Решение по делу № 2-902/2023 (2-9636/2022;) от 02.08.2022

2-902/2023 (2-9636/2022;)

50RS0№-12

РЕШЕНИЕ

ИФИО1

        16 мая 2023 года                                                                   г.о. Красногорск

Красногорский городской суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Новиковой А.С.,

при секретаре ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2, ФИО3 к ФИО4 о признании ничтожным договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2, ФИО3, уточнив исковые требования, обратились в суд с иском к ФИО4, ФИО6 о признании ничтожным договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки.

Свои требования истцы мотивировали тем, что объект недвижимости, расположенный по адресу: <адрес>, д. Путилково, <адрес> находится в общей долевой собственности. <адрес> объекта недвижимости составляет – <данные изъяты> кв.м (жилая площадь – <данные изъяты> кв.м; комната <данные изъяты>, <данные изъяты> кв.м; комната <данные изъяты> кв.м; комната <данные изъяты> кв.м).

Истцам суммарно принадлежит ? доли указанного объекта недвижимости – ФИО2 <данные изъяты> доли, ФИО3 <данные изъяты> доли, ФИО7 <данные изъяты> доли, ФИО8 <данные изъяты> доли.

Ответчику принадлежит ? доли указанного объекта недвижимости.

Исходя из изложенных обстоятельств истцы имеют значительно большую долю спорного объекта.

Так, ФИО2 зарегистрирован в ней по месту жительства и использует ее по прямому назначению для личного проживания. Бремя содержание квартиры в полном объеме несет именно он.

Ответчик ФИО4 имеет регистрацию по месту жительства, но фактически в квартире не проживает. У ответчика общих интересов с истцами в пользовании спорной жилой площадью нет. Ответчик не имеет существенного интереса в использовании принадлежащей доли, поскольку проживает по иному адресу. Между сторонами сложились неприязненные отношения, в связи с чем совместное проживание в спорном жилом помещении не представляется возможным. В квартире отсутствует реальная возможность использования ответчиком жилой площади, приходящейся на ее долю. Какой-либо порядок пользования жилым помещением между собственниками не сложился. Указанное жилое помещение в виде трехкомнатной квартиры не может быть использовано всеми собственниками по его назначению, без нарушения прав истцов, имеющих большую долю в праве собственности, чем ответчик.

ДД.ММ.ГГГГ ответчиком составлена расписка, согласно которой «… получила от ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения … <данные изъяты> рублей пятьдесят тысяч рублей в виде задатка за продажу недвижимости находящейся по адресу <адрес> отсрочкой на 5 лет. В течении пяти лет обязуюсь не продавать данную недвижимость общего долевого участия в размере <данные изъяты>, а так же не предлагать ее другим покупателям, не закладывать и сдавать в аренду …».

В этот же день, ДД.ММ.ГГГГ ответчик выдал доверенность № сроком на пять лет, в том числе с целью «… заключить предварительный договор купли-продажи на имущество состоящее из ? (одной четвертой) доли в праве общей долевой собственности на квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес> (№)…».

Ранее ответчик не рассматривал вопрос о продаже доли третьим лицам.

ДД.ММ.ГГГГ ответчик направил почтой России истцу уведомление о продаже доли спорного объекта, с оценкой денежной компенсации в размере <данные изъяты>

ДД.ММ.ГГГГ истцы получили указанное выше уведомление

Истцы с размером компенсации, предложенной ответчиком не согласны. Считают, что рыночная стоимость доли спорного объекта существенно ниже предложенной. Истцы уведомили ответчика о несогласии, сообщили о намерении обратиться в суд для разрешения спора.

ДД.ММ.ГГГГ истцы обратились в Красногорский городской суд <адрес> с исковым заявлением о признании доли незначительной, прекращении права общей долевой собственности, признании права собственности и взыскании компенсации. Сведений о рассмотрении данного дела у истцов отсутствует.

ДД.ММ.ГГГГ истцам стало известно об отчуждении спорной доли, принадлежащей ответчику, по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ третьему лицу.

По мнению истцов, названная выше сделка нарушает их право совместной долевой собственности на указанный объект недвижимости и преимущественное право покупки доли, нарушение условий предварительного договора и имеет признаки недействительности сделки.

Полагали, что расписка от ДД.ММ.ГГГГ обладает признаками предварительного договора купли-продажи, составленного в надлежащей письменной форме, содержит ясно выраженное намерение совершить сделку купли-продажи, содержит условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора, в расписке указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Доверенность от ДД.ММ.ГГГГ № свидетельствует о явном намерении совершить сделку купли-продажи на условиях предварительного договора, с учетом разъяснений нотариуса и осуществлении разумных действий по оформлению данной доверенности.

Полагали, что ? доли не подлежит выделу в виде отдельной комнаты, использовать ее по назначению не представляется возможным.

Кроме того, истцы просят суд учесть, что сделка купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, помимо отчуждения имущества, была направлена на нарушение прав и законных интересов других участников долевой собственности, а именно истцов, имеющих право преимущественной покупки отчуждаемой доли недвижимости, и являющихся стороной по расписке от ДД.ММ.ГГГГ с принятыми на себя ответчиком платежных и обеспечительных обязательств.

Истцы полагали, что сделка купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ заключенная между ФИО4 и ФИО6 совершена на иных условиях, обладает признаками притворности.

Кроме того, истцы указывают о наличии условий для признания договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ незаконным по основанию недобросовестности стороны договора при его совершении, то есть срок обеспечительных мер, принятый на себя ответчиком в расписке от ДД.ММ.ГГГГ.

Пункт 12 договора противоречит фактическим обстоятельствам:

- обременение правами третьих лиц, в частности правами истцов, возникло на основании расписки от ДД.ММ.ГГГГ;

- существование спора подтверждается обращением истцов в Красногорский городской суд <адрес> с исковым заявлением о признании доли незначительной, прекращении права общей долевой собственности, признании права собственности и взыскании компенсации.

Также указывали, что п. 10 договора не содержит указание на всех лиц, зарегистрированных в спорной квартире.

С учетом уточненных исковых требований, просили суд признать ничтожным договор купли-продажи доли в праве общей собственности на квартиру от ДД.ММ.ГГГГ, находящуюся по адресу: <адрес>, <адрес>: применить последствия недействительности сделки и привести стороны по указанному договору в первоначальное положение: - прекратить право долевой собственности третьего лица на ? долю в праве общей собственности помещения, находящегося по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>, и погасить регистрацию записи № от ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН; - возвратить в собственность ответчика ? долю в праве общей собственности помещения, находящегося по адресу: <адрес>, <адрес> о чем внести сведения в ЕГРН.

Истцы в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Представитель истца ФИО9 в судебном заседании уточненные исковые требования поддержал, проси удовлетворить.

Ответчики в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Представитель ответчика ФИО10 в судебном заседании исковые требования не признал, просил отказать в их удовлетворении.

Выслушав объяснения явивших лиц, исследовав материалы гражданского дела, и дав юридическую оценку собранным по делу доказательствам, суд приходит к следующим выводам:

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих требований и возражений.

В соответствии с ч.1 ст.67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В соответствии с пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно пунктам 3 и 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор; если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что в силу положений пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации к такому договору не применяются.

В соответствии с пунктом 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (пункт 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации). Например, если по условиям будущего договора сторона обязана продать другой стороне индивидуально-определенную вещь, то в предварительный договор должно быть включено условие, описывающее порядок идентификации такой вещи на момент наступления срока исполнения обязательства по ее передаче.

Таким образом, предварительный договор представляет собой организационный договор, его цель состоит в организации заключения какого-либо договора в будущем.

В пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» также разъяснено, что исполнение предварительного договора может быть обеспечено задатком (пункт 4 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации), неустойкой за уклонение от заключения основного договора (статьи 421, 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме (пункт 2 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 3 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 данной статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

В соответствии с пунктом 4 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

Таким образом, основная цель задатка - предотвращение неисполнения договора (статья 329 Гражданского кодекса Российской Федерации). Кроме того, задаток служит доказательством заключения договора, а также способом платежа. При этом Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (статья 429 Гражданского кодекса Российской Федерации), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора, и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной пунктом 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации и выражающейся в потере задатка или его уплате в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

Согласно пункту 1 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.

При этом, исходя из смысла приведенных выше законоположений, виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших незаключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное. Освобождение стороны предварительного договора от ответственности за незаключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен. Отсутствие вины обеих сторон предварительного договора в незаключении основного договора возможно в частности в случае утраты заинтересованности сторон в заключении основного договора и отказа от намерений по его заключению в форме несовершения действий, предусмотренных предварительным договором, направленных на заключение основного договора.

Из выше приведенных правовых норм также следует, что квалификация переданных денежных средств от одного лица другому как задатка может быть произведена только при условии установления того, в счет какого договора она служит доказательством, какой договор или предварительный договор и обеспечение каких обязанностей по нему соответственно данная сумма обеспечивает, что подразумевает установление факта заключения договора, в частности предварительного договора. Для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить.

В пункте 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что в силу пункта 2 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускается заключение предварительного договора в устной форме. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Незаключенность либо ничтожность предварительного договора, договора препятствуют правовой квалификации полученных одной стороной от другой денежных средств как задатка и исключают применение предусмотренных пунктом 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации негативных последствий, выражающихся в потере задатка или его уплате в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

При этом следует учитывать, что в силу пунктов 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно, и никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Согласно пункту 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 данной статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 Гражданского кодекса Российской Федерации); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Сторонами в ходе рассмотрения дело не отрицалось, что основной, либо предварительный договор купли-продажи в предусмотренной законом форме не заключался, между сторонами была достигнута лишь устная договоренность о совершении сделки в будущем.

При этом содержание расписки подтверждает лишь факт передачи денежной суммы, при этом, сама расписка содержит подпись только одной стороны, подпись другой стороны – ФИО2 в ней отсутствует, следовательно, расписка не является предварительным договором продажи или соглашением о задатке.

В нарушение требований статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, доказательств получения суммы в качестве обеспечения заключения договора истцы не предоставили.

Кроме того, суд учитывает, что договор купли-продажи спорных объектов недвижимости заключен между сторонами не был, с требованиями о понуждении к заключению договора купли-продажи ни одна из сторон устной сделки не обращалась, следовательно, имелось обоюдное намерение расторгнуть устную договоренность о совершении сделки купли-продажи.

Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила (п. 2 ст. 170 ГК РФ).

Доказательств, подтверждающих, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ является притворной сделкой, в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ, истцами не представлено.

В силу ст. 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 настоящего Кодекса.

Согласно ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Гражданским законодательством предусмотрены специальные последствия нарушения п. 3 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом истец согласно абз. 4 п. 14 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации, Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной.

Руководствуясь приведенными нормами закона, учитывая, что ФИО4 надлежащим образом известила истцов о намерении продать свою долю с указанием цены, по которой она ее продает, извещение содержало все существенные условия продажи доли: продавец, предмет продажи, и продажная цена, в течение месяца после направления извещения истцы не приобрели продаваемую долю, что давало ей право продать принадлежащую долю любому другому лицу.

Доводы о том, что размер стоимости доли ответчика являлся завышенным, не является основанием для нарушения права преимущественной покупки.

Вместе с тем, намерение истцов приобрести продаваемую ответчиком долю в праве на спорное жилое помещение по иной цене не может служить основанием для удовлетворения заявленных требований, поскольку предложение истцом своей цены покупки имущества не влечет для продавца обязанность заключить договор в порядке ст. 250 ГК РФ. В соответствии со ст. ст. 424 и 485 ГК РФ цена договора определяется соглашением сторон договора.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2, ФИО3 к ФИО4 о признании ничтожным договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Красногорский городской суд <адрес> в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья                                                                                       А.С. Новикова

Решение изготовлено в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ.

Судья                                                                                      А.С. Новикова