Решение по делу № 33-12158/2015 от 21.07.2015

Судья Шумкова Н.В. Дело № 33-12158/2015

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Екатеринбург 21 августа 2015 года

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:

председательствующего Волковой Я.Ю.,

судей Ильясовой Е.Р., Мехонцевой Е.М.,

при секретаре Фоминой А.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Столяровой Л.Н. к индивидуальному предпринимателю Шарифзянову С.К., обществу с ограниченной ответственностью «Частное охранное предприятие «Бастион» о взыскании задолженности по договору аренды, убытков и расторжении договора, по апелляционной жалобе истца Столяровой Л.Н. и ответчика ИП Шарифзянова С.К. на решение Краснотурьинского городского суда Свердловской области от 21.05.2015.

Заслушав доклад судьи Мехонцевой Е.М., пояснения истца Столяровой Л.Н., её представителя по доверенности от ( / / ) Уткиной Л.А., Шарифзянова С.К. и его представителя по ходатайству Бушемелевой Ю.А., представителя ООО «ЧОП «Бастион» Шумихина А.А., судебная коллегия

установила:

Столярова Л.Н. обратилась в суд с иском к ИП Шарифзянову С.К., ООО «ЧОП «Бастион» о взыскании солидарно суммы задолженности по арендным платежам в размере <...> руб. за период с 01.10.2013 по 28.02.2015, расходов по уплате госпошлины в размере <...> руб., расходов на юридические услуги <...> руб., расторжении договора аренды недвижимого имущества от 01.10.2013№ 3.

В обоснование заявленного иска указала, что между ней и ИП Шарифзяновым С.К. был заключен договор аренды от 01.10.2013 № 3 нежилого помещения, расположенного по адресу: ..., площадью 202,6 кв.м. на срок с 01.10.2013 по 01.10.2015.

За период с 01.10.2013 по 28.02.2015 размер арендной платы составил <...> руб. с учетом уплаченной в июле 2014 года Шарифзяновым С.К. суммы в размере <...> руб. По условиям договора аренды в стоимость арендной платы включается налог на доходы физических лиц - 13%, в связи с чем, арендатор обязан был возместить ей сумму налога <...> руб. в качестве убытков, которые она понесет в связи его уплатой.

Когда истец потребовала предоставить ей возможность осмотреть помещение, освободить его, ответчик Шарифзянов С.К. препятствовал ей, сотрудники ООО «ЧОП «Бастион» не пустили ее в спорное помещение. На основании ст.ст. 304, 235, 322, 1080 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчики обязаны солидарно отвечать перед ней.

После неоднократного уточнения исковых требований истец указала, что размер задолженности по арендным платежам за период с 01.10.2013 по 28.02.2015 составляет <...> руб., с учетом уплаченной ответчиком Шарифзяновым С.К. в июле 2014 года суммы <...> руб., размер убытков, которые она понесет в связи уплатой НДФЛ составляет <...> руб., расходы по уплате государственной пошлины составляют <...> руб., расходы на оплату услуг представителя <...> руб. Вышеуказанные суммы задолженности по арендным платежам, убыткам и судебным издержкам истец просит взыскать солидарно с ИП Шарифзянова С.К., ООО «ЧОП «Бастион» в свою пользу.

В судебном заседании истец Столярова Л.Н. и её представитель поддержали исковые требования и пояснили, что дополнительное соглашение с ИМ Шарифзяновым С.К. 01.08.2014 она не заключала. 31.12.2014 истец предложила Шарифзянову С.К. передать ей спорное помещение, и он вернул ей ключи от него, после чего 31.12.2014 она заключила с отделом вневедомственной охраны договор на охранные услуги.

Ответчик Шарифзянов С.К. и его представитель возражали против заявленного иска, пояснив, что договор аренды от 01.10.2013 не зарегистрирован, считается не заключенным. Указывали на сообщение истцом о возникновении задолженности по арендным платежам только с августа 2014 года. Шарифзянов С.К. уточнил, что он оплатил истцу до августа 2014 года все арендные платежи, но она забрала у него письменные ордера о получении денег. В августе 2014 года они подписали соглашение об изменении размера арендных платежей, но через три дня после его подписания, истец стала настаивать на старых условиях договора или просила освободить помещение. 31.12.2014 он передал истцу ключи от помещения.

Представители ответчика ООО «ЧОП «Бастион» в судебном заседании не признали требований истца, просили отказать в иске.

Решением Крснотурьинского городского суда Свердловской области от 21.05.2015 иск Столяровой Л.Н. к ИП Шарифзянову С.К. о взыскании задолженности по договору аренды, убытков и досрочном расторжении договора удовлетворен частично.

Расторгнут договор аренды недвижимого имущества № 3 от 01.10.2013, заключенный между Столяровой Л.Н. и ИП Шарифзяновым С.К., в отношении нежилого помещения № 1-10 по адресу: ..., площадью 202,6 кв.м.

Взысканы с ИП Шарифзянова С.К. в пользу Столяровой Л.Н. задолженность по арендной плате в сумме <...> руб. за период с 01.10.2013 по 28.02.2015, расходы по оплате государственной пошлины в сумме <...> руб., судебные издержки в сумме <...> руб., всего <...> руб.

Иск Столяровой Л.Н. к ООО «ЧОП «Бастион» о взыскании задолженности по договору аренды, убытков и досрочном расторжении договора оставлен без удовлетворения.

С указанным решением не согласилась истец Столярова Л.Н., в апелляционной жалобе истец просит отменить решение в части отказа в удовлетворении её иска, принять по делу новое решение об удовлетворении иска полностью, указав на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального права.

Указывала, что дополнительное соглашение об изменении размера арендной платы 01.08.214 не заключалось, ссылается на неправильное возложение обязанность доказывать отсутствие своей подписи. Не согласна с расчетом суда, полагая, что судом ошибочно не взыскана сумма за январь 2015 года. Настаивает на том, что акт приема-передачи не составлен, указывает на необходимость взыскать арендную плату февраль 2015 года. Настаивает на обоснованности своего требования о взыскании убытков. Полагает неправильным решение суди об освобождении ООО «ЧОП «Бастион» от ответственности

С решением суда также не согласился ответчик ИП Шарифзянов С.К., ссылаясь на неправильное применение судом норм материального и процессуального права, просил об изменении решения суда в части уменьшения суммы взысканной в пользу Столяровой Л.Н. задолженности по арендной плате.

Настаивает на том, что договор аренды является незаключенным, поскольку он не был зарегистрирован в установленном порядке. Утверждает о полной оплате за пользование помещением и передаче подлинных расходных кассовых ордеров истцу до июля 2014 года.

Требования Столяровой Л.Н. основаны только на исполнении условий договора аренды № 3 от 01.10.2013. Считает, что суд вышел за пределы основания иска, нарушил ст. 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Кроме того, ответчик утверждает, что понес расходы на оплату коммунальных платежей, платежей на содержание помещения в сумме <...> руб., за счет которых подлежит уменьшению сумма арендных платежей.

В суде апелляционной инстанции истец Столярова Л.Н. и её представитель Уткина Л.А. поддержали доводы своей жалобы, возражадли против удовлетворения жалобы ответчика.

Ответчик Шарифзянова С.К. и его представитель Бушемелева Ю.А., представитель ООО «ЧОП «Бастион» Шумихина А.А., поддержали жалобу ответчика, возражади против удовлетворении жалобы истца.

С учетом положений ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия определила рассмотреть дело при данной явке.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и проверив обжалуемое решение, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии со ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Для лиц, не являющихся сторонами сделки и не участвовавших в деле, считается, что подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а не в момент совершения или фактического исполнения сделки либо вступления в законную силу судебного решения, на основании которых возникают, изменяются или прекращаются такие права (пункт 2 статьи 8.1, пункт 2 статьи 551 ГК РФ). При этом с момента возникновения соответствующего основания для государственной регистрации права стороны такой сделки или лица, участвовавшие в деле, в результате рассмотрения которого принято названное судебное решение, не вправе в отношениях между собой недобросовестно ссылаться на отсутствие в государственном реестре записи об этом праве (п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Как установлено судом, подтверждается материалами дела, спорное нежилое помещение по адресу: ..., площадью 220,6 кв.м. принадлежит на праве собственности истцу Столяровой Л.Н., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.

Между Столяровой Л.Н. и ИП Шарифзяновым С.К. заключен договор от 01.10.2013 №3 аренды указанного нежилого помещения на срок с 01.10.2013 до 01.10.2015, спорное помещение передано Шарифзянову С.К. по акту приема-передачи от 01.10.2013, занималось им до 31.12.2014.

Предоставив спорное помещение в пользование ответчика на условиях подписанного сторонами договора, истец принял на себя обязательство (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), которое должно надлежаще исполняться. К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды. Ответчик вправе занимать помещение, внося за него плату, установленную соглашением сторон. Договор аренды, не прошедший государственную регистрацию, связывает его стороны только условиями договора об арендной плате.

В этой связи судебной коллегией отклоняются доводы ответчика в апелляционной жалобе об отсутствии его обязанности по внесению арендный платы по договору, не зарегистрированному в установленном порядке.

Разделом 5 договора от 01.10.2013 были предусмотрены размеры арендных платежей. Дополнительным соглашением от 01.08.2014 к договору аренды № 3 от 01.10.2013 стороны договорились об изменении размера арендной платы, обоснованно принятое во внимание судом первой инстанции.

Дополнительное соглашение от 01.08.2014 не предусматривает выплату истцу НДФЛ в размере 13 % от арендной платы сверх такой арендной платы, поэтому требование истца о взыскании суммы убытков из расчета 13 % от арендной платы, подлежащей уплате в качестве налога на доходы физических лиц, правильно признано судом первой инстанции необоснованным.

В данном случае, в противовес доводам жалобы истца, суд не освободил её от самостоятельного выполнения обязанности по уплате налога.

Оспаривая данное соглашение по причине его неподписания, истец не представила допустимых доказательств поддельности ее подписи.

С учетом положений ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации нельзя согласиться с позицией истца об отсутствии у неё обязанности доказывать обстоятельство неподписания оспариваемого ею договора, при том, что такая обязанность истцу была разъяснена, вопрос о необходимости назначения экспертизы был поставлен судом первой инстанции, но Столяровой Л.Н. соответствующее ходатайство о проведении экспертизы не было заявлено.

Судебная коллегия также не соглашается с доводами истца о несоответствии дополнительного соглашения от 01.08.2014 требованиям п. 3 ст. 614Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Даннаянормаявляется диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует.

Судебной коллегией отклоняются доводы ответчика о выполнении оплаты по договору до июля 2014 года, о передаче Столяровой Л.Н. подлинных расходных кассовых ордеров о произведенных платежах для подготовки акта сверки по расчетам за пользование нежилым помещением, поскольку они не подтверждаются предоставленными суду по делу доказательствами.

Вопреки доводам жалобы, истец не признавала в обращениях, требованиях к ответчику и в исковом заявлении в Арбитражный суд Свердловской области отсутствие задолженности ответчика по арендным платежам за период с октября 2013 до июля 2014 года, указывала не необходимость составления акта сверки расчетов, и на задолженность после июля 2014 года. В суде по данному спору истец последовательно настаивала на наличии задолженности за период с 01.01.2013 по 28.02.2015, за исключением июля 2014 года.

Суд правомерно сделал вывод о наличии задолженности по арендным платежам при отсутствии допустимых доказательств надлежащего исполнения обязательств перед Столяровой Л.Н. по внесению арендных платежей, показания свидетелей обоснованно отклонены судом.

Выводы суда о расторжении договора 31.01.2015 не соответствуют обстоятельствам дела, на основании следующего.

