Решение по делу № 33-5979/2018 от 15.08.2018

Судья Дружинин И.А. стр.209 г.; г.п.-150 руб.

Докладчик Гаркавенко И.В. Дело № 33- 5979/2018 17 сентября 2018 года

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Архангельского областного суда в составе:

председательствующего Гаркавенко И.В.,

судей Мананниковой Т.А., Романовой Н.В.,

при секретаре судебного заседания Орловой А.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Архангельске дело по апелляционной жалобе представителя истца Романенковой А.В. - Лемнева Р.В. на решение Северодвинского городского суда Архангельской области от 26 июня 2018 года, которым постановлено:

«в удовлетворении исковых требований Романенковой Анны Викторовны к Казанцевой Виктории Григорьевне о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки, отказать».

Заслушав доклад судьи Гаркавенко И.В. судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

Романенкова А.В. обратилась в суд с иском к Казанцевой В.Г. о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки. В обоснование требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком, в лице представителя по доверенности Казанцевой Т.Н. заключен договор купли-продажи земельного участка, по условиям которого Казанцева В.Г. продала, а Романенкова А.В. купила земельный участок с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для садоводства и огородничества, расположенный по адресу: <адрес>, садоводческое некоммерческое товарищество «Зеленый бор», <адрес>, участок 23 (далее – земельный участок). Стоимость земельного участка по договору купли-продажи составила 1 850 000 рублей. Денежная сумма в размере 1 400 000 рублей была выплачена покупателем продавцу в согласованный договором срок безналичным путем. Оставшаяся сумма по договору купли-продажи земельного участка в размере 450 000 рублей должна была быть передана покупателем продавцу в срок до ДД.ММ.ГГГГ. До момента полной оплаты стоимости земельного участка он находился в залоге у продавца (ипотека в силу закона). Переход права собственности на земельный участок, а также имеющиеся обременение прошли государственную регистрацию в установленном законом порядке. При передаче Романенковой А.В. земельного участка на нем располагались объекты недвижимости – нежилые строения в виде бани и сарая, заложен ленточный фундамент, по периметру земельного участка имелось искусственное ограждение в виде забора. До заключения договора купли-продажи земельного участка Казанцева В.Г. и ее представитель были поставлены в известность о том, что Романенкова А.В. приобретает земельный участок с целью фактического использования имеющихся на нем нежилых строений, а также с целью возведения жилого дома на заложенном на земельном участке фундаменте. После передачи земельного участка Романенковой А.В. стало известно, что имеющийся на земельном участке фундамент не может быть использован для строительства дома, фундамент под баней частично разрушен, что подтверждается заключением эксперта. В связи с изложенным, Романенкова А.В. пыталась в досудебном порядке согласовать с Казанцевой В.Г. вопрос о соразмерном уменьшении стоимости перешедшего ей по договору купли-продажи земельного участка до 1 400 000 рублей. Между тем, Казанцева В.Г., не согласившись с изложенными требованиями, обратилась в суд с иском к Романенковой А.В. о взыскании задолженности по договору купли-продажи земельного участка в размере 450 000 рублей. Романенкова А.В. обратилась в суд с встречным иском к Казанцевой В.Г. об уменьшении цены проданного земельного участка до 1 400 000 рублей. Решением Северодвинского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № исковые требования Казанцевой В.Г. удовлетворены. С Романенковой А.В. в пользу Казанцевой В.Г. взыскана задолженность по договору купли-продажи земельного участка в размере 450 000 рублей. В удовлетворении исковых требований Романенковой А.В. к Казанцевой В.Г. о соразмерном уменьшении покупной цены по договору купли-продажи земельного участка отказано. В ходе рассмотрения указанного гражданского дела суд пришел к выводу, что, находящиеся на земельном участке нежилые строения, фундамент, забор, а также технологические коммуникации, связанные с подключением к электросетям, по договору купли-продажи земельного участка Романенковой А.В. не передавались.

Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Архангельского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ решение Северодвинского городского суда Архангельской области оставлено без изменения, апелляционная жалоба Романенковой А.В. – без удовлетворения. Поскольку отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу недопустимо, истец просит суд признать договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ недействительными и применить последствия недействительности сделки в виде возврата сторон по сделке в первоначальное состояние.

Уточнив исковые требования, истец также просила суд установить порядок исполнения решения суда, предусматривающий переход права собственности на земельный участок к Казанцевой В.Г. после полного возврата Романенковой А.В. денежных средств, полученных Казанцевой В.Г. по договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.

В судебном заседании истец Романенкова А.В. поддержала заявленные требования, просила суд иск удовлетворить. Дополнительно пояснила суду, что фактическая площадь приобретенного ею земельного участка превышает площадь земельного участка, указанную в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Находящий на земельном участке фундамент не может быть использован для постройки дома, а фундамент под баней частично разрушен, техническое подключение к электросетям произведено ответчиком незаконно, кроме того, баня частично расположена на смежном земельном участке, ее перенос, а также устранение других выявленных недостатков связано с существенными денежными затратами.

Представитель истца по доверенности – Лемнев Р.В. поддержал заявленное истцом требование с учетом его уточнения, просил иск удовлетворить в полном объеме. Дополнительно обратил внимание суда, что согласно представленному в материалы дела экспертному заключению от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленному инженером-строителем Журавлевым М.Н. по результатам обследования спорного земельного участка, расположенные на земельном участке фундамент, сарай и баня относятся к объектам недвижимости, перемещение которых без несоизмеримого ущерба их назначению невозможно.

Ответчик Казанцева В.Г., извещенная надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась.

Представитель ответчика по доверенности – Прокопьев Д.Н. в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований. Пояснил суду, что по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок перешел в собственность истца в том качественном состоянии, в каком он был на момент подписания договора, в том числе, с находящимися на земельном участке нежилыми строениями.

По определению суда дело рассмотрено при данной явке.

Суд постановил вышеуказанное решение, с которым не согласился представитель истца, в поданной апелляционной жалобе просит отменить постановленное решение.

В обоснование доводов апелляционной жалобы привел доводы, аналогичные изложенным в суде первой инстанции, а также указал, что суд дал ненадлежащую оценку обстоятельствам дела.

При рассмотрении дела суд не исследовал вопрос о нахождении на спорном земельном участке бани, сарая, ленточного фундамента и забора в собственности Казанцевой В.Г., однако сослался на предоставление истцом доказательств того, что указанные объекты недвижимости находятся в собственности Казанцевой В.Г., что является нарушением норм процессуального права.

Суд не дал должной оценки пояснениям представителя Казанцевой В.Г., пояснениям свидетелей, не изучил должным образом материалы гражданского дела №, из содержания которых в совокупности усматривается факт принадлежности объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, Казанцевой В.Г.

Объекты недвижимости, находящиеся на спорном земельном участке, фактически не переданы истцу.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя ответчика Воробьева О.А., не согласившегося с доводами жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно пункту 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком, в лице представителя по доверенности Казанцевой Т.Н., заключен договор купли-продажи земельного участка (далее – договор купли-продажи), по условиям которого Казанцева В.Г. продала, а Романенкова А.В. купила земельный участок с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для садоводства и огородничества, расположенный по адресу: <адрес>, садоводческое некоммерческое товарищество «Зеленый бор», <адрес>, <адрес>. (пункт 1.1. договора купли-продажи).

Стоимость земельного участка по договору купли-продажи составила 1 850 000 рублей (пункт 3 договора купли-продажи).

Денежная сумма в размере 1 400 000 рублей была выплачена покупателем продавцу в согласованный договором срок безналичным путем, что подтверждается распиской Казанцевой Т.Н. от ДД.ММ.ГГГГ.

Оставшаяся сумма по договору купли-продажи земельного участка в размере 450 000 рублей должна была быть перечислена покупателем на банковский счет продавца в срок до ДД.ММ.ГГГГ (пункт 3 договора купли-продажи).

Переход права собственности на земельный участок, а также имеющееся обременение (ипотека в силу закона) прошли государственную регистрацию в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ.

Между тем, к установленному в договоре купли-продажи сроку, оставшаяся сумма за проданный земельный участок в размере 450 000 рублей не была перечислена Романенковой А.В. на банковский счет Казанцевой В.Г.

Решением Северодвинского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № удовлетворены исковые требования Казанцевой В.Г. о взыскании с Романенковой А.В. задолженности по договору купли-продажи земельного участка в размере 450 000 рублей. В удовлетворении исковых требований Романенковой А.В. к Казанцевой В.Г. о соразмерном уменьшении покупной цены по договору купли-продажи земельного участка отказано. Удовлетворяя первоначальный иск и отказывая в удовлетворении встречного иска, суд пришел к выводу о том, что забор, расположенный по периметру земельного участка, находящиеся на земельном участке нежилые строения, фундамент для строительства дома, технологические коммуникации, связанные с подключением к электросетям, не являлись товаром, проданным по рассматриваемому договору купли-продажи.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Архангельского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ решение Северодвинского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ оставлено без изменения, апелляционная жалоба Романенковой А.В. – без удовлетворения.

Указанные обстоятельства подтверждаются материалами дела и сторонами не оспариваются.

Обращаясь в суд с иском, истец в качестве основания для признания договора купли-продажи земельного участка недействительным указала на то, что он был продан без объектов недвижимости, находящихся на нем.

Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Судебная коллегия с данным выводом суда согласна, так как он соответствует требованиям закона и установленным обстоятельствам по делу.

В соответствии с подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Из содержания пункта 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ следует, что если здание и участок принадлежат одному лицу, то их отчуждение происходит одновременно.

Из пункта 1.1 указанного договора купли-продажи следует, что предметом договора являлся земельный участок, какие-либо здания, строения в договоре не указаны.

Сведения о том, что на момент отчуждения земельного участка на нем имелись какие-либо зарегистрированные в установленном законном порядке за продавцом здания, строения, сооружения, в материалах дела отсутствуют.

Решением Северодвинского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу №, на которое ссылается податель жалобы, также сделан вывод о том, что расположенные на спорном земельном участке объекты недвижимости не являлись товаром, переданным по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Доводы апелляционной жалобы о том, что фактически на спорном земельном участке находятся объекты не свидетельствуют об обратном, поскольку, как указано выше на данные объекты права ни за кем не зарегистрированы, спора о принадлежности этих объектов между сторонами не имеется, ответчик не заявляет о своих правах на данное имущество.

При таких обстоятельствах к спорным правоотношениям положения статьи 35 ЗК РФ не могут быть применены в качестве основания недействительности сделки.

Таким образом, суд сделал правильный вывод о том, что предусмотренных законом оснований для удовлетворения исковых требований о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным не имеется.

С учетом изложенного, доводы, приведенные в апелляционной жалобе, не могут быть положены в основу отмены судебного постановления, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства, исследованным доказательствам дал надлежащую оценку, которая соответствует обстоятельствам дела и требованиям закона.

Нарушений норм материального и процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, судом не допущено. Таким образом, обжалуемое решение следует признать законным и обоснованным, и оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьей 328 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

решение Северодвинского городского суда Архангельской области от 26 июня 2018 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя истца Романенковой А.В. - Лемнева Р.В. - без удовлетворения.

Председательствующий И.В. Гаркавенко

Судьи Т.А. Мананникова

     Н.В. Романова