Решение от 30.01.2023 по делу № 2-13/2023 (2-677/2022; 2-3386/2021;) от 28.10.2021

2-13/2023

47RS0№-29

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

<адрес>                              30 января 2023 г.

Тосненский городской суд <адрес> в составе

председательствующего судьи Коваленко Н.В.

при помощнике судьи ФИО5

с участием истца ФИО3

представителей истца (ответчика) ФИО10, ФИО6

представителя ответчиков (истца) ФИО7

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к ФИО1, ФИО2 о регистрации договора купли-продажи, переходе права собственности, о передаче недвижимого имущества,

    гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к ПАО Банк ВТБ об исключении из ЕГРН сведений об ограничении (обременении) права, по встречному исковому заявлению ФИО1 к ФИО3, ПАО Банк ВТБ о признании недействительным договора купли-продажи, аннулировании записи о регистрации права собственности,

установил:

ФИО3 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО1 о регистрации договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, перехода права собственности на нежилое помещение, общей площадью 189.9 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>.1 пом. IV, передаче объекта недвижимого имущества покупателю во исполнение договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, указав в обоснование, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (продавец) и ФИО3(покупатель) был заключен договор купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 189.9 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>.1 пом. IV. В соответствии с п.3.1.1. договора купли-продажи продавец взял на себя обязательство оформить свидетельство о государственной регистрации права на покупателя до ДД.ММ.ГГГГ. До настоящего времени переход права собственности на нежилое помещение не зарегистрирован. ДД.ММ.ГГГГ в адрес продавца было направлено требование о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, которое в добровольном порядке исполнено не было.

Заочным решением Тосненского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования ФИО3 к ФИО1 о регистрации договора купли-продажи, переходе права собственности, о передаче недвижимого имущества удовлетворены частично: произведена государственная регистрация права собственности на нежилое помещение, общей площадью 189.9 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>.1 пом. IV на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Определением Тосненского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ заочное решение Тосненского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ отменено, производство возобновлено.

ФИО3 обратилась в суд с исковым заявлением к ПАО Банк ВТБ об исключении из ЕГРН сведений об ограничении (обременении) права на основании договора залога недвижимого имущества (ипотеки) № НЛ/062020-002829-з02 от ДД.ММ.ГГГГ, указав в обоснование, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО1 был заключен договор купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 189.9 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.1 пом. IV. На основании заочного решения Тосненского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ был произведен переход права собственности за ФИО3 на указанное нежилое помещение. В соответствии с выпиской ЕГРН в отношении нежилого помещения зарегистрировано обременение на основании договора № НЛ/062020-002829-з02 от ДД.ММ.ГГГГ в пользу ПАО Банк ВТБ, которое нарушает права собственника.

К участию в деле по заявлению истца ФИО3 в качестве соответчика был привлечен ФИО2

ФИО3 предъявила встречные исковые требования к ФИО1, ПАО Банк ВТБ о признании недействительным по основаниям ст.168 Гражданского кодекса РФ договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ нежилого помещения, общей площадью 189.9 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.1 пом. IV, аннулировании записи о государственной регистрации права собственности 47:26:0201001:5288-47/063/2021-10 от ДД.ММ.ГГГГ указав в обоснование, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>.1 пом. IV она не подписывала, намерений продать нежилое помещение не имела.

Истец ФИО3, ее представители в судебном заседании просили исковые требования удовлетворить, поддержав доводы, изложенные в исковом заявлении, в удовлетворении встречных исковых требований отказать.

    Ответчики ФИО1, ФИО2, представитель ответчика ПАО Банк ВТБ, представитель третьего лица Управления Росреестра, ООО «Корпорация детства » в <адрес> в судебное заседание не явились, извещены о месте и времени судебного разбирательства.

    Представитель ответчиков ФИО1, ФИО2 в судебном заседании просил в удовлетворении исковых требований ФИО3 отказать, удовлетворить встречный иск ФИО1

    В соответствии с положениями ст.167 Гражданского процессуального кодекса РФ суд определил о проведении судебного заседания в отсутствии неявившихся лиц.

    Заслушав объяснения истца, показания свидетеля, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

    Согласно статье 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

На основании ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Согласно ч. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательствам для сторон правилам, установленным законом, действующим в момент его заключения.

В силу п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Согласно п. 1 ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

В соответствии с пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (пункт 2).

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (пункт 3).

В ходе судебного разбирательства предоставлен договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 (продавец) и ФИО3 (покупатель) в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>.1 пом. IV.

Из объяснений истца ФИО3 следует, что с 2011 года открыто, добросовестно владеет нежилым помещением, несет бремя содержания спорного нежилого помещения, оплачивает коммунальные услуги. Стороны на момент заключения договора купли-продажи находились в доверительных отношениях. Истцом по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ продавцу была выплачена сумма в размере 10 000 000 руб.

Согласно показаниям свидетеля ФИО8, в 2009 году по предложению ФИО2 арендовал нежилое помещение, а потом поступило предложение о его выкупе. В декабре 2011 года был заключен договор купли-продажи с оплатой в рассрочку. ФИО2 получил денежные средства по договору купли-продажи, он привез подписанные от имени его супруги документы, в том числе договор-купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между ПАО Банк ВТБ (залогодержатель, кредитор) и ФИО9 (залогодержатель) заключен договор об ипотеке № НЛ/062020-002829-з02, в соответствии с которым в целях обеспечения исполнения обязательств по кредитному соглашению № НЛ/062020-002829 от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ПАО Банк ВТБ и ИП ФИО1, передано в залог принадлежащее ФИО1 на праве собственности нежилое помещение, общей площадью 189.9 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>.1 пом. IV.

Согласно данным ЕГРН в отношении нежилого помещения по адресу: <адрес>.1 пом. IV, ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация ограничения прав ФИО9 и обременения: ипотека 36 месяцев с даты фактического предоставления в пользу ПАО Банк ВТБ на основании договора об ипотеке НЛ/062020-002829-з02 от ДД.ММ.ГГГГ, №. Также ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право собственности ФИО3 на основании заочного решения Тосненского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, №.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО9 обратилась в ОМВД России по <адрес> с заявлением о проведении проверки по факту возможных противоправных действий в связи с неправомерным оформлением ФИО3 права собственности на нежилое помещение по адресу: <адрес>.1 пом. IV.

Постановлением оперуполномоченного ОУР ОМВД России по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в возбуждении уголовного дела по факту обращения ФИО9 было отказано за отсутствием события преступления.

В рамках проведенной проверки по заявлению ФИО9 в материалах КУСП- 24876 от ДД.ММ.ГГГГ специалистом экспертно-криминалистического отдела ОМВД России по <адрес> была предоставлена справка об исследовании от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которой подпись от имени ФИО9 в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ выполнена не ФИО9, ДД.ММ.ГГГГ г.р., а другим лицом.

Согласно выводам проведенной по делу почерковедческой экспертизы подписи в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, актах сверки и приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ исполнена, вероятно, не ФИО1, а другим лицом, с подражанием подписям ФИО1

Оценивая собранные по делу доказательства в совокупности, суд приходит к выводу об отсутствии в договоре купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ подписи продавца ФИО1, и, как следствие, незаключенности договора, что не порождает никаких правовых последствий для сторон.

Согласно пп. 7 п. 1 ст. 352 Гражданского кодекса РФ залог прекращается в случае изъятия заложенного имущества (ст. ст. 167, 327 ГК РФ).

На основании ст. 42 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", в случаях, когда имущество, являющееся предметом ипотеки, изымается у залогодателя в установленном федеральным законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо (виндикация), ипотека в отношении этого имущества прекращается. Залогодержатель после вступления в законную силу соответствующего решения суда вправе требовать досрочного исполнения обязательства, которое было обеспечено ипотекой.

Из смысла указанной нормы права следует, что одним из оснований прекращения залога в отношении недвижимого имущества является его истребование у залогодателя, то есть возврат собственнику из чужого незаконного владения, поскольку залог имущества ненадлежащим лицом (не собственником) противоречит пункту 1 статьи 6 указанного закона.

Таким образом, ипотека считается прекращенной в случае удовлетворения требования о виндикации у залогодателя имущества, являющегося предметом залога, поскольку на момент заключения договора залога собственником этого имущества фактически являлось другое лицо.

Вместе с тем в отсутствии доказательств заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, суд приходит к выводу, что на момент заключения договора залога недвижимости (ипотеки) собственником спорного имущества являлась ФИО1, правоотношения по залогу между ФИО1 и ПАО Банк ВТБ сохранены, а потому правовых оснований для погашения регистрационной записи об ипотеке не имеется.

С учетом вышеизложенного, суд отказывает в удовлетворении исковых требований ФИО3 к ФИО1, ФИО2 о регистрации договора купли-продажи, переходе права собственности, о передаче недвижимого имущества, а также исковых требований ФИО3 к ПАО Банк ВТБ об исключении из ЕГРН сведений об ограничении (обременении) права.

Пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса РФ установлено, что сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Таким образом, согласно п.1 ст.168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно пункту 1 статьи 432 того же Кодекса договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Из приведенных положений Гражданского кодекса Российской Федерации в их системном толковании следует, что незаключенный договор не может быть признан недействительной сделкой, незаключенный договор не порождает для его сторон каких-либо прав и обязанностей. Следовательно, правовых оснований для признания такого договора недействительным не имеется.

Таким образом, правовых оснований для признания договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ недействительным и применения последствий недействительности сделки не имеется.

При рассмотрении заявления ответчика ФИО9 о применении срока исковой давности суд принимает во внимание следующее.

В соответствии со ст.199 Гражданского кодекса РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В соответствии с положениями п. 64 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №, Пленума ВАС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» поскольку законом не предусмотрено иное, общий срок исковой давности, предусмотренный ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации, распространяется на требование о государственной регистрации сделки или перехода права собственности.

По смыслу п. 1 ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности по требованию о государственной регистрации сделки или перехода права собственности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ содержит условие о регистрации права покупателя до ДД.ММ.ГГГГ.

С учетом установленных обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что с настоящим иском ФИО3 обратилась за истечением указанного срока исковой давности, без представления доказательств уважительности причин пропуска, что также является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска.

Согласно ст.443 Гражданского процессуального кодекса РФ в случае отмены решения суда, приведенного в исполнение, и принятия после нового рассмотрения дела решения суда об отказе в иске полностью или в части либо определения о прекращении производства по делу или об оставлении заявления без рассмотрения ответчику должно быть возвращено все то, что было с него взыскано в пользу истца по отмененному решению суда (поворот исполнения решения суда).

В силу ч.1 ст.444 Гражданского процессуального кодекса РФ суд, которому дело передано на новое рассмотрение, обязан по своей инициативе рассмотреть вопрос о повороте исполнения решения суда и разрешить дело в новом решении или новом определении суда.

Поскольку, заочное решение Тосненского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ отменено, суд производит поворот его исполнения в виде аннулировании в ЕГРН записи о государственной регистрации права собственности ФИО3 на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>.1 пом. IV с восстановлением записи о праве собственности ФИО9

Руководствуясь ст.ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

решил:

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░3 ░ ░░░1, ░░░2 ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░, ░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░, ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░.

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░3 ░ ░░░ ░░░░ ░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ (░░░░░░░░░░░) ░░░░░ ░░░░░░░░

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░1 ░ ░░░3, ░░░ ░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ <░░░░░> ░░ ░░.░░.░░░░: ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░ ░░░░░░ № ░░ ░░.░░.░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░3 ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ № ░░ ░░░░░░: <░░░░░>.1 ░░░. IV ░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░1.

░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ (░░.░░.░░░░) ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ <░░░░░>.

░░░░░: