Решение по делу № 2-5/2016 (2-705/2015; 2-7164/2014;) от 23.12.2014

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

11 января 2016 года г.Улан-Удэ

Октябрьский районный суд г.Улан-Удэ Республики Бурятия в составе председательствующего судьи Номогоевой З.К., при секретаре Матвиевской В.А., с участием помощника прокурора Магомедовой Ж.Г., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации г. Улан-Удэ к Баторову С. Е. о выкупе изымаемого жилого помещения, о прекращении права собственности на жилое помещение,

УСТАНОВИЛ:

Обращаясь в суд, истец Администрация г. Улан-Удэ просит определить выкупную цену изымаемого жилого помещения по адресу: <адрес> в размере 1474000 руб., прекратить право собственности ответчика Баторова С.Е. на жилое помещение.

Исковые требования мотивированы тем, что ответчик является собственником жилого помещения, общей площадью 37,90 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права № от 10.12.2007 г. Заключением межведомственной комиссии Администрации г.Улан-Удэ от 30.03.2011г. №, распоряжением Администрации г.Улан-Удэ от 12.04.2013г. №-р, указанное жилое помещение признано аварийным и подлежащим сносу. Согласно распоряжению Администрации г.Улан-Удэ от 25.11.2014г. №-р, земельный участок под указанным домом изъят для муниципальных нужд. В соответствии с распоряжением Администрации г.Улан-Удэ от 03.12.2014г. №-р изъяты путем выкупа жилые помещения в указанном доме, исходя из стоимости 1 кв.м. в размере 33500руб. и общей площади жилого помещения доведенной до рекомендуемых строительных норм и правил. В соответствии со ст. 32 ЖК РФ, жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа, в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных и муниципальных нужд. Просит определить выкупную цену изымаемого жилого помещения по адресу: <адрес> в размере 1474000 руб. (37,90 кв.м.*33500руб.). До настоящего времени соглашение между истцом и ответчиком о выкупе жилого помещения не достигнуто.

В судебном заседании представитель истца по доверенности Гармаева Л.В. на удовлетворении иска настаивала, пояснила, что выкупная цена изымаемого жилого помещения установлена решением муниципального органа Администрации г.Улан-Удэ в пределах их полномочий. Просила суд исковые требования удовлетворить.

Ответчик Баторов С.Е. в суд не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, что подтверждается судебным извещением. Суд в соответствии со ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца с участием его представителя Васильевой А.В. по доверенности.

В судебном заседании представитель истца Васильева А.В. с иском не согласилась, пояснила, что предложенная истцом выкупная стоимость не соответствует рыночной стоимости жилого помещения, которая должна учитываться при определении выкупной цены. В стоимость предлагаемой истцом сумм не включена стоимость земельного участка, которая является общедомовым имуществом, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием (стоимость аренды недвижимого имущества, переезд к месту проживания и т.д.). В случае изъятия квартиры просит определить ответчику денежную компенсацию с учетом рыночной стоимости жилого помещения в размере 2035000 руб.

Третье лицо Балтуева С.М. в суде поддержала доводы представителя ответчика, пояснила, что проживает в гражданском браке с Баторовым С.Е. с ДД.ММ.ГГГГ г. в спорной жилом помещении. Предложенная Администрацией г. Улан-Удэ сумма является недостаточной для того, чтобы приобрести равнозначное жилье в данном районе.

В судебное заседание не явился представитель КУИиЗ г. Улан-Удэ, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим обарзом, что подтверждается судебным извещением. В суд от представителя КУИиЗ г. Улан-Удэ поступило заявление о рассмотрении дела в их отсутствие. Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие третьего лица.

Выслушав участников процесса, заключение прокурора, полагавшего исковые требования Администрации г. Улан-Удэ удовлетворить, определив выкупную цену жилого помещения по заключению судебной экспертизы, проведенной ООО «<данные изъяты>», исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном Правительством РФ порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения ( ч.6 ст. 32 Жилищного кодекса РФ).

В соответствии с ч.7 данной статьи при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Из части 9 данной статьи следует, что если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда.

Исходя из содержания приведенных норм права, обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения, расположенного в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, производится путем его выкупа либо предоставления другого жилого помещения с зачетом его стоимости в выкупную цену по соглашению с собственником.

Судом установлено, что Баторов С.Е. является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от 02.07.2007 г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права № от 10.12.2007 г.

На основании заключения межведомственной комиссии № от 30.03.2011г., назначенной постановлением Администрации г.Улан-Удэ № от 20.04.2007г., в результате обследования жилой дом <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу.

В соответствии с распоряжением Администрации г.Улан-Удэ №-Р от 12.04.2013г., жилой дом №<адрес> признан аварийным и подлежащим сносу, жильцов указанного аварийного дома решено переселить до конца 2015г.

Согласно выписке из лицевого счета № от 15.12.2014г. на регистрационном учете по спорному адресу значится ответчик Баторов С.Е.

Как следует из пояснений представителя ответчика Баторова С.Е. Васильевой А.В., фактически в спорном жилом помещении проживает Баторов С.Е. с гражданской супругой Балтуевой С.М.

По распоряжению Администрации г.Улан-Удэ №-Р от 25.11.2014г. решено изъять для муниципальных нужд городского округа «город Улан-Удэ» у собственников помещений многоквартирного дома земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1370 кв.м. по адресу <адрес>.

Согласно ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в разделе 2 Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2014 г., при возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ (в редакции от 23 июля 2013 г. N 249-ФЗ) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В силу ст. 12 названного Федерального закона отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Из изложенного следует, что рыночная стоимость объекта оценки, определенная независимым оценщиком, носит рекомендательный характер, иная стоимость объекта оценки может быть установлена судом в случае наличия у сторон по делу разногласий относительно оценки.

В подпункте "з" п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" указано, что для разрешения спора между сторонами по вопросу о рыночной стоимости жилого помещения судом может быть назначена экспертиза.

При рассмотрении дела судом назначалась оценочная экспертиза, которая была проведена экспертом ООО "<данные изъяты>».

Однако, из самого заключения и показаний в судебном заседании эксперта Б. следует, что при расчете выкупной стоимости изымаемого жилого помещения по адресу: <адрес> экспертом не учтены убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, что противоречит требованиям ч.7 ст. 32 Жилищного кодекса РФ.

При таких обстоятельствах судом была назначена повторная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО «<данные изъяты>».

Данными экспертами была определена выкупная цена квартиры ответчика с учетом убытков по состоянию на 09.12.2015 г. в размере 1881518 руб.

В соответствии с частями 3, 4 ст. 67 ГПК РФ, суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении.

По смыслу положений ст. 86 ГПК РФ заключение судебной экспертизы является одним из самых важных видов доказательств по делу, поскольку оно отличается использованием специальных познаний и научными методами исследования, тем не менее, суд при наличии в материалах рассматриваемого дела заключения эксперта не может пренебрегать иными добытыми по делу доказательствами, в связи с чем, законодателем в ст. 67 ГПК РФ закреплено правило о том, что ни одно доказательство не имеет для суда заранее установленной силы, а в ч. 3 ст. 86 ГПК РФ отмечено, что заключение эксперта для суда необязательно и оценивается наряду с другими доказательствами.

Однако это не означает права суда самостоятельно разрешать вопросы, требующие специальных познаний в определенной области науки.

При таком положении суд может отвергнуть заключение экспертизы в том случае, если это заключение явно находится в противоречии с остальными доказательствами по делу, которые бы каждое в отдельности и все они в своей совокупности бесспорно подтверждали бы наличие обстоятельств, не установленных экспертным заключением, противоречащих ему.

Таким образом, заключения судебной экспертизы оцениваются судом по его внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании каждого отдельно взятого доказательства, собранного по делу, и их совокупности с характерными причинно-следственными связями между ними и их системными свойствами.

Оценивая заключение повторной экспертизы, проведенной экспертами ООО «<данные изъяты>» от 09.12.2015 г. № суд считает, что оно составлено в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, содержит ссылки на источники информации, методическую и нормативную литературу, объективные данные об исследованном оценщиком объекте недвижимости, которые послужили основанием для определения выкупной цены в указанном размере, в том числе оценщиком принято во внимание местоположение земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом как обстоятельство, влияющее на формирование рыночной цены объекта недвижимости, стоимость объектов недвижимости, находящихся в аналогичном районе, стоимость доли собственника Баторова С.Е. в общем имуществе многоквартирного дома, а также стоимость предполагаемых убытков, причиненных собственнику изъятием квартиры, связанных с переездом, поиском другого жилья в собственность, риэлторскими услугами, оформлением права собственности.

Иных доказательств определения рыночной стоимости выкупаемого имущества, отвечающих требованиям относимости и допустимости в материалы дела сторонами не представлено.

Доводы Администрации г. Улан-Удэ и представителя ответчика Баторова С.Е. Васильевой А.В. об определении выкупной стоимости на основании распоряжения Администрации г. Улан-Удэ и соответственно на основании данных агентства недвижимости суд считает несостоятельными, так как было указано ранее, судам предписано определять выкупную стоимость по правилам, установленным ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Также несостоятельны доводы представителя истца о том, что оценка земельного участка под многоквартирным жилым домом не может быть произведена, так как действующее жилищное законодательство не предусматривает включение в состав выкупной цены стоимости земельного участка, поскольку земельный участок под МКД является элементом общего имущества собственников многоквартирного дома, неразрывно связан с ним, вследствие чего лишен самостоятельной оборотоспособности, и не может самостоятельно оцениваться и отчуждаться.

Так при определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.

По общему правилу выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения (часть 6 статьи 32 ЖК РФ).

При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит общее имущество в многоквартирном доме (часть 1 статьи 36 ЖК РФ, пункт 1 статьи 290 ГК РФ), а также может принадлежать земельный участок, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет (часть 2 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации").

Поскольку положениями статей 36 - 38 ЖК РФ и статьи 290 ГК РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.

С учетом изложенного при определении выкупной цены изымаемого жилого помещения учитывают в ее составе стоимость доли в общем имуществе многоквартирного жилого дома, включая земельный участок.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194- 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Администрации г. Улан-Удэ к Баторову С. Е. о выкупе изымаемого жилого помещения, о прекращении права собственности на жилое помещение удовлетворить.

Определить выкупную стоимость изымаемого жилого помещения по адресу: <адрес> размере 1881518 руб.

С момента выплаты денежной компенсации прекратить право собственности Баторова С. Е. на жилое помещение по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано сторонами в Верховный суд Республики Бурятия в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд г. Улан-Удэ.

Судья З.К. Номогоева