

Алтайкрайимущество в возражениях на указанную жалобу просит оставить решение без изменения.

Третье лицо Зимин А.В. в апелляционной жалобе просит решение суда отменить и принять новое об удовлетворении иска. В обоснование указывает, что суд необоснованно не принял во внимание выводы эксперта Сибирского филиала АО «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» о том, что открытые склады представляют собой благоустройство части территории земельного участка (неотделимое улучшение земельного участка – замощение/покрытие создано для проезда (подъезда) к зданиям и сооружениям, разворота и временного размещения автотранспортных средств и не создает нового объекта недвижимости. Апеллянт полагает, что ссылка суда на невозможность установить параметры и конструктивные характеристики сооружения в связи с тем, что на момент исследования оно покрыто снежным покровом, несостоятельна, поскольку эксперт о наличии препятствий к проведению экспертизы не указывал, ответил на все поставленные вопросы.

Заключением эксперта установлено, что названные сооружения на дату осмотра не соответствуют конструктивным характеристикам, указанным в правоподтверждающих документах. Ссылаясь на ст. 12 ГК Российской Федерации, п. 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №10/22 от 29.04.2010, апеллянт указывает, что иск о признании права собственности отсутствующим относится к негаторному требованию, правом на его подачу в соответствии со ст.ст. 304, 305 ГК Российской Федерации обладает также арендатор имущества, права владения и пользования которого нарушаются оспариваемой регистрацией права собственности.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы и дополнительных пояснений, а также представил письменные пояснения №2, содержащие просьбу о переходе к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции, привлечь в качестве ответчиков Медведева А.В., Александрова С.В., Бугаева А.В. и признать заключенные с ними сделки в отношении земельного участка недействительными.

Представитель третьего лица Зимина А.В. поддержала доводы жалобы истца и третьего лица.

Представители ответчиков возражали против удовлетворения жалоб.

Все участники пояснили, что принятые меры к мирному урегулированию спора оказались безрезультатными.

Другие лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения гражданского дела извещены надлежаще, об уважительности причин неявки судебную коллегию не уведомили, что в силу ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее также – ГПК) является основанием рассмотрения гражданского дела в отсутствие этих лиц.

Проверив материалы дела исключительно в пределах доводов апелляционной жалобы согласно ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований для отмены решения суда в части отказа в удовлетворении требований о признании отсутствующим права собственности в связи с несоответствием решения суда в этой части закону и установленным обстоятельствам (п.п. 3,4 ч. 1 ст. 330 ГПК).

Судебная коллегия не нашла оснований для перехода к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку исчерпывающий перечень таких оснований содержится в ч. 4 ст. 330 ГПК, однако в данном случае не одно из них не установлено. Указанное истцом основание – отсутствие у него информации о сделках, которые он намерен оспаривать – не может повлечь на стадии апелляции переход к рассмотрению дела по правилам первой инстанции без ограничений, поскольку истец вправе обратиться с самостоятельным иском об оспаривании таких сделок, суд апелляционной инстанции не вправе безосновательно брать на себя функции суда первой инстанции и рассматривать спор, который не был предметом рассмотрения в нижестоящей инстанции.

Как следует из материалов настоящего дела и инвентарных дел Барнаульского БТИ, по решению Комитета по управлению государственным имуществом Администрации Алтайского края от 30.09.1992 *** было приватизировано предприятие – Автобаза управления бытового обслуживания населения, которому принадлежала строящаяся производственная база, расположенная на земельном участке общей площадью 1,567 га на <адрес> в <адрес>. В результате приватизации АООТ «Бытавтотранс» было приобретено право собственности на незавершенные строительством объекты, расположенные по адресу: <адрес>, в подтверждение чего выдавались регистрационные удостоверения БТИ от 18.10.1995 – на незавершенное строительством производственное здание площадью 984,4 кв.м, караульную – 22,8 кв.м (лит. В, Г), от 31.05.2000 – на незавершенные строительством объекты: административно-бытовое здание с пристроями полезной площадью 1225,4 кв.м (литеры Б, Б1, Б2), модуль полезной площадью 918,9 кв.м (лит. А).

В соответствии с учредительным договором от 23.06.1997, протоколами собраний акционеров от 12.04.2000 ОАО «Бытавтотранс», как один из учредителей, передало в качестве вклада в уставный капитал ООО «Автомаркет» незавершенные строительством здания автобазы, обозначенные литерами А, Б, Б1, Б2, В, Д (здание АЗС площадью 37,8 кв.м), а также ограждение, расположенные на земельном участке по <адрес>, также был передан указанный земельный участок площадью 1 430 га, находившийся в аренде.

06 июля 2000 года произведена государственная регистрация права собственности ООО «Автомаркет» на указанные объекты недвижимости (здания, сооружения), после чего этой организации был предоставлен в аренду земельный участок по <адрес>. Договор аренды неоднократно перезаключался.

По договору аренды ***-з от 29.07.2011, заключенному между Главным управлением имущественных отношений Алтайского края и ООО «Автомаркет», в аренду для эксплуатации автоцентра был предоставлен земельный участок с кадастровым номером *** площадью 1,6186 га (или 16 186 кв.м) по адресу: <адрес> (т. 1 л.д. 46-49).

В силу п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, как правило, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона. Исключения предусмотрены в пункте 2 указанной статьи, где, в числе прочего, предусмотрено, что договор аренды заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них (подп. 9).

В дальнейшем в связи с отчуждением расположенных на земельном участке зданий и сооружений происходило изменение состава лиц на стороне арендатора в указанном договоре аренды.

Между ООО «Автомаркет» (находившимся в процессе банкротства) и Кореловым И.В. был заключен договор о передаче прав и обязанностей арендатора от 29.01.2018, согласно которому переданы полностью права арендатора по договору аренды ***-з от 29.07.2011 (т. 1 л.д. 216-217). При этом в указанном договоре передачи прав (пункт 4) зафиксировано наличие на земельном участке административно-бытового здания, здания производственного корпуса (лит. Б) и сложной вещи единого функционального назначения (лит. С/В), о наличии иных объектов недвижимости не указано.

В соответствии с п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).

В материалах дела отсутствуют документы, подтверждающие наличие у Корелова И.В. оснований для приобретения права аренды спорного земельного участка, а также не подтверждено, что было получено согласие Алтайкрайимущества на перенайм, что с Кореловым И.В. заключалось дополнительное соглашение, которым он наделялся бы статусом арендатора.

Заявляя требования о признании этого договора о передаче прав и обязанностей арендатора недействительным, истец не приводит основания, свидетельствующие о него несоответствии закону, а также не указывает, защита каких прав и интересов истца обеспечивается данным требованием, принимая во внимание, что истец приобрел права на здания и аренду участка по <адрес> только в 2020 году.

Как следует из представленных копий кадастровых дел (т. 1 л.д. 145-223, т. 2 л.д. 1- 58), 04.07.2018 по заявлению Корелова И.В. были поставлены на кадастровый учет в качестве объектов недвижимости (сооружений): открытый склад площадью 3524 кв.м (***) и открытая площадка площадью 1355 кв.м (***) с указанием года завершения строительства – 2015. За Кореловым И.В. 04.07.2018 было зарегистрировано право собственности на указанные объекты (т. 3 л.д. 224, 226).

По договору купли-продажи от 08.09.2018 Корелов И.В. передал открытый склад *** площадью 3 524 кв.м в собственность Чайникову С.В. (т. 2 л.д. 39-40), который сохраняет статус собственника до настоящего времени.

Второй объект с кадастровым номером *** также был продан Кореловым И.В. Чайникову С.В. по договору купли-продажи от 25.05.2019 (т. 1 л.д. 157-158).

25.05.2019 между Кореловым И.В. и Чайниковым С.В. заключен договор передачи в полном объеме прав и обязанностей по договору аренды земельного участка ***-з от 29.07.2011 (т. 4 л.д. 2-3), при этом в числе объектов, находящихся на земельном участке, кроме вышеуказанных двух зданий (№***) и АЗС (сложная вещь), указан также открытый склад *** Объект с кадастровым номером *** не упоминается.

Чайников С.В. по договору от 29.08.2019 продал открытую площадку *** в общую долевую собственность Александрову С.В. и Бугаеву А.В. (т. 1 л.д. 194 об.195), затем А. С.В. выкупил у Бугаева А.В. его долю по договору от 19.08.2020 (т. 1 л.д. 199 об-200), после чего Дергунов А.В. приобрел этот объект у супругов Александровых по договору от 09.08.2021 (т. 1 л.д. 127).

По договору перенайма земельного участка от 09.08.2021 А. С.В. передал Дергунову А.В. все права и обязанности арендатора по договору аренды ***-з от 29.07.2011 и дополнительному соглашению к этому договору от 05.11.2020 (т. 1 л.д. 128).