Исходя из того, что договор аренды в силу статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежал государственной регистрации, однако не был зарегистрирован в установленном законом порядке, можно сделать вывод о том, что договор является незаключенным.

Незаключенный договор не порождает правоотношений, следовательно, незаключенный договор невозможно расторгнуть, поскольку фактически такого соглашения не существует и требования истца о расторжении договора аренды в одностороннем порядке с 28.02.2015 не могут быть признаны законными. Расторжение незаключенного договора не имеет юридического значения и, соответственно, не влечет никаких юридических последствий.

Собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения (статья 301 Гражданского кодекса Российской Федерации). На дату подписания договора переданное в аренду недвижимое имущество находилось в собственности истца.

Материалами дела подтвержден и истцом не оспорен факт использования спорного помещения, следовательно, требования ответчика об освобождении занимаемого ответчиком помещения являются законными.

Как правильно установлено судом, подтверждено сторонами в суде апелляционной инстанции, 31.12.2014 ответчик передал ключи от помещения истцу, истец получила спорное помещение, заключила договор, заключив с 31.12.2014 договор по охране помещения. Помещение было освобождено Шарифзяновым С.К. 31.12.2014 без составления акта приема-передачи помещения, предъявления каких-либо претензий по состоянию помещения, поэтому после этого дня обязанность по внесению арендных платежей у него отсутствовала.

Судебная коллегия отменяет решение в части удовлетворения иска Столяровой Л.Н. к ИП Шарифзянову С.К. о расторжении договора аренды от 01.10.2013 № 3, на основании п. 3, 4 ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку оно вынесено с нарушением норм материального права, выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела.

Доводы представителя истца о том, что досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы обоснованно отклонены судом первой инстанции.

Судом произведен расчет задолженности по арендной плате за период с 01.10.2013 по 31.12.2014 в сумме<...> руб., с вычетом уплаченной за июль 2014 года суммы <...> руб., вместе с тем, судом неправильно определена дата 31.01.2015 окончания периода взыскания арендной платы.

Допущенные судом первой инстанции недостатки, выразившиеся в несоответствии выводов суда обстоятельствам дела, на основании п. 3 ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации подлежат исправлению путем изменения решения суда в части указания окончания периода взыскания арендной платы, с 31.01.2015 на 31.12.2014, дополнению указанием на отказ в иске Столяровой Л.Н. к ИП Шарифзянову С.К. о взыскании арендной платы за период с 01.01.2015 по 31.01.2015.

Судебная коллегия не соглашается с доводами ответчика о необходимости уменьшения взысканной суммы на сумму коммунальных платежей, уплаченных Шарифзяновым С.К., поскольку обязанность по их уплате возложена на арендатора п. 2.4.2 договора аренды от 01.10.2013, а также положениями п. 2 ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судом обоснованно не установлены основания для привлечения ответчика ООО «ЧОП «Бастион» к солидарной ответственности в соответствии с положениями ст.ст. 304, 235, 322, 1080 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм процессуального законодательства, безусловно влекущих отмену решения в остальной части, по делу не установлено.

Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия,

определила:

решение Краснотурьинского городского суда Свердловской области от 21.05.2015 отменить в части удовлетворения искового требования Столяровой Л.Н. к ИП Шарифзянову С.К. о расторжении договора аренды от 01.10.2013 № 3. Принять в этой части новое решение об отказе в удовлетворении указанного искового требования Столяровой Л.Н..

Решение суда изменить в части указания окончания периода взыскания арендной платы с 31.01.2015 на 31.12.2014, дополнив указанием на отказ в иске Столяровой Л.Н. к ИП Шарифзянову С.К. о взыскании арендной платы за период с 01.01.2015 по 31.01.2015.

В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционные жалобы сторон – без удовлетворения.

Председательствующий	Волкова Я.Ю.
Судья	Ильясова Е.Р.
Судья	Мехонцева Е.М.