Решение по делу № 33-4106/2019 от 23.05.2019

Судья Абсалямова А.В. Дело № 33-4106/2019

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Ярославского областного суда в составе председательствующего Басковой Г.Б.

судей Маренниковой М.В., Черной Л.В.

при секретаре Хуторной А.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании в г.Ярославле

                        20 июня 2019 года

дело по апелляционной жалобе Белякова Александра Сергеевича на решение Рыбинского городского суда Ярославской области от 01 апреля 2019 года, которым постановлено:

«В удовлетворении исковых требований Белякова Александра Сергеевича к Чваловой Ирине Александровне о расторжении договора, взыскании денежных средств отказать».

Заслушав доклад судьи областного суда Маренниковой М.В., судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

Беляков А.С. обратился в суд с иском к Чваловой И.А. о расторжении договора купли-продажи квартиры, взыскании ее стоимости в размере 3 550 000 рублей, неустойки за пользование денежными средствами.

Требования мотивировал тем, что ДД.ММ.ГГГГ передал ответчику 550 000 рублей в качестве оплаты по предстоящему договору купли-продажи <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен договор купли- продажи квартиры по указанному адресу. В п. 7 договора стороны согласовали стоимость квартиры в размере 3000000 рублей, а также определили порядок оплаты - сумму в размере 3 000000 рублей покупатель оплачивает безотзывным документарным покрытым аккредитивом №, открытым по поручению покупателя в операционном офисе «Дмитровский» в г. Рыбинске филиала № ВТБ (ПАО) ДД.ММ.ГГГГ в пользу продавца в срок до ДД.ММ.ГГГГ включительно. ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи прошел государственную регистрацию. ДД.ММ.ГГГГ продавцу были перечислены денежные средства по аккредитиву № в сумме 3 000 000 рублей. После приобретения квартиры истец решил установить газовый котел для последующего монтажа системы отопления и горячего водоснабжения, которые в квартире отсутствовали. Осмотром специалиста была установлено, что произвести пуск газа, а также установку системы отопления и горячего водоснабжения не представляется возможным по причине отсутствия в квартире системы вентиляционных каналов и дымоходов для газового оборудования. В доме отсутствует центральное отопление и горячее водоснабжение, поэтому единственным источником тепла и горячей воды в квартирах дома является газовый котел, установка которого в приобретенной истцом квартире невозможна. Отсутствие естественной вентиляции не позволяет эксплуатировать приобретенную квартиру. Имеющиеся недостатки являются существенными и служат основанием для расторжения договора. О том, что в квартире нет вентиляции и дымохода ответчик истца не предупреждал. ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика было направлено требование о расторжении договора, содержащее просьбу о возврате денежных средств в сумме 3 550 000 рублей. Ответчик заявила о несогласия с возвращением денежных средств. На сегодняшний день квартира не может быть использована по ее прямому назначению.

Судом постановлено указанное выше решение.

В апелляционной жалобе ставится вопрос об отмене решения суда. Доводы жалобы сводятся к нарушению норм материального и процессуального права.

В письменных возражениях на жалобу представитель Чваловой И.А. по доверенности Троцюк А.В. просил решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Проверив законность и обоснованность решения суда по доводам жалобы, обсудив их, заслушав в их поддержание представителя Белякова А.С. по доверенности Ларионова С.О., возражения представителя Чваловой И.А. по доверенности Троцюка А.В., исследовав письменные материалы дела, судебная коллегия считает, что решение суда подлежит отмене по следующим основаниям.

В силу ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ч. 1 и ч. 2 ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Согласно ч. 3 ст. 16 ЖК РФ, квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Из обстоятельств дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Фирма А, Мишель» и Киселевой Т.С. заключен договгр купли-продажи <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м, за 4 500 000 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ по договору купли-продажи № Киселева Т.С. продала спорную квартиру Чваловой И.А. за 3 000 000 рублей, квартира передана покупателю по акту приема-передачи.

ДД.ММ.ГГГГ Чвалова И.А. продала спорную квартиру Белякову А.С. за 3 000 000 рублей. ДД.ММ.ГГГГ право собственности Белякова А.С. на квартиру зарегистрировано в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

Как следует из п. 1,2 договора купли-продажи предметом сделки является жилая <адрес> по адресу: <адрес>, имеющая кадастровый №, расположенная на 1 этаже, имеющая площадь <данные изъяты> кв.м.

Согласно пункту 7 договора стоимость жилой квартиры составляет 3 000 000 рублей. Расчет между сторонами производится безотзывным документарным аккредитивом №, открытым по поручению покупателя в операционном офисе «Димитровский» в г. Рыбинске филиала № 3652 ВТБ (ПАО).

Кроме того, по расписке от ДД.ММ.ГГГГ Беляковым А.С. в счет оплаты указанного договора купли-продажи квартиры были переданы Чваловой И.А. 550 000 рублей (том.1 л.д.23).

Пунктом 9 договора установлено, что стороны договорились, что договор может быть расторгнут в случае сокрытия продавцом недостатков квартиры, влияющих на ее потребительские свойства, которые не были оговорены и не могли быть выявлены в ходе осмотра квартиры.

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами подписан акт приема-передачи квартиры, в котором покупатель указал об отсутствии претензий к передаваемому имуществу.

Из дела видно, что разрешение на ввод в эксплуатацию малоэтажного жилого дома с инженерными коммуникациями по адресу: <адрес> выдано застройщику ООО «Фирма А,Мишель» ДД.ММ.ГГГГ и.о. директора департамента архитектуры и градостроительства Администрации городского округа город Рыбинск Блиновой Е.Л.

Согласно сообщению Департамента архитектуры и градостроительства администрации ГО г.Рыбинск от ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с техническим паспортном на объект капитального строительства указанный дом подключен к централизованном водопроводу и газопроводу, вентиляция помещений естественная, отопление и горячее водоснабжение осуществляется от индивидуальных газовых котлов. Согласно представленному застройщиком уведомления ОАО «Рыбинскгазсервис» № от ДД.ММ.ГГГГ при организации газоснабжения 3-х этажного 40-ка квартирного жилого дома по адресу <адрес>, технические условия выполнены в полном объеме. Застройщиком представлен акт первичной проверки технического состояния дымоходов и вентиляционных каналов от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому обследованы дымоходы вентканалы в квартирах № дома, тяга в проверенных дымоходах в вентканалах устойчивая, дымоходы и вентканалы пригодны к эксплуатации (том 1 л.д. 47,48, 75).

Беляков А.С. обратился в суд с иском к Чваловой И.А. о расторжении договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ, ссылаясь на существенные нарушения, поскольку предмет договора – жилая квартира не может использоваться по прямому назначению.

Согласно технического паспорта на объект капитального строительства ( малоэтажный жилой дом) по адресу: <адрес> дом подключен к центральному газоснабжению, водопроводу, канализации, вентиляция естественная, отопление и горячее водоснабжение от индивидуальных газовых котлов. ( т.1 л.д.49-52).

Так согласно акту от ДД.ММ.ГГГГ, комиссией в составе ООО «УК ЖКУ» и ЯООО ООО ВДПО установлено в <адрес> канал отвода продуктов сгорания (дымоход) и вентканалы в помещениях квартиры отсутствуют, осмотренные трубы и оголовки труб на чердаке здания не содержат каналов, имеющих отношения к помещениям <адрес>. В связи с этим в помещениях <адрес> на момент осмотра нет условий для установки атмосферного отопительного газового котла и варочной газовой плиты.

Заключением ООО «Аксиома плюс» от ДД.ММ.ГГГГ также подтвержден факт отсутствия в квартире вентиляционного и дымового канала, а также отсутствие технической возможности их установки для данной квартиры, в связи с чем специалистами техническое состояние объекта оценено как непригодное для проживания (том 1 л.д.32-34).

Сторонами по делу не оспаривалось, что указанные недостатки жилого помещения возникли до момента его продажи истцу на стадии строительства, поскольку имеющиеся в деле документы о проверке системы вентиляции и дымохода, составленные от имени ООО ВДПО согласно пояснениям представителя общества, им не выдавались, проверка квартиры обществом не осуществлялась. Акт приемки законченного строительством объекта подписан с участием ООО «Рыбинскгазсервис», осуществлявшего технический надзор на период строительства системы газоснабжения <адрес>, подписан при отсутствии в помещении №строительный №) плиты (имелась заглушка), водонагревателя (л.д. 193- 206 т.1).

Таким образом, достоверно установлено, что эксплуатация спорного помещения в качестве жилой квартиры невозможна, ввиду отсутствия возможности установки индивидуального газового котла для обеспечения отопления и горячего водоснабжения помещения.

Согласно ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи, при отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

В соответствии с п. 2 ст. 475 ГК РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе, в частности, отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

В соответствии с пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

На основании п.1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно ст. 450 ГК РФ суд обязан учитывать, лишился ли истец того, на что он рассчитывал при заключении договора.

В данном случае цели, для которых заключался оспариваемый Беляковым А.С. договор купли-продажи жилого помещения с Чваловой И.А., не достигнуты, поскольку для проживания <адрес> истец фактически использовать не может и не использует.

Невозможность использования спорного помещения именно для проживания однозначно относится к тем существенным обстоятельствам, которые является основанием для расторжения договора при их нарушении.

Доводы ответчика о том, что при заключении договора с Беляковым А.С. Чвалова И.А. не знала о наличии спорных недостатков помещения, судебная коллегия отклоняет.

В силу статьи 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу статьи 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Из обстоятельств дела следует, что в собственности Чваловой И.А. спорное имущество находилось в течение более 2 лет, соответственно, именно на ней лежит обязанность доказать тот факт, что отсутствие в помещении системы вентканалов и канала отвода продуктов сгорания (дымоход) и для нее, как для собственника, не было очевидно.

Таких доказательств в дело Чваловой И.А. не представлено, одних ее голословных утверждений для подтверждения указанного факта в данном случае недостаточно.

Более того, все указанные Чваловой И.А. обстоятельства не освобождали ее от обязательства надлежащим образом исполнить договор купли-продажи.

На основании изложенного, с учетом того, что истцу передано непригодное для надлежащей эксплуатации помещение, то есть истец в значительной степени лишен того, на что был праве рассчитывать при заключении договора с ответчиком, исковые требования о расторжении договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, прекращении права собственности истца на спорное помещение и взыскании с ответчика уплаченной по договору денежной суммы в размере 3 550 000 рублей подлежат удовлетворению. Факт оплаты договора на указанную сумму ответчиком в ходе рассмотрения дела не оспаривался и подтвержден представителем ответчика в суде апелляционной инстанции.

Вместе с тем, требования истца о взыскании процентов по ст. 395 ГК РФ удовлетворению не подлежат, поскольку до расторжения договора купли-продажи обязанности по возврату истцу денежных сумм у ответчика не имелось и, соответственно, на стороне ответчика отсутствовала просрочка исполнения денежного обязательства. Обязанность по возврату денег возникает у ответчика вследствие расторжения договора, который, в соответствии с п. 3 ст. 453 ГК РФ, считается расторгнутым с момента вступления решения суда в законную силу.

Исходя из изложенного, требования истца о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в соответствии со ст. 395 ГК РФ, не подлежат удовлетворению.

На основании статьи 98 ГК РФ с Чваловой И.А. в пользу Белякова А.С. подлежит взысканию возврат госпошлины в сумме 26 459 рублей 47 копеек.

Руководствуясь статьей 328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Рыбинского городского суда Ярославской области от 01 апреля 2019 года отменить.

Принять по делу новое решение.

Расторгнуть договор купли-продажи <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Чваловой Ириной Александровной и Беляковым Александром Сергеевичем и прекратить право собственности Белякова Александра Сергеевича на указанную квартиру.

Восстановить право собственности Чваловой Ирины Александровны на <адрес>.

Взыскать с Чваловой Ирины Александровны в пользу Белякова Александра Сергеевича денежные средства в размере 3 550 000 рублей, возврат госпошлины в сумме 26 459 рублей 47 копеек.

В остальной части исковые требования Белякова Александра Сергеевича оставить без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи