Решение по делу № 2-212/2021 от 19.03.2021

                                                          №2-212/2021

                                                                            УИД39RS0021-01-2021-000241-84

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

17 сентября 2021г.                                                                                г.Светлый

Светловский городской суд Калининградской области в составе:

Председательствующей судьи Братусь Т.А.,

при секретаре Федорове М.Б., рассмотрев гражданское дело по исковому заявлению администрации МО «Светловский городской округ» к Капитан Ирине Викторовне об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов,

                                                 установил:

Администрация МО «Светловский городской округ» обратилась в суд с иском к Капитан И.В., указав, что 17.07.2003г. был заключен с ИП Сачковым А.Г. договор аренды земельного участка № предоставленного в целях строительства пункта технического обслуживания автомобилей на 4 бокса.

Соглашением от 29.12.2007г. ИП Сачков А.Г. уступил свои права и обязанности по договору аренды ООО «Профиль-Инвест». Данному юридическому лицу администрацией МО «СГО» было выдано разрешение № от 24.03.2008г. на строительство пункта технического обслуживания автомобилей на 4 бокса, которое неоднократно продлевалось; срок последнего продления истек 15 мая 2014г.

30.07.2013г. ответчик Капитан И.В. приобрела у ООО «Профиль-Инвест» по договору купли-продажи недостроенный объект-пункт технического обслуживания автомобилей №, общей площадью 937.9кв.м., процент готовности-21%, расположенный на земельном участке №; право собственности ответчика зарегистрировано в установленном законом порядке 13 августа 2013г.. Ранее выданное ООО «Профиль-Инвест» разрешение на строительство распространяло свое действие на ответчика, то есть до 15.05.2014г.

15 мая 2015г. администрация предоставила Капитан И.В. в аренду земельный участок №(однократно, на основании п.21 ст.3 ФЗ от 25.10.2001г. №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ») для завершения строительства пункта технического обслуживания автомобилей, общей площадью 2 280кв.м., сроком до 13 апреля 2018г.

В установленный разрешением на строительство срок ответчиком строительство объекта завершено не было.

В марте 2020г. по заявлению администрации МО «СГО» Управлением Росреестра по Калининградской области погашена регистрационная запись о праве аренды Капитан И.В. на указанный выше земельный участок.

Так как принадлежащий на праве собственности Капитан И.В. объект не введен в эксплуатацию; согласно сведений кадастрового учета процент готовности составляет 68%; от жителей близь лежащих домов поступают жалобы, что данный недострой представляет угрозу жизни и здоровью детей, которые беспрепятственно попадают на территорию участка, истец на основании положений ст.239.1 ГК РФ просил суд изъять у Капитан И.В. объект незавершенного строительства, №, расположенный по адресу: Калининградская область, г.Светлый, <адрес>, в целях его реализации путем продажи с публичных торгов, а также определить его начальную продажную стоимость(т.1 л.д.3-6).

В судебном заседании пр-ль администрации МО «СГО» ФИО5(т.1л.д.87) на заявленных требованиях по изложенным основаниям настаивал (т.1л.д.100,148,185,т.2 л.д.221,228,т.3 л.д.13).

Капитан И.В. и ее представитель Логинова Н.Я., действующая на основании нотариальной доверенности от 20.07.2021г.(т.1 л.д.193) возражали против заявленных требований, поддержали доводы письменных возражений(т.1л.д.91,100,148,185,т.2 л.д.82,221,т.3 л.д.1,13).

Второй представитель Капитан И.В.- адвокат Фадин А.П.(т.1л.д.90), представитель Управления Росреестра по КО не явились, извещались надлежащим образом(т.2 л.д.225,226).

Заслушав явившихся участников, исследовав материалы дела, оценив собранное по ст.67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

Федеральным законом от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ), вступившим в силу с 1 марта 2015 года, был изменен ранее существовавший порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с п. 14 ст. 1 Закона N 171-ФЗ с 1 марта 2015 года утратил силу п. 3 ст. 22 ЗК РФ, предусматривающий преимущественное право арендатора на заключение нового договора аренды земельного участка по истечении срока договора аренды при прочих равных условиях, за исключением случаев, предусмотренных п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36 и ст. 46 ЗК РФ.

Так, согласно п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 1 марта 2015 года не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В силу п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой же статьи.

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. При этом в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства и только собственникам указанных объектов, перечисленным в п. 5 данной статьи (пп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ).

Согласно разъяснений, приведенных в Обзоре судебной практики ВС РФ N 2 от 22 июля 2020 г., действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 г. однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ) в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения в Земельный кодекс и в Гражданский кодекс, который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 33 статьи 34 Закона N 171-ФЗ предусмотрено, что положения статьи 239.1 Гражданского кодекса не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу этого Федерального закона (1 марта 2015 года). Данное положение применяется, если собственником объекта незавершенного строительства уже было реализовано предусмотренное пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ (в редакции, действующей с 01.03.2015), право на однократное предоставление земельного участка для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 01.03.2015.

Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ) в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения в Земельный кодекс и в Гражданский кодекс, который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 33 статьи 34 Закона N 171-ФЗ предусмотрено, что положения статьи 239.1 Гражданского кодекса не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу этого Федерального закона (1 марта 2015 года). Данное положение применяется, если собственником объекта незавершенного строительства уже было реализовано предусмотренное пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ (в редакции, действующей с 01.03.2015), право на однократное предоставление земельного участка для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 01.03.2015.

В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке ст. 239.1 ГК РФ с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект.

Частью 4 данной статьи предусмотрено, что начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

Если публичные торги по продаже объекта незавершенного строительства признаны несостоявшимися, такой объект может быть приобретен в государственную или муниципальную собственность по начальной цене этого объекта в течение двух месяцев со дня признания торгов несостоявшимися.

В соответствии с пунктом 2 Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 03 декабря 2014 г. N 1299, публичные торги проводятся в форме аукциона, открытого по составу участников. Аукцион проводится на основании решения суда об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника путем продажи с публичных торгов.

Аукцион проводится исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, обратившимися в суд с заявлением о продаже объектов незавершенного строительства на публичных торгах, либо специализированной организацией, привлеченной в соответствии с законодательством Российской Федерации на основании договора с указанными органами (пункт 3 указанных Правил).

В подпункте "з" пункта 7 названных Правил установлено, что начальная цена предмета аукциона определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

Из материалов дела следует, что 17.07.2003г. между администрацией МО «Светловский городской округ» и ИП Сачков А.Г. заключен договор аренды земельного участка № находящегося по адресу: <адрес>; участок предоставлен в целях строительства пункта технического обслуживания автомобилей на 4 бокса; срок действия договора- с 17.07.2003г. по 17.07.2006г.. 27.09.2007г. было заключено дополнительное соглашение №, которым внесены изменения в раздел 2-срок договора; указано, что договор был заключен на срок с 17.07.2007г. по 17.07.2010г.. Договор и доп.соглашение к нему прошли госрегистрацию(т.1 л.д.17,109).

    Соглашением от 29.12.2007г. ИП Сачков А.Г. уступил свои права и обязанности по договору аренды от 17.07.2003г. ООО «Профиль-Инвест»; соглашение зарегистрировано Управлением Росреестра по Калининградской области 30.01.2008г.(л.д.11,110).

28.07.2010г. между администрацией МО «Светловский городской округ» и правопреемником прежнего арендатора-ООО «Профиль Инвест» заключено дополнительное соглашение № к договору аренды земельного участка от 17.07.2003г.; указан срок действия договора с 17.07.2003г. по 17.07.2014г.; государственная регистрация произведена 24.08.2010г.(л.д.39).

03.06.2013г. стороны заключили доп.соглашение №, которым внесли изменения в раздел 1(предмет договора): участок № находящийся по адресу: <адрес>, предоставлен для использования в целях строительства пункта технического обслуживания автомобилей(т.1 л.д.110).

08 марта 2013г. администрацией МО «СГО» арендатору ООО «Профиль Инвест» было выдано разрешение на строительство пункта технического обслуживания автомобилей №, срок действия которого неоднократно продлевался, последнее продление-до 15 мая 2014г.(т.1 л.д.14).

30 июля 2013г. между ООО «Профиль Инвест» и гр.Капитан И.В. был заключен договор уступки прав аренды указанного земельного участка; договор зарегистрирован 13.08.2013г.(т.1 л.д.48), а также был заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства-пункт технического обслуживания автомобилей, Литер А, общей площадью застройки-937.9кв.м., степень готовности-21%, находящийся по адресу: <адрес>(т.1 л.д.52). Право собственности Капитан И.В. на указанный объект зарегистрировано Управлением Росреестра по Калининградской области 13.08.2013г.(т.1 л.д.13).

    Так как пунктом 6.2 Дополнительного соглашения № от 28.07.2010г. к договору аренды земельного участка от 17.07.2003г. было предусмотрено, что договор аренды земельного участка от 17.07.2014г. прекращает свое действие по окончании срока, указанного в Договоре, а также в любой другой срок по соглашению Сторон, 15 мая 2015г. администрация МО «СГО» заключила с правопреемником арендатора ООО «Профиль Инвест»-Капитан И.В. Соглашение № о расторжении договора аренды земельного участка от 17.07.2003г., которое прошло гос.регистрацию 10.06.2015г.(т.1 л.д.110).

15 мая 2015г. администрация предоставила Капитан И.В. в аренду земельный участок №(однократно) для завершения строительства пункта технического обслуживания автомобилей, общей площадью 2 280кв.м., заключив договор аренды № сроком до 13 апреля 2018г. (т.1 л.д.60).

Так как срок действия указанного договора аренды истек, как и срок действия ранее выданного ООО «Профиль-Инвест» разрешения на строительство; в установленный срок Капитан не завершила строительство объекта; нового разрешения на строительство не получила, поэтому по заявлению Администрации МО «СГО» регистрирующим органом в 2020г. была исключена регистрационная запись о праве аренды Капитан И.В. в отношении земельного участка, то есть договор аренды земельного участка расторгнут.

Решением суда от 17 марта 2021г. по гражданскому делу №2-66/21 по встречному иску Капитан И.В. к администрации МО «СГО» было отказано Капитан И.В. в обязании администрации МО «СГО» предоставить земельный участок № в аренду без торгов на неопределенный срок(т.1 л.д.105).

Судом апелляционной инстанции 09.06.2021г. данное решение оставлено без изменений, апелляционная жалоба Капитан И.В. без удовлетворения (т.1 л.д.139).

При разрешении указанного выше спора, как судом первой инстанции, так и судом второй инстанции проверялись приводимые Капитан И.В. в письменных возражениях доводы о наличии правовых оснований для предоставления ей спорного земельного участка однократно на три года для завершения строительства со ссылкой на положения п.21 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001г. №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ», пп.10 п.2 ст.39 ЗК РФ и им была дана соответствующая оценка.

Таким образом, приводимые ответчиком доводы в письменных возражениях о том, что земельный участок однократно для завершения строительства объекта не предоставлялся, несостоятельны; они фактически уже являлись предметом исследования и оценки судебных инстанций при рассмотрении гр. дела №2-66/21.

Доводы Капитан И.В. о том, что на настоящее время объект имеет процент готовности 68%; строительство объекта(с 21% до 68%) ею было произведено в период действия разрешения на строительство, то есть до 15.05.2014г., существенного значения для разрешения настоящего дела не имеют, так как в ходе рассмотрения настоящего дела Капитан И.В. суду не представлено сведений уполномоченного органа о зарегистрированном праве собственности на спорный объект недвижимости, оконченный строительством.

При этом, суд критически относится к документам, представленным Капитан И.В. в подтверждение указанного выше процента готовности по состоянию на 2014г, несмотря на внесение в 2018г. данных сведений в Кадастр. В соответствии с техдокументацией на объект незавершенного строительства, составленной по состоянию на 20 марта 2014г., объект выстроен на 68%; имеет бетонные перекрытия, стены-газосиликатные блоки(т.2 л.д.97); при этом технический план от 01.02.2018г. таких сведений не содержит(т.2л.д.205); кадастровый паспорт данного объекта от 17 марта 2016г. содержит сведения о проценте готовности - 21%(т.2 л.д.246); стороной истца суду представлена фототаблица, подтверждающая фактическое состояние данного объекта на сентябрь 2021года(т.2 л.д. 249).

Суд считает несостоятельными, необоснованными и доводы Капитан И.В. о том, что со стороны администрации МО «Светловский городской округ имели место препятствия к своевременному завершению ответчиком строительства; что имеются законные основания для отказа Истцу в заявленных требованиях, предусмотренные 3 ст.239.1 ГК РФ.

Те обстоятельства, что администрация МО «СГО» 24.07.2015г. выдала ООО «Строительная компания Мегалит» разрешение на строительство многоквартирного жилого дома на земельном участке №(<адрес>), являющимся смежным с земельным участком №(<адрес>); ввод данного объекта в эксплуатацию 29.12.2015г.(т.2 л.д.106), то есть в период действия договора аренды земельного участка КН39:18:010021:2, заключенного с Капитан И.В.; внесение изменений в Правила землепользования и застройки МО «Светловский городской округ», утв.Решением окружного Совета депутатов Светловского ГО от 14.12.2016г. №(с изменениями, внесенными постановлениями Правительства Калининградской области от 15.12.2017г. № и т.д.), не свидетельствуют о препятствиях со стороны администрации к завершению Капитан И.В. строительства принадлежащего ей объекта.

Если бы Капитан И.В. своевременно предприняла меры к получению нового разрешения на строительство объекта( срок ранее выданного истек 15.05.2014г.) и завершила строительство объекта в период действия договора аренды земельного участка КН39:18:010021:2(<адрес>), то у администрации МО «СГО» не имелось бы оснований для отказа ей в вводе данного объекта в эксплуатацию, несмотря на внесенные в ПЗЗ изменения(т.1 л.д.23-38).

Однако, таких действий Капитан И.В. произведено не было. Как было указано судом выше, первое обращение Капитан И.В. с заявлением в администрацию МО «СГО» о выдаче нового разрешения на строительство было произведено практически через два года после истечения срока действия ранее выданного разрешения; доказательств неправомерности, незаконности отказа администрации МО «Светловский ГО» от 23.03.2016г.(т.2 л.д.104) ответчиком суду не представлено.

Основания для отказа в удовлетворении требования о продаже объекта незавершенного строительства установлены пунктом 3 статьи 239.1 ГК РФ, согласно которому иск не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Таким образом, нарушение срока строительства объекта, обусловленное действиями уполномоченных органов либо лиц, осуществляющих эксплуатацию инженерных сетей, является самостоятельным и единственным основанием для отказа в удовлетворении требования о принудительном изъятии объекта незавершенного строительства.

Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

Ответчиком Капитан И.В. не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что нарушение срока строительства объекта находится в прямой причинно-следственной связи с действиями (бездействием) уполномоченных органов.

В связи с вышеизложенным, суд считает, что администрация МО «СГО», как собственник вышеуказанного земельного участка, правомерно обратилась с настоящими исковыми требованиями; заявленные исковые требования в части изъятия у Капитан И.В. спорного объекта являются правомерными и подлежат удовлетворению.

Относительно требования истца об установлении судом начальной продажной стоимости объекта суд считает, что данное требование удовлетворению не подлежит, так как с учетом изложенных выше положений статьи 239.1 ГК РФ и Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства, у суда одновременно с принятием решения об изъятии у ответчика объекта для его реализации с публичных торгов отсутствует обязанность на определение начальной продажной цены имущества, так как проведение оценки рыночной стоимости объекта производится после вынесения судом решения об изъятии объекта незавершенного строительства органом, обеспечивающим организацию проведения публичных торгов. То есть данный вопрос подлежит разрешению в ходе процедуры публичных торгов в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 3 декабря 2014 г. N 1299.

                         Руководствуясь ст.ст.194-199ГПК РФ, суд

решил

     Исковые требования администрации МО «Светловский городской округ»- удовлетворить частично.

Изъять у Капитан Ирины Викторовны объект незавершенного строительства, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, в целях его реализации путем продажи с публичных торгов.

В остальной части исковых требований истцу-отказать.

      Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Калининградский облсуд через Светловский горсуд в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 21 сентября 2021года.

Судья                                  подпись                                                     Братусь Т.А.