Как следует из дополнительных соглашений к договору аренды земельного участка от 29.07.2011 ***-з, заключенных с Алтайкрайимуществом, состав лиц на стороне арендатора в этом договоре изменялся следующим образом:

10.10.2019 преамбула договора изложена в новой редакции (т. 4 л.д. 6-9), в качестве арендатора указаны: АО «Зернобанк», Медведев А.В., Чайников С.В. Согласно п. 3.1 договора аренды размер арендной платы устанавливается соразмерно долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, расположенные на участке. При этом в соответствии с п.3.4 договора АО «Зернобанк» в период с 04.02.2015 по 04.07.2018 уплачивает арендную плату за часть земельного участка площадью 15 985,53 кв.м, с 04.07.2018 – за часть земельного участка площадью 6167,08 кв.м; Медведев с 11.10.2018 – за часть земельного участка площадью 77,34 кв.м; Чайников С.В. с 12.09.2018 по 07.06.2019 – за часть земельного участка площадью 7 210,15 кв.м, с 07.06.2019 – 9 941,58 кв.м. Размер арендной платы по договору может изменяться в случае изменения площади объектов недвижимости, расположенных на участке (пункт 3.7).

20.01.2020 в состав арендаторов включены А. С.В. (арендная плата исчисляется из 1365,715 кв.м) и Бугаев А.В. (арендная плата исчисляется из 1365,715 кв.м), при этом указано, что для Чайникова С.В. арендная плата исчисляется из 7 210,15 кв.м – изменение порядка исчисления арендной платы происходит со 02.09.2019;

13.07.2020 вместо АО «Зернобанк» в состав арендаторов включен Окшин Ю.Д., для которого с 06.05.2020 по 25.05.2020 арендная плата исчисляется с учетом площади участка 1 840,18 кв.м, с 25.05.2020 – 6167,08 кв.м;

05.11.2020 Бугаев А.В. исключен из числа арендаторов, для Александрова С.В. с 21.08.2020 арендная плата исчисляется из площади участка 2 731,43 кв.м.

Как следует из письменных пояснений Алтайкрайимущества, отзыва на апелляционную жалобу, Дергунов А.В. в состав арендаторов по основному договору не включался, соответствующее соглашение с ним не заключалось.

Медведев А.В. 11.11.2022 продал принадлежавший ему объект недвижимости Зимину А.В. (т. 2 л.д. 239-240), однако сведения о включении последнего в состав арендаторов также отсутствуют.

Таким образом, в настоящее время в качестве арендаторов по договору от 29.07.2011 ***-з выступают следующие лица с размером арендной платы, исчисляемой из следующей площади участка: Окшин Ю.Д. (6167,08 кв.м); Чайников С.В. (7 210,15 кв.м), Медведев А.В (77,34 кв.м); А. С.В. (2 731,34 кв.м).

В результате сопоставления дат изменения порядка исчисления арендной платы по основному договору аренды и момента приобретения права собственности на объекты, расположенные на спорном земельном участке, можно сделать вывод о том, что Алтайкрайимущество включает в состав арендаторов новых собственников объектов недвижимости на земельном участке с момента возникновения у них права собственности, в том числе принимались во внимание договоры, по которым перепродавались права на спорные площадки. При этом заключение между предыдущим и последующим собственником договоров перенайма не учитывается.

В составе документов, послуживших основанием для первоначальной регистрации за Кореловым И.В. права собственности на спорные объекты (площадки), Росреестром указаны: договор аренды земельного участка ***-з от 29.07.2011; договор передачи прав и обязанностей по договору аренды от 29.01.2018; технический план здания, сооружения, выданный 30.06.2018 – в электронном виде.

Как следует из имеющихся в материалах дела и полученных дополнительно документов, технические планы от ДД.ММ.ГГ включали проектную документацию на открытый склад и открытую площадку (т. 1 л.д. 219-223, т. 2 л.д. 53-54), составлялись кадастровым инженером Кирьяновым А.Ю., которым указано, что и открытая площадка, и открытый склад являются объектами вспомогательного использования по отношению к зданию с кадастровым номером *** (т. 1 л.д. 210-211; т. 2 л.д. 57-58).

Здание с кадастровым номером *** в настоящее время принадлежит истцу Окшину Ю.Д., приобретено им по договору от 07.05.2020 (т. 1 л.д. 25-27, 19-20).

При этом упрощенный порядок кадастрового учета и регистрации прав на указанные (спорные) объекты был обусловлен именно их вспомогательным характером по отношению к основному объекту (п. 3 ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, письмо Росреестра от 13.04.2020 №3215-АБ/20 «Об объектах вспомогательного использования»).

Согласно ч. 10 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2009 №384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» к зданиям и сооружениям пониженного уровня ответственности относятся здания и сооружения временного (сезонного) назначения, а также здания и сооружения вспомогательного использования, связанные с осуществлением строительства или реконструкции здания или сооружения либо расположенные на земельных участках, предоставленных для индивидуального жилищного строительства.

Судебная коллегия учитывает, что одним из критериев отнесения объекта к строениям и сооружениям вспомогательного использования согласно постановлению Правительства Российской Федерации от 04.05.2023 №703 (вступит в силу с 01.09.2023) является его возведение в целях обеспечения эксплуатации основного объекта, наличие обслуживающего назначения по отношению к основному объекту, размещение на земельном участке, на котором расположен основной объект.

Поскольку при регистрации прав на спорные площадки они описывались, как вспомогательные по отношению к зданию с кадастровым номером ***, принадлежащему в настоящее время истцу, судебная коллегия исходит из того, что статус, принадлежность и порядок использования этих площадок, как вспомогательных объектов, затрагивает интересы истца, как собственника основного объекта. Доводы ответчиков и суждения суда об обратном противоречат установленным обстоятельствам регистрации прав на спорные объекты.

Регистрация права собственности на объект вспомогательного назначения правомерна в том случае, если он относится к объектам недвижимости. Причем такие объекты могут относится как к движимым, так и к недвижимым вещам.

Сложившаяся судебная практика (пункт 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. №25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", пункт 2.4 Обзора судебной практики по вопросам, возникающим при рассмотрении дел, связанных с садоводческими, огородническими и дачными некоммерческими объединениями, за 2010 - 2013 годы, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 2 июля 2014 г., Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №1 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 13 апреля 2016 г., пункт 25 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 ноября 2016 г.) исходит из того, что вопрос об отнесении конкретного имущества к недвижимому должен разрешаться на стадии его создания (в соответствии с положениями Градостроительного кодекса Российской Федерации, применяемыми в отношении объектов капитального строительства), а также с учетом наличия самостоятельного назначения этого имущества (по отношению к земельному участку, на котором такое имущество расположено) и способности выступать в гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав.

Как следует из статьи 128 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также – ГК) к объектам гражданских прав, в числе прочего, относятся вещи (включая наличные деньги и документарные ценные бумаги), иное имущество, в том числе имущественные права (включая безналичные денежные средства, бездокументарные ценные бумаги, цифровые права). Объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом (п. 1 ст. 129 ГК).

В силу п. 1 ст. 130 ГК к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Из проектной документации (т. 1 л.д. 219-220, т. 2 л.д. 53-54) следует, что спорные площадки представляют собой: основание – щебень фракции 40-70 мм; пространственный объем – асфальто-бетон, то есть действительно, как и указывает истец, являются просто покрытой асфальтом частью территории земельного участка с кадастровым номером *** по <адрес> в <адрес>. Наличие смотровой ямы на одной из площадок при регистрации на них права собственности не зафиксировано, эта яма в качестве объекта недвижимости не учтена.

Как экспертным исследованием *** от 24.02.2022 специалиста Сибирского филиала АО «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» Семенова В.А., полученным в досудебном порядке (т. 1 л.д. 65-80), так и заключением *** от 31.10.2022 эксперта Зырянова Д.В., составленным по результатам проведения судебной экспертизы (т. 2 л.д. 98-110), подтверждается, что открытая площадка и склад, на которые зарегистрировано право собственности ответчиков, не являются ни объектом капитального строительства, ни недвижимостью, представляют собой улучшение полезных свойств земельного участка (благоустройство).

Таким образом, эксперты пришли к выводу о том, что спорные площадки не только не являются объектом недвижимости, но и вообще не являются самостоятельным объектом прав, поскольку представляют собой характеристику другого объекта, а именно – земельного участка с кадастровым номером ***.

Это обстоятельство не опровергнуто другими доказательствами и не было учтено судом при рассмотрении дела.

Вывод о том, что спорные площадки являются объектами недвижимости, сделан судом на том основании, что их невозможно перенести без вреда для их назначения. Однако учитывая, что площадки являются лишь благоустройством земельного участка, указанное суждение суда, отражающее очевидный факт (благоустройство земельного участка не может существовать отдельно от него и быть куда-либо перенесено), не могло повлечь наделение спорных площадок статусом самостоятельных объектов недвижимости.

При таких обстоятельствах судебная коллегия находит заслуживающими внимания доводы апелляционных жалоб о необходимости исключения из мотивировочной части решения суда вывода о том, что спорные объекты имеют все признаки недвижимого имущества и объекта капитального строительства.

Учитывая, что спорные площадки не являются объектами недвижимости, наделение их соответствующим статусом путем государственной регистрации права собственности на них произведено неправомерно.

Как следует из пункта 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума ВАС Российской Федерации №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

В данном случае регистрация права собственности на вспомогательные по отношению к принадлежащему истцу зданию объекты благоустройства, позволяющая передавать эти объекты в собственность другим лицам, использующим их по собственному усмотрению, нарушает права истца, поскольку создает препятствия в реализации его правомочий собственника. При этом нарушение прав истца состоит не в совершении сделок с этими объектами, а в самом наделении их статусом самостоятельных недвижимых объектов. При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает, что истцом избран надлежащий способ защиты – путем признания права собственности отсутствующим, его требования подлежат удовлетворению. Назначение экспертизы с целью установления наличия у истца препятствий в пользовании принадлежащими ему зданиями судебная коллегия находит излишним, поскольку имеющиеся материалы дела позволяют разрешить спор по существу. Наличие между сторонами разногласий по вопросу об использовании площадок подтверждается имеющейся в материалах дела перепиской, фотографиями, заключениями экспертов.

Аналогичный спор являлся предметом рассмотрения Верховного Суда Российской Федерации, который в определении от 24.05.2021 №306-ЭС21-6239 пришел к выводу о том, что поскольку право собственности зарегистрировано на бетонную площадку (сооружение), которое является вспомогательным объектом и не является объектом недвижимости, оспаривание зарегистрированного права ответчика правомерно осуществлено путем предъявления иска о признании права отсутствующим.

В связи с изложенным отклоняются доводы ответчиков о том, что истцом избран ненадлежащий, несоразмерный способ защиты права.

При таких обстоятельствах решение суда в части отказа в удовлетворении иска о признании отсутствующим зарегистрированного права ответчиков подлежит отмене с вынесением нового решения об удовлетворении иска.

Вместе с тем, судебная коллегия соглашается с возражениями Росреестра о том, что требования об исключении соответствующих записей из ЕГРН заявлены излишне, поскольку удовлетворение иска в данной части влечет внесение соответствующих изменений в реестр, о чем указано и в приведенных выше разъяснениях Пленумов, в связи с чем в этой части требования истца не подлежат удовлетворению, а решение суда – отмене.

Проверяя решение суда в части разрешения требований, касающихся аренды земельного участка по <адрес> в <адрес>, судебная коллегия исходит из следующего.

Требования истца о признании недействительным дополнительного соглашения к договору аренды ***-З от 29.07.2011, заключенного между Алтайкрайимуществом и Дергуновым А.В., правомерно оставлены судом без удовлетворения, поскольку факт заключения такого соглашения в ходе рассмотрения дела не подтвержден.

Указанный в исковом заявлении номер записи регистрации *** соответствует соглашению от 05.11.2020, которое было заключено между Алтайкрайимуществом и Александровым С.В. (т. 4 л.д. 24-26), при этом истцом к указанным лицам какие-либо требования не предъявлялись.

Также истцом заявлены требования о признании недействительными трех договоров о передаче прав и обязанностей арендатора (выделены выше курсивом): от 29.01.2018 между ООО «Автомаркет» и Кореловым И.В.; от 25.05.2019 между Кореловым И.В. и Чайниковым С.В.; от 09.08.2021 между Александровым С.В. и Дергуновым А.В.

Судебная коллегия полагает, что требования о признании недействительным договора от 29.01.2018 не может быть удовлетворено в рамках настоящего дела, поскольку ответчики Чайников С.В. и Дергунов А.В. не являются сторонами этого договора, а его стороны в качестве ответчиков не привлечены. Обстоятельства, имеющие значение для разрешения этого требования, как указано выше, при рассмотрении дела не устанавливались.

Предъявляя требования о признании недействительными договоров передачи прав арендатора от 25.05.2019 и от 09.08.2021, заключенных ответчиками с предыдущими владельцами спорных объектов (площадок), истец (его представители) ссылается на нарушение его права получить в пользование часть земельного участка, соответствующую площади принадлежащих ему строений. Однако признание недействительными этих договоров не может повлечь защиту указанного права, поскольку не повлияет на состав лиц на стороне арендатора, определяемый вышеуказанными дополнительными соглашениями к договору аренды ***-З от 29.07.2011, заключенными с Алтайкрайимуществом. При этом истцом указанный договор аренды и дополнительные соглашения к нему не оспариваются. Более того, эти соглашения не определяют порядок пользования земельным участком по <адрес> между арендаторами и не наделяют их правом пользования какой-либо конкретной частью земельного участка. Площадь земельного участка, приходящаяся на каждого арендатора, используется лишь для расчета арендной платы.

Принимая во внимание эти обстоятельства, судебная коллегия не нашла оснований для назначения по ходатайству истца экспертизы с целью определения части земельного участка, на которую может претендовать истец. По настоящему делу указанное обстоятельство не имеет значения для разрешения спора, поскольку требования о порядке пользования земельным участком не заявлены.

Чайников С.В. в настоящее время является арендатором на основании вышеуказанных дополнительных соглашений от 10.10.2019 и от 20.01.2020, поэтому недействительность соглашения от 25.05.2019 о передаче ему тех же прав Кореловым И.В. на его статус арендатора никак не повлияет. Признание недействительным соглашения от 09.08.2021 о передаче прав арендатора Дергунову А.В. повлечет в случае применения последствий недействительности сделки формальное восстановление этих прав у Александрова С.В., который и без того по дополнительному соглашению от 05.11.2020 является арендатором, следовательно, какие-либо права истца не будут защищены.

Кроме того, требования о признании недействительными указанных договоров, участником которых истец не является, предъявлены только к одной из сторон договоров, А. С.В. и Корелов И.В. в качестве ответчиков не привлекались.

Поскольку целью обращения в суд является защита нарушенного, либо оспариваемого права, судебная коллегия полагает, что с учетом предмета, оснований заявленных по настоящему делу требований, указанных истцом ответчиков, возможность (и целесообразность) удовлетворения требований об оспаривании договоров от 25.05.2019 и от 09.08.2021 отсутствует.

При этом истец не лишен возможности использовать иные способы защиты права пользования земельным участком в случае, если этот вопрос после рассмотрения настоящего дела не будет разрешен во внесудебном порядке: непосредственно оспаривать договор аренды ***-З от 29.07.2011 в действующей редакции и дополнительные соглашения к нему, либо требовать внесения в него изменений, а также предъявить требования в отношении договоров от 25.05.2019 и от 09.08.2021, определив надлежащий состав ответчиков и указав дополнительные основания иска (в случае оспаривания прав предшествующих ответчикам арендаторов).

В связи с частичным удовлетворением иска истцу подлежат возмещению понесенные им расходы на оплату государственной пошлины в соответствии с ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

Удовлетворить апелляционные жалобы Окшина Ю. Д., третьего лица Зимина А. В. частично.

Отменить решение Ленинского районного суда г. Барнаула Алтайского края от 03 марта 2023 года в части отказа в удовлетворении иска о признании отсутствующим права собственности, взыскания с Окшина Ю. Д. в пользу Дергунова А. В., Чайникова С. В. по 26 837,55 руб. в возмещение расходов по оплате судебной экспертизы, принять в указанной части новое решение

Удовлетворить частично исковые требования Окшина Ю. Д..

Признать отсутствующим право собственности Дергунова А. В. (паспорт ***), зарегистрированное ДД.ММ.ГГ ***, на иное сооружение (открытая площадка) площадью 1355 кв.м с кадастровым номером ***, расположенное по адресу: <адрес>.

Признать отсутствующим право собственности Чайникова С. В. (паспорт ***), зарегистрированное ДД.ММ.ГГ ***, на иное сооружение (открытый склад) площадью 3524 кв.м с кадастровым номером ***, расположенное по адресу: <адрес>.

Исключить из мотивировочной части решения Ленинского районного суда г. Барнаула Алтайского края от 03 марта 2023 года указание на то, что спорные объекты имеют все признаки недвижимого имущества и объекта капитального строительства.

Взыскать с Чайникова С. В. (паспорт ***) в пользу Окшина Ю. Д. (паспорт ***) 300 рублей в возмещение расходов по оплате государственной пошлины.

Взыскать с Дергунова А. В. (паспорт ***) в пользу Окшина Ю. Д. (паспорт ***) 300 рублей в возмещение расходов по оплате государственной пошлины.

В остальной части решение Ленинского районного суда г. Барнаула Алтайского края от 03 марта 2023 года оставить без изменения, апелляционные жалобы Окшина Ю. Д., третьего лица Зимина А. В. – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение составлено 28.07.2023.