Решение по делу № 2-6126/2017 от 12.10.2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

13 ноября 2017 года Раменский городской суд Московской области

в составе председательствующего судьи Федюкиной О.В.

при секретаре Кондратьевой Т.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело 2-6126/17 по иску МОООЗПП «Права Потребителя» в интересах Косова А. С. к ООО «ГарантияСтройИнвест» о признании предварительного договора договором долевого участия в строительстве и признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Истец предъявил в суд вышеназванный иск и просит признать предварительный договор договором долевого участия в строительстве и признать право собственности на долю в незавершенном строительством объекте недвижимости – жилом доме, расположенном по адресу: <адрес> (район <адрес>А, на земельных участках с кадастровыми номерами <номер>, общей площадью 9998 кв.м., по адресу: <адрес>, Раменский муниципальный район, г.<адрес>, <номер> общей площадью 8043 кв.м., по адресу: <адрес>, <номер> общей площадью 660 кв.м., по адресу: <адрес>, планируемая площадь жилого помещения 53,15 кв.м., положение на площадке прямо, номер на площадке 2.

     В обоснование заявленных требований ссылался на то, <дата> ООО «ГарантияСтройДевелопмент» заключило с Истцом предварительный договор <номер>А-9-41 (далее- «Предварительный договор») участия долевого строительства многоэтажного жилого дома с подземным паркингом по <адрес> 1 очереди строительства (далее –«Жилой дом»).

Предметом Предварительного договора является обязательство в будущем заключить Основной договор участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома по <адрес> с предметом основного договора:

П.1.1. построить Жилой дом и передать Истцу после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Жилого <адрес> комнатную квартиру, имеющую следующие проектные характеристики: строительный <номер>, этаж 9, планируемая площадь жилого помещения 53,15 кв.м., положение на площадке справа, номер на площадке 6, по адресу: <адрес> (далее-Объект долевого строительства)

Согласно п. 2. Предварительного договора срок заключения Основного договора не позднее <дата>

Согласно п.1.3. Предварительного договора срок передачи объекта долевого участия - квартиры в течение 2 месяцев с момента ввода Жилого дома в эксплуатацию, плановый срок ввода дома в эксплуатацию 4 квартал 2016 г.

Согласно п.1.4. Предварительного договора предоплата по договору эквивалентная стоимости квартиры составляет 2 510 593 (два миллиона пятьсот десять тысяч пятьсот девяносто три) рублей 00 копеек,, из расчета 1 кв. м. площади 47 236 (Сорок семь тысяч двести тридцать шесть)рублей 00 копеек. Денежная сумма, которая указана в договоре, истцом полностью оплачена. Истец свои обязательства по договору выполнил в полном объеме.

Представитель истца МОООЗПП «Права Потребителя» в интересах истца в судебном заседании настаивал на удовлетворении иска в полном объеме.

Представитель ответчика ООО «ГарантияСтройИнвест» в судебное заседание не явился, извещен в соответствии со ст. 113 ГПК РФ.

Представитель третьего лица ООО «ГарантияСтройДевелопмент» в судебное заседание не явился, извещен в соответствии со ст. 113 ГПК РФ.

Представитель третьего лица УФСГРКиК по Московской области в судебное заседание не явился, извещен в соответствии со ст. 113 ГПК РФ.

В силу ст.167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав мнение лиц участвующих в деле, изучив и проанализировав материалы дела, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению.

Из материалов дела усматривается, что <дата> ООО «ГарантияСтройДевелопмент» заключило с Истцом предварительный договор <номер> (далее- «Предварительный договор») участия долевого строительства многоэтажного жилого дома с подземным паркингом по <адрес> (район <адрес>) в <адрес> 1 очереди строительства (далее –«Жилой дом»).

Предметом Предварительного договора является обязательство в будущем заключить Основной договор участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома по <адрес> (район <адрес>) в <адрес> с предметом основного договора:

П.1.1. построить Жилой дом и передать Истцу после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Жилого <адрес> комнатную квартиру, имеющую следующие проектные характеристики: строительный <номер>, этаж 9, планируемая площадь жилого помещения 53,15 кв.м., положение на площадке справа, номер на площадке 6, по адресу: <адрес> (далее-Объект долевого строительства).

Согласно п. 2. Предварительного договора срок заключения Основного договора не позднее <дата>

Согласно п.1.3. Предварительного договора срок передачи объекта долевого участия - квартиры в течение 2 месяцев с момента ввода Жилого дома в эксплуатацию, плановый срок ввода дома в эксплуатацию 2 квартал 2016 г.

Согласно п.5. Предварительного договора предоплата по договору эквивалентная стоимости квартиры составляет 2510593 рублей 00 копеек, из расчета 1 кв. м. площади 47236 рублей 00 копеек.

Свои обязательства по оплате Предварительного договора Истец выполнил в полном объеме и оплатил стоимость объекта долевого участия, что подтверждается квитанцией и чеками, актом сверки.

Строительство указанного Объекта недвижимости осуществляется Обществом с ограниченной ответственностью «ГарантияСтройИнвест» (Застройщик).

На строительство указанного объекта выдано разрешение на строительство №RU50525000-214 выданное Администрацией Раменского муниципального района Московской области Застройщику ООО «ГарантияСтройИнвест».

Согласно проектной декларации, размещенной в сети Интернет на официальном сайте застройщика ООО «ГарантияСтройИнвест»: http://www.gsestate.ru/upload/14a.pdf, по строительному объекту, расположенному по адресу: <адрес> общая площадь дома -21218,72 кв.м., общая площадь квартир-14724,33 кв.м., количество квартир -292, количество этажей -21. Жилой дом расположен на земельных участках с кадастровыми номерами <номер> общей площадью 9998 кв.м., по адресу: <адрес>, Раменский муниципальный район, г.<адрес>, <номер>, общей площадью 8043 кв.м., по адресу: <адрес>, <номер> общей площадью 660 кв.м., по адресу: <адрес>.

На строительство указанного объекта выдано разрешение на строительство <номер> выданное Администрацией Раменского муниципального района <адрес> Застройщику ООО «ГарантияСтройИнвест».

Основанием для заключения Предварительного договора между Истцом и ООО «ГарантияСтройДевелопмент» послужил инвестиционный договор <номер> от <дата>, заключенный между застройщиком ООО «ГарантияСтройИнвест» и ООО «ГарантияСтройДевелопмент», согласно которому ООО «ГарантияСтройДевелопмент» выступает соинвестором при строительстве объекта недвижимости трехсекционного 21-этажного жилого дома (корпус 14а), общая площадь квартир 14 724,33 кв.м., общая площадь дома – 21218,72. Жилой дом расположен на земельных участках (кадастровые номера <номер> общей площадью 18701 кв.м. по адресу: <адрес>.

Согласно Приложению 1 к инвестиционному договору спорная квартира включена в перечень жилых помещений, являющихся Объектом инвестирования по инвестиционному договору <номер> от <дата>.

Понятие договора участия в долевом строительстве дано в статье 4 Закона N 214-ФЗ, в том числе, существенные условия договора указаны в пункте 4 статьи 4, договор должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства.

Таким образом, договор <номер> от 01.09.2014г., заключенный между ООО «ГарантияСтройИнвест» и ООО «ГарантияСтройДевелопмент», по содержанию является договором участия в долевом строительстве, так как отвечает требованиям статьи 4 Закона N 214-ФЗ, в том числе содержит все существенные условия договора, предусмотренные пунктом 4 статьи 4.

В соответствии с заключением специалистов, оплаченная истцом квартира с отраженными в договоре, приложениях к договору, разрешении на строительство и строительной декларации индивидуально-определенными характеристиками, существует в натуре как отдельные изолированные помещения, со своими характеристиками и определенным местоположением в многоквартирном доме, расположенном на отведенном земельном участке. На момент обследования никаких строительно-монтажных работ по строительству объекта не производилось, рабочий персонал и строительная техника отсутствовали. Доступ к объекту обеспечен истцом.

Ответчиком на отведенном земельном участке для соответствующих целей, осуществлено строительство многоквартирного жилого дома. Степень готовности около 88 %. Однако строительство прекращено без уважительных причин. Установленный договором срок окончания строительства и передачи объекта истцу истек.

Исходя из текста Предварительного договора денежные средства по договору, стороной которого является Истец, привлечены для строительства жилого дома, а, следовательно, данные отношения регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации (далее – «Закон N 214-ФЗ»).

Так, в соответствии с частью 1 статьи 1 названного Закона он регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств как граждан, так и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно п.1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в пункте 1 названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Учитывая действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из условий договора, в целом с учетом цели договора и, следовательно, что при фактически сложившихся отношениях предметом договора является привлечение денежных средств для строительства жилого дома.

Согласно Пункта 9 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013) Предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, который подлежит государственной регистрации и, в соответствии с которым на застройщика возлагаются обязанности по представлению документов на такую регистрацию в случае:

- наличия в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в основной договор согласно ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»;

- соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам в п. 1 ст. 2 и ч. 1 и 2 ст. 3 названного Закона.

Согласно п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу ст. 219 Гражданского кодекса РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В силу ч. 6 ст. 1 Федерального Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "О государственной регистрации недвижимости" (с изм. и доп., вступ. в силу с 02.01.2017) государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В силу п. 5 ч. 2 ст. 14 вышеуказанного Закона основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

Так, указанным выше договором, заключенным между истцом и ответчиком, хотя бы и поименованным предварительным договором, предусмотрены строительство ответчиком жилого дома, сдача его в эксплуатацию и передача жилого дома контрагенту, внесшему денежные средства на строительство.

Согласно частям 1 и 2 статьи 6 названного Закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

При наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Одним из способов защиты гражданских прав ст. 12 ГК РФ называет признание права.

Статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу, которое согласно ст. 128 ГК РФ является объектом гражданских прав. Следовательно, признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно, в том числе и по решению суда.

Согласно ч. ч. 1, 2, 3, 4, 5 ст. 4 ФЗ N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу ст. 219 Гражданского кодекса РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно ч. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В силу ч. 6 ст. 1 Федерального Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "О государственной регистрации недвижимости" (с изм. и доп., вступ. в силу с 02.01.2017) государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу п. 5 ч. 2 ст. 14 вышеуказанного Закона основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

В связи с названными нормами Закона у истца может возникнуть право собственности на объект незавершенного строительства в виде конкретного жилого помещения, строительство которого не завершено.

Практика признания права собственности на объекты незавершенного строительства в строящихся многоквартирных домах по искам граждан-потребителей определена Определением Верховного Суда РФ от 14.12.2010 г. № 4-В10-34.

Кроме того, возможность требовать признания права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры в судебном порядке определена пунктами 13, 16, 17, 18 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ от 04.12.2013 г., в редакции 04.03.2015 г.).

Также действующее законодательство не предусматривает обязательную процедуру претензионного или иного досудебного урегулирования спора для требований, возникающих из неисполнения или ненадлежащего исполнения договоров, в том числе из договоров долевого участия.

Отсутствие государственной регистрации права собственности ответчика на спорную квартиру не препятствует признанию судом права собственности за истцом.

Согласно уведомлению УФСГРКИК по Московской области правопритязания, аресты (запрещения) на спорную квартиру не зарегистрированы.

Оценив собранные по делу доказательства в их совокупности и взаимосвязи с вышеприведенными правовыми нормами, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований о признании предварительного договора договором долевого участия в строительстве и признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде квартиры, поскольку в соответствии с вышеизложенными доводами данный предварительный договор по составу включенных в него условий фактически является договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, кроме того после выплаты истцом денежных средств за квартиру в полном объеме он приобрел право владения, пользования и распоряжения данным жилым помещением.

Руководствуясь ст.198-199 ГПК РФ суд

РЕШИЛ:

Признать Предварительный договор участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома с подземным паркингом по <адрес> (район <адрес>) в <адрес> 1 очереди строительства, заключенный Косовым А. С. <дата> <номер> договором участия в долевом строительстве с регистрацией Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> в установленном Федеральным Законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» порядке.

Признать за Косовым А. С. право собственности на долю в объекте незавершенном строительством - жилом доме, расположенном по адресу: <адрес> (район <адрес>А, на земельных участках с кадастровыми номерами <номер>, общей площадью 9998 кв.м., по адресу: <адрес>, <номер>, общей площадью 8043 кв.м., по адресу: <адрес>, <номер>, общей площадью 660 кв.м., по адресу: <адрес> виде <адрес>, этаж 9, планируемая площадь жилого помещения 53,15 кв.м., положение на площадке прямо, номер на площадке 2.

Решение суда является основанием для регистрации права собственности на долю в незавершенном строительством объекте недвижимости – Жилом доме, расположенном по адресу: <адрес> (район <адрес>А, на земельных участках с кадастровыми номерами <номер> общей площадью 9998 кв.м., по адресу: <адрес>, <номер>, общей площадью 8043 кв.м., по адресу: <адрес>, Раменский муниципальный район, г.<адрес>, <номер> общей площадью 660 кв.м., по адресу: <адрес> виде <адрес>, этаж 9, планируемая площадь жилого помещения 53,15 кв.м., положение на площадке прямо, номер на площадке 2.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Раменский городской суд в течение месяца в апелляционном порядке со дня изготовления решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 13.11.2017 г.

Судья: