Решение по делу № 2-218/2023 (2-3363/2022;) от 28.09.2022

Дело № 2-218/2023

УИД 22RS0067-01-2022-004345-34

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

10 января 2023 года г.Барнаул

Октябрьский районный суд г.Барнаула Алтайского края в составе председательствующего судьи Савищевой А.В., при ведении протокола секретарем Рудич С.Д., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО3, ФИО2 о признании договора купли-продажи недвижимости недействительным в силу притворности указанной сделки и применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО3, ФИО2 о признании договора купли-продажи недвижимости недействительным в силу притворности указанной сделки, применений последствий недействительности сделки.

В обоснование иска ФИО1 указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО2 заключен договор купли-продажи объекта недвижимости №, в соответствии с которым в собственность ФИО2 от ФИО3 переданы объекты недвижимости, расположенные по адресу: <адрес>, с кадастровыми номерами: №, №, №.

Вместе с тем, в связи с расследованием уголовного дела по заявлению ФИО1, где истец является потерпевшим по факту незаконного завладения ФИО3 путем обмана и злоупотребления доверием ФИО1 правом на указанные объекты недвижимости – комплекс зданий, в том числе гараж, административное здание, и закрепленный за ними земельный участок, расположенные по <адрес> в <адрес>.

ФИО1 полагает, что совершенная ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ сделка по продаже спорных объектов недвижимости ФИО2 является притворной и осуществлена с целью прикрыть иную сделку, а именно: незаконного завладения ФИО3 путем обмана и злоупотребления доверием ФИО1 права собственности на вышеуказанные объекты и распоряжение похищенным имуществом.

Таким образом, договор купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ № напрямую затрагивает интересы истца ФИО1

Ссылаясь на указанные обстоятельства, положения ст.ст. 549, п. 2 ст. 170, п. 3,4 ст. 166, п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, ФИО1 просил суд о признании недействительным договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенного между ФИО3 и ФИО6 в силу его притворности, применить последствия недействительности сделки в виде аннулирования соответствующей записи о регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, внеся соответствующие изменения в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, прекратить право собственности ответчика ФИО2 на комплекс зданий, в том числе гараж (кадастровый №), административное здание (кадастровый №) и закрепленный за ними земельный участок (кадастровый №), расположенные в <адрес>.

В дальнейшем истцом требования уточнены, в соответствии с ходатайством об уточнении исковых требований, ФИО1 просил суд о признании недействительным договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенного между ФИО3 и ФИО2 в силу его притворности, применить последствия недействительности сделки в виде аннулирования соответствующей записи о регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, внеся соответствующие изменения в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, прекратить право собственности ответчика ФИО2 на комплекс зданий, в том числе гараж (кадастровый №), административное здание (кадастровый №) и закрепленный за ними земельный участок (кадастровый №), расположенные в <адрес>, и дополнительно просил признать за ФИО3 право собственности на комплекс зданий в том числе гараж (кадастровый №), административное здание (кадастровый №) и закрепленный за ними земельный участок (кадастровый №), расположенные в <адрес>.

В судебном заседании представитель истца ФИО10 исковые требования в уточненной редакции поддержал, дополнительно предоставив письменные пояснения по существу иска.

Ответчик ФИО2 в удовлетворении иска просил отказать по доводам, изложенным в письменных возражениях на него.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, извещен надлежаще. Ранее предоставил в суд письменный отзыв на иск, в котором полагал об отсутствии оснований для удовлетворения требований ФИО1

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены.

С учетом положений ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд счел возможным рассмотреть дело при данной явке.

Исследовав материалы дела, выслушав пояснения представителя процессуального истца, оценив имеющиеся в деле доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

В силу ст. 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Согласно п.2 ст.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГК РФ), граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.

В ст.209 ГК РФ определено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (пункт 1).

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (пункт 2 статьи 209 ГК РФ).

В соответствии с п.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ст.153, ч.3 ст.154 ГК РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка).

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с п.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В силу п.1 ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (ст. 556 ГК РФ). Если иное не предусмотрено законом, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненной после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Разрешая спор, судом установлены следующие обстоятельства.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 (Продавец) и ФИО2 (Покупатель) заключен договор купли-продажи объекта недвижимости №, в соответствии с условиями которого ФИО2 приобрел у ФИО3 администратвиное здание, расположенное по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № нежилое помещение (здание гаража), расположенное по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №; земельный участок площадью 1072 =/- 11 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № (п. 1.1 договора).

Как указано в п. 1.2 договора купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ, указанное имущество принадлежало продавцу на основании решения Железнодорожного районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу №, о чем в ЕГРН внесены записи №, №; № соответственно.

Цена объектов недвижимости по договору составляет 2990000 руб., и включает цену администратвиного здания, нежилого здания, (здания гаража) и земельного участка (п. 2.1, 2.2 договора).

Покупатель обязуется выплатить продавцу цену недвижимого имущества, указанную в п. 2.1 договора, до подписания настоящего договора (п. 2.4).

Обязательства покупателя по оплате недвижимого имущества считаются исполненными надлежащим образом с даты регистрации перехода прав собственности на недвижимое имущество. (п. 2.7 договора).

В соответствии с п. 3.1 договора от ДД.ММ.ГГГГ, объект недвижимости передается покупателю с момента заключения настоящего договора, который, по соглашению сторон, имеет силу акта приема-передачи.

Государственная регистрация перехода права собственности на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирована ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выпиской из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости, копией договора, предоставленного в суд Управлением Россреестра по Алтайскому краю.

Обращаясь в суд с иском о признании договора купли-продажи объекта недвижимости №, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО2, истец ФИО1 указал на притворный характер данной сделки по тому основанию (согласно уточненному исковому заявлению), что она заключена с целью вывода имущества ФИО3 из-под угрозы обращения на него взыскания в рамках уголовного дела.

Постановлением следователя отдела по расследованию преступлений, совершенных на территории, обслуживаемой ОП по <адрес> СУ УМВД России по <адрес> в рамках уголовного дела № ФИО3 привлечен в качестве обвиняемого по угловному делу, ему предъявлено обвинение в совершении преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ.

Установлено, что за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в неустановленное следствием время, неустановленное лицо путем обмана и злоупотребления доверием, завладело правом собственности на недвижимое имущество, а именно комплекс зданий, в том числе гараж, административное здание и закрепленный за ними земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, принадлежащие ФИО7, тем самым причинив ему ущерб в особо крупном размере (л.д. 19).

Согласно протокола допроса в качестве потерпевшего, ФИО7 пояснил, что с целью приобретения спорных объектов недвижимости им в кассу ООО «Строй-Проект» ДД.ММ.ГГГГ внесены денежные средства, что было оформлено договором займа между ним и обществом, которые впоследствии перечислены со счета данной организации на счет ООО «Премиум-Лэнд», подконтрольное ФИО7, после чего ООО «Премиум-Лэнд» на указанные денежные средства путем участия в аукционе приобрело спорный комплекс зданий. В дальнейшем между ООО «Строй-Проект» и ООО «Премиум-Лэнд» заключено соглашение об отступном с целью возврата займа.

Как пояснил истец, указанные объекты недвижимости оформить на себя он не мог ввиду разлада в семейных отношениях, в связи с чем попросил своего знакомого ФИО3, который работал главным-инженером-механиком в строительной организации, где ФИО1 являлся директором, выступить в качестве физического лица, на которое будет зарегистрировано право собственности на спорное имущество.

С этой целью ФИО1 было оформлено выполнение ФИО3 работ по договорам на осуществление проектных работ, по которым оплата якобы не будет произведена, вследствие чего решением Горно-Алтайского городского суда Республики Алтай в пользу ФИО3 с ООО «Строй-Проект» была взыскана задолженность по оплате проектных работ по договору в размере 5500000 и неустойка в размере 15400 руб. (л.д. 178-180).

Далее, как следует из пояснений ФИО1, в качестве оплаты по судебному решению ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 передано по договору уступки право требования займа, предоставленного ООО «Строй-Проект» в адрес ООО «Премиум-Лэнд» на сумму 13800000 руб.

Далее, решением Октябрьского районного суда г. Барнаула по делу 2606/2016 (л.д. 191) с ООО «Премиум-Лэнд» в пользу ФИО3 взыскана задолженность по договору займа в размере 4100 руб. и 9700000 руб., и в рамках заключенного между ООО «Премиум-Ленд» и ФИО3 мирового соглашения последнему в качестве оплаты по судебному решению переданы спорные объекты недвижимости.

Как указывает истец, не смотря на наличие устной договоренности с ФИО3, переоформлять имущество на ФИО1 либо ООО «Премиум-Лэнд» последний отказался, в дальнейшем продал спорные объекты ФИО2, в связи с чем ФИО1 обратился с заявлением в правоохранительные органы.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, ФИО1 полагает, что оспариваемая сделка является притворной и заключена с целью прикрытия незаконного вывода имущества из владения ФИО3 с целью запрета обращения взыскания на него в рамках уголовного дела.

Основания недействительности сделок определены положениями ст. ст. 166 - 179 ГК РФ и расширительному толкованию не подлежат.

Как установлено ст.153 ГК РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом /оспоримая сделка/ либо независимо от такого признания /ничтожная сделка/.

На основании с п. п. 1 и 2 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре /в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге/ возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки применяются относящиеся к ней правила.

Согласно разъяснениям, данным Верховным Судом Российской Федерации в пункте 87 постановления Пленума от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.

К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ).

Таким образом, в предмет доказывания по делам о признании недействительными притворных сделок входит установление действительной воли сторон, направленной на достижение определенного правового результата, который они имели в виду при заключении договора

Юридически значимые обстоятельства, подлежащие доказывания по спору о признании сделки недействительной по признаку притворности: выяснение вопроса о том, какие юридическое последствия стороны действительно имели в виду при заключении сделки, соответствовали ли действия сторон после заключения сделки по ее исполнению тем юридическом последствиям, которые вытекают из существа и юридической природы заключенной сделки, либо соответствуют правовым последствиям какой-либо иной сделки, которые стороны имели в виду при подписании сделки.

При этом конструкция приведенных выше норм закона в их системном единстве с актом легального толкованию предполагает, что бремя доказывания факта притворности сделки по купле-продаже имущественного комплекса ДД.ММ.ГГГГ № возложена на истца, как лицо, заявляющее о притворности.

Как установлено частью 1 статьи 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Оценивая спорные сделки на предмет наличия признаков их недействительности по основаниям, предусмотренным в п. 2 ст. 170 ГК РФ, суд принимает во внимание следующее.

Как следует из материалов дела, заключая договор купли-продажи недвижимого имущества ДД.ММ.ГГГГ, стороны предусмотрели, что указанный договор является одновременно актом приема-передачи имущества.

Как пояснил в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ ответчик ФИО2, оплата по договору производилась наличными денежными средствами в присутствии покупателя и продавца.

При этом условиями договора предусмотрено, что обязательства покупателя по оплате недвижимого имущества считаются исполненными надлежащим образом с даты регистрации перехода прав собственности на недвижимое имущество (п. 2.7 договора).

ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю проведена государственная регистрация права собственности ФИО2 на объекты недвижимости по адресу: <адрес>, что подтверждается копиями выписок из ЕГРН.

После регистрации права собственности на указанные объекты недвижимости, ФИО2 заключен договор о предоставлении услуг охраны от ДД.ММ.ГГГГ с ООО КЧОП «СОТНЯ», договор на вывоз ТБО с ООО «ЭКОСОЮЗ» от ДД.ММ.ГГГГ, договор энергоснабжения № от ДД.ММ.ГГГГ с АО «Барнаульская горэлектростеть», договор холодного и горячего водоснабжения с ООО «Барнаульский водоканал» от ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, после заключения сделки действия ответчика ФИО2 соответствовали правовым последствиям заключения договора купли-продажи, как нового собственника недвижимого имущества.

Ссылка представителя истца о том, что при заключении договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 не мог не знать о том, что указанные в договоре объекты недвижимого имущества являются спорными ввиду возбужденного на тот момент уголовного дела, опровергается материалами дела, из которых следует, что уголовное дело возбуждено по заявлению ФИО1, при этом на дату заключения спорного договора ФИО3 не был привлечен в качестве обвиняемого по уголовному делу.

Указание о том, что ФИО2 могло быть известно о притязаниях ФИО1 на спорные объекты недвижимости, поскольку при рассмотрении в Железнодорожном районном суде г. Барнаула гражданского дела по иску ФИО3 к ООО «Компас» о взыскании задолженности по арендной плате на основании договора аренды спорного гаража представителем ООО «Компас» ФИО8 было заявлено об этом, в связи с чем судом запрошены при рассмотрении дела отказные материалы по заявлению ФИО1, не может быть принято во внимание, как основанное на предположениях, поскольку, как следует из решения Железнодорожного районного суда г. Барнаула от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО2 не являлся участником по делу, сам по себе факт участия в деле в качестве представителя истца ФИО9, знакомого ФИО2, не позволяет однозначно утверждать о том, что ФИО2 было известно о споре относительно объектов недвижимости. Более того, решением суда установлено, что ФИО3 является собственником нежилого помещения – гаража.

Как пояснил в судебном заседании свидетель ФИО9, с ФИО2 знаком, однако в какой-либо зависимости, в том числе трудовой, от последнего не находится. Являясь представителем ФИО3 в Железнодорожном суде г. Барнаула ФИО3 от ФИО1 слышал, что ФИО3 якобы завладел указанным имуществом преступным путем, однако в материалы дела по данному факту были представлены лишь отказные материалы.

Таким образом, после заключения сделки ДД.ММ.ГГГГ наступили действительные юридические последствия в виде передачи ФИО2 приобретенных на основании договора купли-продажи объектов недвижимости, воля сторон была направлена на заключение договора купли-продажи на возмездной основе, действия ответчика ФИО2 после заключения сделки направлены на осуществления правомочий собственника, т.е. лица, указанные правовые последствия соответствуют правовой природе заключенной между сторонами сделки купли-продажи объектов недвижимости. С учетом изложенного, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для признания сделки недействительной по признаку ее притворности.

Довод истца в обоснование своих доводов о продаже недвижимого имущества по заниженной цене признается судом несостоятельным, так как согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Кроме того в соответствии со статьей 424 этого же Кодекса исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон, что и было сделано сторонами сделки, исходя из пункта 2.4 договора от, который предусматривает, что расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора.

С учетом изложенного, отсутствуют основания для удовлетворения требований о применении последствий недействительности сделки в виде аннулирования записи о регистрации договора купли-продажи в едином государственном реестре объектов недвижимости, признания за ФИО3 права собственности на спорные объекты.

Кроме того, признание договора притворной сделкой не влечет таких последствий, как реституция, поскольку законом в отношении притворных сделок предусмотрены иные последствия - применение к сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемой сделке), относящихся к ней правил с учетом существа и содержания такой прикрываемой сделки.

Заявляя о притворности договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, истец, тем не менее, не указал какую сделку, заключаемую этими же сторонами, прикрывала оспариваемая сделка, чтобы можно было применить относящиеся к ней правила.

Представителем истца указано, что данная сделка является притворной на том основании, что прикрывает собой незаконный вывод имущества с целью недопущения обращения на него взыскания в рамках уголовного дела, между тем, изложенное не является основанием для признания сделки притворной. При этом сторона истца не ссылалась на наличие при заключении сделки признаков ее недействительности по основаниям, предусмотренным в статьях 10 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах исковое заявление не подлежит удовлетворению.

Учитывая вышеизложенное, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО3, ФИО2 о признании договора купли-продажи недвижимости недействительным в силу притворности указанной сделки и применении последствий недействительности сделки.

Решение может быть обжаловано в Алтайский краевой суд путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд г.Барнаула в течение месяца с момента принятия его в окончательной форме.

Председательствующий А.В. Савищева