Решение по делу № 2-858/2024 от 07.06.2024

Дело № 2-858/2024                                    <данные изъяты>

№

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г.Добрянка 29 июля 2024 года

Добрянский районный суд Пермского края в составе:

под председательством судьи Дьяченко М.Ю.,

при секретаре судебного заседания Коуровой Ж.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску индивидуального предпринимателя Рылова Дмитрия Владимировича к Романову Алексею Михайловичу о расторжении договора купли-продажи земельного участка, возврате недвижимого имущества, взыскании судебных расходов,

установил:

ИП Рылов Д.В. обратился в суд с иском Романову А.М. о расторжении договора купли-продажи земельного участка заключенного ДД.ММ.ГГГГ, возврате недвижимого имущества, взыскании судебных расходов.

Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи № земельного участка с кадастровым №, из земель населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по <адрес>, за цену <данные изъяты> рублей. Оплата имущества определена в рассрочку до ДД.ММ.ГГГГ с начислением процентов за рассрочку по ставке <данные изъяты>% годовых. Право собственности ответчика на земельный участок зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрировано право залога истца на указанное имущество в силу ст.488 ГПК РФ. Ответчик уплатил по договору купли-продажи только первый платеж в сумме <данные изъяты> рублей и с ДД.ММ.ГГГГ платежи по договору прекратил. ДД.ММ.ГГГГ истец в адрес ответчика направил претензию с просьбой уплатить задолженность, предупредил о возможном прекращении договора, однако ответчик уклонился от получения письма.

Истец индивидуальный предприниматель Рылов Д.В. о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, просит о рассмотрении дела в его отсутствие, против вынесения заочного решения суда не возражает.

Ответчик Романов А.М. о времени и месте рассмотрения дела извещался надлежащим образом, в судебное заседание не явился.

Третье лицо Управление Росреестра по <адрес> о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, просят о рассмотрении дела в отсутствие представителя, представили письменный отзыв на иск (л.д. 57-58).

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст.12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

На основании ч.2 ст.195 ГПК РФ суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

В силу ч.1 ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии со ст.8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно п.п.1, 2, 3 ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

Согласно п.1 ст.420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе (п.3 ст.420 ГК РФ).

В силу ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В силу ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N ДД.ММ.ГГГГ год, существенным нарушением договора купли-продажи являются случаи, когда продавец не получил вообще никакой денежной суммы за проданное имущество, а потому с очевидностью лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора. В случае несвоевременной оплаты покупателем переданного товара продавец имеет право требовать расторжения такого договора на основании подпункта 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно ст.452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии с п.1 ст.453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

Согласно ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (ст.310 ГК РФ).

В соответствии с п.1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст.130 ГК РФ).

В соответствии с п.1 ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу ст.304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ИП Рыловым Д.В. (продавец) и Романовым А.М. (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым №, площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, расположенного по <адрес>. Стоимость земельного участка по договору составляет <данные изъяты> рублей. Оплата по условиям договора определена в рассрочку ежемесячными платежами до 25 числа каждого месяца, начиная с ДД.ММ.ГГГГ (п.2 договора). За предоставленную рассрочку платежа покупатель уплачивает продавцу проценты по ставке <данные изъяты> годовых в соответствии с графиком платежей (Приложение №). Оплата осуществляется путем передачи наличных денежных средств в кассу или путем перечисления денежных средств на расчетный счет (л.д.6-7).

В случае просрочки в выплате платежей покупатель уплачивает продавцу пени в размере <данные изъяты>% (п.4 договора)

Пунктом 5 договора определено, что в соответствии со ст.488 ГК РФ участок находится в залоге у продавца до исполнения покупателем обязательств по настоящему договору. В силу ст.337 ГК РФ залог участка обеспечивает требования продавца к покупателю в том объеме, какой они имеют к моменту удовлетворения, в частности, основной долг, неустойку (п.3 настоящего договора), возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов продавца, связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией.

Продавец участок передал, покупатель участок осмотрел, принял его в пригодном для использования по назначению состоянии, претензий к продавцу у покупателя не имеется (п.13 договора).

Согласно сведениям из Единого государственного реестра прав недвижимости за Романовым А.М. зарегистрировано право собственности на спорное имущество – земельный участок с кадастровым №, дата государственной регистрации перехода прав на объект недвижимости ДД.ММ.ГГГГ. В ЕГРН имеется информация о зарегистрированных правах, ограничение прав и обременение объекта недвижимости: ипотека в силу закона в пользу Рылова Д.В., срок действия с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (л.д.8-11).

Из содержания искового заявления следует, что во исполнение договора купли-продажи Романовым А.М. переданы денежные средства в размере <данные изъяты> рублей, что не оспорено ответчиком.

Рыловым Д.В. в адрес Романова А.М. направлена претензия от ДД.ММ.ГГГГ, ответчику предложено в срок до ДД.ММ.ГГГГ внести суммы просроченных платежей, а также сумму пени, также указано, что в случае не поступления оплаты Рылов Д.В. вынужден обратиться в суд с требованием о взыскании задолженности и пени, обращении взыскания на заложенное имущество или прекращении договора и возврате земельного участка (л.д.12). Указанная претензия оставлена без ответа, доказательств обратного ответчиком не представлено.

Согласно п.п.1, 4 ст.486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора.

В соответствии с п.п.1, 3, 5 ст.488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором.

В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.

Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Согласно положениям ст.489 ГК РФ договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей. Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Исходя из разъяснений, содержащихся в п.65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ. В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

В силу п.4 ст.453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Согласно ст.1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя, должно быть возвращено потерпевшему в натуре (ст.1104 ГК РФ).

Согласно ч.2 ст.335 ГК РФ право передачи вещи в залог принадлежит собственнику вещи.

В силу п.1 ч.1 ст.339.1 ГК РФ залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации в случае, если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации (статья 8.1).

Залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства (п.1 ч.1 ст.352 ГК РФ).

Как установлено в судебном заседании, ответчиком нарушены существенные условия договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку Романов А.М. не производит оплату стоимости земельного участка по договору, им оплачена лишь сумма в размере 68490 рублей. Частичная неоплата по договору купли-продажи при установленных судом обстоятельствах является в силу ч.2 ст.489 ГК РФ основанием для отказа от исполнения договора и возврата проданного имущества в собственность истца, поскольку размер денежных средств, переданных покупателем продавцу, не превышает половину стоимости земельного участка и жилого строения по договору купли-продажи.

Принимая во внимание установленные судом обстоятельства на основании представленных доказательств, суд приходит к выводу о том, что в установленный договором купли-продажи срок и до настоящего времени оплата земельного участка, приобретенного Романовым А.М. у Рылова Д.В., ответчиком в полном объеме не произведена, чем Романов А.М. существенно нарушил условия договора купли-продажи земельного участка, истец в соответствии с положениями ст.450 ГК РФ вправе требовать расторжения договора купли-продажи с применением положений ст.ст.1102-1104 ГК РФ. Порядок расторжения договора, предусмотренный п.2 ст.452 ГК РФ, истцом соблюден, что подтверждается письменной претензией с предложением выплатить задолженность в полном объеме, о прекращении договора и возврате земельного участка.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что требование истца о расторжении договора купли-продажи земельного участка является обоснованным и подлежит удовлетворению. При изложенных обстоятельствах также подлежит удовлетворению и требование истца о возвращении в собственность Рылова Д.В. спорного земельного участка.

Согласно п.5 ч.2 ст.14 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются, в том числе вступившие в законную силу судебные акты.

    Таким образом, вступивший в законную силу судебный акт о расторжении договора купли-продажи земельного участка и возврата имущества является основанием для внесения в реестр записи о погашении записи о праве собственности приобретателя и восстановлении записи о праве собственности прежнего собственника спорного имущества.

Согласно ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч.2 ст.96 ГПК РФ.

Согласно ч.1 ст.88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Таким образом, в соответствии со ст.98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере <данные изъяты>.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковое заявление индивидуального предпринимателя Рылова Дмитрия Владимировича удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка №), заключенный ДД.ММ.ГГГГ между индивидуальным предпринимателем Рыловым Дмитрием Владимировичем и Романовым Алексеем Михайловичем.

Возвратить в собственность Рылова Дмитрия Владимировича земельный участок с кадастровым №, площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, расположенный по <адрес>

Решение суда является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности Романова Алексея Михайловича на земельный участок с кадастровым №, площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, расположенный по <адрес> по расторгнутому договору купли-продажи №) от ДД.ММ.ГГГГ, и государственной регистрации права собственности на земельный участок за Рыловым Дмитрием Владимировичем.

Взыскать с Романова Алексея Михайловича в пользу Рылова Дмитрия Владимировича расходы по уплате государственной пошлины в размере 3937,60 рублей.

На решение суда в течение месяца может быть подана апелляционная жалоба в <адрес>вой суд через Добрянский районный суд <адрес>.

Председательствующий: подпись

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>