Решение по делу № 33-14560/2015 от 10.06.2015

Судья: Гущина А.И. дело № <данные изъяты>

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего БайдаевойЛ.В.,

судей Мирошкина В.В., Кучинского Е.Н.,

при секретаре ....,

рассмотрев в открытом судебном заседании 22 июня 2015 года апелляционную жалобу администрации Сергиево-Посадского муниципального района Московской области на решение Сергиево-Посадского городского суда Московской области от 13 марта 2015 года по делу по иску администрации Сергиево-Посадского муниципального района Московской области к ...., ООО «Агентство недвижимости «Квартирный вопрос» о взыскании задолженности по арендной плате, расторжении договора аренды земельного участка, освобождении земельного участка,

заслушав доклад судьи БайдаевойЛ.В.,

объяснения представителя администрации Сергиево-Посадского муниципального района Московской области – ...., представителя ООО «Агентство недвижимости «Квартирный вопрос» - ....,

УСТАНОВИЛА:

Администрация Сергиево-Посадского муниципального района Московской области обратилась в суд с иском к .... о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании задолженности по арендной плате, освобождении земельного участка. Просит расторгнуть договор аренды земельного участка № <данные изъяты> от <данные изъяты> г., заключенный между Администрацией Сергиево-Посадского муниципального района и ...., взыскать с .... задолженность по арендной плате по договору от <данные изъяты> в общей сумме 262450 руб. 52 коп., обязать .... освободить указанный земельный участок и передать его истцу по акту.

Требования мотивированы тем, что <данные изъяты> между сторонами был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты>, общей площадью 1500 кв.м. Договор заключен на 49 лет, земельный участок свободен от строений. Согласно п.3.2. договора арендная плата вносится арендатором до <данные изъяты> года. Ответчик не вносил арендную плату, в результате чего возникла задолженность за период с <данные изъяты> по <данные изъяты> в сумме 231437 руб. 24 коп. и пени за период с <данные изъяты> по <данные изъяты> в размере 31013 руб. 28 коп. Невнесением арендной платы ответчик существенно нарушает условия договора. <данные изъяты> истец был уведомлен о переуступке прав по указанному договору аренды.

Судом в качестве соответчика по делу привлечено ООО «Агентство недвижимости «Квартирный вопрос».

В судебном заседании представитель истца по доверенности .... исковые требования поддержала.

Представитель .... - .... в судебном заседании исковые требования не признал.

Представитель ООО «Агентство недвижимости «Квартирный вопрос» - .... в судебном заседании пояснил, что <данные изъяты> между .... и ООО «Агентство недвижимости «Квартирный вопрос» был заключен договор уступки прав аренды земельного участка и договор купли-продажи сооружения - хозблока, по которому Общество обязалось выплатить задолженность .... по арендной плате за земельный участок. О переходе прав по договору аренды от <данные изъяты> Администрация Сергиево-Посадского муниципального района была уведомлена. Согласны выплатить задолженность без расторжения договора аренды.

Решением суда исковые требования удовлетворены частично. С ООО «Агентство недвижимости «Квартирный вопрос» в пользу Администрации Сергиево-Посадского муниципального района взыскана задолженность по арендной плате в сумме 231 437, 24 руб., пени в размере 31013, 28 руб., а всего 262 450 руб. 52 коп.

В апелляционной жалобе истец просит отменить решение суда в части отказа в расторжении договора аренды земельного участка, освобождении земельного участка по указанным в жалобе основаниям.

На основании части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения явившихся лиц, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда в обжалуемой части, как постановленного в соответствии с положениями норм материального и процессуального права и фактическими обстоятельствами по делу.

В силу ст.309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

Таким образом, одностороннее расторжение договора по общему правилу не допускается и возможно лишь в случаях, прямо предусмотренных законом или договором. Расторжение договора в судебном порядке по требованию одной из сторон возможно лишь в случае существенного нарушения договора другой стороной либо в других случаях, которые должны быть прямо предусмотрены законом или договором.

В соответствии со ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии со ст. 391 ГК РФ перевод долга с должника на другое лицо может быть произведен по соглашению между первоначальным должником и новым должником. Перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным.

В силу ст. 619 ГК РФ досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендодателя возможно в случае, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Как следует из материалов дела, <данные изъяты> между Администрацией Сергиево-Посадского муниципального района и .... заключен договор аренды земельного участка № <данные изъяты>.

В соответствии с п.п. 1.1, 1.2 указанного договора аренды, Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 1500 кв.м., с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель – земли населенных пунктов, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка от <данные изъяты>. №<данные изъяты>, расположенный по адресу: <данные изъяты>, для ведения личного подсобного хозяйства. Участок передается в аренду на 49 лет (п. 2.1 договора).

Согласно п.3.1 договора аренды от <данные изъяты> размер годовой ареной платы за участок на <данные изъяты> год составляет 111100 руб. Размер арендной платы за неполный период (год) исчисляется пропорционально количеству календарных дней аренды в году к количеству дней данного года.

В соответствии с п.3.2 договора аренды арендная плата вносится арендатором ежегодно в полном объеме до <данные изъяты> года, если иное не установлено законодательством.

Согласно п.3.3 договора аренды исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании письменного уведомления, направленного арендодателем по адресу арендатора, указанному в договоре.

Согласно п.5.2 договора аренды за нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю неустойку в размере 0,05 % от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

На основании п. 6.2 договора аренды, договор может быть расторгнут по требованию Арендодателя, по решению суда в случаях, предусмотренных гражданским и земельным законодательством, а также в случаях, указанных в п. 4.1.1 данного договора.

