Решение по делу № 33-3205/2015 от 26.03.2015

Судья Голубева В.А. дело № 33-3205 /2015 А-36

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

6 апреля 2015 года г.Красноярск

    Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе:

председательствующего Крятова А.Н.

судей Гареевой Е.Б., Славской Л.А.,

при секретаре Антоненко К.Г.

рассмотрела гражданское дело

по иску администрации Ужурского района к Снытко АГ, Снытко ОА, Снытко АА о прекращении права собственности, регистрации договора купли-продажи квартиры и перехода права собственности,

по встречному иску Снытко АГ, Снытко ОА, Снытко АА о расторжении, признании ничтожной сделки купли-продажи, сохранении права собственности на квартиру

по апелляционной жалобе Снытко А.Г., Снытко О.А., Снытко А.А.

на решение Ужурского районного суда Красноярского края от 20 января 2015 года, которым постановлено:

«Исковые требования администрации Ужурского района Красноярского края к Снытко АГ, Снытко ОА, Снытко АА удовлетворить.

Прекратить право собственности Снытко АГ, Снытко ОА и Снытко АА на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>

Зарегистрировать договор купли-продажи, заключённый <дата> между Снытко АГ и муниципальным образованием Ужурский район Красноярского края в лице директора Крутоярской школы Тришканевой ВИ.

Зарегистрировать переход права собственности на квартиру с кадастровым номером №, общей площадью 44,3 кв.м., расположенную по адресу: <адрес> к муниципальному образованию Ужурский район Красноярского края.

В удовлетворении встречного иска Снытко АГ, Снытко ОА. Снытко АА о расторжении сделки купли-продажи квартиры с администрацией Ужурского района Красноярского края от <дата> и признании ее ничтожной, оставлении права собственности на жилую квартиру за Снытко АГ, Снытко ОА, Снытко АА отказать».

Заслушав доклад судьи Славской Л.А., судебная коллегия

установила:

Администрация Ужурского района обратилась к Снытко А.Г., Снытко О.А. и Снытко А.А. с требованием о прекращении права собственности на жилое помещение, регистрации договора купли-продажи квартиры и перехода права собственности на квартиру.

В обоснование указано, что <дата> года между истцом и ответчиками был заключен договор купли-продажи квартиры, общей площадью 44,3 кв. м., расположенной по адресу: <адрес>. С момента получения ответчиками от истца денежных средств за квартиру, что подтверждается договором купли-продажи, сторона договора стала уклоняться от государственной регистрации перехода прав собственности. В настоящее время истец в лице администрации Крутоярского сельского поселения фактически владеет и пользуется указанной квартирой в полном объёме как собственник, посредством сдачи ее в аренду учителю Камаловой Е.В. Однако реализовать права собственника без государственной регистрации не может. Факт уклонения от регистрации договора купли-продажи подтверждается исковым заявлением Снытко о выселении семьи Камаловой Е.В., поданным в Ужурский районный суд.

Снытко А.Г., Снытко О.А. и Снытко А.А. обратились со встречным иском к администрации Ужурского района с требованием о расторжении сделки купли-продажи квартиры по адресу: <адрес> признании ее ничтожной, признании права собственности на квартиру за истцами.

В обоснование указали, что семья Снытко имела в общей собственности вышеуказанную квартиру, которую в 2001 году продали администрации Ужурского района. После совершения сделки купли-продажи они переехали на постоянное место жительство в с.Агинское Саянского района, о чем администрации было известно. Была договоренность об уведомлении последними Снытко О.А. о необходимости оформления регистрации сделки. До 2012 года от покупателя не поступало ни устных, ни письменных уведомлений и сообщений о прибытии для регистрации права собственности. Снытко О.А. считала, что право собственности зарегистрировано без её присутствия. Однако, в 2012 году от ФНС РФ стало известно, что Снытко О.А. и члены её семьи продолжают оставаться собственниками вышеуказанной квартиры и имеется задолженность по уплате налогов. Поскольку сделка купли-продажи квартиры не прошла государственную регистрацию, полагают, что неисполнение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной, и квартира находится общей собственности Снытко О.А. и членов её семьи. Исходя из этого, Снытко О.А. оплатила задолженность по налогам и продолжает платить налоги в настоящее время.

Судом постановлено вышеприведенное решение.

В апелляционной жалобе Снытко О.А., Снытко А.Г. и Снытко А.А. просят решение суда отменить как незаконное, вынести новое решение об отказе в удовлетворении требований администрации и удовлетворении встречных исковых требований. Указывают, что, узнав в 2012 году о том, что остаются собственниками квартиры, обращались в администрацию с просьбой провести регистрацию перехода права собственности, но те отказались. Факт выдачи оригинала договора купли-продажи только покупателю свидетельствует о том, что Снытко не уклонялись от регистрации перехода права собственности. Судом не учтено, что на дату заключения договора купли-продажи обязанности по внесению записи в государственный реестр всеми лицами, совершившими сделку, не было; что с 1.03.2013 года договор купли-продажи считается заключенным с момента его подписания; что отсутствие государственной регистрации сделки купли-продажи влечет ее ничтожность.

В письменных возражениях администрация Ужурского района, указывая на необоснованность доводов жалобы, просит оставить решение суда без изменения.

Неявившиеся в судебное заседание лица, участвующие в деле, извещены надлежаще, при этом об уважительных причинах неявки не сообщили, об отложении дела не просили, в связи с чем судебная коллегия считает возможным на основании ч.3 ст.167 ГПК РФ рассмотреть дело в их отсутствие.

Рассмотрев материалы дела, проверив решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы, выслушав Снытко О.А., поддержавшую доводы жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с п. 2 ст. 8 ГК РФ (в редакции, действовавшей до 1.03.2013 года) права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Аналогичные положения закреплены в п. 2 ст. 8.1 ГК РФ в действующей редакции.

Согласно п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 г. N 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статье 558 ГК РФ не подлежат применению только к договорам, заключаемым после дня вступления в силу настоящего Федерального закона - 1.03.2013 года.

    В силу п. 2 ст. 165 ГК РФ (в действующей редакции), если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Аналогичное положение содержалось в п. 3 ст. 165 ГК РФ в прежней редакции.

В силу ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Пунктом 3 этой же статьи предусмотрено, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Пунктом 1 ст. 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установлено, что при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Как следует из материалов дела и установлено судом, <дата> между Снытко А.Г., Снытко О.А., Снытко А.А.(продавцы) и Муниципальным образованием «Ужурский район» (покупатель) в лице директора Крутоярской школы Тришканевой В.И., действующей на основании доверенности, выданной главой района, заключен договор купли-продажи жилого помещения, по условиям которого продавец продал и передал в собственность покупателю, в покупатель купил и принял в муниципальную собственность двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес> общей площадью 44,3 кв.м, в том числе жилой 31,4 кв.м.

Согласно п.п. 4,5 договора сторонами согласована стоимость продаваемого жилого помещения в размере 52 000 рублей, которые переданы представителем покупателя продавцу при подписании договора наличными.

Факт получения денежных средств по сделке продавцами не оспаривается.

Договор купли-продажи подписан представителями сторон и удостоверен нотариально, но в установленном законом порядке не прошел государственную регистрацию.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним по состоянию на 7.05.2014 года собственниками спорного жилого помещения значатся Снытко А.А., Снытко А.Г., Снытко О.А.

После заключения договора купли-продажи продавцы спорную квартиру освободили, переехали в с. Агинское Саянского района, где проживают до настоящего времени, что по делу не оспаривается.

Как следует из договора купли-продажи, спорная квартира приобретена в муниципальную собственность для Крутоярской общеобразовательной средней школы.

На основании договора аренды жилого помещения от 1.09.2001 года и последующих договоров аренды квартира предоставлена учительнице данной школы Камаловой Е.В., семья которой в составе: Камалова Р.Р., Непомнящей И.Р. и несовершеннолетней Непомнящей В.П. до настоящего времени проживает в спорной квартире; все совершеннолетние члены семьи имеют регистрацию в ней по месту жительства с 1.11.2001 года, а несовершеннолетняя с 19.11.2013 года, что подтверждено выпиской из домовой книги.

В сентябре 2014 года Снытко А.А., Снытко А.Г. и Снытко О.А., мотивируя тем, что за ними зарегистрировано право собственности на спорную квартиру, обратились в суд с иском о выселении семьи Камаловой Е.В.

При указанных обстоятельствах разрешая спор, суд первой инстанции, дав оценку представленным в дело доказательствам, доводам и возражениям сторон, исходя из того, что договор купли-продажи спорного жилого помещения от 9.08.2001 года между сторонами заключен в надлежащей форме, обязательства сторонами по договору в части передачи имущества и осуществления расчета исполнены в полном объеме в момент подписания договора, а продавцы Снытко, предъявившие иск о выселении из спорной квартиры проживающих в ней членов семьи Камаловой Е.В., тем самым уклонились от регистрации указанного договора и перехода права собственности, пришел к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения заявленных администрацией Ужурского района требований о регистрации договора купли-продажи, заключенного между сторонами <дата>, и перехода права собственности на спорное жилое помещение от продавцов к покупателю, и прекращении права собственности Снытко А.А., Снытко А.Г. и Снытко О.А. на квартиру по адресу: <адрес>

Отказывая в удовлетворении заявленных Снытко А.А., Снытко А.Г. и Снытко О.А. встречных исковых требований, суд первой инстанции исходил из отсутствия правовых оснований для расторжения сделки купли-продажи квартиры, признания ее ничтожной и признания за истцами права собственности на квартиру.

Данные выводы суда первой инстанции судебная коллегия считает правильными, поскольку они мотивированы, основаны на нормах материального права, регулирующих спорные правоотношения, соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

В соответствии с требованиями п. 1 ст. 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в числе прочего договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Поскольку договор купли-продажи, о регистрации которого заявлено, совершен сторонами <дата>, т.е. до <дата>, то и в настоящее время требуется его государственная регистрация.

Принимая решение о регистрации сделки купли-продажи и перехода права собственности от продавцов к покупателю, суд обоснованно исходил из того, что договор купли-продажи жилого дома совершен между сторонами в требуемой письменной форме, подписан сторонами, удостоверен нотариально. Из содержания договора следует, что сторонами согласованы все существенные условия договора купли-продажи жилого помещения, включая его предмет, позволяющий определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, стоимость и момент передачи денежных средств, сделка сторонами исполнена, но продавец уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности.

Уклонение (отказ) Снытко от государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на спорное недвижимое имущество к покупателю бесспорно следует из факта предъявления ими иска к проживающим в квартире лицам об их выселении.

Приняв во внимание положения ст. 551 ГК РФ, а также разъяснения, содержащиеся в п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», суд первой инстанции обоснованно указал, что отсутствие государственной регистрации сделки и перехода права собственности на спорную квартиру к покупателю не является основанием для признания недействительным договора купли-продажи от 9.08.2001 года, заключенного между покупателем и продавцами в установленном законом порядке.

Снытко А.А., Снытко А.Г., Снытко О.А. заявленные встречные требования обосновали отсутствием государственной регистрации.

Однако действующим законодательством указанное обстоятельство в качестве основания для расторжения договора купли-продажи жилого помещения, признания его недействительным не предусмотрено, в связи с чем, оснований для удовлетворения встречных требований не имеется.

С учетом изложенного вышеуказанные доводы жалобы, фактически повторяющие основания встречного иска, не могут быть приняты во внимание, поскольку они выводы суда не опровергают, основаны на неверном толковании закона.

Также судебная коллегия полагает необоснованными и доводы жалобы о пропуске администрацией Ужурского района срока исковой давности, который по данному делу, по мнению подателей жалобы, следует исчислять с даты заключения договора – <дата>.

    В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», поскольку законом не предусмотрено иное, общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ, распространяется на требование о государственной регистрации сделки или перехода права собственности. По смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока исковой давности по требованию о государственной регистрации сделки или перехода права собственности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, например со дня отказа контрагента по сделке передать документы, необходимые для регистрации, или создания иных препятствий для такой регистрации.

    Учитывая, что право требовать в судебном порядке регистрации сделки и перехода прав от продавца покупателю возникает в случае уклонения одной из сторон от регистрации, то срок исковой давности по заявленным администрацией требованиям следует исчислять с момента, когда истец узнал о нарушении своих прав, то есть с того момента, когда для него стало очевидно нежелание ответчиков произвести регистрацию.

С учетом изложенного ссылки в жалобе на то, что срок исковой давности подлежит исчислению со дня заключения договора купли-продажи, основаны на неверном толковании закона.

Из содержания жалобы следует, что до момента подачи рассматриваемого иска администрация с предложением о регистрации сделки и перехода права собственности к Снытко не обращалась.

Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не содержит указания на срок, в течение которого стороны должны обратиться за регистрацией сделки и перехода права на недвижимое имущество, следовательно, правообладатель имеет право обратиться за регистрацией в любое время.

Нежелание ответчиков по первоначальному иску произвести регистрацию договора купли-продажи и перехода права собственности и соответственно их уклонение от регистрации, свидетельствующее о нарушении прав покупателя, с очевидностью подтверждается ставшим известным администрации Ужурского района фактом обращения Снытко А.А., Снытко А.Г., Снытко О.А. с иском о выселении семьи Камаловой Е.В. из спорной квартиры, что имело место в сентябре 2014 года.

При таких обстоятельствах предусмотренный законом срок исковой давности по заявленным администрацией Ужурского района требованиям на момент подачи 2.10.2014 года иска не пропущен.

Иных правовых доводов, указывающих на незаконность решения суда, апелляционная жалоба не содержит.

Таким образом, судом при рассмотрении дела были правильно определены обстоятельства, имеющие значение для разрешения спора, оценка представленным доказательствам дана по правилам ст. 67 ГПК РФ, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены решения суда по доводам жалобы не имеется.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Ужурского районного суда Красноярского края от 20 января 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Снытко А.Г., Снытко О.А., Снытко А.А. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи