Решение от 01.12.2020 по делу № 2-3815/2020 от 09.07.2020

Дело № 2-3815/2020

УИД 21RS0025-01-2020-003780-68

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

01 декабря 2020 года г. Чебоксары

Московский районный суд города Чебоксары Чувашской Республики под председательством судьи Ивановой Т.В.,

при секретаре судебного заседания Софроновой М.Ю.,

с участием представителя истца Абрамова Д.С., представитель ответчика Булыкова П.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Индивидуального предпринимателя Михайловой Анастасии Александровны к Кондрашкиной Марине Николаевне о взыскании денежной суммы,

У с т а н о в и л:

Истец Индивидуальный предприниматель Михайлова А.А. обратилась в суд с иском к Кондрашкиной М.Н. о взыскании денежной суммы, указав, что между ИП Кондрашкиной М.Н. (Арендодатель) и ИП Михайловой А.А. (Арендатор) был заключен договор аренды помещения по адресу: <адрес>, помещение №, площадью 120,5 кв.м. Истец исполняла свои обязательства всегда надлежащим образом. Срок действия договора согласно п.4.1 составлял 11 месяцев. Согласно п.4.2 договор был пролонгирован на аналогичный срок.

В период распространения коронавируеной инфекции, принятия в этой связи повсеместных ограничительных мер, а именно в ДД.ММ.ГГГГ между сторонами были проведены переговоры (телефонные звонки, переписка в мессенджере) по поводу лояльности по отношению к Арендатору со стороны Арендодателя в целях освобождения от уплаты за аренду либо согласование иных условий. Арендодатель, узнав о том, что Арендатору сложно (сильное ухудшение финансового положения) надлежаще исполнять обязательство по уплате за аренду, потребовала в таких переговорах освободить помещение.

ДД.ММ.ГГГГ, когда Истец находилась в арендованном помещении, пришла Ответчик и устроила скандал, сообщив, что у Истца нет никаких прав находиться в указанном помещении, и она должна немедленно его освободить. Давление со стороны арендодателя продолжалось по ДД.ММ.ГГГГ Арендатор принял решение выехать из помещения, поскольку в любой момент доступ к имуществу арендатора мог быть ограничен Арендодателем, она не смогла бы распоряжаться своим имуществом: оборудованием, иными вещами и т.п.

Кроме того, Ответчик 3 мая забрала один комплект ключей у Истца. Всего у Истца было два комплекта ключей, по 3 штуки в каждом.

Давление, помимо отбора ключей, выражалось в периодическом появлении Арендодателя в арендованном помещении, указание в телефонных переговорах на обязательную необходимость Истца освободить помещение.

Считает, что своими действиями ответчик предложила расторгнуть договор аренды (оферта) и прекратить какие-либо правоотношения. Истец своими действиями согласилась с этим (акцепт), вывезла из помещения все свое имущество, предупредила об этом Арендодателя, предложила подписать акт сдачи-приемки, со своей стороны сдала помещение. Составила со свидетелями акт о том, что ответчик не явилась на принятие помещения.

Ответчик ДД.ММ.ГГГГг. указала на прекращение правоотношений сторон, потребовала освободить помещение в течение двух дней, т.е. до 5 мая. Истец согласилась с предложением расторгнуть договор - освободила помещение. Таким образом, считают, что договор расторгнут ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГг. ответчика приглашали на прием обратно помещения, но она не явилась. В одностороннем порядке был подписан передаточный акт. Было отправлено письмо с пояснениями в адрес ответчика. Были отправлены также ключи от помещения бандеролью. В помещение истец больше не входила.

Также, основываясь на ограничительных мерах, принятых повсеместно, в том числе в Чувашской Республике, связанных с распространением коронавируса, ссылается на ст.451 ГК РФ и Обзор ВС РФ от 21.04.2020г., согласно чему, существовали и существуют основания для расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств.

У ответчика имеется обеспечительный платеж в размере 48.200 руб. За ДД.ММ.ГГГГ и 5 дней в ДД.ММ.ГГГГ было оплачено 52.500 р. Обеспечительный платеж ответчик обязана вернуть. Оснований уплачивать арендные платежи у истца не было, так как в период режима повышенной готовности в Чувашии на основании Указа главы ЧР Николаева О.А. от ДД.ММ.ГГГГг., Распоряжения Кабинета Министров ЧР от 04.04.2020г. ответчик не могла вести деятельность, не могла предоставлять помещение в аренду. Истец полноценно не могла им пользоваться. Встречного исполнения (ст.328 ГК РФ) со стороны ответчика не было.

Общая сумма задолженности ответчика составляет 100.700 руб.

Просит расторгнуть договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ., заключенный между ИП Михайловой А.А. и Кондрашкиной М.Н. Взыскать с Кондрашкиной М.Н. денежную сумму в размере 100.700 руб.

ДД.ММ.ГГГГ. истец ИП Михайлова А.А. уточнила исковые требования, указав, что в судебном заседании представитель ответчика подтвердил, что оплата за аренду в апреле составила 52.500 руб. Имеется выписка из банка о перечислении Кондрашкиной М.Н. 10.000 руб. Просит взыскать с Кондрашкиной М.Н. 52.500 руб. (л.д.111).

На судебное заседание истец ИП Михайлова А.А. не явилась, извещена надлежащим образом о слушании дела, реализовала свое право на участие по делу через представителя.

В судебном заседании представитель истца Абрамов Д.С., действующий по доверенности, исковые требования с учетом уточнений поддержал, по доводам, изложенным в письменных возражениях (л.д.133), указав, что с позицией ответчика о том, что договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ. между сторонами прекратил свое действие ДД.ММ.ГГГГ. не согласны. Если договор аренды действовал с ДД.ММ.ГГГГ. (на следующий день после ДД.ММ.ГГГГ) в течение неопределенного срока, то согласно ч.2 ст.610 ГК РФ «каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону, при аренде недвижимого имущества, за три месяца». В таком случае, письмо истца от ДД.ММ.ГГГГ., указывающее на ее выезд из помещения ДД.ММ.ГГГГг. и прекращение арендных правоотношений, говорит о том, что через 3 месяца договор прекращает свое действие. Согласно информации с сайта «Почта России», письмо прибыло в место вручения ДД.ММ.ГГГГ., которое ответчик не получила. Предполагается, что лицо по месту регистрации обязано принимать корреспонденцию, считается, что Ответчик такое письмо получила в силу ст.165.1 ГК РФ, т.е. получила уведомление о прекращении правоотношений. Следовательно, через 3-х месячный срок - ДД.ММ.ГГГГг. договор аренды прекратил свое действие. При этом, само помещение было сдано в одностороннем порядке еще ДД.ММ.ГГГГг.

В п.9.12 договора предусмотрено право со стороны Арендатора на отказ от договора. Поскольку истец считает дату ДД.ММ.ГГГГг. днем уведомления ответчика о прекращении правоотношений, и руководствуясь п.9.12 договора аренды, считают о прекращении действия договора именно в этот день.

Однако сама ранняя дата расторжения договора, о чем указано в иске - это ДД.ММ.ГГГГг. (подписание одностороннего акта передачи помещения).

Считают, что в спорный период у истца не было оснований для внесения арендных платежей, начиная с ДД.ММ.ГГГГг. до ДД.ММ.ГГГГг., когда на основании Указа Николаева О. были отменены некоторые ограничительные меры. Исполнение по договору со стороны арендодателя в апреле не происходило, а именно арендатору не предоставлялось во временное владение и пользование помещение. В силу ст.328 ГК РФ встречного исполнения со стороны арендодателя не было, значит, нет оснований для внесения арендных платежей. В апреле истец помещением согласно предмету договора аренды не пользовалась и не могла пользоваться в силу закона. Не было оснований и для уплаты арендных платежей, начиная с ДД.ММ.ГГГГ, так как арендатор выехал из помещения.

Также пояснил, что оставляет на усмотрение суда тот момент, когда именно договор аренды, заключенный между сторонами был расторгнут. При этом, Кондрашкина М.Н. давно уже размещает объявления о продаже и аренде спорного помещения, неоднократно видели ее в этом помещении ДД.ММ.ГГГГ года. Просил иск удовлетворить.

На судебное заседание ответчик Кондрашкина М.Н. не явилась, извещена надлежащим образом о слушании дела, реализовала свое право на участие по делу через представителя.

В судебном заседании представитель ответчика Булыков П.В., действующий по доверенности, исковые требования не признал по основаниям, изложенным в письменных возражениях (л.д.133), указав, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен договор аренды части нежилого помещения №, расположенного на первом этаже жилого <адрес>. Помещение было передано в аренду в день заключения договора с оформлением акта приема-передачи. Пунктом 3.2. договора была установлена постоянная арендная плата в размере 400 р. за 1 кв.м. арендуемой площади. Итого расчет постоянной арендной платы за ДД.ММ.ГГГГ г. 120,5x400 = 48.200 руб. Договор был заключен сроком до ДД.ММ.ГГГГ., то есть на 11 месяцев Пунктом 4.2. договора стороны определили, что если ни одна из сторон настоящего договора по окончании срока действия договора не заявит о его прекращении в связи с окончанием срока его действия, договор считается заключенным на следующий аналогичный указанному в настоящем договоре срок неограниченное количество раз. По окончании срока действия договора стороны не заявили о его прекращении в связи с окончанием срока действия. Таким образом, договор был перезаключен на срок 11 месяцев. То есть, до ДД.ММ.ГГГГ. Договором не предусмотрено право Арендатора на одностороннее расторжение до окончания срока действия. В деле отсутствуют какие-либо доказательства, свидетельствующие о наличии вышеперечисленных обстоятельств. Кондрашкина М.Н. доступ к арендуемым площадям Михайловой А.А. не ограничивала, никаких доказательств препятствий в пользовании помещением истцом не представлено. Также отсутствуют доказательства того, что истец приглашала ответчика на какую-либо конкретную дату и время для приемки помещения, не уведомила Кондрашкину М.Н. о намерении расторгнуть договор. Кондрашкина М.Н. так же не уведомляла Михайлову А.А. о расторжении договора, вести её деятельность не препятствовала. Ключи от помещения остались у Михайловой А.А., что не исключало и не препятствовало пользованию арендуемым имуществом. При таких обстоятельствах и в силу ст.622 ГК РФ на Михайловой А.А. лежит обязанность по внесению арендной платы в связи с недоказанностью принятия мер по надлежащей передаче помещений Кондрашкиной М.Н. и наличии действующего договора аренды.

Обстоятельства, связанные с коронавирусной инфекцией не изменяют порядок прекращения обязательств и возврата арендованного имущества арендодателю. Он должен быть соблюден в любом случае. Обзор по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2, Утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 апреля 2020г. говорит о том, что Постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2020г. № 439 утверждены Требования к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества (далее - Требования). Согласно пункту 3 Требований отсрочка предоставляется на срок до ДД.ММ.ГГГГг., начиная с даты введения режима повышенной готовности при чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации. Кроме того, если арендатор не внес арендную плату в размере и сроки, установленные договором аренды, а арендодатель знал или не мог не знать об осуществлении арендатором деятельности в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, арендодатель информирует арендатора о наличии у него права на предоставление отсрочки в соответствии с Законом № 98-ФЗ (п.3 ст.307 ГК РФ). В отсутствие такого информирования арендодатель считается предоставившим арендатору отсрочку на условиях, установленных пунктом 3 Требований. В силу указанного нормативного акта считается, что Кондрашкина М.Н. предоставила Михайловой А.А. отсрочку оплаты арендных платежей и Михайлова была вправе такой отсрочкой воспользоваться. Срок ДД.ММ.ГГГГ наступил. Таким образом, срок оплаты арендных платежей за ДД.ММ.ГГГГ г. наступил ДД.ММ.ГГГГ Кроме этого вышеуказанный Обзор прямо говорит о том, что арендатор вправе потребовать предоставления отсрочки и уменьшения арендной платы, предложив заключить дополнительное соглашение арендодателю. Из материалов дела усматривается, что Михайлова А.А. с такими требованиями, с соблюдением положений ст.462 ГК РФ, к Кондрашкиной М.Н. не обращалась.

Также пояснил, что при получении денежных средств от Михайловой А.А. по договору аренды Кондрашкина М.Н. оформляла ей расписки, у себя копии расписок не оставляла. Доказательства оплаты по договору должны быть у истицы. Просил в иске отказать.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п.1 ст.8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со ст.309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст.310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не: допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В силу п.1 ст.420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с п.1 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Статьей 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п.п.1,2 ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

Судом установлено, что Михайлова А.А. является индивидуальным предпринимателем с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время, основной вид деятельности – производство хлеба и мучных кондитерских изделий, тортов и пирожных недлительного хранения.

Из выписки из ЕГРЮЛ следует, что Кондрашкина М.Н. утратила статус индивидуального предпринимателя в связи с принятием соответствующего решения ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно свидетельства о государственной регистрации права собственности от ДД.ММ.ГГГГ. Кондрашкиной М.Н. на праве собственности принадлежит нежилое помещение №, расположенное по адресу: <адрес>, общей площадью 120,5 кв.м. (л.д.120)

Из материалов дела следует, ДД.ММ.ГГГГ ИП Михайловой А.А. (Арендатор) и ИП Кондрашкиной М.Н. (Арендодатель) был заключен договор аренды нежилого помещения №, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 120,5 кв.м. для ведения коммерческой деятельности – услуги общественного питания (кафе кондитерская).

Согласно п.3.1 договора, за пользование помещением Арендатор уплачивает Арендодателю Арендную плату (Ар.П.). Арендная плата складывается из Базовой арендной платы (Ар.баз.), Переменной арендной платы (Ар.п.) и подлежит оплате Арендатором в соответствии с условиями настоящего Договора.

Первый год аренды - 400 рублей за один квадратный метр в месяц.

Согласно п.3.2.2 договора, оплата Базовой арендной платы производится Арендатором на основании ежемесячно авансом, не позднее 1-го числа каждого месяца, за который производится оплата.

П.3.2.3 договора предусмотрено, что расчеты по арендной плате производятся путем перечисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя или в иной форме, не запрещенной законодательством РФ. В платежных поручениях наряду с установленными данными в обязательном порядке указываются также вид платежа, номер и дата заключения договора, периоды времени, за которые вносятся платежи.

Согласно п.3.2.4 договора, начиная со второго года аренды Базовая арендная плата подлежит ежегодной индексации в сторону увеличения не менее чем на 7%. Составление Дополнительного соглашения в данном случае не требуется.

Согласно п3.3 договора, переменная часть арендной платы включает в себя затраты по коммунальным услугам и телефонной связи и рассчитывается ежемесячно в соответствии с затратами Арендодателя, исходя из установленных тарифов и фактического потребления.

Согласно п.4.1 договора, срок договора аренды: с ДД.ММ.ГГГГ. включительно.

В силу п.4.2 договора, Арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды на следующий срок на условиях, предусмотренных настоящим Договором. Для этого Арендатор не позднее, чем за 15 дней до даты окончания срока аренды, должен сообщить Арендодателю о своем намерении арендовать Помещение на новый срок. Если ни одна из сторон настоящего договора до окончания срока действия договора не заявят о его прекращении в связи с окончанием срока его действия, договор считается заключенным на следующий аналогичный указанному в настоящем договоре срок неограниченное число раз.

Согласно п.ДД.ММ.ГГГГ договора, Арендатор обязан не позднее, чем за 3 месяца письменно сообщить Арендодателю о предстоящем освобождении помещения в связи с окончанием срока аренды.

Основания расторжения договора определены в статье 11 договора:

п.13.2 - досрочное прекращение действия договора возможно по решению суда или в соответствии с условиями договора.

п.13.3 -    Арендодатель имеет право отказаться от исполнения Договора в одностороннем внесудебном порядке (п.3 ст.450 ГК РФ), если Арендатор:

- не исполняет (не надлежаще исполняет) обязательства, возлагаемые на него настоящим Договором (п.13.3.1);

- два раза и более в течение календарного года допустил просрочку внесения любых платежей, которые Арендатор обязан вносить в соответствии с настоящим Договором (независимо от факта последующего внесения) (п.13.2.2);

- осуществляет Коммерческую деятельность, не оговоренную в п.1.9, сроком более 10 календарных дней (п.13.3.3).

- по своей инициативе с письменным предупреждением Арендатора за 30 календарных дней до расторжения договора (п.13.3.4).

Вышеуказанное помещение передано арендатору по акту приема-передачи (Приложение № к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.128-131)

В судебном заседании представитель ответчика пояснил, что расчет постоянной арендной платы за ДД.ММ.ГГГГ. составлял 48.200 руб. (120,50 кв.м. х 400 руб.). Во встречном исковом заявлении, которое не было принято судом, Кондрашкина М.Н. излагает свою позицию и приводит расчет задолженности Михайловой А.А. по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ., указывая, что начиная с ДД.ММ.ГГГГ. арендная плата, согласно п.3.2.4 договора, автоматически увеличилась на 7% и составила 51.573 руб. в месяц (48.200 руб. х 7% = 3.374 руб. + 48.200 руб. = 51.574 руб.). Задолженность по договору за период с ДД.ММ.ГГГГ. составляет 257.870 руб. (51.574 руб. х 5 мес.).

В обоснование своих требований, истица указывает, что в период распространения коронавируеной инфекции, принятия в этой связи повсеместных ограничительных мер, а именно в ДД.ММ.ГГГГ (ДД.ММ.ГГГГ) между сторонами были проведены переговоры (телефонные звонки, переписка в мессенджере) по поводу лояльности по отношению к Арендатору со стороны Арендодателя в целях освобождения от уплаты за аренду либо согласование иных условий. Ответчик узнав, что истцу сложно (сильное ухудшение финансового положения) надлежаще исполнять обязательство по уплате за аренду, потребовала освободить помещение. ДД.ММ.ГГГГ в спорном помещении произошел скандал между истцом и ответчиком, в ходе которого, ответчик потребовала освободить помещение. Забрала один комплект ключей у Истца. Михайлова А.А. приняла решение выехать из помещения, поскольку опасалась, что ответчик в любой момент могла ограничить доступ к ее имуществу.

ДД.ММ.ГГГГ Михайловой А.А. был составлен односторонний акт приема-передачи нежилого помещения арендодателю. (л.д.22)

Также ДД.ММ.ГГГГ был составлен акт об отсутствии арендодателя на сдаче-приемке помещения. (л.д.20)

ДД.ММ.ГГГГ истец направила ответчику требование о расторжении договора, а также просила вернуть платеж за ДД.ММ.ГГГГ г. в размере 42.500 руб. и за 5 дней ДД.ММ.ГГГГ в размере 10.000 руб. (л.д.26-29, 21) Данное требование не было получено ответчиком, прибыло в место вручения ДД.ММ.ГГГГ. «возврат» отправителю в связи с истечением срока хранения.

ДД.ММ.ГГГГ истица направила ответчику ключи от нежилого помещения. (л.д.25), которые также не были получены ответчиком, прибыло в место вручения ДД.ММ.ГГГГ. «возврат» отправителю в связи с истечением срока хранения.

ДД.ММ.ГГГГ старшим УУП ОУУП и ПДН ОП №4 УМВД РФ по г.Чебоксары вынесено постановление об отказе в возбуждении уголовного дела по заявлению Михайловой А.А. за отсутствием в действиях Кондрашкиной М.Н. состава преступления, предусмотренного ч<данные изъяты>

Из данного постановления следует, что 03.05.2020г. поступило сообщение от Михайловой А.А. о том, что Кондрашкина М.Н. препятствовала деятельности кондитерской «<данные изъяты>» по адресу: <адрес>, вытаскивала имущество на улицу. В ходе проверки установлено, что между Михайловой А.А. и Кондрашкиной М.Н. усматриваются гражданско-правовые отношения. (л.д.107-108)

Истец в уточненном иске просит взыскать с ответчика 52.200 руб. оплату по договору за ДД.ММ.ГГГГ г. При этом, доказательств оплаты данной суммы со стороны истца суду не предоставлено. Была представлена история операции по карте Михайловой А.А., из которой следует, что ДД.ММ.ГГГГ. она перевела на карту «<данные изъяты>» денежную сумму в размере 10.000 руб. (л.д.119), а также ранее представлен скрин чека Сбербанка (л.д.39), без указания назначения платежа.

В соответствии со ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений. В силу ст.57 ГПК РФ доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле.

В судебном заседании представитель истца пояснил, что оплата за ДД.ММ.ГГГГ г. составила 42.500 руб. и 10.000 руб. были оплачены за 5 дней ДД.ММ.ГГГГ., всего 52.500 руб.

Представитель ответчика суду пояснил, что не может сказать по какому обязательству, истец направила ответчику 10.000 руб.

При этом, в уведомлении о досрочном отказе от исполнения договора от ДД.ММ.ГГГГ. Кондрашкина М.Н. указала, что у истца имеется задолженность по арендной плате за ДД.ММ.ГГГГ г. всего в размере 257.870 руб.

Взыскивая денежную сумму в размере 52.500 руб. представитель истца также пояснил, что в спорный период у истца не было оснований для внесения арендных платежей, начиная с ДД.ММ.ГГГГг. до ДД.ММ.ГГГГг., когда на основании Указа Главы Чувашской Республики Николаева О.А. были отменены некоторые ограничительные меры в связи с коронавирусной инфекцией (COVID-19). Исполнение по договору со стороны арендодателя в апреле не происходило, а именно, арендатору не предоставлялось во временное владение и пользование помещение. В силу ст.328 ГК РФ встречного исполнения со стороны арендодателя не было, значит, нет оснований для внесения арендных платежей. В апреле истец помещением согласно предмету договора аренды не пользовалась и не могла пользоваться в силу закона.

Допрошенная в судебном заседании свидетель <данные изъяты>. пояснила, что она около 7 лет работает кондитером у ИП Михайловой А.А., которая арендовала нежилое помещение у Кондрашкиной М.Н. По трудовой книжке она является помощником руководителя. Когда началась пандемия в конце ДД.ММ.ГГГГ года, говорили, что выйдет закон о закрытии кафе, в связи с чем, встал вопрос по аренде помещения. Заказы убавились, кулинарные мастер-классы перестали проходить, они стали терпеть убытки и предоплаты стали возвращать. С Кондрашкиной М.Н. состоялся разговор о том, чтобы она предоставила скидку, частичную оплату за аренду, или они готовы были на выезд в течение нескольких месяцев. С ДД.ММ.ГГГГг. по ДД.ММ.ГГГГг. всех сотрудников отправили в административный отпуск с частичной оплатой труда. Кафе не работало. Кондрашкина М.Н. сказала, что сделает скидку и нужно заплатить за ДД.ММ.ГГГГ года 42.500 руб. За деньгами по арендной плате всегда приходил муж ответчицы, она с ним рассчитывалась, расписки ей никто не приносил от Кондрашкиной М.Н. Поскольку заказов не было, решили поговорить с Кондрашкиной М.Н. о съезде из данного помещения. Когда она сказала, что скидок делать не будет, то они сказали, что в ближайшее время могут съехать из данного помещения, и частично заплатят за аренду. 10.000 руб. в начале ДД.ММ.ГГГГ. Михайлова А.А. перевела Кондрашкиной М.Н. на банковскую карту. Думали, что до ДД.ММ.ГГГГ еще будут в этом помещении, но в начале ДД.ММ.ГГГГ. Кондрашкина М.Н. сказала, чтобы срочно съезжали. После чего они начали готовиться к съезду (холодильники чистили, оборудование собирали). Хотели снять склад для оборудования. На ДД.ММ.ГГГГг. договорились о встрече с Кондрашкиной М.Н. Они около 7 лет у Кондрашкиной М.Н. арендовали помещение, конфликтов вообще не было. ДД.ММ.ГГГГ пришла Кондрашкина М.Н., начала кричать, вытаскивать леденцы с витрин, коробки на улицу. Забрала одну связку ключей. Сказала, что работать им не даст, замок на дверь повесит, полицию вызовет, вещи себе оставит. Михайлова А.А. вызвала полицию, после чего Кондрашкина М.Н. сразу уехала. Кондрашкина М.Н. дала 2 дня на съезд из помещения. ДД.ММ.ГГГГг. приехали Кондрашкина М.Н., ее муж и какой-то мужчина, чтобы посмотреть на каком этапе сборы. Почти все вывезли, осталась одна холодильная витрина, чистили стены, чтобы чисто все сдать. С Кондрашкиной М.Н. договорились на встречу вечером, к 5 часам вечера она должна была прийти, принять помещение, но не пришла. На звонки не отвечала. После чего, ДД.ММ.ГГГГ Михайлова А.А. подписала односторонний акт приема-передачи, который она также подписала как свидетель. Закрыли входную дверь, а затем отправили эти ключи по почте Кондрашкиной М.Н., уведомили ее об этом по электронной почте и заказным письмом, что помещение сдали. Примерно в ДД.ММ.ГГГГ г. они переехали в новое помещение в <адрес>. После ДД.ММ.ГГГГ. они в помещение ответчика не заходили. Арендную плату платили в размере 48.200 руб. плюс оплата коммунальных услуг. Кондрашкина М.Н. оплачивала коммунальные платежи и приносила чеки для оплаты. Денежные средства в счет оплаты аренды передавали на руки, при этом никаких расписок не давали. Кондрашкина М.Н. говорила, что не обязательно писать расписки. О сумме снижения арендной платы в размере 42.800 руб. они договорились по телефону.

Свидетель <данные изъяты> также пояснил, что ДД.ММ.ГГГГг. произошел конфликт между сторонами, вызвали полицию. ДД.ММ.ГГГГг. помещение освободили, о чем был составлен акт, который он также подписал.

Доводы представителя истца о том, что истица не имела возможность пользоваться помещением, не состоятельны, ничем по делу не подтверждены. Кондрашкина М.Н. доступ к арендуемым площадям Михайловой А.А. не ограничивала, письменных требований о запрете пользования нежилым помещением ответчик в адрес истца не направляла. При этом, ключи от помещения у истца были, о чем свидетельствует акт направления ключей от ДД.ММ.ГГГГ., а также свидетельские показания <данные изъяты>

Кроме того, обстоятельства, связанные с коронавирусной инфекцией дают определенные права лицам, деятельность которых подпадает под перечень, установленный Правительством РФ. Однако они не изменяют порядок прекращения обязательств и возврата арендованного имущества арендодателю. Обзор по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2, Утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 апреля 2020 г. говорит о том, что Постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2020 г. № 439 утверждены требования к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества (далее - Требования). Согласно пункту 3 Требований отсрочка предоставляется на срок до 1 октября 2020 г., начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации. Кроме того, если арендатор не внес арендную плату в размере и сроки, установленные договором аренды, а арендодатель знал или не мог не знать об осуществлении арендатором деятельности в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, арендодатель информирует арендатора о наличии у него права на предоставление отсрочки в соответствии с Законом № 98-ФЗ (п.3 ст.307 ГК РФ). В отсутствие такого информирования арендодатель считается предоставившим арендатору отсрочку на условиях, установленных пунктом 3 Требований.

Кроме этого вышеуказанный Обзор говорит о том, что арендатор вправе потребовать предоставления отсрочки и уменьшения арендной платы, предложив заключить дополнительное соглашение арендодателю.

Однако из материалов дела не следует, что Михайлова А.А. с такими требованиями, к Кондрашкиной М.Н. обращалась. Смс-переписка между Кудряшовой М.П. и Кондрашкиной М.Н. не является допустимым доказательством переговоров о предоставлении отсрочки и уменьшения арендной платы по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ.

Также представитель истца указывает, что с ДД.ММ.ГГГГ (с момента составления одностороннего акта приема-передачи нежилого помещения) договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ. считают расторгнутым.

При этом, представитель ответчика указывает, что договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ. расторгнут только с ДД.ММ.ГГГГ., на основании п.13.3.3 договора.

Как уже было указано выше, договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ. был заключен сроком до ДД.ММ.ГГГГ. В п.4.2. договора стороны предусмотрели, что если ни одна из сторон договора по окончании срока действия договора не заявит о его прекращении в связи с окончанием срока его действия, то договор считается заключенным на следующий аналогичный указанному в настоящем договоре срок неограниченное количество раз. Поскольку стороны по окончании действия договора не заявили о его прекращении, договор считается перезаключенным на срок 11 месяцев, т.е. до ДД.ММ.ГГГГ

При этом, договором не предусмотрено право Арендатора на одностороннее расторжение договора до окончания срока его действия.

Ссылка представителя истца на п.9.12 договора в этой части, является несостоятельной. Основания расторжения договора указаны в статье 11 договора (п.13.2-п.13.3.4).

В п.3.4 договора предусмотрено, что окончание срока аренды, расторжение (прекращение) и/или приостановление действия настоящего Договора не освобождает Арендатора от обязанности погасить имеющиеся задолженности и исполнить иные обязательства, возникшие в момент действия Договора.

Кроме того, согласно п.ДД.ММ.ГГГГ договора, Арендатор обязан не позднее, чем за 3 месяца письменно сообщить Арендодателю о предстоящем освобождении помещения в связи с окончанием срока аренды.

Такого сообщения истица ответчику не направляла. ДД.ММ.ГГГГг. был составлен акт приема-передачи помещения.

При этом, согласно п.13.3 договора, Арендодатель имеет право отказаться от исполнения Договора в одностороннем внесудебном порядке (п.3 ст.450 ГК РФ), если Арендатор:

- по своей инициативе с письменным предупреждением Арендатора за 30 календарных дней до расторжения договора (п.13.3.4).

ДД.ММ.ГГГГг. Кондрашкина М.Н. направила истцу уведомление о досрочном отказе от исполнения договора, сообщив об одностороннем отказе от исполнения договора с ДД.ММ.ГГГГ основании п.13.3.3 договора. Также указала, что за ней имеются нарушения условий договора – не оплатила арендную плату за ДД.ММ.ГГГГ г. всего в размере 257.870 руб., которую требовала погасить в течение 30 дней с момента получения уведомления. Также просила сдать помещение с составлением акта приема-передачи, для чего необходимо явиться для фактической передачи ДД.ММ.ГГГГ

В соответствии со ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, законом или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п.1 ст.452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

В соответствии со ст.451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из его существа.

Основания для досрочного расторжения договора аренды по требования арендатора изложены в ст.620 ГК РФ.

Согласно ст.620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает, препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 ст.450 настоящего Кодекса.

В материалах дела вышеуказанные обстоятельства не представлены.

Согласно положениям ст.622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии с п.1 ст.655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Согласно п.2 ст.655 ГК РФ при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.

Таким образом, составление передаточного акта по смыслу ст.655 ГК РФ является обязанностью как арендатора, так и арендодателя.

По смыслу абзаца 1 ст.622, ч.1 ст.655 ГК РФ акт приема-передачи представляет собой документ, фиксирующий не просто волеизъявление арендатора (факт освобождения арендатором помещения от своего имущества, отсутствие у него намерения владеть и(или) пользоваться помещением впредь), но отражающий и его приемку арендодателем, в том числе: отсутствие у арендодателя сомнений относительно прекращения отношений по предоставлению имущества во владение (пользование) арендатору, результаты оценки состояния помещения, наличие неотделимых улучшений, иные обстоятельства, которые стороны договора сочтут необходимым зафиксировать документально по результатам приема-передачи.

Между тем, в материалах дела отсутствуют доказательства того, что истец приглашала ответчика на какую-либо конкретную дату и время для приемки указанного помещения и в целях фиксации указанных в акте приема-передачи обстоятельств.

Тот факт, что односторонний акт приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ., будучи направлен по адресу ответчика, считается им полученным в силу п.1 ст.165.1 ГК РФ, сам по себе в отсутствие доказательств приглашения ответчика для приемки помещения не может свидетельствовать об уклонении ответчика от приемки помещения и подписания акта приема-передачи.

При этом комплект ключей от спорного помещения находился у истца, и с учетом конкретных обстоятельств дела, также не свидетельствует о надлежащей сдаче помещения, поскольку, как следует из материалов дела, комплект ключей был направлен бандеролью в адрес ответчика только ДД.ММ.ГГГГ., и согласно отслеживания Почты России, не были получены ответчиком, и в виду «истечения срока хранения» возвращены отправителю, и с ДД.ММ.ГГГГ. корреспонденция находится в статусе «временное хранение – невостребованное».

Поскольку письменного соглашения о расторжении договора аренды сторонами не подписано, арендодатель факт достижения такого соглашения не признает, то сами по себе факты освобождения арендатором арендованного помещения и передача ключей от объекта недвижимости арендодателю о досрочном расторжении договора аренды не свидетельствуют. Соответственно, договор аренды в ДД.ММ.ГГГГ г., т.е. в период, по которому истцом заявлено требование о взыскании арендной платы в размере 52.500 руб., являлся действующим. Договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ. расторгнут с ДД.ММ.ГГГГ., на основании п.13.3.3 договора.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что на истце лежала обязанность по внесению арендной платы в спорный период, следовательно, оснований для взыскания денежной суммы в размере 52.500 руб. с ответчика не имеется.

Согласно ст.196 ГПК РФ суд рассматривает дело в пределах заявленных истцом требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░ ░░░░░░░ 52.500 ░░░., ░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░.░░░░░░░░░ ░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░                 ░.░.░░░░░░░

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ 09 ░░░░░░░ 2020 ░.