Решение по делу № 33-2527/2021 от 10.06.2021

Дело №33-2527/2021                        докладчик Огудина Л.В.

(Суд 1 инстанции дело № 2-576/2021)            судья Авдеева Н.В.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

    Судебная коллегия по гражданским делам Владимирского областного суда в составе:

председательствующего Никулина П.Н.,

судей Огудиной Л.В. и Михеева А.А.

при секретаре Ворониной А.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Владимире 07.07.2021 гражданское дело по апелляционной жалобе Гарбуз С. В., Д. А. Д. на решение Октябрьского районного суда г.Владимира от 30.03.2021, которым исковые требования Дмитриевой А.Д., Гарбуз С.В. к ООО УК «СтройКом», ООО «Нарт» о взыскании в солидарном порядке неустойки за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства - земельного участка за период с 04.03.2016 по 25.08.2020 в сумме 383650 руб.70 коп. каждому - оставлены без удовлетворения.

Заслушав доклад судьи Огудиной Л.В., объяснения истца Гарбуз С.В. и представителя истцов – Шуинова И.В., поддержавших доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

установила:

Дмитриева А.Д. и Гарбуз С.В. обратились в суд с иском к ООО УК «СтройКом», ООО «Нарт» о взыскании в солидарном порядке неустойки за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства земельного участка в пользу каждого истца по 383650 руб. за период с 04.03.2016 по 25.08.2020.

В обоснование требований указано, что 27.06.2014 между ООО «Нарт» и ООО УК «СтройКом» заключен договор инвестирования № 1/1, предметом которого является инвестирование и строительство здания «объект бытового обслуживания населения». 24.09.2014 между Гарбуз С.В., Ворониной Н.А., Дмитриевой А.Д. и ООО УК «СтройКом» заключен договор соинвестирования № 3/3. Решением Октябрьского районного суда г. Владимира от 15.03.2016 по делу № 2-663/2016 удовлетворены требования истцов о признании права собственности на недвижимое имущество, признано право собственности на 1/3 доли за каждым в праве общей долевой собственности на нежилое помещение площадью 461,6 кв.м, находящееся по адресу: **** В соответствии с п.1.7 договора соинвестирования № 3/3 от 24.09.2014 вместе с объектом недвижимости соинвестор приобретает право на 1/5 доли в общем имуществе и в земельном участке. Поскольку истцы являются собственниками долей в общей долевой собственности на нежилое помещение, они имеют право на часть земельного участка, на котором расположен принадлежащий им объект недвижимости. Апелляционным определением Владимирского областного суда от 25.08.2020 по делу № 2-4307/2020 за истцами признано право долевой собственности на земельный участок, расположенный по указанному выше адресу, площадью 761 кв.м в размере 63/1000 доли в праве собственности на земельный участок за каждым. Кадастровая стоимость земельного участка составляет 6918796 руб., стоимость 63/1000 доли составляет 435884 руб. 15 коп. Общая стоимость земельного участка, передаваемого истцам, 871768 руб.30 коп. В связи с этим пени за нарушение обязательств по передаче земельного участка согласно представленного расчета, исходя из 1\150 ставки рефинансирования ЦБ РФ, предусмотренной ст.6 Федерального закона № 214-ФЗ, составляет 767301 руб. 40 коп. за период с 04.03.2016 по 25.08.2020.

В судебном заседании истец Гарбуз С.В. поддержал заявленные требования.

Истец Дмитриева А.Д. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещалась надлежащим образом (л.д.114).

Представитель истца Дмитриевой А.Д. на основании доверенности от 15.07.2020 и истца Гарбуз С.В. на основании устного ходатайства в судебном заседании – Шуинов И.В. настаивал на удовлетворении иска по изложенным в нем доводам. Дополнительно указал, что поскольку право собственности у истцов на нежилое помещение возникло на основании судебного решения, они не смогли зарегистрировать право собственности на долю земельного участка.

Истец Гарбуз С.В. настаивал на удовлетворении иска в полном объеме.

Представитель ответчика - ООО УК «СтройКом» (ООО Специализированный застройщик «СтройКом») - Долгов Н.Ф. в судебном заседании иск не признал по основаниям, изложенным в письменном отзыве. Указано, что поскольку на основании п.1.6 Договора соинвестирования № 3\3 от 24.09.2014 после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию инвестор передает, а соинвестор принимает принадлежащие ему помещения по акту приема-передачи, 09.09.2015 объект недвижимости, расположенный по адресу: ****, был введен в эксплуатацию, а решением суда от 15.03.2016 по делу № 2-663/2016 за истцами было признано право на 1/3 доли за каждым собственником в праве общей долевой собственности на нежилое помещение общей площадью 461,6 кв.м, на отметке 6.600, расположенное по указанному адресу. Со ссылкой на п.6.2 договора соинвестирования № 3\3, действующего до момента полного исполнения сторонами своих обязательств, то есть неопределенный срок, на пп. 5 п. 1 ст. 1, п.4 ст. 35 Земельного кодекса РФ пояснил, что, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат на праве собственности одному лицу, сделка по отчуждению объекта не может быть совершена без отчуждения земельного участка, на котором он находится. В связи с этим полагал, что решением суда от 15.03.2016 в момент признания права долевой собственности на недвижимое имущество за истцами, суд также признал право долевой собственности на общее имущество и на земельный участок, который прочно связан с объектом. Также полагал, что взыскание неустойки за просрочку передачи земельного участка, на котором находится объект недвижимости, и о которой заявляют истцы, не предусмотрен законодательством РФ, и 24.04.2017 Октябрьский районный суд г.Владимира вынес решение по делу № 2-1204/2017 о взыскании неустойки за период с 12.09.2015 до 01.06.2016 за просрочку передачи объекта по договору соинвестирования от 24.09.2014. Пояснил, что не мог передать земельный участок истцам, так как он находился в собственности ООО «Нарт».

Представитель третьего лица - ООО «Нарт» - Качарова М.Э. иск не признала. В обоснование приведены доводы, аналогичные доводам представителя ООО УК «СтройКом», сделана ссылка на п.1.7 договора № 3\3 в силу которого соинвестор приобретает право на 1/5 доли в общем имуществе и в земельном участке, на положения ст. 16 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 о порядке совершения регистрационной записи. Указала, что в силу п. 8.2 договора инвестирования № 1\1, заключенного между ООО «Нарт» и ООО УК «СтройКом», заказчик не отвечает по обязательствам инвестора, принятым последним в рамках реализации инвестиционного контракта, в связи с чем полагала ООО «Нарт» - ненадлежащим ответчиком по делу.

Третье лицо Воронина Н.А., о времени и месте рассмотрения дела извещенная надлежащим образом, в судебное заседание не явилась, о причинах неявки суду не сообщила (л.д.116).

Судом постановлено указанное выше решение.

В апелляционной жалобе Гарбуз С.В. и Дмитриева А.Д. ставят вопрос об отмене решения суда как незаконного и необоснованного, принятого с существенным нарушением норм процессуального и материального права. Со ссылкой на п.3.2.6 договора инвестирования и п. 1.7 договора соинвестирования указано, что ответчиками истцам не передан земельный участок, право долевой собственности на который возникло на основании судебного постановления от 25.08.2020. Указано, что в рамках ранее рассмотренных гражданских дел вопрос о земельном участке не рассматривался, неустойка за нарушение срока передачи объекта долевого строительства (нежилого помещения) была взыскана за иной период с 12.09.2015 по 03.03.2016, тогда как в настоящем деле заявлен период с 04.03.2016 по 25.08.2020. Также указано о несогласии с выводами суда относительно невозможности взыскания неустойки и толкованием судом принятых ранее судебных актов. По мнению апеллянтов, ответчики причинили вред истцам, пытаясь присвоить объекты недвижимости, подлежащие передаче истцам.

Апелляционное рассмотрение проведено в отсутствие не прибывших истца Дмитриевой А.Д., представителей ответчиков ООО УК «СтройКом», ООО «Нарт», третьего лица Ворониной Н.А., извещенных о времени и месте рассмотрения жалобы по правилам ст. 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с чем судебной коллегией в соответствии с ч. 3 ст. 167 настоящего Кодекса определено о рассмотрении дела в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда по доводам апелляционной жалобы, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения суда.

Часть 1 ст. 4 Федерального Закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 30.12.2014 № 214-ФЗ) устанавливает, что по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

На основании ст.6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 27.06.2014 между ООО «Нарт» (заказчик) и ООО Управляющая компания «СтройКом» (инвестор) заключен договор инвестирования № 1/1, предметом которого является инвестирование и строительство здания «Объект бытового обслуживания населения». Строительство осуществляется на земельном участке, кадастровый номер ****, площадью 761 кв.м, расположенном по адресу: ****, и находящемся в собственности ООО «Нарт». Сторонами подписан акт приема-передачи земельного участка от 27.06.2014 к договору инвестирования №1/1 от 2706.2014, согласно которому ООО «Нарт» (продавец) передал, а покупатель ООО УК «СтройКом» принял указанный выше земельный участок для строительства здания «Объект бытового обслуживания населения».

    Объектом строительства, подлежащим передаче инвестору, является в числе прочих объект №3, расположенный на 3 этаже, площадью 447 кв.м, на отметке 6.600.

Согласно п.1.6 договора инвестирования №1/1 после разрешения на ввод объекта в эксплуатацию заказчик (ООО «Нарт») принимает у инвестора принадлежащие ему помещения по акту приема-передачи общей площадью 410 кв.м на первом этаже на отметке 0.000.

    Также 24.09.2014 между Ворониной Н.А., Гарбуз С.В., Дмитриевой А.Д. (соинвестор) и ООО «УК СтройКом» (инвестор) заключен договор соинвестирования №3/3, в соответствии с п.1.1 которого соинвестор передает инвестору денежные средства в размере 19221000 руб. для осуществления строительства здания «Объект бытового обслуживания населения» согласно проекту и градостроительному плану земельного участка. Строительство объекта будет осуществляться на земельном участке, площадью 761 кв.м, расположенном по адресу: **** принадлежащем ООО «Нарт».

    В соответствии с условиями договора соинвестирования объектом строительства является нежилое помещение на 3 этаже по адресу: ****, площадью 447 кв.м, на отметке 6.600. Фактическая площадь данного объекта составляет 461,6 кв.м.

    Цена договора, согласно п. 4.1, составляет 19221000 руб.

    Срок сдачи объекта в эксплуатацию не позднее 01.09.2015.

    После получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию инвестор передает, а соинвестор принимает принадлежащее ему помещение не позднее 10 рабочих дней по акту приема-передачи.

    Воронина Н.А., Гарбуз С.В., Дмитриева А.Д. произвели полную оплату цены договора.

Разрешением от 09.09.2015 **** «Объект бытового обслуживания населения», расположенный по адресу: г****, введен в эксплуатацию.

    В установленный договором срок помещение истцам передано не было.

Согласно п.5.1 договора инвестирования №1/1 от 27.06.2014 на ООО «Нарт» лежала обязанность передать в собственность инвестору и истцам, как соинвесторам, объект строительства.

11.11.2015 между ООО «Нарт» (продавец) и ООО УК «СтройКом» (покупатель) заключен договор купли-продажи объекта бытового обслуживания населения, площадью 461,6 кв.м, этаж3, на отметке 6.600, по адресу: ****

С 22.12.2015 право собственности на вышеуказанный объект недвижимости зарегистрировано за ООО «Нарт».

Решением Октябрьского районного суда г. Владимира от 15.03.2016, вступившим в законную силу 01.06.2016, за Ворониной Н.А., Гарбуз С.В., Дмитриевой А.Д. признано право собственности на 1/3 доли вправе общей долевой собственности на нежилое помещение на отметке 6.600, площадью 461,6 кв.м, находящееся по адресу: ****, за каждым. Указано, что решение суда является основанием для прекращения зарегистрированного за ООО «Нарт» права собственности на нежилое помещение на отметке 6.600. В удовлетворении аналогичных требований к ООО УК «СтройКом» истцам отказано.

Акт приема-передачи, составленный в соответствии с договорами инвестирования №1/1 от 27.06.2014 и соинвестирования №3/3 от 24.09.2014, подписан сторонами 03.03.2016.

Решением Октябрьского районного суда г.Владимира от 24.04.2017 с ООО «Нарт» в пользу Ворониной Н.А., Гарбуза С.В., Дмитриевой А.Д. взыскана неустойка за нарушение сроков передачи объекта недвижимости за период с 12.09.2015 по 01.06.2016 в размере по 700000 руб. в пользу каждого.

    Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Владимирского областного суда от 12.07.2017 решение Октябрьского районного суда г.Владимира от 24.04.2017 изменено; с ООО «Нарт» в пользу Ворониной Н.А., Гарбуза С.В., Дмитриевой А.Д. взыскана неустойка за период с 12.09.2015 по 03.03.2016 в размере по 700000 руб. в пользу каждого.

Решением Октябрьского районного суда г.Владимира от 12.12.2019 исковые требования Дмитриевой А.Д., Гарбуз С.В. к ООО УК «СтройКом» об обязании передать документы, подтверждающие ввод в эксплуатацию нежилого помещения общей площадью 447 кв.м, 3 этаж, отметка – 6.600, расположенного по адресу: **** технический и кадастровый паспорта на указанное нежилое помещение, само нежилое помещение, право на 2/15 доли в земельном участке с кадастровым номером **** по акту приема-передачи в собственность, взыскании неустойки за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в сумме 4305504 руб., компенсации морального вреда в сумме 100000 руб. оставлены без удовлетворения.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Владимирского областного суда от 25.08.2020 указанное решение суда от 12.12.2019 отменено в связи с существенным нарушением норм процессуального права и принято новое решение, которым исковые требования Дмитриевой А.Д., Гарбуз С.В. удовлетворены частично. За Гарбуз С.В., Дмитриевой А.Д. признано право собственности на земельный участок по адресу: ****, с кадастровым номером **** площадью 761 кв.м, в размере 63/1000 доли в праве собственности на данный земельный участок за каждым.

В удовлетворении исковых требований Гарбуз С.В., Дмитриевой А.Д. об обязании ООО УК «СтройКом» передать документы, подтверждающие ввод в эксплуатацию нежилого помещения, кадастрового и технического паспортов, передаче нежилого помещения, взыскании неустойки и компенсации морального вреда отказано, поскольку такая обязанность ответчика не предусмотрена ни условиями договора соинвестирования №3/3, ни положениями Федерального закона №214-ФЗ.

В соответствии с пп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. В развитие данного принципа п. 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации запрещает отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, строений, сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу.

Согласно разъяснениям, данным в п. 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

Таким образом, в случае, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат на праве собственности одному лицу, сделка по отчуждению объекта не может быть совершена без отчуждения земельного участка, на котором он находится.

Разрешая требования истцов о взыскании неустойки за нарушение предусмотренного договором срока передачи указанного выше земельного участка площадью 761 кв.м, в размере 63/1000 доли, суд, установив указанные выше обстоятельства, проанализировав нормы материального права, в том числе положения ст.6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, пришел к выводу о невозможности применения данных положений по аналогии, поскольку они предусматривают ответственность застройщика за нарушение предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства, тогда как земельный участок, право общей долевой собственности на который решением суда было признано за истцами, не является объектом долевого строительства.

Также суд, исходя из норм земельного законодательства о единстве судьбы здания и земельного участка, на котором оно расположено, принял во внимание, что вступившим в законную силу решением суда от 24.04.2017 за нарушение сроков передачи объекта недвижимости по договору в пользу истцов с ООО «Нарт», принявшего на себя обязательство по договору соинвестирования №3/3, была взыскана неустойка в размере по 700000 руб. каждому, учитывая выводы, сделанные в апелляционном определении от 25.08.2020, о том, что взыскание неустойки с ООО УК «СтройКом» по этому же договору приведет к неосновательному обогащению истцов, сделал вывод об отсутствии оснований для взыскания неустойки за несвоевременную передачу земельного участка, следующего судьбе объекта недвижимого имущества, за несвоевременную передачу которого судом ранее была взыскана неустойка.

Также судом, со ссылкой на ст. 322 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации указано на необоснованность требования истцов о солидарной ответственности ответчиков по делу, поскольку земельный участок с кадастровым номером **** расположенный по адресу: ****, на котором осуществлялось строительство объекта, принадлежал на праве собственности ООО «Нарт», что подтверждается кадастровой выпиской из ЕГРН (л.д.109-113), и в данном случае солидарная ответственность не предусмотрена ни договором, ни законом.

    Судебная коллегия соглашается с выводами суда об отказе истцам в удовлетворении исковых требований о взыскании неустойки за несвоевременную передачу земельного участка, полагая доводы апелляционной жалобы подлежащими отклонению, поскольку исходя из положений Федерального закона от 30.12.2014 №214-ФЗ объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, машино-место, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства (п.2 ст.2), а земельный участок, на котором осуществляется строительство, к объектам в смысле данного Федерального закона не относится, и в силу п.1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации следует судьбе здания, сооружения, находящегося на данном участке.

    Кроме того, как установлено апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Владимирского областного суда от 25.08.2020 по делу №33-1156/2020 (2-4307/2019), условие договора соинвестирования №3/3 от 24.09.2014, закрепленное в п.1.7 договора, согласно которому вместе с общей площадью объекта строительства соинвесторы приобретают право на 1/5 доли в общем имуществе (лестничные клетки, инженерные коммуникации) и в земельном участке, не согласуется с условиями п.3.2.6 договора инвестирования №1/1 от 27.06.2014 об оформлении ООО «Нарт» земельного участка с учетом интересов всех соинвесторов согласно долей в помещениях «Объекта», и нарушает права других участников долевого строительства, а также противоречит абз.2 п.1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, и, следовательно, является ничтожным на основании положений п.2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом названными выше договорами не предусмотрена ответственность исполнителей в виде неустойки за несвоевременную передачу истцам земельного участка.

При таких обстоятельствах, основания для взыскания заявленной истцами неустойки, рассчитанной с применением по аналогии Федерального закона №214-ФЗ, у суда первой инстанции отсутствовали.

    Вопреки доводам жалобы при рассмотрении дела судом правильно установлены юридически значимые обстоятельства, не допущено нарушения или неправильного применения норм материального или процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, не допущено переоценки обстоятельств, установленных вступившими в законную силу судебными актами. Изложенные в жалобе доводы основаны на неправильном толковании установленных обстоятельств и норм права.

    Решение суда является законным и обоснованным, и оснований к его отмене по доводам апелляционной жалобы судебной коллегией не установлено.

    Руководствуясь ст.ст. 327, 328-329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

    решение Октябрьского районного суда г.Владимира от 30.03.2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу Д. А. Д., Гарбуз С. В. – без удовлетворения.

Председательствующий                            П.Н. Никулин

Судьи                                    Л.В. Огудина

                                        А.А. Михеев