Пункт 4.1.1 договора предусматривает, что Арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения Договора при использовании участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного Договором срока платежа, в случае невыполнения п.4.4.11 данного Договора, а также в иных предусмотренных законодательством и данным договором случаях.

Судом установлено, что ответчик .... свои обязательства по договору аренды исполнял ненадлежащим образом, в связи с чем, у него образовалась задолженность по арендной плате. Произведенный истцом расчет задолженности по арендной плате ответчиками не оспорен.

Как следует из материалов дела, уведомлением от <данные изъяты> Администрация Сергиево-Посадского муниципального района предложила .... расторгнуть договор аренды земельного участка № <данные изъяты> от <данные изъяты>. и погасить образовавшуюся задолженность на момент расторжения договора.

<данные изъяты> между .... и ООО «Агентство недвижимости «Квартирный вопрос» заключен договор уступки права аренды земельного участка, в соответствии с которым Первая сторона уступает, а вторая сторона принимает все права и обязанности по Договору аренды земельного участка № <данные изъяты>. от <данные изъяты> года.

Дополнительным соглашением к договору уступки права аренды земельного участка от <данные изъяты> ООО «Агентство недвижимости «Квартирный вопрос» обязалось оплатить задолженность по арендной плате за земельный участок по договору № <данные изъяты> от <данные изъяты> в размере 262450 руб. 52 коп. в срок до <данные изъяты>

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от <данные изъяты>. .... на праве собственности принадлежит хозблок площадью 2,25 кв.м., расположенный на земельном участке по адресу: <данные изъяты>.

<данные изъяты>. .... продал указанный хозблок ООО «Агентство недвижимости «Квартирный вопрос» на основании договора купли-продажи.

Письмом от <данные изъяты> Администрация Сергиево-Посадского муниципального района была уведомлена о заключении договора о переуступке прав аренды.

Разрешая спор по существу, установив указанные обстоятельства, суд первой инстанции, правильно применив вышеуказанные нормы права, установив факт наличия задолженности по арендной плате и заключенный договор уступки права, обоснованно взыскал с ответчика ООО «Агентство недвижимости «Квартирный вопрос» в пользу истца задолженность по арендной плате за период с <данные изъяты> по <данные изъяты> в сумме 231 437, 24 руб. и пени за период с <данные изъяты> по <данные изъяты> в размере 31013, 28 руб. В данной части решение суда не обжаловано.

Разрешая исковые требования в остальной части, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды земельного участка № <данные изъяты>. от <данные изъяты> и освобождении земельного участка, указав, что .... стороной договора аренды в настоящее время не является, поэтому в части требований о расторжении договора аренды он является ненадлежащим ответчиком, при этом, Администрация Сергиево-Посадского муниципального района не уведомляла нового арендатора земельного участка - ООО «Агентство недвижимости «Квартирный вопрос» о расторжении договора аренды в порядке требований ст. 619 ГК РФ, в связи с чем, правовых оснований для досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендодателя, в том числе, по основаниям пунктов 4.1.1 договора, не имеется.

Судебная коллегия считает возможным согласиться с указанными выводами суда, поскольку судом правильно установлены юридически значимые обстоятельства, верно применены нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения, не допущено нарушений норм процессуального права, повлекших вынесение незаконного судебного акта.

В соответствии с пунктом 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 6/8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» спор о расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. Это означает, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства, а также предложение расторгнуть договор с изложением условий расторжения.

По смыслу пунктов 5, 9 статьи 22 ЗК РФ земельным законодательством по общему правилу предусмотрен уведомительный порядок реализации распорядительных прав арендатора, без получения согласия арендодателя-собственника. Исключения составляют случаи, когда иное предусмотрено договором аренды либо когда заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок менее пяти лет. Иное договором аренды от <данные изъяты> не предусмотрено. Процедура уведомления истца об уступке права аренды земельного участка соблюдена.

Администрацией Сергиево-Посадского муниципального района договор уступки права аренды земельного участка от <данные изъяты> и перевод долга по арендной плате с .... на ООО «Агентство недвижимости «Квартирный вопрос» в суде первой инстанции не оспорены. Решение суда в части взыскания задолженности по арендной плате с нового арендатора не обжаловано, что также подтверждает факт согласия истца с договором уступки права аренды земельного участка и дополнительного соглашения к нему.

Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании ст. 619 ГК РФ является установление факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства. Поскольку Администрацией Сергиево-Посадского муниципального района в адрес ООО «Агентство недвижимости «Квартирный вопрос» письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок не направлялось, то исковые требования о досрочном расторжении договора аренды земельного участка с ООО «Агентство недвижимости «Квартирный вопрос» в силу положений ст. 619 ГК РФ удовлетворению не подлежат.

При таких обстоятельствах, решение суда в обжалуемой части является законным и обоснованным и отмене по доводам апелляционной жалобы не подлежит.

Доводы жалобы не опровергают правильность выводов суда первой инстанции, правовых оснований, которые бы в силу закона могли повлечь отмену решения суда, жалоба не содержит, ее доводы основаны на неверном толковании норм права, направлены на переоценку правильно установленных судом обстоятельств дела.

Нарушений норм материального и процессуального права, повлекших вынесение неправильного судебного акта, не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Сергиево-Посадского городского суда Московской области от 13 марта 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации Сергиево-Посадского муниципального района Московской области – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи