Решение по делу № 33-2791/2023 от 20.09.2023

Судья Сопачева М.В.       Дело № 33-2791/2023 УИД 44RS0001-01-2023-001554-22№ дела в суде первой инстанции 2-2347/2023

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

«23» октября 2023 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Костромского областного суда в составе:

председательствующего судьи Ильиной И.Н.,

судей Зиновьевой Г.Н., Ивановой О.А.,

при секретаре Агафоновой М.Н.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя Климова Олега Сергеевича по доверенности Терпигорьевой Веры Владимировны на решение Свердловского районного суда г. Костромы от 03 июля 2023 г. по делу по иску Ананьевой Анастасии Анатольевны к Климову Олегу Сергеевичу о взыскании излишне уплаченных за товар денежных средств.

Заслушав доклад судьи Зиновьевой Г.Н., выслушав представителя Климова О.С. по доверенности Терпигорьеву В.В., представителя Ананьевой А.А. по доверенности Белякова С.С., судебная коллегия

установила:

Ананьева А.А. обратилась в суд с иском к Климову О.С. о взыскании излишне уплаченных за товар денежных средств. В обоснование требований указала, что 20.01.2023 г. по договору купли-продажи объектов недвижимости Климов О.С. продал, а она купила нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, помещение №, комнаты №№, 5, назначение – нежилое, общей площадью 63,9 кв.м, этаж 2, кадастровый №, и нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, помещение №, комната №, назначение – нежилое, площадью 34,1 кв.м, этаж 2, кадастровый №. Ответчик продал ей указанные объекты недвижимости за 4 900 000 руб. В процессе оформления сделки было установлено, что продаваемые объекты недвижимости находятся в здании, являющемся объектом культурного наследия. При этом в п. 3 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ указано, что продавец гарантирует покупателю, что до заключения договора объекты недвижимости никому не проданы, не подарены, не заложены, в споре, под арестом или запрещением не состоят, рентой, арендой, наймом или каким-либо иными обязательствами не обременены, брачный договор в отношении их не составлялся, лиц, обладающих правом пользования объектами недвижимости не имеется. Вместе с тем в силу ст. 47.1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» факт признания объектов недвижимости памятником истории и культуры и включения в реестр объектов культурного наследия является обременением объекта в силу закона. Таким образом, продавец не выполнил гарантии, приведенные в п. 3 договора купли-продажи объектов недвижимости. Условие о наличии обременения включено в договор в п. 11 договора, которым предусмотрено, что согласно приказу Инспекции по охране объектов культурного наследия Костромской области № 182 от 26.10.2020 г. здание, в котором находятся вышеуказанные объекты недвижимости, включено в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации. Покупатель ознакомлена с данным условием и обязана выполнять требования в отношении вышеуказанных объектов недвижимости, обязуется после государственной регистрации перехода к ней права собственности на вышеуказанные объекты недвижимости соблюдать особый правовой режим содержания и использования объектов недвижимости, являющихся памятником истории и культуры. Данное условие как элемент договора конклюдентно признано сторонами договора существенным, так как само условие включено в договор, однако обстоятельства обременения

в нем полностью не изложены. Так, продавцом скрыт факт наличия подписанного лично ответчиком действующего договора № 1 на выполнение ремонтных работ на объекте культурного наследия регионального значения от 14.10.2022 г., по которому денежные обязательства продавца составляют 511 700 руб. Включение в договор купли-продажи объектов недвижимости от 20.01.2023 г. информации о приказе Инспекции по охране объектов культурного наследия Костромской области № 182 от 26.10.2020 г. не равнозначно ознакомлению с подписанным и действующим договором № 1 на выполнение ремонтных работ на объекте культурного наследия регионального значения от 14.10.2022 г. Существование и условия договора № 1 на выполнение ремонтных работ на объекте культурного наследия регионального значения от 14.10.2022 г. не могли быть известны покупателю из открытых источников, поэтому покупатель не мог знать на момент заключения договора купли-продажи о таких обременениях. Более того, в первоначальной редакции договора купли-продажи объектов недвижимости какая-либо информация о том, что объекты недвижимости признаны объектами культурного наследия регионального значения, отсутствовала. Проект договора, содержащий сведения о том, что здание, в котором находятся продаваемые объекты недвижимости, включено в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, был предоставлен риэлтору истца 19.01.2023 г. в 20.04 часов, при этом сделка была назначена на 20.01.2023 г. на 16.00 часов. К проекту была приложена только первая страница приказа Инспекции по охране объектов культурного наследия Костромской области № 182 от 26.10.2020 г. При подписании 01.02.2023 г. акта-приема передачи объектов недвижимости продавец утверждал, что какие-либо обременения в отношении нежилых помещений отсутствуют, а 02.02.2023 г. прислал на ее электронную почту памятку о том, какие заключить договоры и с кем контактировать, в которой среди прочих вопросов был упомянут договор № 1 на выполнение ремонтных работ на объекте культурного наследия регионального значения от 14.10.2022 г. Вместе с тем договор № 1 на выполнение ремонтных работ на объекте культурного наследия регионального значения от 14.10.2022 г. в силу ст. 47.1 Федерального закона от 25.06.2002 г. № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» является составной частью обременения недвижимости, поэтому указание сведений о нем в договоре купли-продажи являлось обязательным. Считает, что в связи с наличием заключенного договора на выполнение ремонтных работ на объекте культурного наследия от 14.10.2022 г. объекты недвижимости, будучи товаром, были переданы с недостатками, которые заключаются в том, что в здании, в котором они находятся, необходимо делать ремонт стоимостью более 10% процентов общей стоимости объектов недвижимости. Более того, эти недостатки были скрыты от истца, так как информация о договоре от 14.10.2022 г. продавцом до нее до заключения договора купли-продажи не доводилась. Данные недостатки являются неявными, не могли быть выявлены ею самостоятельно и влекут для истца неизбежные денежные расходы в будущем. Если бы она была осведомлена о наличии обременения, не согласилась бы на приобретение нежилых помещений за 4 900 000 руб. 27.02.2023 г. она направила в адрес ответчика претензию с требованием о возврате излишне уплаченных денежных средств в сумме 511 700 руб., на которую продавец ответил отказом.

С учетом изложенного, ссылаясь на положения статей 460, 475 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) истец Ананьева А.А. просила обязать ответчика изменить условие договора купли-продажи объектов недвижимости от 20.01.2023 г. о цене и уменьшить цену объектов недвижимости на сумму в размере 511 700 руб., то есть с 4 900 000 руб. до 4 388 300 руб.; обязать Климова О.С. возвратить ей излишне уплаченную сумму по договору купли-продажи объектов недвижимости от 20.01.2023 г. в размере 511 700 руб.; взыскать с ответчика в ее пользу расходы по оплате госпошлины в сумме 8 317 руб.

В качестве третьего лица в деле принимала участие Инспекция по охране объектов культурного наследия Костромской области.

В ходе рассмотрения дела представитель истца по доверенности Кочина А.В. исковые требования уточнила. В итоге просит взыскать с Климова О.С. в пользу Ананьевой А.А. денежные средства в сумме 511 700 руб. и расходы по оплате государственной пошлины в сумме 8 317 руб. Иные требования не поддержала.

Указала дополнительно, что в силу действующего законодательства Климов О.С. был обязан довести до Ананьевой А.А. сведения об обременении объектов недвижимости и необходимости проведения работ по ремонту фасада здания, однако он эту обязанность не выполнил, в связи с чем у истца имеется право требовать уменьшения цены товара. Также указала, что в настоящее время работы по ремонту фасада объекта культурного наследия регионального значения подрядчиком практически завершены, в связи с чем оплата части стоимости ремонтных работ в сумме 511 700 руб. будет возложена на Ананьеву А.А. как нового собственника нежилых помещений.

Решением Свердловского районного суда г. Костромы от 03 июля 2023 г. исковые требования Ананьевой А.А. удовлетворены.

С Климова О.С. в пользу Ананьевой А.А. взысканы денежные средства в сумме 511 700 руб., расходы по оплате государственной пошлины в сумме 8 317 руб.

В апелляционной жалобе представитель Климова О.С. по доверенности Терпигорьева В.В. выражает несогласие с решением суда, считает, что оно вынесено с нарушением норм материального и процессуального права. Указывает, что в предусмотренные процессуальным законодательством сроки решение суда не было изготовлено и направлено сторонам процесса. Считает, что отказ представителя истца от требований об обязании изменить условие о цене и уменьшить цену объектов фактически свидетельствует об отказе от оснований иска по ст. 460, 475 ГК РФ. Новых оснований исковых требований представителем истца заявлено не было. При этом отмечает, что в качестве убытков в порядке ст. 15 ГК РФ взыскание предъявленной суммы невозможно, поскольку убытки сторона истца ещё не понесла, на будущий период их перенести невозможно. Полагает, что суд первой инстанции при фактическом отказе истца от оснований иска, вышел за пределы, применив именно положения ст. 460, 475 ГК РФ об уменьшении цены товара в связи с недостатками самого товара, что является нарушением норм процессуального права и влечет отмену решения суда. Также обращает внимание суда, что ответчик не скрывал никакую информацию от истца. Истец как покупатель прекрасно понимал и обладал полной информацией об объекте недвижимости, так как воспользовался услугами профессионального риелтора, что было подтверждено в ходе судебного разбирательства. Объекты недвижимости, которые передавались по договору купли-продажи от 20 января 2023 года, были покупателем осмотрены, качество проверено, о чем был подписан акт приема-передачи. При этом никаких претензий по техническому состоянию помещений покупатель не заявил. Также передавались ключи от помещений, проектная документация на установленную Климоваым О.С. в помещениях пожарную сигнализацию, снимались показания приборов учета (холодной воды, электроэнергии). О том, что здание является объектом культурного наследия, свидетельствует соответствующая табличка, которая висит на здание. Все обременения в договоре указаны. Никаких дополнительных обременений нет. Все соглашения по договору были достигнуты к дате заключения договора, п. 1 ст. 432 ГК РФ соблюден. Полагает, что обязательства собственника по соблюдению законодательства в сфере охраны объектов культурного наследия не могут расцениваться как скрытые недостатки приобретенных нежилых помещений, входящих в состав здания, которое является объектом культурного наследия. Считает, что у помещений, которые приобрела Ананьева А.А, никаких недостатков нет, о чем также указано в акте приема-передачи, подписанным Ананьевой А.А. Никаких прав третьих лиц на помещения нет, они не находятся во владении, пользовании иных лиц, не обременены залогом, не находятся под арестом. Правопреемства истца в отношении обязательств Климова О.С. перед ООО «Яринвестсервис» по договору подряда не наступает. Договоров уступки прав требования не заключалось, перевода долга не производилось, универсальным правопреемством отношения купли-продажи не являются, в связи с чем полагает, что суд ошибочно пришел к выводу, что договор подряда является наличием каких-либо ограничений или обременений нежилых помещений. Считает, что при сложившихся правоотношениях сторон замены стороны обязательства не происходит. На основании изложенного просит решение суда отменить, в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

В возражениях на апелляционную жалобу (поименованных отзывом) истец Ананьева А.А. просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Климова О.С. по доверенности Терпигорьева В.В. поддержала доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Представитель Ананьевой А.А. по доверенности Беляков С.С. просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

От начальника Инспекции по охране объектов культурного наследия Костромской области Голиковой С.Е. в суд апелляционной инстанции поступило ходатайство о рассмотрении дела без участия представителя.

На сайте суда информация о дате и времени судебного разбирательства размещена 05 октября 2023 г.

В этой связи на основании ч.3 ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие участников процесса, не явившихся в судебное заседание и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.

Изучив материалы гражданского дела, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях относительно нее, судебная коллегия приходит к следующему.

Как видно из материалов дела и установлено судом, на основании постановления главы администрации Костромской области от 30.12.1993 г. № «Об объявлении находящихся на территории Костромской области объектов, имеющих историческую и научную ценность, памятниками истории и культуры» здание по адресу: <адрес> принято под государственную охрану в качестве объекта культурного наследия регионального значения «<данные изъяты>

Приказом министерства культуры Российской Федерации от 12.12.2017 г. №-р указанный объект зарегистрирован в Едином государственном реестре объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации за номером №.

20.01.2023 г. между Климовым О.С. (продавец), и Ананьевой А.А. (покупатель) заключен договор купли-продажи объектов недвижимости, по условиям которого продавец продал, а покупатель купила в собственность следующее недвижимое имущество: нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, помещение №, комнаты №№, 5, назначение – нежилое, общей площадью 63,9 кв.м, этаж 2, кадастровый №; нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, помещение №, комната №, назначение – нежилое, общей площадью 34,1 кв.м, этаж 2, кадастровый №, стоимостью 3 400 000 руб. и 1 500 000 руб. соответственно.

Продавец гарантирует покупателю, что до заключения договора объекты недвижимости никому не проданы, не подарены, не заложены, в споре, под арестом или запрещением не состоят, рентой, арендой, наймом или какими-либо иными обязательствами не обременены, брачный договор в отношении их не составлялся, лиц, обладающих правом пользования объектами недвижимости не имеется (п. 3 договора).

В п. 11 договора купли-продажи предусмотрено, что согласно приказу Инспекции по охране объектов культурного наследия Костромской области № 182 от 26.10.2020 г. здание, в котором находятся вышеуказанные объекты недвижимости, включено в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации. Покупатель ознакомлена с данным условием и обязана выполнять требования в отношении вышеуказанных объектов недвижимости, обязуется после государственной регистрации перехода к ней права собственности на вышеуказанные объекты недвижимости соблюдать особый правовой режим содержания и использования объектов недвижимости, являющихся памятником истории и культуры.

Приказом Инспекции по охране объектов культурного наследия Костромской области от 26.10.2020 г. № 182 действительно утверждено охранное обязательство собственника или иного законного владельца объекта культурного наследия регионального значения, включенного в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, <данные изъяты>., расположенного по адресу: <адрес>, включающее в себя, в том числе, план работ по сохранению объекта культурного наследия и его территории.

В соответствии с планом работ в целях обеспечения сохранности объекта и создания благоприятных условий для его функционального использования собственник или иной законный владелец объекта обязан провести следующие работы: выполнить установку информационных надписей и обозначений на объекте в соответствии с действующим законодательством (участие соразмерно занимаемых площадей), срок выполнения работ 01.10.2021 г.; организовать проведение обследования объекта с целью определения перечня необходимых работ по его сохранению и разработку проектной документации организацией, имеющей лицензию на проведение работ по сохранению объектов культурного наследия (участие соразмерно занимаемых площадей), срок выполнения работ 01.11.2022 г.; организовать выполнение ремонтных работ на объекте в соответствии с согласованной госорганом, уполномоченным по охране объектов культурного наследия, проектной документацией, получить акт приемки выполненных работ (участие соразмерно занимаемых площадей), срок выполнения работ 01.11.2024 г..

Указанным планом также предусмотрено, что собственник или иной законный владелец объекта культурного наследия обязаны в срок, не превышающий 10 календарных дней с даты окончания срока выполнения работ, установленных планом, направить в адрес уполномоченного органа информацию о выполнении установленных требований охранного обязательства и настоящего плана работ по сохранению объекта культурного наследия. В случае, если объект принадлежит нескольким правообладателям, работы по сохранению объекта выполняются согласно занимаемым площадям. Финансирование работ по сохранению объекта в отношении общего имущества правообладателей осуществляется пропорционально принадлежащим правообладателям долям в общем имуществе на основании договора правообладателями объекта.

Судом также установлено, что в целях выполнения охранного обязательства 14.10.2022 г. правообладатели помещений в <адрес>, являющемся объектом культурного наследия регионального значения, в том числе Климов О.С., заключили с подрядчиком ООО «Яринвестсервис» договор № на выполнение ремонтных работ на объекте культурного наследия регионального значения.

По вышеуказанному договору заказчики поручили подрядчику выполнение строительно-монтажных работ по ремонту фасада объекта культурного наследия регионального значения «<данные изъяты>. в соответствии с проектной документацией.

Цена договора определена сторонами в соответствии со сметой выполнения работ в сумме 3 094 100 руб. (п. 2.1 договора).

При этом разделом 3 договора установлено, что заказчики осуществляют оплату аванса по договору в течение 3 рабочих дней с момента получения подрядчиком разрешения на проведение работ. Расчет за выполненные работы заказчики производят за каждый выполненный этап производства работ в размере пропорционально площади объекта, принадлежащей им на праве собственности в течение 10 календарных дней после подписания полномочными представителями сторон акта приемки выполненных работ, справки о стоимости выполненных работ и затрат.

Размер авансового платежа, подлежавшего уплате подрядчику Климовым О.С., определен в договоре в сумме 102 340 руб.; оставшаяся сумма, подлежавшая уплате Климовым О.С., определена в размере 409 360 руб., итого 511 700 руб.

28.11.2022 г. Инспекцией по охране объектов культурного наследия Костромской области ООО «Яринвестсервис» выдано разрешение № на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия регионального значения «<данные изъяты> сроком до 31.11.2023 г.

В связи с заключением договора купли-продажи нежилых помещений 01.02.2023 г. Климов О.С. направил в адрес подрядчика ООО «Яринвестсервис» уведомление о расторжении договора от 14.10.2022 г., указав, что последним днем действия этого договора с его участием является 26.01.2023 г.

При этом обязательства внесению авансового платежа и оставшейся суммы по договору от 14.10.2022 г. Климовым О.С. исполнены не были.

Разрешая спор, суд, руководствуясь ст. ст. 309, 310, 422, 454, 457, 460, 549, 554, 555, 557 ГК РФ, а также нормами Федерального закона от 25.06.2002 г. № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», пришел к выводу о наличии правовых оснований для взыскания с ответчика в пользу истца заявленной суммы в качестве соразмерного уменьшения покупной стоимости объектов недвижимости.

При этом суд исходил из того, что информация о содержании охранного свидетельства, утвержденного приказом Инспекции по охране объектов культурного наследия Костромской области от 26.10.2020 г. №, продавцом до покупателя до заключения договора купли-продажи не доводилась, как и информация о содержании заключенного договора № на выполнение ремонтных работ на объекте культурного наследия от 14.10.2022 г.

Приказ Инспекции по охране объектов культурного наследия Костромской области от 26.10.2020 г. № 182 об утверждении охранного обязательства передан Ананьевой А.А. 01.02.2023 г. при подписании акта приема-передачи объектов недвижимости.

В нарушение требований п. 7 ст. 48 Федерального закона от 25.06.2002 г. № 73-ФЗ обязательство Ананьевой А.А. как нового собственника нежилых помещений в здании, являющемся объектом культурного наследия по выполнению требований, предусмотренных охранным обязательством, а также порядок и условия выполнения этих требований заключенный между сторонами договор купли-продажи не содержит.

Копия охранного обязательства неотъемлемой частью договора купли-продажи не является.

В этой связи суд пришел к выводу, что информация об обременении объектов недвижимости, которая могла оказать влияние на решение истца о покупке нежилых помещений, продавцом до покупателя доведена не была, а потому покупатель вправе требовать соразмерного уменьшения покупной цены объектов недвижимости.

Суд также указал, что на момент заключения договора купли-продажи от 20.01.2023 г., собственниками помещений в доме, признанном объектом культурного наследия регионального значения, уже был подписан договор на выполнение ремонтных работ на объекте культурного наследия, предусматривающий внесение платы за выполненные работы, исходя из занимаемых площадей; подрядчику было выдано разрешение на проведение работ; следовательно, данный договор по смыслу ст. 47.6 Федерального закона от 25.06.2002 г. № 73-ФЗ становится обязательным для Ананьевой А.А., как нового собственника нежилых помещений, с момента перехода к ней права собственности.

С учетом изложенного суд удовлетворил иск Ананьевой А.А.

Однако суд апелляционной инстанции не может согласиться с указанными выводами суда первой инстанции.

Отношения в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации регулируются Федеральным законом от 25.06.2002 г. №73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее - Закон об объектах культурного наследия).

В силу положений ст.47.1 Закона об объектах культурного наследия, ограничениями (обременениями) права собственности, других вещных прав, а также иных имущественных прав на объекты культурного наследия, включенные в реестр, выявленные объекты культурного наследия, устанавливаемыми в целях обеспечения сохранности указанных объектов, обеспечения доступа граждан Российской Федерации, иностранных граждан и лиц без гражданства к объектам культурного наследия, включенным в реестр, являются установленные пунктами 1 - 3 статьи 47.3 настоящего Федерального закона требования к содержанию и использованию объектов культурного наследия, включенных в реестр, выявленных объектов культурного наследия, а также требования, установленные охранным обязательством в соответствии с пунктами 2 и 3 статьи 47.6 настоящего Федерального закона (далее - требования в отношении объекта культурного наследия).

Указанные ограничения (обременения) права собственности, других вещных прав, а также иных имущественных прав на объекты культурного наследия, включенные в реестр, выявленные объекты культурного наследия подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости.

Согласно ч. 1 ст.47.3 Закона об объектах культурного наследия, при содержании и использовании объекта культурного наследия, включенного в реестр, выявленного объекта культурного наследия в целях поддержания в надлежащем техническом состоянии без ухудшения физического состояния и (или) изменения предмета охраны данного объекта культурного наследия лица, указанные в пункте 11 статьи 47.6 настоящего Федерального закона, лицо, которому земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия, принадлежит на праве собственности или ином вещном праве, обязаны: 1) осуществлять расходы на содержание объекта культурного наследия и поддержание его в надлежащем техническом, санитарном и противопожарном состоянии; 2) не проводить работы, изменяющие предмет охраны объекта культурного наследия либо ухудшающие условия, необходимые для сохранности объекта культурного наследия; 3) не проводить работы, изменяющие облик, объемно-планировочные и конструктивные решения и структуры, интерьер выявленного объекта культурного наследия, объекта культурного наследия, включенного в реестр, в случае, если предмет охраны объекта культурного наследия не определен; 4) обеспечивать сохранность и неизменность облика выявленного объекта культурного наследия; 5) соблюдать установленные статьей 5.1 настоящего Федерального закона требования к осуществлению деятельности в границах территории объекта культурного наследия, включенного в реестр, особый режим использования земельного участка, водного объекта или его части, в границах которых располагается объект археологического наследия; 6) не использовать объект культурного наследия (за исключением оборудованных с учетом требований противопожарной безопасности объектов культурного наследия, предназначенных либо предназначавшихся для осуществления и (или) обеспечения указанных ниже видов хозяйственной деятельности, и помещений для хранения предметов религиозного назначения, включая свечи и лампадное масло): под склады и объекты производства взрывчатых и огнеопасных материалов, предметов и веществ, загрязняющих интерьер объекта культурного наследия, его фасад, территорию и водные объекты и (или) имеющих вредные парогазообразные и иные выделения; под объекты производства, имеющие оборудование, оказывающее динамическое и вибрационное воздействие на конструкции объекта культурного наследия, независимо от мощности данного оборудования; под объекты производства и лаборатории, связанные с неблагоприятным для объекта культурного наследия температурно-влажностным режимом и применением химически активных веществ; 7) незамедлительно извещать соответствующий орган охраны объектов культурного наследия обо всех известных ему повреждениях, авариях или об иных обстоятельствах, причинивших вред объекту культурного наследия, включая объект археологического наследия, земельному участку в границах территории объекта культурного наследия либо земельному участку, в границах которого располагается объект археологического наследия, или угрожающих причинением такого вреда, и безотлагательно принимать меры по предотвращению дальнейшего разрушения, в том числе проводить противоаварийные работы в порядке, установленном для проведения работ по сохранению объекта культурного наследия; 8) не допускать ухудшения состояния территории объекта культурного наследия, включенного в реестр, поддерживать территорию объекта культурного наследия в благоустроенном состоянии.

Согласно ч. 1 ст.47.6 Закона об объектах культурного наследия, в охранном обязательстве собственника или иного законного владельца объекта культурного наследия, включенного в реестр (далее - охранное обязательство), указываются требования в отношении объекта культурного наследия, включенного в реестр, предусмотренные пунктами 1 - 3 статьи 47.3 настоящего Федерального закона.

В соответствии с ч. 6 ст.47.6 Закона об объектах культурного наследия, охранным обязательством устанавливаются обязанности лица (лиц), указанного (указанных) в пункте 11 настоящей статьи: 1) по финансированию мероприятий, обеспечивающих выполнение требований в отношении объекта культурного наследия, включенного в реестр, установленных статьями 47.2 - 47.4 настоящего Федерального закона; 2) по соблюдению требований к осуществлению деятельности в границах территории объекта культурного наследия, включенного в реестр, либо особого режима использования земельного участка, в границах которого располагается объект археологического наследия, установленных статьей 5.1 настоящего Федерального закона.

Если иное не установлено настоящим пунктом, охранное обязательство подлежит выполнению физическим или юридическим лицом, которому объект культурного наследия, включенный в реестр, принадлежит на праве собственности, в том числе в случае, если указанный объект находится во владении или в пользовании третьего лица (третьих лиц) на основании гражданско-правового договора.

В случае, если объект культурного наследия, включенный в реестр, принадлежит на праве собственности нескольким лицам, охранное обязательство подлежит выполнению каждым из указанных лиц (ч. 11 ст.47.6 Закона об объектах культурного наследия).

Копия акта соответствующего органа охраны объектов культурного наследия с копией утвержденного им охранного обязательства вручается под роспись или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении собственнику объекта культурного наследия, включенного в реестр, собственнику или иному владельцу земельного участка, в границах которого располагается объект археологического наследия, другим лицам, к обязанностям которых относится его исполнение в соответствии с пунктом 11 настоящей статьи, а также в орган регистрации прав для регистрации указанных в статье 47.1 настоящего Федерального закона ограничений (обременений) прав в Едином государственном реестре недвижимости в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", не позднее пятнадцати рабочих дней со дня утверждения охранного обязательства (ч. 12 ст.47.6 Закона об объектах культурного наследия).

В случае, если к моменту перехода права владения объектом культурного наследия, включенным в реестр, в отношении указанного объекта оформлено охранное обязательство, обязанность нового владельца объекта культурного наследия, включенного в реестр, по выполнению такого охранного обязательства возникает с момента перехода к нему права владения указанным объектом культурного наследия.

В иных случаях обязанность лица (лиц), указанного (указанных) в пункте 11 настоящей статьи, по выполнению охранного обязательства возникает с момента получения данным лицом документов, предусмотренных пунктом 12 настоящей статьи (ч. 13 ст.47.6 Закона об объектах культурного наследия).

Согласно ч. 5 ст. 48 Закона об объектах культурного наследия распоряжение объектом культурного наследия, включенным в реестр, выявленным объектом культурного наследия, в том числе их отчуждение или передача прав владения и (или) пользования такими объектами, осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации при условии выполнения требований настоящего Федерального закона.

Установленные в соответствии с настоящим Федеральным законом ограничения (обременения) прав на объект культурного наследия, включенный в реестр, выявленный объект культурного наследия, земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия, сохраняются при переходе права собственности или иных вещных прав на указанные объекты к другому лицу, в том числе при обращении взыскания на объект культурного наследия, земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия, по обязательствам собственника или иного законного владельца такого объекта культурного наследия или соответствующего земельного участка, при реализации объекта культурного наследия или соответствующего земельного участка в процедурах банкротства должника - собственника или иного законного владельца такого объекта культурного наследия или соответствующего земельного участка, а также в иных предусмотренных федеральными законами случаях перехода права собственности или иных вещных прав на объект культурного наследия, земельный участок в границах территории объекта культурного наследия либо земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия (ч. 6 ст.48 Закона об объектах культурного наследия).

Ч. 7 ст. 48 Закона об объектах культурного наследия в случае, если к моменту заключения договора, предусматривающего передачу права собственности на объект культурного наследия, включенный в реестр, земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия, либо права владения и (или) пользования таким имуществом, в отношении указанного объекта, земельного участка действует охранное обязательство, предусмотренное статьей 47.6 настоящего Федерального закона, такой договор должен содержать в качестве существенного условия обязательство лица, у которого на основании такого договора возникает право собственности на указанное имущество или право владения и (или) пользования этим имуществом, по выполнению требований, предусмотренных соответствующим охранным обязательством, порядок и условия их выполнения. В случае отсутствия в договоре предусмотренного настоящим пунктом существенного условия сделка является ничтожной.

Копия охранного обязательства является неотъемлемой частью договора, указанного в абзаце первом настоящего пункта.

В соответствии с ч. 9 ст.48 Закона об объектах культурного наследия, после получения указанного охранного обязательства лицом, которому объект культурного наследия, включенный в реестр, земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия, принадлежат на праве собственности или ином вещном праве, указанное лицо обязано обеспечить внесение в договоры, предусматривающие передачу третьим лицам права владения и (или) пользования таким объектом, изменений, предусматривающих в качестве существенного условия обязательство лица, во владении и (или) в пользовании которого находится указанное имущество, по выполнению требований, предусмотренных охранным обязательством, а также порядок и условия их выполнения.

Договор, предусматривающий передачу права собственности на выявленный объект культурного наследия, прав владения и (или) пользования таким объектом, должен содержать в качестве существенного условия обязательство лица, у которого на основании такого договора возникают право собственности на такое имущество или права владения и (или) пользования таким имуществом, по выполнению требований, установленных пунктами 1 - 3 статьи 47.3 настоящего Федерального закона в отношении такого объекта. В случае отсутствия в таком договоре указанного существенного условия сделка является ничтожной (ч. 10 ст.48 Закона об объектах культурного наследия).

Как уже указывалось, в договоре купли-продажи от 20.01.2023 г., заключенном между Климовым О.С. и Ананьевой А.А., имеется п. 11, которым предусмотрено, что согласно приказу Инспекции по охране объектов культурного наследия Костромской области № 182 от 26.10.2020 г. здание, в котором находятся проданные объекты недвижимости, включено в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации. Покупатель ознакомлена с данным условием и обязана выполнять требования в отношении вышеуказанных объектов недвижимости, обязуется после государственной регистрации перехода к ней права собственности на вышеуказанные объекты недвижимости соблюдать особый правовой режим содержания и использования объектов недвижимости, являющихся памятником истории и культуры.

В свою очередь, приказом Инспекции по охране объектов культурного наследия Костромской области № 182 от 26.10.2020 г. утверждено охранное обязательство собственника или иного законного владельца объекта культурного наследия регионального значения, включенного в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, «<данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>. Охранное обязательство и план работ по сохранению объекта культурного наследия являются приложениями № и № к данному Приказу.

Вышеназванный Приказ передан продавцом покупателю при подписании акта приема-передачи объектов недвижимости от 01.02.2023 г. (л.д. 17).

В этой связи оснований для вывода о том, что информация о содержании охранного свидетельства, утвержденного приказом Инспекции по охране объектов культурного наследия Костромской области № 182 от 26.10.2020 г., продавцом до покупателя до заключения договора купли-продажи не доводилась, у суда первой инстанции не имелось.

С учетом содержания п. 11 договора купли-продажи покупатель Ананьева А.А. была проинформирована продавцом при заключении договора о том, что здание, в котором расположены приобретаемые ею нежилые помещения, является объектом культурного наследия. Кроме того, как поясняла представитель истца Кочина А.В. в ходе судебного разбирательства (л.д. 162 оборот), 12 января 2023 г. при осмотре приобретаемых объектов, т.е. еще до заключения договора, истец видела, что имеется информационная табличка на фасаде здания с указанием на то, что оно является объектом культурного наследия.

Таким образом, вопреки выводам суда, истец была проинформирована при заключении договора купли-продажи, что приобретает товар с обременением. Поскольку, как верно указал суд, объектом культурного наследия является весь дом, следовательно, предусмотренные законом требования в отношении объекта культурного наследия распространяются и на находящиеся в таком доме нежилые помещения.

Достоверно зная из договора о наличии приказа Инспекции об утверждении охранного свидетельства и заключая договор, содержащий вышеуказанное условие, действуя разумно и осмотрительно, покупатель Ананьева А.А. знала или должна была знать, соответственно, и о содержании самого охранного свидетельства. Что также свидетельствует о неправильности вывода суда о том, что информация о содержании охранного обязательства продавцом до покупателя до заключения договора купли-продажи не доводилась.

Вывод суда о том, что договор купли-продажи не содержит обязательства Ананьевой А.А. как нового собственника нежилых помещений в здании, являющемся объектом культурного наследия, по выполнению требований, предусмотренных охранным обязательством, противоречит материалам дела, а именно приведенному содержанию п. 11 договора.

Кроме того, закладывая в основу решения об удовлетворении иска вывод о том, что до покупателя не доводилась информация о содержании охранного свидетельства, что копия охранного свидетельства не является неотъемлемой частью договора купли-продажи и что договор купли-продажи не содержит обязательства Ананьевой А.А. как нового собственника нежилых помещений в здании, являющемся объектом культурного наследия, по выполнению требований, предусмотренных охранным обязательством, а также порядок и условия выполнения этих требований, суд не учел нормы ч.ч. 7, 9 и 10 ст. 48 Закона об объектах культурного наследия.

Из этих норм следует, что при отсутствии такого условия в договоре он является ничтожным. Однако никем из сторон спора о недействительности (ничтожности) договора купли-продажи, о применении последствий его недействительности не заявлялось, требования истца и возражения ответчика основаны на том, что этот договор является действительным и порождает соответствующие любой действительной сделке купли-продажи правовые последствия как для продавца, так и для покупателя.

В силу п. 1 ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Согласно ст. 464 ГК РФ если продавец не передает или отказывается передать покупателю относящиеся к товару принадлежности или документы, которые он должен передать в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи (пункт 2 статьи 456), покупатель вправе назначить ему разумный срок для их передачи.

В случае, когда принадлежности или документы, относящиеся к товару, не переданы продавцом в указанный срок, покупатель вправе отказаться от товара, если иное не предусмотрено договором.

Согласно п. 2 ст. 456 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, продавец обязан одновременно с передачей вещи передать покупателю ее принадлежности, а также относящиеся к ней документы (технический паспорт, сертификат качества, инструкцию по эксплуатации и т.п.), предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором.

В рассматриваемом случае покупателю не был передан товар, обремененный правами третьих лиц. О наличии иных обременений, возникших в связи с тем, что приобретаемые помещения находятся в здании, являющемся объектом культурного наследия, продавец покупателя, как уже указывалось, проинформировал должным образом. Приказ Инспекции по охране объектов культурного наследия Костромской области № 182 от 26.10.2020 г. покупателю передан по акту приема-передачи от 01.02.2023 г.

Следовательно, вывод суда о том, что информация об обременении объектов недвижимости, которая могла оказать влияние на решение истца о покупке нежилых помещений, продавцом до покупателя доведена не была, а потому покупатель вправе требовать соразмерного уменьшения покупной цены объектов недвижимости, противоречит установленным обстоятельствам дела; оснований для удовлетворения заявленных истцом требований по нормам ст. ст. 460, 456, 464 ГК РФ у суда первой инстанции не имелось.

П. 1 ст. 475 ГК РФ предусмотрено, что если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца, в том числе соразмерного уменьшения покупной цены.

Основания для удовлетворения иска на основании приведенной нормы ст. 475 ГК РФ у суда первой инстанции также отсутствовали ввиду следующего.

Вывод суда о том, что для Ананьевой А.А. как нового собственника нежилых помещений с момента перехода к ней права собственности стал обязательным договор на выполнение ремонтных работ на объекте культурного наследия от 14.10.2022 г., заключенный с ООО «Яринвестсервис», не основан на нормах действующего законодательства.

Так, п. 1 ст. 382 ГК РФ предусмотрено, что право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.

П. 1 ст. 387 ГК РФ установлено, что права кредитора по обязательству переходят к другому лицу на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств:

1) в результате универсального правопреемства в правах кредитора;

2) по решению суда о переводе прав кредитора на другое лицо, если возможность такого перевода предусмотрена законом;

3) вследствие исполнения обязательства поручителем должника или не являющимся должником по этому обязательству залогодателем;

4) при суброгации страховщику прав кредитора к должнику, ответственному за наступление страхового случая;

5) в других случаях, предусмотренных законом.

Сделка по уступке прав требования по договору от 14.10.2022 г.никем не заключалась; обстоятельств, указанных в подп. 1-4 п. 1 ст. 387 ГК РФ, не имеется; иные нормы закона, предусматривающие переход подобных прав в силу подп. 5 п. 1 ст. 387 ГК РФ отсутствуют.

Таким образом, для Ананьевой А.А. договор на выполнение ремонтных работ на объекте культурного наследия от 14.10.2022 г. обязательным не является, хотя является обязательным выполнение охранного обязательства и плана работ по сохранению объекта культурного наследия, утвержденных приказом Инспекции № 182 от 26.10.2020 г.

Факт того, что какие-либо строительно-монтажные работы по ремонту фасада объекта культурного наследия по адресу: <адрес>, по указанному выше договору уже были выполнены подрядчиком ООО «Яринвестсервис» к моменту заключения между истцом и ответчиком договора купли-продажи, по делу не установлен.

Напротив, как пояснили представители сторон Беляков С.С. и Терпигорьева В.В. на вопрос суда апелляционной инстанции, до даты заключения между Климовым О.С. и Ананьевой А.А. договора купли-продажи никаких ремонтных работ по договору от 14.10.2022 г. не проводилось.

В этой связи уменьшение покупной цены на соответствующую долю стоимости ремонтных работ означает, что обязанности по сохранению объекта культурного наследия будут выполняться прежним собственником Климовым О.С., а не новым собственником Ананьевой А.А., которая при заключении договора купли-продажи знала, что приобретает помещения в здании - объекте культурного наследия, и приняла на себя все связанные с этим обязательства.

Коллегия полагает, что удовлетворение требований истца о взыскании излишне уплаченных денежных средств, а по сути, о соразмерном уменьшении покупной цены    могло бы иметь место лишь в случае, если бы продавец не сообщил покупателю о заключенном договоре на выполнение ремонтных работ, и при этом к моменту заключения договора купли-продажи какие-либо ремонтные работы на объекте культурного наследия были уже выполнены.

Именно в этом случае возможно было бы утверждать о том, что товар покупателю передан продавцом с недостатками либо обременениями, о которых не знал покупатель (рассматривая в качестве таковых наличие неисполненных обязательств по оплате уже произведенных строительно-монтажных работ по ремонту фасада здания – объекта культурного наследия), что на основании приведенных норм    ст. 460 и п. 1 ст. 475 ГК РФ влечет возможность заявления покупателем требования о соразмерном уменьшении покупной цены.

С учетом изложенного решение суда подлежит отмене как незаконное и необоснованное с принятием по делу нового решения об отказе в иске.

Руководствуясь ст.328 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

Решение Свердловского районного суда г. Костромы от 03 июля 2023 г. отменить.

Принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Ананьевой Анастасии Анатольевны к Климову Олегу Сергеевичу о взыскании излишне уплаченных за товар денежных средств отказать.

    Апелляционное определение может быть обжаловано во Второй кассационный суд общей юрисдикции путем подачи кассационной жалобы через Свердловский районный суд г. Костромы в течение трех месяцев.

    Председательствующий:

    Судьи:

                   Апелляционное определение в окончательной форме было изготовлено 26 октября 2023 г.